Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2982/2010 ~ М-2125/2010 от 11.05.2010

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2010 года Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Дурновой Н.Г.,

при секретаре Калядиной К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Портал-Эксплуатация» к Ларину О. Г., Сомову В. Г., Остроухову С. А. о взыскании задолженности по договору

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности, мотивируя свои требования тем, что ответчики являются владельцами нежилых помещений на третьем этаже четырехэтажного нежилого здания по <адрес>, входящего в состав коттеджного поселка Шале. В соответствии с заключенным между сторонами договором на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества №/ш от ДД.ММ.ГГГГ истец выполняет работы и оказывает услуги по надлежащему содержанию общего имущества владельцев жилых и нежилых помещений, находящихся в коттеджном поселке «Шале», расположенном по адресу <адрес>, обеспечивает предоставление коммунальных услуг, а ответчики оплачивают эти работы и услуги, а также коммунальные услуги. При этом согласно условиям договора ответчики обязались ежемесячно вносить плату за нежилое помещение и производить оплату коммунальных услуг. Свою обязанность по внесению платежей ответчики не исполняют.

Задолженность по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет: <данные изъяты> В адрес ответчиков направлялась претензия, которая осталась без ответа.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по договору №/ш от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты>

В дальнейшем истец уточнил требования просит взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца задолженность по договору №/ш от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> рубля.

В судебном заседании представитель истца Николич И.В., действующая на основании доверенности, просила суд удовлетворить иск в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчиков Попов А.И. и Ефимов Р.В., действующие на основании доверенностей, исковые требования истца не признали. Суду пояснили, что спорный договор являлся договором возмездного оказания услуг (глава 39 ГК). Этот вид обязательства согласно ст. 782 ГК РФ может быть прекращен по воле одной из сторон, согласия другой стороны для этого не требуется. Ответчики своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомили истца об отказе от договора. Несмотря на несогласие истца считать договор прекращенным — письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, обязательство его сторон с момента получения истцом указанного письма прекращены, в т.ч. обязательства истца по обслуживанию нежилого помещения и обязательства ответчиков по оплате услуг истца. Как собственником нежилого помещения ответчиками выбран способ содержания нежилого помещения — обслуживание самостоятельно и за свой счет, без привлечения обслуживающей компании. По мнению ответчиков поскольку законодательством предусмотрена обязанность собственника участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей ( ст. 249 ГК РФ). Истец, имея в управлении системы водоснабжения, теплоснабжения и иное имущество в здании, в котором находится нежилое помещение ответчиков, выставляет требования о взыскании стоимости своих услуг в завышенном размере, злоупотребляет своими правами обслуживающей организации. Услуги истца должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары работы услуги, а именно по тарифу 11, 83 руб. за один квадратный метр общей площади помещения в месяц, установленный Постановлением Главы <адрес> № от18 12.2007 г. и распоряжением Департамента управления имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Ответчики как собственники нежилого помещения не уполномочивали истца обслуживать общее имущество в здании, не проводили какой-либо конкурс по отбору управляющей компании для такого обслуживания. В связи с чем просят суд в иске отказать полностью.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При этом в силу ч. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Как следует из материалов дела спорные нежилые помещения 3 этажа нежилого здания приняты ответчиками от застройщика ООО «СК «Портал» по акту приема-передачи помещений под отделку ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен договор №ш на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества. Данное обстоятельство установлено решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу о взыскании с ответчиков в пользу истца задолженности по спорному договору за период до ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

По условиям заключенного между сторонами договора №/ш от ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.10) совладельцы помещения несут солидарную ответственность по настоящему договору.

В силу статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжением своим имуществом. Статья 210 ГК РФ предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ. С момента государственной регистрации права участник долевой собственности приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Также в силу норм гражданского законодательства, обязанность гражданина по оплате коммунальных услуг (при использовании электричества, воды, тепла, газа для бытового потребления) наступает с момента первого фактического подключения (в установленном порядке) к присоединенной сети ( ст. 540, 548 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с действующим законодательством ООО «Портал-Эксплуатация» в интересах владельцев всех помещений расположенных по вышеуказанному адресу, были заключены договоры на возмещение затрат по коммунальным услугам (тепло-, водо-, электроснабжение) с ООО «Шале-Фитнес» от ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Росса-С» от ДД.ММ.ГГГГ.

У указанных организаций заключены в свою очередь договоры с ресурсоснабжающими организациями: договор № т с ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания» на снабжение тепловой энергией в горячей воде, договор № с муниципальным предприятием <адрес> «Самараводоканал» на отпуск питьевой воды (водоснабжение) и (или) прием сточных вод (услуги водоотведения), договор электроснабжения № с ЗАО «Самарские городские электрические сети». У ООО «Портал-Эксплуатация» заключены также договор № на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов с ООО «ПФК «Чистый город», договор с ЧОП «Дельта» на оказание услуг по охране объекта, договор № с <адрес> Домом науки и техники на проведение предаттестационной подготовки ИТР и рабочих электротехнических специальностей. Истец производит оплату по вышеуказанным договорам, что подтверждается платежными документами.

Как усматривается из материалов дела, все помещения снабжаются через инженерные сети общего пользования, и услуги, предусмотренные вышеуказанными договорами предоставляются.

Ответчикам были переданы спорные помещения по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день между сторонами по делу был заключен договор №/ш на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества.

В настоящее время ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения площадью 542,90 кв. м на первом этаже поз. 10 и 3 этаже поз.1,3-15, 17-31 по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными УФРС по <адрес> 26.02.20010 г. сер.63-ад № сер.63-ад №; сер. 63-ад № сер. 63-ад№

Таким образом на ответчиках лежит бремя содержания общего имущества нежилого здания (общие помещения нежилого здания несущие конструкции нежилого здания, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного нежилого помещения)

По аналогии с правилами взимания платы на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, установленными п.11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. В соответствии с п. 4.13. Договора «неиспользование Заказчиком, помещений, в том числе для проведения строительно-отделочных работ, либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием невнесения платы за нежилое помещение и коммунальные услуги».

Как следует из пунктов 1.1., 3.1.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ №/ш истец осуществляет работы и услуги по содержанию общего имущества здания и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с действующими Правилами и нормами технической эксплуатации зданий.

Согласно п. 2.1. договора под общим имуществом понимается обслуживающие более одного жилого/нежилого помещения сети водоснабжения и канализации, электроснабжения, сети связи, места проезда и стоянки автомобилей, элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации нежилого здания объекты, а также иное имущество, служащее целям обслуживания, эксплуатации и благоустройства нежилого здания. Укрупненный перечень выполняемых истцом работ, указан в п.3.1.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ №/ш:

-осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации;

-       освещение территории поселка и помещений общего пользования;

-       уборку прилегающей территории общего пользования;

-       уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования;

-       сбор и вывоз бытовых отходов;

-       обеспечение контрольно – пропускного режима в нежилом здании;

-       содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, расположенными на земельном участке общего пользования;

-       подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства поселка объектов, расположенных на земельном участке общего пользования;

-       учет потребления коммунальных услуг;

-       проведение расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Стоимость работ и услуг также была согласована сторонами Плата за обслуживание общего имущества нежилого здания (плата за нежилое помещение) составляет 30 рублей за один квадратный метр общей площади помещения (п. 4.8. договора №/ш от ДД.ММ.ГГГГ).

Как следует из материалов дела, работы по содержанию здания выполняются истцом своими силами, для чего им приняты на работу электромонтер по трудовому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, слесарь-сантехник по трудовому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, рабочий по комплексному обслуживанию зданий и сооружений по трудовому договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Плата установлена в размере, обеспечивающем содержание общего имущества нежилого здания в соответствии с требованиями законодательства и подтверждена сметой расходов по эксплуатации здания по Солнечной, 30, а также документами, подтверждающими фактические расходы истца. Так истцом представлены платежные поручения, счета фактуры и акты сверки по указанным услугам по договору на теплоснабжение, по договору на электроснабжение, по договору на вывоз ТБО, по трудовым договорам с электромонтером, слесарем, по договору на отпуск воды и водоотведение, авансовыми отчетами по закупке расходных материалов.

Помещения в нежилом здании по <адрес> находятся в собственности и других лиц, помимо ответчиков.

Плата за техническое содержания здания установлена одинаковой для всех владельцев и собственников помещений в обслуживаемом истцом здании, что подтверждается имеющимися в деле договорами на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества с ООО «Коммерческое предприятие «Сандра» - договор №/н от ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «Шале-Фитнес» - договр №/ш от ДД.ММ.ГГГГ, с гражданкой Овод Л.А. - договор 4/ш от ДД.ММ.ГГГГ, а также платежными документами.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. К такому имуществу относятся в частности общие помещения нежилого здания несущие конструкции нежилого здания, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного нежилого помещения.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Порядок принятия решений по вопросам содержания общего имущества собственникам помещений нежилого здания и порядок заключения договоров на содержание общего имущества законом не урегулированы.

Таким образом, заключение каждым из собственников помещений в нежилом здании по <адрес> договора с ООО «Портал-Эксплуатация» на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества законодательству не противоречит. Поскольку договора с владельцами помещений заключены на одинаковых для всех условиях, следовательно все они, в том числе и ответчик, выразили свое согласованное решение заключить договор на содержание общего имущества с ООО «Портал-Эксплуатация» на условиях, изложенных в договоре, в том числе и по стоимости содержания здания в размере 30 руб. в месяц за 1 кв.м. принадлежащей им площади помещений.

Поскольку сходные отношения – по содержанию общего имущества многоквартирных жилых домов, регулируются Жилищным кодексом РФ, то нормы ЖК РФ можно применять к отношениям сторон в силу ст. 6 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно п. 2 ст. 16 2 ЖК РФ «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.»

Согласно п.1.1. договора №/ш от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ответчиком Исполнитель выполняет работы и оказывает услуги по надлежащему содержанию общего имущества владельцев жилых и нежилых помещений, находящихся в коттеджном поселке «Шале», расположенном по адресу <адрес>, обеспечивает предоставление коммунальных услуг, а Заказчик оплачивает эти работы и услуги, а также коммунальные услуги.

Таким образом спорный договор является договором управления домом.

В соответствии с п.9 ст.161 ЖК многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Согласно п.8.2. ст. 162 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Отказываясь от договора на содержание общего имущества здания ответчик фактически отказывается от несения издержек по содержанию здании, и перекладывает бремя содержания принадлежащего ему имущества на истца, а также на собственников других помещений нежилого здания.

Однако в судебном заседании было установлено, что никаких претензий по обслуживания общего имущества, предоставлению коммунальных услуг ответчиками не заявлялось. Ответчики пользуются оказываемыми истцом услугами.

Отказ ответчика от спорного договора не влечет за собой прекращения истцом обязанностей по его исполнению, поскольку аналогичные договоры заключены с другими собственниками помещений в здании. То есть ответчик будучи собственником помещений продолжает пользоваться результатами работ и услуг истца, направленных на поддержание здания в надлежащем состоянии, а следовательно договор фактически ответчиком не расторгнут.

Доказательств того, что ответчики самостоятельно производят работы по поддержанию здания в надлежащем состоянии не представлено.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что ни с какими иными обслуживающими организациями договора на техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества ответчиками не заключалось.

Ссылка ответчика на Постановление Главы г. Самары № 1153 от 18 12..2007 г. и распоряжение Департамента управления имуществом г. Самары от 26.12.2008 г. № 1396 судом оценивается критически, поскольку указанный в них тариф 11,83 руб за 1 кв.м общей площади помещения установлен для нанимателей жилых помещений по договору социального найма.

Согласно п. 4 ст.155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Так, Решением Думы г.о.Самара от 11 декабря 2008 г. N 678 О бюджете городского округа Самара Самарской области на 2009 год предусмотрено, что за счет средств бюджета городского округа могут предоставляться субсидии юридическим лицам (за исключением муниципальных учреждений), индивидуальным предпринимателям, физическим лицам - производителям товаров, работ, услуг, если указанные лица осуществляют свою деятельность по следующим направлениям: предоставление населению жилищных услуг по тарифам, не обеспечивающим возмещение издержек ( п.13, п\п8).

Других доказательств того, что тарифы на содержание общего имущества здания являются завышенными ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права, выданными УФРС по Самарской области 26.02.20010 г. площадь нежилых помещений, принадлежащих ответчикам составляет 542,9 кв. м.

Плата за содержание общего имущества за период с за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет:

542, 9 кв.м х 30 руб. (цена согласно п. 4.8. договора от ДД.ММ.ГГГГ №/ш) х 10 мес. (период просрочки в оплате) = <данные изъяты>

Таким образом, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Поскольку истцом была уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>., то в соответствии со ст. 98 ГК РФ указанная сумма также подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь. ст. 194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Портал-Эксплуатация» к Ларину О. Г., Сомову В. Г., Остроухову С. А. о взыскании задолженности по договору удовлетворить

Взыскать солидарно с Ларина О. Г., Сомова В. Г., Остроухова С. А. в пользу ООО «Портал-Эксплуатация» задолженность в размере <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> а всего взыскать <данные изъяты> в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский Областной суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение изготовлено 30.07.10г.

Судья Дурнова Н.Г.