Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-13/2014 (2-3119/2013;) ~ М-3119/2013 от 10.10.2013

Дело № 2-13/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2014 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Николаенко Е.С.,

при секретаре Татарниковой Ю.А.

с участием

истца Ширшова Р.Р.,

представителя истца Савина Д.Н., допущенного к участию в деле на основании устного ходатайства,

ответчиков Мишина А.Е., Журавлева Д.А., Егорова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по заявлению Ширшова Р. Р. к Мишину А. Е., Журавлеву Д. А., Егорову С. В. о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, признании недействительными (ничтожными) договоров, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение

Установил:

Ширшов Р.Р. обратился в суд с иском к Мишину А.Е., Егорову С.В., Журавлеву Д.А. о признании отсутствующим права собственности ответчиков на нежилое помещение площадью 442 кв.м, кадастровый номер /________/, расположенное по адресу: Томск, /________/.

В обоснование требований указано, что он является сособственником жилого помещения по адресу: г.Томск, /________/ /________/, приобретенным на имя его супруги в период брака, которая является их совместной собственностью. На спорное нежилое помещение зарегистрировано право общей долевой собственности за ответчиками. Вместе с тем, указанное нежилое помещение в силу положений ст. 36 ЖК РФ является общей долевой собственностью всех собственников помещений в названном доме, поскольку оно по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относятся к имуществу, необходимому для обслуживания всего дома. Создание спорного помещения в том виде, в котором оно зарегистрировано за ответчиками проектно-сметной документацией на строительство жилого дома не предусматривалось, согласований и разрешений от компетентных органов на изменение помещений по сравнению с первоначальным проектом получено не было. Спорные помещения образованы в результате переоборудования (перепланировки) первого этажа, в отсутствие разрешения на такую перепланировку.

Полагает, что при регистрации права собственности жильцов дома на квартиры в соответствии со ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одновременно регистрировалось их право и на общее имущество, а следовательно регистрация прав ответчиков была произведена с нарушением закона. В результате на одно и то же имущество зарегистрировано право собственности истцов и ответчиков, что нарушает право истца, которое может быть защищено путем предъявления иска о признании права собственности ответчиков отсутствующим, на что указывает Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22.

В судебном заседании истец увеличил исковые требования и с учетом последующего уточнения просит суд:

- признать право собственности ответчиков на нежилое помещение, площадью 442 кв.м., расположенное по адресу: Томск, /________/ /________/ номер на поэтажном плане 27, кадастровый номер /________/ отсутствующим.

- признать недействительным договор « н/ц -10 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.10.2011, заключенного между Егоровым и ООО «/________/» в отношении нежилого помещения площадью 442 кв.м., расположенное по адресу: Томск, д. /________/ /________/ номер на поэтажном плане 27, кадастровый номер /________/.

- признать недействительным договор купли-продажи от 05.10.2012 65/442 долей в праве на нежилое помещение площадью 442 кв.м., расположенное по адресу: Томск, д/________/ номер на поэтажном плане 27, кадастровый номер /________/, заключенный между Егоровым С.В. и Мишиным А.Е.

- признать недействительным договор купли-продажи от 05.10.2012 100442 долей в праве на нежилое помещение площадью 442 кв.м., расположенное по адресу: Томск, /________/ /________/ номер на поэтажном плане 27, кадастровый номер /________/, заключенный между Егоровым С.В. и Журавлевым Д.А.

- признать за ним право общей долевой собственности на указанное нежилое помещение пропорционально размеру общей площади квартиры, находящейся в его собственности.

В решении суда указать, что оно является основанием для внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, в котором располагаются технические коммуникации, необходимые для обслуживания двух и более квартир, что подтверждается заключением специалиста. Проектной документацией не было предусмотрено расположение нежилых помещений в цокольном этаже жилого дома, а были предусмотрены лишь помещения для прокладки коммуникаций. В цокольном этаже проходят все инженерные коммуникации внутридомовых сетей: магистрали канализации, водоснабжения, теплоснабжения, которые обслуживают 4 подъезда жилого дома. Обслуживание жилого дома невозможно без доступа в помещение цокольного этажа с целью обслуживания коммуникаций и предотвращения аварийных ситуаций в доме. Егоров С.В. изначально ввел в заблуждение Мишина А.Е., зная, что помещение № 27 является общедомовым имуществом. Он является ненадлежащим продавцом, право собственности им не приобретено, в связи с чем он не имел права заключать соответствующие договоры с Журавлевым и Мишиным. Журавлев и Мишин являются также ненадлежащими сторонами договора. Все названные лица не могли распоряжаться общедомовым имуществом.

Ответчики Егоров С.В., Мишин А.Е., Журавлев Д.А. исковые требования не признали в полном объеме.

Ответчик Мишин А.Е. представил письменный отзыв на иск, который поддержал в судебном заседании. Дополнительно пояснил, что спорное помещение располагается согласно проекту жилого дома с индивидуальной планировкой (раздел АС – Приложение № 1) в цокольном этаже и является нежилым. При этом проект содержит сведения о наличии в цокольном этаже кроме нежилых иных помещений, в частности технических. Расположение коммуникаций в нежилом помещении еще не означает, что помещение не имеет самостоятельного назначения и является общим. Об этом указывает Конституционный суд РФ в своих определениях от 16.12.2010 /________/ –О-О от 19.05.2009 № /________/. Разрешение вопроса о том, относиться ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения-возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. При вводе дома в эксплуатацию проводилась первичная техническая инвентаризация объекта, по результатам которой на каждый объект составлялся технический паспорт. По паспорту помещение является нежилым и расположено в цокольном этаже. Как помещение общего пользования оно на кадастровый учет не поставлено, сведений о том, что данное помещение предназначено для обслуживания инженерных коммуникаций жилого дома указанный реестр не содержит. Помещение является самостоятельным по своему статусу, что следует из проектно-сметной документации, договора долевого участия, технического паспорта здания, кадастрового паспорта нежилого помещения, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Полагал, что изменения статуса технического помещения на нежилое, связано с изменениями в проекте в части номенклатуры помещений, которые не требует проведения повторной государственной экспертизы.

Договор долевого участия прошел государственную регистрацию, на которую были представлены все необходимые документы, в том числе проектная декларация, разрешение на строительство, план создаваемого объекта, в связи с чем право собственности Егорова на помещение, которое указано в документах нежилым по назначению, возникло в соответствии с законодательством.

Кроме этого, в соответствии с предоставленными техническим и кадастровым паспортами спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости и именно в качестве такового учтено в государственном кадастре недвижимости. Сведений о том, что данное помещение предназначено для обслуживания инженерных коммуникаций жилого дома указанный реестр не содержит.

Также полагал, что истцом неверно выбран способ защиты права путем признания недействительными договоров, поскольку ст. 36 ЖК РФ к указанным отношениям не применима. Истцом должно быть заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истец, заявляя требование о признании права собственности не доказал основания возникновения своего права собственности, поскольку свидетельство о праве собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме выдано на супругу Ширшова Р.Р. Доказательств существования у истца прав собственности на помещение № 27 не имеется, право автоматически возникнуть не может. Полагал также неверно выбранным способом защиты признание права отсутствующим, поскольку в ходе судебного разбирательства истцом не представлено доказательств использования иных способов защиты права. Использованный способ защиты права должен быть исключительным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Томской области, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в суд не направило.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица- Управления Росреестра по Томской области.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, показания эксперта, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Предметом настоящего спора выступает нежилое помещение, общей площадью 442 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Томск, /________/ номер на поэтажном плане 27.

Право собственности на указанное помещение первоначально было зарегистрировано за ответчиком Егоровым С.В. /________/ года. Основанием для государственной регистрации явились: договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № Н/Ц-10 от 27.12.2011, акт приема передачи от 28.02.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 70301000-171-К/11.

05.12.2012 года Егоров С.В. на основании договоров купли-продажи продал 65/442 доли в праве собственности на указанное нежилое помещение Мишину А.Е., 100/442 доли в праве Журавлеву Д.А., оставшуюся долю в праве собственности в размере 277/442 оставил за собой.

На момент рассмотрения спора ответчики Егоров С.В., Мишин А.Е., Журавлев Д.А. являются сособственниками спорного помещения в указанном соотношении долей в праве, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Истец Ширшов Р.Р. является собственником квартиры № /________/, общей площадью 69, 3 кв.м., находящейся в многоквартирном доме по адресу: Томск, д. /________/ /________/, которая принадлежит ему на праве общей совместной собственности с супругой М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2012 г. и свидетельством о заключении брака /________/

Указанное обстоятельство суд полагает, установленным, поскольку в силу ст. 256 ГК РФ и ч.1 ст.34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" (п. 15) общей совместной собственностью супругов (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ) является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В связи с чем, доводы ответчика Мишина А.Е. о том, что истцом не доказано право собственности на жилое помещение, суд полагает несостоятельными, доказательств обратному не представлено.

Истец, заявляя требования к ответчикам, указывает на то, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Как следует из содержания п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с п.п. а п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

По смыслу данных правовых норм к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, которые имеют только вспомогательное значение и предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома.

В силу статей 17, 18, 35, 46 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу изложенных правовых норм собственнику помещения в многоквартирном жилом доме во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Одновременно с этим, такая доля не может быть выделена из помещений, составляющих частную собственность в условиях, когда такие помещения имеют самостоятельное функциональное назначение и при этом не обслуживают весь дом или его часть.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

С учетом изложенного, довод ответчика об отсутствии у истца права на подачу иска о признании права общей долевой собственности также является несостоятельным.

Как усматривается из материалов дела, спорное нежилое помещение согласно техническому паспорту жилого строения находится в цокольном этаже и согласно экспликации указано под номером 27 как нежилое помещение, к помещению общего пользования не отнесено. Согласно кадастровому паспорту помещения оно также значится как нежилое.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на данное помещение, документов представленных Управлением Росреестра по Томской области по объекту капитального строительства жилой дом с индивидуальной планировкой по /________/ МО «Город Томск» следует, что при регистрации договоров долевого участия в строительстве в Управление Росреестра по Томской области была представлена проектная декларация, изменения в проектную декларацию, архитектурно-строительное решение, листы проекта по цокольному этажу (Проект ООО «Сибстрой – Т»).

Из листа проекта 17-00.8 раздела АС в цокольном этаже расположены технические помещения поз. 3,4,5 (тепловой узел, комната дежурного, электрощитовая) площадью 77,72 кв.м., техподполье (поз. 2), помещения для прокладки коммуникаций (поз. 1) площадью 73,64 кв.м., тамбур (поз. 9), лестничная клетка (поз. 6), тамбур-холл (поз. 8), коридор (поз 10), а также нежилые помещения площадью 848,44 кв.м. (поз 1) (л.д. 152).

Проектная декларация содержит сведения о составе общего имущества, а именно технических помещениях (тепловой узел, водомерный узел, электрощитовая, лестницы, холлы, коридоры, земельный участок, а также о функциональном назначении нежилых помещений площадью 848, 44 кв.м: студия-мастерская, административно-хозяйственное, складские помещения. (л.д. 155-159), согласно изменениям в проектную декларацию изменения внесены по количеству квартир в доме с 32 до 43, площади технических помещений с 50, 42 кв.м. до 77, 72 кв.м (л.д.153-154).

Согласно общим показателям вводимого в эксплуатацию жилого дома, что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 70301000-171-К/11, общая площадь помещений здания составляет 4602,6 кв.м., общая площадь жилых помещений 3021,4, площадь помещений общего пользования 606, 3 кв.м., площадь нежилых помещений 992,9 кв.м.

По запросу суда Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска был предоставлен раздел проектной документации АС шифр 17-00.8 «Отделочный план цокольного этажа» жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, /________/ /________/, в котором в экспликации помещений цокольного этажа отдельных нежилых помещений не предусмотрено, все находящиеся в нем помещения отнесены к техническим, включая помещения с наименованием «помещения для прокладки коммуникаций» площадью 903,68 кв.м. (поз. 1) и др. (л.д. 121-123).

Согласно положительному заключению государственной экспертизы проектной документации на указанное жилое здание № /________/, выданным ОГУ «Томскгосэкспертиза» от 02.11.2010 и письма И.о. директора ОГАУ «Томскгосэкспертиза» от 25.11.2013 /________/ по проектной документации, которая прошла государственную экспертизу в жилом здании были запроектированы подвальный, цокольные этажи. В вышеназванных этажах по проектной документации размещены технические помещения (стр. 5 раздела «Архитектурные и объемно-планировочные решения» заключения), нежилые помещения по представленной для проведения государственной экспертизы проектной документации не предусматривались (л.д. 73-89).

Из раздела «Архитектурные и объемно-планировочные решения» названного заключения следует, что за счет смещения высоты этажей под внутренним двором и прилегающими объемами запроектирован подвал с высотой помещения 2, 5 м, переходящий в цокольный этаж высотой 2,75 м. и 4,75 м. Весь этаж поделен на 4 отсека В каждом из отсеков предусмотрен обособленный выход непосредственно наружу. В подвальном и цокольном этажах размещаются технические помещения, тепловой узел, электрощитовая, бойлерная, вентиляционная камера, комнаты для технического персонала, технические помещения для прокладки коммуникаций, помещения для хранения электрической газонокосилки и уборочного инвентаря.

Таким образом, имеются несоответствия в проекте, представленном на государственную регистрацию прав и на основании которого выдан технический паспорт, и проекте, который имеется в Администрации г. Томска прошедшего государственную экспертизу.

Доказательств прохождения государственной экспертизы изменений в проектную документацию в материалы дела не представлено, согласно пояснениям ответчика Мишина А.Е. указанные изменения могли быть вызваны корректировкой проекта, который не требует прохождения государственной экспертизы, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанный довод ответчика суд полагает необоснованным в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

В силу положений ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, п. 27 Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной безопасности и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Государственной экспертизе подлежат все разделы проектной документации и (или) результаты инженерных изысканий, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации представляются для проведения государственной экспертизы.

Суд полагает, что в соответствии с изменениями проектной документации, в результате которых вместо технических помещений в здании, проектом предусмотрено размещение в жилом здании нежилых помещений, в том числе, проверка функционального назначения нежилых помещений на соответствие предъявляемым к ним требованиям, требовало прохождение государственной экспертизы, что соответствует предмету проведения государственной экспертизы. Указанный случай к исключениям, предусмотренным ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не отнесен.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-0-0 если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Конституционный суд РФ также подчеркивает, что решение вопроса об отнесении имущества к той или иной категории (общее или частное) лежит не в области специальных познаний и экспертных исследований, а в области права. Причем, указывает на необходимость установления одновременно трех условий для отнесения имущества к общему: предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме; не имеют самостоятельного назначения; отсутствие записей ЕГРП о праве частной собственности в отношении спорного имущества.

Согласно заключению независимого специалиста № 10 Экспертно-консультационного центра «СтройТЭкс», исследовавшего цокольный этаж жилого здания следует, что все находящиеся в нем помещения, являются помещениями общего пользования. При этом указано, что в помещениях проложены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. На трубопроводах инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение) установлены запорные устройства (краны, вентиля), посредством которых осуществляется регулировка подачи воды в трубопроводы вышерасположенных жилых и нежилых помещений дома. Помещения, расположенные в цокольном этаже должны быть доступны собственникам помещений дома для производства технического осмотра коммуникаций и при необходимости проведения текущего или аварийного ремонта.

Учитывая наличие противоречивых сведений о статусе запроектированных и введенных в эксплуатацию помещений цокольного этажа, заключение специалиста определением суда от 20.01.2014 года была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено доценту кафедры «Архитектура гражданских и промышленных зданий» ФГБОУВПО ТГАСУ Гвоздякову В.С.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:Имеет ли нежилое помещение площадью 442 кв.м., расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Томск, д/________/, /________/ номер на поэтажном плане 27, инвентарный номер /________/ самостоятельное функциональное назначение? Предназначено ли указанное нежилое помещение для обслуживания более одного помещения в указанном жилом доме и должно ли оно быть включено в состав общего имущества здания?

Согласно заключению судебного эксперта спорное нежилое помещение в составе жилого дома учитывается как самостоятельное. Помещения теплового узла, водомерного узла, элетрощитовой, бойлерная в которых размещено оборудование, находятся в отдельных помещениях, имеют выходы наружу. Факт нахождения в спорном помещении инженерных коммуникаций не может служить достаточным основанием для его отнесения к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 86, 187 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Суд отклоняет экспертное заключение судебного эксперта ТГАСУ как необоснованное. Выводы эксперта сделаны только на основании части документов, имеющихся в деле, и, по сути, им дана правовая оценка, тогда как разрешение вопросов, поставленных судом, требовали специальных строительных (технических) познаний. При этом, экспертом исследовались не все документы, в частности не принято во внимание наличие проекта представленного Администрацией г. Томска и листов раздела исполнительной документации, не указана причина данного обстоятельства. Показания эксперта в судебном заседании о наиболее приближенных данных используемого им листа проекта к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, по мнению суда, является несостоятельным. Эксперт указал лишь, что помещение учитывается в составе жилого дома как самостоятельное, что по факту следует из технического паспорта здания.

Суд полагает, что при разрешении данного спора сведения технического паспорта как доказательства отнесения помещения к основным нежилым помещениям, имеющим самостоятельное использование не бесспорны, принимая во внимание, что данный документ составлен на основании проектной документации и отражает лишь фактическое состояние объекта. Данное обстоятельство подтверждается письмом ОГУП «ТОЦТИ» от 06.06.2013 /________/ по запросу ответчика Мишина А.Е. по другим помещениям в здании (л.д. 162).

Несмотря на проведенный экспертом визуальный осмотр помещений, эксперт не указал в заключении, присутствуют ли в спорном помещение инженерно-техническое оборудование, предназначены ли указанные инженерные коммуникации для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме. Исследовательская часть заключения эксперта не содержит, что было установлено при осмотре помещений, заключение не содержит приложений в виде иллюстраций (фотоматериала исследования).

Ответа на вопрос о том, предназначено ли спорное помещение для обслуживания двух и более помещений экспертное заключение не содержит.

Вместе с тем, в судебном заседании на данный вопрос суда эксперт ответил утвердительно.

Вывод эксперта о том, что спорные помещения не являются техническими, не соответствуют нормативным требованиям по определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренным Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.1996 года. Эксперт при исследовании не использовал данный нормативный правой акт, в судебном заседании указав, что он подлежит применению только в процессе эксплуатации и содержания здания, с чем суд согласиться не может.

Правила, утвержденные данным Постановлением, разработаны в соответствии со ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, пункт 2 Правил не признан в установленном порядке, противоречащим указанным нормам.

Суд полагает, что спорное нежилое помещение первоначально было спроектировано как техническое, что подтверждается листом проекта, хранящимся в уполномоченном органе Администрации г. Томска и заключением государственной экспертизы. Доказательств того, что в проектную документацию были внесены соответствующие изменения, оформленные в надлежащем виде ответчиками не представлено. Прохождение инженерных коммуникаций в помещении и наличие оборудования (запорные устройства, краны) данное обстоятельство подтверждает, в противном случае корректировка проекта по функциональному назначению помещений должна была предусматривать их перенос.

Эксперт на 6 листе рецензируемого заключения указывает, что функциональное назначение нежилого помещения… может быть любого назначения, предусмотренного нормативными документами…», не указывает, какими именно по функциональному назначении могут быть исследуемые нежилые помещения, что делает заключение в указанной части неполным, а вывод эксперта вероятностным.

Помимо этого, проектная декларация содержит сведения о наличии в жилом здании самостоятельных помещений с указанием их функционального назначения площадью 848, 44 кв.м: студия-мастерская, административно-хозяйственное, складские помещения. В последующем проект и разрешения на ввод сведений о функциональном назначении помещений не содержит.

При ответе на вопрос о том, должно ли спорное помещение быть включено в состав общего имущества дома, эксперт ссылается на судебную практику арбитражных судов, что не является правильным, с точки зрения применения экспертных методик и научно-обоснованных данных.

Кроме этого, экспертное заключение не содержит сведений о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вместе с тем, давая показания в судебном заседании, эксперт, дав подписку об уголовной ответственности, указал, что в помещении № 27 цокольного этажа проходят инженерные коммуникации, и данное помещение обслуживает более 1 помещения жилого дома, 4 этажа дома. Показание эксперта о том, что имеющиеся в помещении инженерные коммуникации не препятствуют самостоятельному использованию спорного помещения, наличие в проекте и по факту, по его мнению недостатков, связанных с проектированием, значения для рассмотрения спора не имеют, являются его частным суждением. Проект разрабатывался по заданию заказчика, получил соответствующие разрешения и прошел государственную экспертизу.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая заключение независимого специалиста, установленные судом обстоятельства в выездном судебном заседании при осмотре спорного нежилого помещения и других помещений цокольного этажа суд приходит к выводу, чтоспорное нежилое помещение подлежит включению в состав общего имущества, а именно, является вспомогательным и предназначенным для обслуживания всего жилого здания (т.е. - для обслуживания более одного помещения).

Факт того, что в спорном нежилом помещении проложены трубопроводы инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение), проложена центральная канализация с обслуживающими клапанами, установлено в судебном заседании, подтверждается исполнительной документацией (Схема трубопроводов отопления горячего и холодного водоснабжения), заключением специалиста, протоколом выездного судебного заседания, фотоматериалом. На трубопроводах инженерных коммуникаций установлены запорная арматура, дренажные клапаны, посредством которых осуществляется регулировка подачи воды в трубопроводы жилых и нежилых помещений жилого здания.

Таким образом, в спорном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Данные коммуникации проходят по всему помещению, а не отдельным его частям. Доказательств возможности изолировать указанные коммуникации и оборудование в материалах дела не имеется, указанное помещение предназначено для обслуживания инженерного оборудования всего жилого дома, к коммуникациям необходим постоянный допуск в случае аварии, проведения иных работ для обслуживания здания и нужд жильцов квартир.

Ответчики не отрицают факта нахождения в данном помещении коммуникаций. Ответчиком не представлено доказательств возможности использования данного помещения в иных целях, например склада, при наличии имеющихся в спорном помещении коммуникаций.

С учетом вышеизложенного спорное помещение не могло выступать в качествесамостоятельного предмета договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № Н/Ц-10 от 27.12.2011, заключенного между ООО «/________/» и Егоровым С.В., учитываться как самостоятельный объект технического учета. Указанный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, так как заключен с нарушением закона, на основании данного договора ООО ««/________/» (ликвидировано с 11.01.2013) не могло передать, а ответчик Егоров С.В. приобрести право собственности на это помещение.

Вспомогательные помещения, если они относятся к местам общего пользования в здании, должны находиться в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю в общей собственности соотносится с жилым (нежилым) помещением как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК). Соответственно в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением.

Егоров С.В., зарегистрировав право собственности за собой в дальнейшем произвел отчуждение долей в праве собственности на нежилое помещение Мишину А.Е. и Журавлеву Д.А. на основании договоров купли –продажи от 05.10.2012 года.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 05.10.2012, заключенный между Егоровым С.В. и Мишиным А.Е. и договор купли-продажи от 05.10.2012, заключенный между Егоровым С.В. и Журавлевым Д.А., опосредующие переход права собственности на указанные нежилые помещения, которые функционально обеспечивают в силу закона потребности всего жилого здания в целом и не могут использоваться по иному назначению являются ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как сделки, не соответствующие требованиям закона.

В п. 1 ст. 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По общему правилу, предусмотренному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу того, что в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков, суд приходит к выводу о необходимости прекращения их права собственности путем исключения записей о праве собственности на нежилое помещение, основанием к чему является настоящее судебное решение (п.52-56 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

В судебном заседании установлено, что доступ в спорное нежилое помещение на момент подачи искового заявления и на момент рассмотрения спора истец, как и другие собственники жилого здания имеют, используют находящееся в нем инженерное оборудование для обслуживания нужд собственников жилого здания, доступ в него не ограничивается. Вместе с тем, наличие в ЕГРП зарегистрированного права собственности ответчиков на основании договоров и спора о праве на нежилое помещение не препятствует воспользоваться предусмотренным законом способом защиты права как признание сделок недействительными (ст. 12 ГК РФ).

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

Истцом заявлены требования о признании права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения отсутствующим и признании недействительными договоров.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем совместном Постановлении Пленумов N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 58, 59) разъяснил, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 вышеуказанного Постановления Пленумов).

По смыслу указанных выше разъяснений предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Следовательно, исковые требования о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании за лицом права собственности на то же недвижимое имущество являются взаимоисключающими и не подлежащими рассмотрению одновременно.

Поскольку истцом оспаривается право ответчиков в виде оспаривания оснований его возникновения путем признания сделок недействительными, требование о признании права отсутствующим также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Ширшова Р. Р. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № н/ц -10 от 27.10.2011, заключенный между Егоровым С. В. и ООО «/________/».

Признать недействительным договор купли-продажи от 05.10.2012, заключенный между Егоровым С. В. и Мишиным А. Е..

Признать недействительным договор купли-продажи от 05.10.2012 заключенный между Егоровым С. В. и Журавлевым Д. А..

Настоящее решение является основанием для погашения записей о праве общей долевой собственности Егорова С. В. /________/, Мишина А. Е. /________/, Журавлева Д. А. /________/ на нежилое помещение, площадью 442 кв.м., расположенное по адресу: Томск, д/________/ /________/ номер на поэтажном плане 27.

Признать за Ширшовым Р. Р. право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 442 кв.м., расположенное в цокольном этаже по адресу: Томск, д/________/ номер на поэтажном плане 27 пропорционально размеру общей площади квартиры №/________/.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья Е.С. Николаенко

Секретарь Ю.А. Татарникова