Решение по делу № 2-3172/2021 ~ М-6694/2020 от 01.12.2020

2-3172/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2021 года                                                        г.о. Красногорск

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Климовой Ю.А.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 о признании сделки ничтожной, признании объекта недвижимости объектом блокированной застройки, не отвечающим признакам индивидуального жилого дома, признании действий по регистрации права собственности незаконными, аннулировании записи в Росреестре, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив исковые требования, обратилась в суд с указанным выше иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком ФИО2 договор о строительстве жилого дома блокированной застройки, претендуя на отдельный жилой блок, площадью не менее 120 м.кв. В 3-ех уровнях, на принадлежащем ФИО2 земельном участке по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, площадью 600 м.кв. с кадастровым номером 50:11:0020504:906. Истец в полном объеме внесла, предусмотренную договором сумму в размере 4 000 000 рублей.

Право ФИО2 на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре за №.

На участке имелся объект незавершенного строительства. Возможность блокированной застройки предполагалась, согласно готовящейся градостроительной документации Красногорского городского округа, что подтверждается внесением названного земельного участка в зону Ж-2.

ДД.ММ.ГГГГ истец приняла по акту от ФИО2 исполнение договора, получив ключи от отдельного жилого блока в состоянии под отделку, и приступила к внутреннему ремонту, то есть фактически вступила во владение имуществом.

К настоящему времени на земельном участке осуществлено строительство объекта недвижимости, состоящее из пяти трехэтажных жилых домов блокированной застройки, общей площадью 540 м.кв.

В 2019 документы о проведенных общественных слушаниях, для отнесения названного земельного участка к зоне Ж-2 приняты Администрацией, для внесения изменений в градостроительные планы, в соответствии с решением совета депутатов Красногорского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № утвердившего «Правила землепользования и застройки городского округа Красногорск МО». Из пяти домов блокированной застройки с согласия ФИО2 заняты жильцами 3 дома: ФИО5 дом площадью101 м.кв., ФИО4 дом площадью 110 м.кв. и ФИО6 дом площадью 101 м. кв.. В двух домах площадью 120 м. кв. и 108 м.кв. делается ремонт.

Согласие истца и ответчиков на распределение домов подтверждается фактическим состоянием и приложенными документами подтверждающими, что ответчики вносили денежные средства на строительство, предполагали получить жилые блоки и доли, соответствующие 3-м домам в блокированной застройке.

В декабре 2017 истец узнала о совершении без ее согласия сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, названного земельного участка, в результате которой ФИО2 утратила на него право собственности, а ответчики ФИО5 и ФИО4 это право приобрели. Также узнала о регистрации права ответчиков на дом, что нарушает права истца на долю в незавершенном строительном объекте недвижимости и взаимосвязанных прав на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ получив незаконное преимущество перед другими участниками строительства, действуя в обход закона ответчики ФИО5 и ФИО4 представили в Росреестр декларацию по правилам, предусмотренным ФЗ-93 от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировали в упрощенном порядке права на индивидуальный жилой дом в 2-х этажах, площадь. 331 м.кв. по 1/2 доли. Урегулировать с ответчиками и восстановить права истца в досудебном порядке не получилось, в связи с чем истица просит суд признать ничтожной сделку о продажи земельного участка площадью 600 м.кв., кадастровый №; признать объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020504:906 отвечающим всем признакам блокированной застройки в составе 5 домов и признать его не соответствующим признакам индивидуального жилого дома; признать действия ответчиков ФИО5 и ФИО4 направленными на причинение вреда истцу, злоупотреблением правом; аннулировать записи в реестре прав на недвижимое имущество, в связи с отсутствием такого объекта; признать незаконными действия Росреестра в <адрес>; признать за истцом право собственности на долю в спорном объекте недвижимости и земельного участка; признать за истцом право на жилой блок в спорном объекте недвижимости с условным №, площадью не менее 120 м.кв.

В судебном заседании истец и ФИО3 поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснила, что не возражает против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что строительство было начато на земельном участке, разрешенный вид использования которого не предполагал такой возможности в нарушение действующего законодательства.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО6, ФИО8 - ФИО9 иск не признала по изложенным в письменных возражениях основаниям, которые приобщены к материалам дела. Указала что истцом пропущен срок исковой давности, который по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года и истек ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных документов ФИО3 и ФИО2 усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 якобы заключила с истцом договор на строительство жилого дома блокированной застройки, в то время как вид разрешенного использования земельного участка (для ведения дачного хозяйства) не позволял возводить данную категорию домов на этом участке. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 якобы передала истцу часть дома и земельного участка, но через несколько дней, а именно ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала весь земельный участок ФИО5 и ФИО4, в этот же день, передав по акту приема передачи весь земельный участок покупателям, а также получив ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 сумму за строительство жилого дома на этом участке; ФИО5 свою часть денег за земельный участок передавал ФИО2 в несколько этапов и до полного погашения суммы, земельный участок находился в залоге у ФИО2 и после полной оплаты ФИО2 обратилась в органы регистрации, и залог на земельный участок был снят.

После снятия залога на земельный участок, собственники земельного участка ФИО5 и ФИО4, оплатив ФИО2 денежные средства за жилой дом, обратились в орган государственной регистрации и оформили свое право собственности на жилой дом, который находился на их земельном участке.

Так же указав, что в течение всего периода приобретения спорной недвижимости ФИО2 не предупреждала их о том, что какие-либо иные лица претендуют или могут претендовать на данное имущество, не уведомляла о том, что она заключала какие-либо договоры в отношении этого имущества с иными лицами. В п.13 договора купли-продажи (купчей) земельного участка между ФИО2 и ФИО5, ФИО4 продавец гарантировала, что указанный в договоре земельный участок на момент подписания настоящего договора не продан, не подарен, не заложен, под арестом и запрещением не значится и свободен от прав третьих лиц на него, земельный участок не имеет ограничений и обременений в пользовании.

3-и лица – ФИО16, Управление Росреестра по <адрес> в суд не явились, извещались.

Ознакомившись с доводами участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.п. 1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Согласно разъяснениям, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или права или обременения отсутствующими.

В ходе судебного разбирательства установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО10 заключен договор купли продажи 1-5 доли земельного участка с кадастровым №, категории земель: земли населенного пунктов, разрешенный вид использования для ведения дачного хозяйства, общая площадь 600 кв.м. адрес объекта: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес> с объектом незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ согласно акта приема-передач ФИО2 передала, а ФИО11 приняла объект завершенного строительства площадью 120 м.кв. И 1/5 долю земельного участка, согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила с ответчиками ФИО5 и ФИО4 договор купли-продажи (купчая) земельного участка, в соответствии с которым истец продала ответчикам принадлежащий ей на праве собственности земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером 50:11:0020504:906, отнесенный к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>.

Земельный участок продан за 2 400 000 рублей в общую долевую собственность ответчиков ФИО5 и ФИО4

Согласно п.7 договора расчет между сторонами производится следующим образом: до подписания договора ФИО4 оплатила продавцу ФИО2 1 200 000 рублей, а ФИО5 оплатил 150 000 рублей, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ ФИО5обязался выплатить продавцу 1 000 000 рублей.

Факт производства ответчиками выплат по договору в полном объеме не оспаривается ФИО2

В п.10 договора ФИО4 подтвердила наличие согласие своего супруга ФИО12 на совершение сделки, а в п.11 договора ФИО5 подтвердил наличие согласие своей супруги ФИО13 на совершение сделки.

Право собственности продавца на земельный участок, указанный выше и являющийся предметом сделки, зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что документом-основанием для государственной регистрации явилось решение истца о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок был передан ФИО2 в пользу ФИО5 и ФИО4 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, копия которого представлена в материалах дела.

Право собственности АхматоС.С. на 1/2 долю указанного земельного участка и право собственности ФИО4 на 1/2 долю земельного участка зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке.

Данное обстоятельство подтверждается представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в материалах дела правоустанавливающих документом, регистрационных дел на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020504:906 общей площадью 600 кв.м. и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, с кадастровым номером 50:11:00200504:925.

Анализируя приведенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО2, с одной стороны, и ответчиками ФИО5 и ФИО4, с другой стороны, договор купли-продажи содержит все существенные условия, предусмотренные для договора купли-продажи; договор совершен в надлежащей форме; фактически исполнен сторонами, земельный участок передан от продавца к покупателям по акту приема-передачи; право собственности покупателей зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН.

На проданном земельном участке находился недостроенный жилой дом.

В последствии ФИО4, с согласия ФИО5, продала принадлежащее ей имущество ФИО6

Из представленных в материалах дела правоустанавливающих документов усматривается, что ФИО6 является собственником земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером 50:11:0020504:906 (земель населенных пунктов, для ведения дачного хозяйства) в размере 9/40 долей, на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Красногорского нотариального округа ФИО14 (реестровый №-н/50-2019-2-318). ФИО4 является собственником земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером 50:11:0020504:906 (земель населенных пунктов, для ведения дачного хозяйства) в размере 1/40 долей, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Красногорского нотариального округа ФИО14(реестровый №-н/50-2019-2-318).

Также усматривается, что ФИО4 является собственником жилого дома с годом завершения строительства – 2016 год, площадью 331 кв.м, в размере 13/40 долей, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Красногорского нотариального округа (реестровый №-н/50-2019-2-318). Правообладателями дома являются также ФИО5 и ФИО6

ФИО6 принадлежит 7/40 долей в праве общей долевой собственности на указанный выше жилой дом на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от 21,02,2019, удостоверенного нотариусом Красногорского нотариального округа (реестровый №-н/50-2019-2-318).

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно

По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п.87), согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд критически относится к доводу истца о ничтожности сделки, поскольку в ходе судебного было установлено и описано выше, что оспариваемая истцом сделка отвечает требованиям законодательства, воля сторон при заключении сделки была направлена именно на заключение договора купли-продажи, что следует из текста договора и подтверждается фактическим исполнением сторонами договора, переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном порядке.

Истцом не представлено доказательств того, что при заключении договора купли-продажи земельного участка обе стороны сделки имели волю прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, или стремились к достижению других правовых последствий, кроме купли-продажи земельного участка.

Ответчики ничтожность сделки отрицают.

Суд ставит под сомнение объяснения истца о правах 3-их лиц и представленные в материалы дела договор между истцом и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. Из содержания договора усматривается, что они заключали договор, которые по своей правовой природе являются предварительным договором, поскольку стороны указали на свои обязательства заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства из пяти блоков типа «таунхауса».

В ЕГРН отсутствуют записи о правах иных лиц на спорные объекты недвижимого имущества или какую-либо долю либо часть этого имущества, что также свидетельствует о том, что между ними не заключался договор купли-продажи.

Суд также учитывает, что указанное в договоре строительство жилого дома блокированной застройки не могло быть осуществлено на земельном участке с видом разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства. До настоящего времени не имеется доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с п. 13 заключенного между ФИО2 и ответчиками ФИО5 и ФИО4 договора, ФИО2, как продавец гарантировала, что указанный в договоре земельный участок на момент подписания настоящего договора не продан, не подарен, не заложен, под арестом и запрещением не значится и свободен от прав третьих лиц на него, земельный участок не имеет ограничений и обременений в пользовании.

При установленных судом обстоятельствах истец ФИО3 не лишена возможности требовать у ФИО2 (продавца), не исполнившей свои обязательства, возврата уплаченной по договорам денежной суммы, при наличии такого намерения.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, подтвержденные представленными в материалах дела обстоятельствами, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой. Учитывая, что у ответчиков на законном основании возникли права на спорное имущество и регистрация права общей долевой собственности ответчиков ФИО5, ФИО4 и ФИО6 на земельный участок и жилой дом произведена в установленном порядке, не имеется оснований для признания отсутствующим у ответчиков зарегистрированного права на спорные объекты, а потому в удовлетворении иска ФИО3 следует отказать в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истцом пропущен срок обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Статьей 181 ГК РФ установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам.

В силу п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истец является стороной сделки, следовательно, течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение сделки, следовательно, окончание срока приходится на ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного срока исковой давности.

Принимая во внимание, что истцом пропущен срок обращения в суд в отсутствие уважительных причин, учитывая также, что ответчиками представлено заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд приходит к выводу, что ФИО3 в удовлетворении иска следует отказать и по указанному основанию – в связи с пропуском срока обращения в суд, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В связи с отказом в иске ФИО3 все производные требования так же не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 о признании сделки ничтожной, признании объекта недвижимости объектом блокированной застройки, нее отвечающим признакам индивидуального жилого дома, признании действий по регистрации права собственности незаконными, аннулировании записи в Росреестре, признании права собственности - оставить без удовлетворения.

     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                        Ю.А. Климова