Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-158/2021 ~ М-32/2021 от 11.01.2021

Дело №2-158/2021

УИД №18RS0014-01-2021-000036-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 августа 2021 года пос. Игра Удмуртская Республика

Игринский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Емельяновой С.Н.,

при секретаре Никитиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фоминых Николая Вячеславовича к Администрации МО «Игринский район» о признании недействительным в части договора аренды и встречному иску Администрации муниципального образования «Игринский район» к Фоминых Николаю Вячеславовичу о взыскании суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Фоминых Н.В. обратился в суд с иском к Администрации МО «Игринский район» о признании недействительным в части договора аренды.

В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. №, в его собственность поступило недвижимое имущество: административное здание, назначение: нежилое, площадью 35,0 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. № в его собственность поступило еще одно недвижимое имущество - здание насосной станции, назначение: нежилое, кадастровый №, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

После приобретения в собственность административного здания, в 2017 году он обратился к Администрации муниципального образования «Игринский район» с просьбой о формировании земельного участка под вышеуказанными зданиями и заключения договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу недвижимого имущества.

В июне 2020 года кадастровым инженером был подготовлен проект межевания, определены границы земельного участка, после чего земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации вышеуказанных зданий, Администрацией ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на кадастровый учет со следующими характеристиками: площадью: 15994 кв.м., кадастровый №, адрес: Удмуртская Республика, <адрес>.

«ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования «<адрес>» Удмуртской Республики с истцом Фоминых Николаем Вячеславовичем, заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым, ему передан, на правах аренды, сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью: 15994 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> для содержания и обслуживания административного здания в соответствии с постановлением Администрации муниципального образования «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, пунктами договора: 3.5. и ДД.ММ.ГГГГ. истцу Фоминых Н.В., со стороны Администрации вменена обязанность оплатить арендную плату за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по август 2020 года в размере 324560 руб. 66 коп. т.е. до определения предмета договора, а именно земельного участка не существовавшего до заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что условия договора, налагающие на него обязанность внесения арендной платы за период (с ДД.ММ.ГГГГ по август 2020 года) использования несуществующего, как объекта права (аренды), земельного участка, в отсутствие заключенного в спорный период договора аренды, является незаконным и не соответствует действующему законодательству, а также незаконно налагает на него бремя несения необоснованных расходов, чем ущемляются его права и интересы как арендатора (второй стороны сделки), которому предоставлен земельный участок на основании постановления Администрации, не содержащего таких обязательств.

Спорный земельный участок в период с 2017 года по июнь 2020 года в установленном законом порядке не был сформирован и на государственный кадастровый учет не был поставлен, в связи с чем, данный земельный участок не отвечает признакам объекта по договору аренды, следовательно, не имеется оснований полагать, что в спорный период между администрацией муниципального образования «Игринский район» и истцом заключен договор аренды спорного земельного участка или имелись фактические отношения по использованию истцом спорного земельного участка, и, следовательно, не имелись основания для взимания арендной платы за указанный период.

Администрацией МО «Игринский район» спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2020 года, названный земельный участок в установленном законом порядке не был сформирован, его границы были не определены, в отношении земельного участка, в спорный период договор аренды с истцом не заключался в связи с чем, такой участок не мог быть предметом договора аренды и у истца отсутствовала обязанность по оплате арендных платежей до заключения договора аренды, поскольку иное противоречит ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

На основании вышеизложенного истец считает, что обязанность по оплате арендованного земельного участка наступила с момента фактической передачи ему земельного участка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Это условие предусмотрено в пункте 3.3 договора аренды и согласуется с п.1 Постановления Администрации МО «Игриннский район».

Пункт ДД.ММ.ГГГГ и пункт 3.5. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части обязанности истца по внесению арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по август 2020 года являются ничтожными, поскольку нарушают требования Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской федерации (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем договор аренды в указанной части является недействительным в силу ничтожности, что прямо предусмотрено статьей 166, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств иных обстоятельств, свидетельствующих об обратном, и указывающих о передаче или пользовании земельным участком с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора аренды нет.

На основании изложенного, истец просит признать недействительным (ничтожным) пункт ДД.ММ.ГГГГ. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15994 кв.м., разрешенное использование: производственная деятельность (6.0), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, заключенного между Администрацией муниципального образования «Игринский район» и Фоминых Н.В., согласно которому арендатор обязан оплатить арендную плату за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по «__» август 2020 года в размере 324560 руб. 66 коп. в соответствии с пунктом 3.5 Договора. Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.5. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15994 кв.м., разрешенное использование: производственная деятельность (6.0), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, заключенного между Администрацией муниципального образования «Игринский район» и Фоминых Н.В., согласно которого в случае, когда арендатор, фактически используя земельный участок, своевременно не заключил (перезаключил) договор аренды, то сумма арендной платы за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ до подписания акта приема передачи земельного участка подлежит перечислению Арендатором на указанный в пункте 3.2. счет в обязательном порядке в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора.

Администрацией МО «Игринский район» подано встречное заявление к Фоминых Н.В., которое обосновано тем, что Администрация муниципального образования «Игринский район» и Фоминых Н.В. заключили Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация муниципального образования «Игринский район» предоставила Фоминых Н.В. в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А (далее - Участок), общей площадью 15994 кв. м., с кадастровым номером №, необходимый для содержания и обслуживания административного здания. Разрешенное использование земельного участка – производственная деятельность. На указанном земельном участке расположено административное здание с кадастровым номером №, принадлежащее Фоминых Н.В., на праве собственности (государственная регистрация права №№ от ДД.ММ.ГГГГ.) Пунктом 2.1 Договора земельный участок предоставляется сроком на 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер годовой арендной платы составляет 119420,00 руб. (п.3.1.1 Договора). В соответствии с пунктом 3.2. Договора арендатор платит арендную плату равными долями в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. Пунктом 4.4.3 определено, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, в сроки и на условиях, установленных Договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему. Пунктом 4.4.11. Оплатить арендную плату за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 324560,66 рублей в соответствии с пунктом 3.5 договора, т.е. в обязательном порядке в течении 30 календарных дней со дня подписания настоящего Договора. Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Поскольку к ответчику в результате приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, перешло право пользования этим участком в соответствии с ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, и отсутствие оформленного договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от внесения платы за пользование данным участком. Необоснованное обогащение ответчика перед истцом за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 324560,66 рублей. Администрация МО «Игринский район» просит взыскать с Фоминых Н.В. в пользу Администрации муниципального образования «Игринский район» необоснованное обогащение в размере 324560,00 рублей.

Истец Фоминых Н.В. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания в суд не направил.

Ответчик Администрация МО «Игринский район» в судебное заседание также не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о рассмотрении дела на сайте Игринского районного суда Удмуртской Республики.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие сторон.

В судебном заседании установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Игринский район» (арендодатель) и ПОН(арендатор) заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 31962 кв.м. с кадастровым номером 18:09:032084:12 расположенного по адресу : Удмуртская Республика, <адрес> для содержания и обслуживания объектов недвижимости. Разрешенное использование земельного участка –производственные цели. Земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет по ДД.ММ.ГГГГ.

Из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что был расторгнут договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией МО «<адрес>» и ПОН на земельный участок площадью 31962 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что КОН продал, а Фоминых Н.В. приобрел в собственность следующее недвижимое имущество: административное здание (назначение: производственное; площадь 35,0 кв.м.; этажность 1, литер: А), кадастровый (или условный) номер объекта №.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что САВ продал, а Фоминых Н.В. приобрел в собственность следующее недвижимое имущество: здание насосной станции (назначение: нежилое производственное (промышленное); площадь 42,4 кв.м.; этажность 1, литер: Г), расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлен земельный участок общей площадью 15994 кв. м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : производственная деятельность (6,0), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

Граница указанного земельного участка пересекает границы земельного участка с кадастровым номером №.

На основании постановления Администрации МО «Игринский район» от ДД.ММ.ГГГГ № Фоминых Н.В. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 15994 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, необходимый для содержания и обслуживания административного здания. Разрешенное использование земельного участка – производственная деятельность (6.0).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Игринский район» (Арендодатель) и Фоминых Н.В. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее по тексту договор аренды).

Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 15994 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, необходимый для содержания и обслуживания административного здания. Разрешенное использование земельного участка – производственная деятельность (6.0).( п.1.1. договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Игринский район» (Арендодатель) и Фоминых Н.В. (Арендатор) был подписан акт приема –передачи в аренду указанного земельного участка.

На указанном в п.1.1 договора аренды земельном участке расположено административное здание с кадастровым номером 18:09:032084:126, принадлежащее Арендатору на праве собственности (государственная регистрация права №, принадлежащее Арендатору на праве собственности (государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ). (п.1.2. договора аренды).

Земельный участок передается в аренду сроком на 49 лет с момента приема-передачи земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1. договора аренды).

Пунктами 3.1.-3.3 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ составляет 119420 руб. 00 коп. Арендная плата вносится Арендатором равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (по желанию Арендаторы могут досрочно оплатить арендную плату одним платежом в течение года). Арендная плата начисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ. договора аренды арендатор обязан оплатить арендную плату за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по «__» августа 2020 года в размере 324560 руб. 66 коп. в соответствии с пунктом 3.5 Договора.

Пунктом 3.5. договора аренды предусмотрено, что в случае, когда Арендатор, фактически используя земельный участок, своевременно не заключил (перезаключил) договор аренды, то сумма арендной платы за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ до подписания акта приема –передачи земельного участка подлежит перечислению Арендатором на указанный в пункте 3.2 счет в обязательном порядке в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора.

Несогласие истца с пунктами ДД.ММ.ГГГГ, 3.5 договора аренды, обязывающими его оплатить арендную плату за период до заключения договора аренды, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ)

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом(п.2 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельного участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Из п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", следует, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, о недвижимом имуществе.

Тем самым, описание границ земельных участков и удостоверение их в установленном порядке производится путем землеустройства и кадастрового учета. Проведение землеустроительных работ и кадастрового учета является необходимым в случае предоставления земельных участков (на любом праве, в том числе и на праве аренды) к заключению сделок с земельными участками и иными, связанными с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, действиями.

В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости», границы земельного участка определяются с помощью координат характерных точек, что невозможно сделать без межевания земельного участка. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно­правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Исходя из указанных правовых норм, предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ земельного участка как объекта гражданских правоотношений не существовало, поэтому он не мог быть в период с ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2020 предметом аренды.

Таким образом, распространение отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым № с ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2020 не соответствует требованиям статьи 607 ГК РФ, положениям статьи 22 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). (п. 166 ГК РФ).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что пункты ДД.ММ.ГГГГ и 3.5. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО «Игринский район» и Фоминых Н.В. являются недействительными (ничтожными)

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Установив, что спорный земельный участок в период с 2107 года по август 2020 в установленном законом порядке не был сформирован, на государственный кадастровый учет не был поставлен, в связи с чем он не отвечает признакам объекта по договору аренды, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ может быть признан недействительным только в части обязанности арендатора ( ответчика Фоминых Н.В.) оплатить арендную плату за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по август 2020 года. (пункты ДД.ММ.ГГГГ и 3.5. договора аренды)

Рассматривая требования Администрации МО «Игринский район» по встречному иску к Фоминых Н.В. о взыскании неосновательного обогащения суд приходит к следующему.

Согласно п. ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Из статьи 1103 ГК РФ следует, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности трех обязательных условии: у конкретного лица имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

Правовым основанием встречных исковых требований истец указывает п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления от 24.03.2005 N 11).

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Истец по встречному иску полагает, что необоснованное обогащение ответчика перед истцом за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 324560,66 рублей, полагая, что поскольку Фоминых Н.В. приобрел в собственность недвижимость в ноябре 2017 года по адресу : <адрес>, то соответственно он пользовался земельным участком без оформления договора аренды и должен оплатить за фактическое пользование землей в виде неосновательного обогащения.

Действительно, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, размер которой устанавливается в соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ.

Однако, суд считает, что истцом по встречному иску не доказан факт неосновательного обогащения ответчика именно на сумму 324560 руб. 66 коп.

Как было указано выше, и сторонами по делу не оспаривается, Фоминых Н.В. дважды, а именно 10.11.2017г. 31.08.2018г. приобрел недвижимое имущество в виде административного здания и здания насосной станции, расположенных по адресу : Удмуртская Республика, <адрес>.

Право собственности на административное здание, назначение: нежилое, площадью 35,0 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Именно с этого времени - с ДД.ММ.ГГГГ, по мнению истца по встречному иску, у ответчика по встречному иску и наступила обязанность по оплате земельного участка.

Как было указано выше, действительно использование земли в Российской Федерации является платным.

Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: УР, <адрес>, разрешенное использование –производственные цели, находился в по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании у ПОН, который расторгнут лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств того, что Арендодатель (Администрация МО «Игринский район» ) в период с ДД.ММ.ГГГГ по август 2020 года не получал платежи в виде арендной платы, в том числе и за административное здание, собственником которого с ноября 2017 года стал Фоминых Н.В., от прежнего Арендатора ПОН, суду не представлено.

Кроме того, поскольку на дату приобретения недвижимости Фоминых Н.В. действовал договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, где условия, в том числе по оплате арендной платы были совершенно иные, нежели по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, Фоминых Н.В, ставший собственником объекта недвижимости должен был оплачивать за использование земельного участка на тех же условиях, которые оговорены в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ пропорционально занимаемой зданием недвижимого имущества территории.

То есть, Администрация МО «Игринский район», в целях недопущения бесплатного использования земли, должна была предъявлять требования по оплате за фактическое пользование землей Фоминых Н.В. в рамках договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, точно определив часть земельного участка, используемого последним.

Кроме того, суд указывает, что право собственности на второй объекта недвижимости в виде насосной станции на спорном земельном участке, за ответчиком Фоминых Н.В. зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Указав следующее, суд считает, что истцом по встречному иску не доказан факт использования ответчиком по встречному иску земельного участка размером 15994 кв.м, расположенного по адресу : УР, <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по август 2020 года без заключения договора.

Таким образом, суд приходит к мнению, что истцом по встречному иску выбран неверный способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Фоминых Николая Вячеславовича к Администрации МО «Игринский район» о признании недействительным в части договора аренды удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожным) пункты 3.5.; ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Администрацией муниципального образования «Игринский район» и Фоминых Николаем Вячеславовичем.

В удовлетворении встречного иска Администрации муниципального образования «Игринский район» к Фоминых Николаю Вячеславовичу о взыскании суммы неосновательного обогащения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы, через Игринский районный суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты>

<данные изъяты>