Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7310/2016 от 11.07.2016

Дело № 2-7310/2016г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2016 г. г. Ставрополь

Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Полякова О.А.,

при секретаре Чаговой И.Б.,

с участием:

представителя истца – Пустоваловой Е.В., действующей на основании доверенности от 16.07.2015 года № 26АА2146395,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Алексеева А. А. к Черновой Л. Н. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

установил:

Алексеев А.А. обратился в суд с иском, впоследствии уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Черновой Л.Н. о расторжении договора купли – продажи незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес обезличен> и взыскании денежных средств.

Изначально исковое заявление было подано в Петровский районный суд Ставропольского края по местонахождению ответчика.

Определением Петровского районного суда Ставропольского края от 17.06.2016 года гражданское дело по иску Алексеева А.А. к Черновой Л.Н. о расторжении договора купли – продажи и взыскании денежных средств передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Ставрополя для рассмотрения по существу.

Определение Петровского районного суда Ставропольского края от 17.06.2016 года сторонами спора не обжаловалось и вступило в законную силу.

В соответствии с пунктом 4 ст. 33 Гражданского процессуального кодекса РФ дело, направленное из одного суда в другой, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

С учетом изложенного, дело рассмотрено Ленинским районным судом г. Ставрополя.

В обоснование заявленных требований Алексеев А.А. указал, что 17.03.2014 года между Черновой Л. Н. (Продавец) и Алексеевым А. А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец продает и обязан передать, а Покупатель обязуется принять в собственность долю в праве общей долевой собственности 12/1000 на недвижимость и уплатить за нее денежную сумму, указанную в договоре.

В соответствии с пунктом 2 договора «Описание объекта»: объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, назначение: нежилое помещение, площадью 1065,80 кв.м, степень готовности 22%, инвентарный <номер обезличен>, литер А1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, с кадастровым (или условным) номером <номер обезличен>

В силу пункта 3 договора на момент заключения договора купли-продажи от 17.03.2014 года указанная в п.2 договора недвижимость принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серия 26-АЗ № 442746, выданным 01.06.2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2011 года сделана запись регистрации <номер обезличен>.

Пунктом 5 договора купли-продажи указанная недвижимость оценивается по соглашению сторон и продается за 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей. Оплата производится до момента подписания настоящего договора. Расчет произведен полностью.

В соответствии с пунктом 9 договора переход права на указанную недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке.

Пунктом 10 договора от <дата обезличена> определено, что в случае расторжения настоящего договора по основаниям, указанным в законодательстве, «Продавцу» возвращается в собственность вышеуказанная недвижимость, а «Покупателю» продажная цена, указанная в договоре.

17.03.2014 года Чернова Л.Н. уведомила Одинец В. С. о продаже недвижимости в размере 12/1000, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, о чем свидетельствуют копия уведомления, опись вложения, квитанция об отправке, копия уведомления о вручении.

Кроме того, Чернова Л.Н. получила письменный отказ Ткаченко М.Н. от преимущественного права покупки доли.

19.03.2014 года Алексеев А.А. и Чернова Л.Н. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК с заявлением о государственной регистрации перехода права от Черновой Л.Н. к Алексееву А.А. с приложением договора купли-продажи и прочих необходимых документов в соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию.

01.04.2014 года Алексеев А.А. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК представлял дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2014 года, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию.

23.05.2014 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК приняло решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации <номер обезличен>.

В соответствии с указанным сообщением основанием для отказа в государственной регистрации являлось не представление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя, а именно не представлены отказы от всех участников долевой собственности.

В соответствии с абз. 5 лист 2 отказа на государственную регистрацию представлен отказ от права преимущественного приобретения отчуждаемой доли в праве от Ткаченко М.Н. (принадлежит 132/1000 доли в праве), а также уведомление о вручении 24.03.2014 года Одинец В.С. (принадлежит 32/1000 доли в праве) письма направленного Черновой Л.Н. о продаже принадлежащей ей доли в праве, с описью вложения.

Однако, в указанном объекте незавершенного строительства кроме указанных лиц иных собственников не было.

28.05.2014 года Алексеев А.А. обратился в Ленинский районный суд г. Ставрополя с заявлением об оспаривании сообщения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, обязанности осуществить государственную регистрацию.

18.06.2014 года Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя заявление Алексеева А.А. удовлетворено частично.

Указанным решением отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, кадастровый (условный) <номер обезличен> признан незаконным.

Решением от 18.06.2014 года суд обязал заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, кадастровый (условный) <номер обезличен>.

Вместе с тем, ООО «Авангард» обратилось в Ленинский районный суд г. Ставрополя с ходатайством о восстановлении процессуального срока для подачи апелляционной жалобы на Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года, которым в том числе признано право собственности на долю в праве в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен>, соответствующей однокомнатной квартире общей площадью 41,4 кв.м.

10.09.2014 года Определением Ленинского районного суда г. Ставрополя восстановлен ООО «Авангард» пропущенный процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года, которым в том числе признано право собственности на долю в праве в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 г. Ставрополя.

Таким образом, до вступления в законную силу Решения от 18.06.2014 года, которым признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности доли в праве в размере 12/1000, ООО «Авангард» подало апелляционную жалобу на Решение от 25.03.2011 года, которым было признано право собственности на указанную долю за Черновой Л.Н.

Более того, 24 марта 2015 года Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда Решение Ленинского районного суда от 25 марта 2011 года в части принятия судом признания иска Черновой Л.Н. и Одинец В.С. о признании права собственности на долю в праве в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоквартирном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен> отменено, апелляционная жалоба ООО «Авангард» удовлетворена.

В отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Черновой Л.Н. о признании права собственности на долю в праве в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен>, соответствующей однокомнатной квартире общей площадью 41,4 кв.м. отказано.

В этой связи Алексеев А.А. полностью лишился возможности зарегистрировать договор купли-продажи доли в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен>.

В рассматриваемом случае является объективно существующим факт в отсутствии законных прав на долю в праве в размере 12/1000 у Черновой Л.Н.

В связи с чем, исполнить принятые обязательства по договору купли-продажи от 17.03.2014 года Чернова Л.Н. по передаче объекта недвижимости Алексееву А.А. не в состоянии.

Таким образом, Чернова Л.Н. производила отчуждение недвижимого имущества без установленных законных прав на него.

Равно, как и отсутствует возможность зарегистрировать договор купли-продажи от 17.03.2014 года в установленном законом порядке.

Таким образом, у Алексеева А.А. возникло право требовать возврата переданной Черновой Л.Н. денежной суммы в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами о чем представлен соответствующий расчет, в соответствии с которым сумма процентов составила 210 100 рублей.

Истцом, в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнено исковое заявление, в котором истец просил расторгнуть договор купли - продажи недвижимого имущества от 17.03.2014 года, заключенный между Алексеевым А. А. и Черновой Л. Н. и взыскать с Черновой Л. Н. в пользу Алексеева А. А. денежные средства в размере 1 410 100 (один миллион четыреста десять тысяч сто) рублей, из которых 1 200 000 рублей – возврат денежных средств по договору купли-продажи от 17.03.2014 года; 210 100 (двести шесть тысяч пятьсот двадцать пять) рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами.

При этом судом признаётся соблюдение истцом досудебного порядка посредством направления в адрес ответчика претензии с требованием возвратить означенную сумму денежных средств под угрозой в случае их не возврата обращения в суд за защитой нарушенных прав. Перечень способов защиты нарушенных прав содержится в статье 12 ГК РФ, при этом указанный перечень признан законодателем не окончательным. Направленная ответчику претензия, с указанием на невозможность ответчиком исполнить принятые на себя обязательства по договору, соответствует позиции, нашедшей своё отражение в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (в ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а именно - спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452. Кроме того, требование о взыскание денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, сопрягается с требованием о расторжении ранее заключенного договора для достижения требуемого правового результата.

В обоснование заявленных требований, истец дополнительно указал, что в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.03.2014 года, заключенного между Черновой Л. Н. (Продавец) и Алексеевым А. А. (Покупатель), Продавец продает и обязан передать, а Покупатель обязуется принять в собственность долю в праве общей долевой собственности 12/1000 на недвижимость и уплатить за нее денежную сумму, указанную в договоре.

В силу пункта 3 договора на момент заключения договора купли-продажи от 17.03.2014 года указанная в п.2 договора недвижимость принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серия 26-АЗ № 442746, выданным 01.06.2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2011 года сделана запись регистрации <номер обезличен>.

Принятые обязательства по договору купли-продажи недвижимости от 17.03.2014 года Алексеевым А.А. были исполнены полностью. Согласно п.5 договора купли-продажи оплата по договору произведена до его подписания, расчёт произведён полностью.

В силу п.1.ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как указывалось ранее, зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости от 17.03.2014 года стороны договора не могли, поскольку Управлением Россреестра по СК был выдан отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

Алексеев обратился в суд с заявлением об оспаривании вышеуказанного отказа Управления Росреестра по СК.

18.06.2014 года Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя заявление Алексеева А.А. удовлетворено частично.

Указанным решением отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, кадастровый (условный) <номер обезличен> признан незаконным.

Вместе с тем, за указанный период обстоятельства изменились существенным образом, поскольку Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24 марта 2015 года Решение Ленинского районного суда от 25 марта 2011 года в части принятия судом признания иска Черновой Л.Н. и Одинец В.С. о признании права собственности на долю в праве в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоквартирном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен> отменено, апелляционная жалоба ООО «Авангард» удовлетворена.

В отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Черновой Л.Н. о признании права собственности на долю в праве в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен>, соответствующей однокомнатной квартире общей площадью 41,4 кв.м. отказано.

С момента признания права собственности на долю в праве в размере 12/1000 вышеуказанное недвижимое имущество приобрело статус объекта незавершенного строительства.

Однако, с момента отказа в удовлетворении требований Черновой, статус объекта незавершенного строительства утрачен.

Указанные обстоятельства стороны договора купли-продажи предвидеть не могли.

Если бы стороны договора купли-продажи от 17.03.2014 года могли знать о том, что в удовлетворении исковых требований Черновой о признании права собственности на долю в праве будет отказано, то договор купли-продажи недвижимости не был бы заключен.

Таким образом, изменение обстоятельств, а именно отсутствие предмета договора купли-продажи, является существенным обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть, после изменения обстоятельств стороны договора не могли данные обстоятельства преодолеть, данные обстоятельства существенно нарушают имущественные права Алексеева А.А.

В этой связи договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Алексеевым А.А. и Черновой Л.Н. от 17.03.2014 года подлежит расторжению.

Денежные средства, переданные Алексеевым А.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.03.2014 года подлежат возврату.

Такое же условие было предусмотрено сторонами договора купли-продажи в п.10 договора.

Ответчик Чернова Л.Н. исковые требования не признала, представила отзыв на заявление, в котором просила в удовлетворении иска отказать.

В обоснование своей позиции ответчик указала, что денежные средства по договору купли – продажи от истца не получала. Истец по своей инициативе, используя доверенность от ее имени, осуществлял действия, в том числе с помощью судебных процедур для того, что бы приобрести права на свое имя на незавершенное строительство дома по адресу: <адрес обезличен>. Указанный дом не был завершен строительством ввиду банкротства застройщика. При этом истец обещал ей, что в целях реализации прав ее квартиру для упрощения судебного разбирательства следует переоформить на него. В результате действий ответчика ООО «Авангард» добилось отмены государственной регистрации права на долю в незавершенном строительстве.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания в суд не явился. Представитель ответчика, действующая на основании доверенности Пустовалова Е.В. в полном объеме поддержала доводы иска с учетом уточнений, просила заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик и его представитель, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин не явки в суд не представили.

С учетом мнения представителя истца суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и в их совокупности, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд исходит из существенности нарушения договора ответчиком в соответствии с положениями абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из их содержания следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Такая возможность была предусмотрена сторонами в п.10 договора купли-продажи.

Из материалов дела установлено, что 17.03.2014 года между Черновой Л. Н. (Продавец) и Алексеевым А. А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец продает и обязан передать, а Покупатель обязуется принять в собственность долю в праве общей долевой собственности 12/1000 на недвижимость и уплатить за нее денежную сумму, указанную в договоре.

Продаваемый объект недвижимого имущества представляет собой долю в размере 12/1000 в праве собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, назначение: нежилое помещение, площадью 1065,80 кв.м, степень готовности 22%, инвентарный <номер обезличен>, литер А1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, с кадастровым (или условным) номером <номер обезличен>.

19.03.2014 года Алексеев А.А. и Чернова Л.Н. обратились с совместным заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК о государственной регистрации перехода права от Черновой Л.Н. к Алексееву А.А. с приложением необходимых документов, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

01.04.2014 года Алексеев А.А. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК представлял дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2014 года, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию.

23.05.2014 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК приняло решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации <номер обезличен>.

В соответствии с указанным сообщением основанием для отказа в государственной регистрации являлось не представление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя, а именно не представлены отказы от всех участников долевой собственности.

На государственную регистрацию представлен отказ от права преимущественного приобретения отчуждаемой доли в праве от Ткаченко М.Н. (принадлежит 132/1000 доли в праве), а также уведомление о вручении 24.03.2014 года Одинец В.С. (принадлежит 32/1000 доли в праве) письма направленного Черновой Л.Н. о продаже принадлежащей ей доли в праве, с описью вложения.

Однако на государственную регистрацию не представлены отказы от остальных участников долевой собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, от преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве, а также не представлен документ, свидетельствующий о том, что продавец отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности известил остальных участников о продаже доли в праве на объект незавершенного строительства.

Посчитав отказ в государственной регистрации права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства незаконным, Алексеев А.А. обратился в Ленинский районный суд г. Ставрополя с заявлением об оспаривании сообщения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, обязанности осуществить государственную регистрацию.

18.06.2014 года Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя заявление Алексеева А.А. удовлетворено частично.

Указанным решением отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, кадастровый (условный) <номер обезличен> признан незаконным.

Суд обязал заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, кадастровый (условный) <номер обезличен>.

Решение Ленинского районного суда вступило в законную силу 21.10.2014 года.

Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли – продажи недвижимого имущества от 17.03.2014 года произведена не была и в настоящий момент государственная регистрация перехода права собственности не возможна в связи со следующим.

На момент заключения договора купли-продажи от 17.03.2014 года отчуждаемая доля в размер 12/1000 в праве собственности на объект незавершенного строительства, принадлежала Черновой Л.Н. на праве собственности на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года.

В соответствии с решением Ленинского районного суда от 25 марта 2011 года за Черновой Л.Н. признано право собственности на долю в праве в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен>, в квартале 204 <адрес обезличен>, соответствующей однокомнатной квартире общей площадью 41,4 кв.м.

Судом установлено, что Чернова по договору займа внесла денежные средства на строительство однокомнатной квартиры. Внесенные денежные средства расценены судом как привлечение денежных средств дольщика с нарушением закона. Поскольку застройщик находится в процедуре несостоятельности возможность возвратить денежные средства, уплаченные дольщиками у застройщика отсутствует, как и отсутствует возможность достроить дом или возместить расходы дольщиков на достройку дома. Поэтому единственным способом позволяющим защитить свои права и сохранить внесенные застройщику денежные средства, является признание права собственности на квартиры, а также достроить дом силами дольщиков (страница 8, 9, 10 Решения Ленинского районного суда от 25.03.2011 года).

Документом основанием для государственной регистрации права собственности на долю в праве на имя Черновой послужило решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серия 26-АЗ <номер обезличен>, выданным 01.06.2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата обезличена> сделана запись регистрации <номер обезличен>.

10.09.2014 года определением Ленинского районного суда г. Ставрополя ООО «Авангард» был восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года, которым в том числе признано право собственности за Черновой Л.Н. на долю в праве в размере 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен> в квартале 204 <адрес обезличен>.

24 марта 2015 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года в части принятия судом признания иска Черной о признании права собственности на долю в праве в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоквартирном жилом доме по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> отменено.

В отмененной части принято новое решение, котором в удовлетворении исковых требований Черновой Л.Н. о признании права собственности на долю в праве в размер 12/1000 в объекте незавершенного строительства (2-я очередь строительства) в многоэтажном жилом доме по <адрес обезличен>, в квартале 204 <адрес обезличен>, соответствующей однокомнатной квартире общей площадью 41,4 кв.м. отказано.

Судом апелляционной инстанции установлено, что вторая очередь строительства многоэтажного жилого дома по <адрес обезличен>, в квартале 204 <адрес обезличен>, находится в степени строительной готовности 22%, фактически возведены только цокольный этаж с перекрытиями, иные помещения второй очереди фактически отсутствуют.

Таким образом, те объекты недвижимости в отношении которых судом первой инстанции признано право собственности за Черновой Л.Н. – доли в праве на объект недвижимости, соответствующие квартирам во второй очереди строительства не существует (страница 7 апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24 марта 2015 года).

С учетом изложенного, оценивая фактические обстоятельства дела, судом установлено, что на момент заключения договора купли – продажи доли в праве на объект незавершенного строительства от 17 марта 2014 года между Черновой и Алексеевым, Чернова обладала зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на долю в праве в размере 12/1000, на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года.

Государственная регистрация указанного договора осуществлена не была в связи с отказом УФРС по СК в государственной регистрации.

В период судебного обжалования отказа в государственной регистрации и до вступления в силу решения вынесенного по результатам обжалования, определением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10.09.2014 года был восстановлен срок для подачи апелляционной жалобы на решение Ленинского районного суда от 25.03.2011 года, которым за Черновой было признано право собственности.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, апелляционный суд отказал Черновой в иске о признании права собственности, установив, что объект незавершенного строительства в виде доли в праве соответствующей однокомнатной квартире площадью 41,4 кв.м. фактически отсутствует.

Посчитав, что дальнейшая государственная регистрация перехода права собственности на основании договора от 17 марта 2014 года на несуществующий объект недвижимого имущества невозможна, Алексеев обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании денежных средств, внесенных по договору купли – продажи.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В Определении Верховного суда РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13-70 определен круг обстоятельств, которые должен установить суд при разрешении вопроса о применении к правоотношениям ст. 451 ГК РФ - факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Исходя из изложенного, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление фактов наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, возможность разумно предвидеть изменение обстоятельств при заключении соглашения.

Совокупность указанных фактов установлена судом при рассмотрении настоящего дела.

Так, при заключении договора купли – продажи стороны исходили из того обстоятельства, что Чернова на основании решения Ленинского районного суда от 24.03.2011 года имеет право собственности на долю в праве. Указанное право было зарегистрировано в установленном законом порядке. Названное право существовало с момента вынесения решения суда и государственной регистрации права, то есть к моменту заключения договора купли – продажи существовало и принадлежало Черновой на протяжении более трех лет. Названное право, как и решение суда на основании которого оно возникло на момент заключения договора купли – продажи ни кем не оспаривалось и не подвергалось сомнению.

Соответственно, следует признать обоснованным довод истца о том, что в момент заключения договора купли – продажи стороны не могли предвидеть, что зарегистрированное и существующее более трех лет право собственности может быть оспорено, поскольку по общему правилу истек трехгодичный срок исковой давности с момента регистрации права, как и не могли предусмотреть возможность восстановления процессуального срока на обжалование решения суда, вступившего в законную силу более трех лет назад.

Изменение обстоятельств, а именно вынесение судебного акта об отмене решения суда от 24.03.2011 года и отказе в иске о признании права собственности в связи с отсутствием объекта стороны не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась, поскольку в силу ст. 13 ГПК РФ вступившие в силу судебные акты являются общеобязательными и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Исполнение договора, при изменившихся обстоятельствах невозможно, поскольку в качестве предмета договора после изменения обстоятельств, выступает несуществующий объект недвижимого имущества, соответственно в связи с изменившимися обстоятельствами покупатель недвижимого имущества в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на приобретение права собственности на объект недвижимого имущества, со всеми правомочиями собственника предусмотренными гражданским законодательством.

Таким образом, судом при рассмотрении настоящего дела определен круг обстоятельств, при установлении совокупности которых, подлежит применению ст. 451 ГК РФ.

Существенно изменившимся обстоятельством является заключение договора купли – продажи недвижимого имущества (доли в праве) в отношении объекта, который судебным актом впоследствии признан несуществующим.

Названное обстоятельство возникло 24 марта 2015 года, в результате отмены решения Ленинского районного суда от 25.03.2011 года и вынесенным судом решением об отказе в иске о признании права собственности на долю в праве на объект недвижимого имущества, то есть после заключения договора купли – продажи.

Стороны не могли предвидеть наступления указанных обстоятельств и не могли их преодолеть.

Государственная регистрация перехода права собственности по заключенному договору невозможна в связи с физическим отсутствием предмета договора – объекта недвижимости в виде доли в праве, что установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24.03.2015 года.

Исходя из изложенного, требования истца о расторжении договора купли-продажи доли в размере 12/1000 в праве собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, назначение: нежилое помещение, площадью 1065,80 кв.м, степень готовности 22%, инвентарный <номер обезличен>, литер А1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, с кадастровым (или условным) номером 26-26-01/005/2011-775, заключенного 17.03.2014 года между Черновой Л. Н. и Алексеевым А. А. подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом судом учитывается, что полный возврат уплаченной покупателем суммы денежных средств в оплату покупаемого объекта недвижимости невозможен без расторжения заключённого сторонами договора купли-продажи.

Истцом также заявлено требование о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли – продажи от 17.03.2014 года в качестве оплаты за приобретаемый объект недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчиком представлен отзыв, в котором последний указал, что денежные средства по договору – купли продажи получены не были, истец действовал по собственной инициативе, используя доверенность.

Доводы ответчика о неполучении денежных средств от истца и действиях истца на основании доверенности от ее имени не принимаются судом в качестве обоснованных, поскольку опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В Определении Верховного суда РФ от 27.09.2011 года № 82-В11-3 определено, что согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Факт личного подписания продавцом договора, содержащего условие о том, что оплата произведена полностью до подписания договора, является подтверждением факта оплаты продавцу стоимости отчуждаемого имущества.

Пунктом 5 договора купли – продажи недвижимости от 17 марта 2014 года сторонами определено, что недвижимость оценивается по соглашению сторон и продается за 1 200 000 рублей. Оплата производится до момента подписания настоящего договора. Расчет произведен полностью.

Из буквального толкования условий договора купли – продажи следует, что оплата за отчуждаемую недвижимость производится до подписания договора, расчет произведен полностью. Условий о продаже недвижимости в рассрочку договор не содержит.

Таким образом, подписывая договор купли-продажи, ответчик подтвердил факт получения оплаты за недвижимость до заключения договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи соответствуют условиям и требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи. Поскольку условия договора содержат сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате товара до подписания договора, составление расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств, не требуется.

Аналогичного толкования условий договора о произведенной оплате придерживаются судебные инстанции субъектов Российской Федерации, о чем свидетельствуют принимаемые ими судебные акты (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 17.02.2015 по делу <номер обезличен>; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.10.2015 <номер обезличен> по делу <номер обезличен>; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.11.2015 <номер обезличен> по делу <номер обезличен>; Апелляционное определение Самарского областного суда от 21.07.2015 <номер обезличен>; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 29.04.2015 по делу <номер обезличен>; Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 09.12.2015 <номер обезличен>; Апелляционное определение Иркутского областного суда от 05.04.2016 по делу <номер обезличен>).

Изложенное подтверждает, что факт личного подписания продавцом договора купли – продажи содержащего условие о полном произведении расчетов до подписания договора, одновременно является и свидетельством фактического получения денежных средств продавцом от покупателя до заключения договора.

Каких-либо доказательств, опровергающих фактическое получение денежных средств в указанной в договоре сумме Черновой не представлено.

Факт собственноручной подписи на договоре купли – продажи Черновой в рамках рассмотрения настоящего дела не отрицался.

Судом были истребованы и изучены материалы регистрационного дела недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 17.03.2014 года, в результате чего было установлено, что Чернова лично подписала договор купли – продажи недвижимого имущества и лично, совместно с Алексеевым сдала УФРС по СК заявление о государственной регистрации перехода права собственности вместе с договором ею подписанным.

Таким образом, доводы Черновой о том, что Алексеев действовал на основании выданной ею доверенности материалами дела не подтверждены, в материалах регистрационного дела доверенность отсутствует.

Исходя из изложенного, судом достоверно установлен факт получения Черновой от Алексеева денежных средств в размере 1 200 000 рублей до подписания договора купли – продажи в качестве оплаты стоимости отчуждаемого имущества.

В соответствии с пунктом 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно к взаимоотношениям сторон подлежат применению правила главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено, что Чернова в полном объеме получила исполнение по договору купли – продажи в виде оплаты стоимости отчуждаемого имущества, в свою очередь, Алексеев, причитающегося исполнения по договору купли – продажи не получил, возможность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость у него отсутствует, как и возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, что послужило основанием для расторжения заключенного договора купли – продажи недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, денежные средства в размере 1 200 000 рублей, полученные Черновой от Алексеева в качестве оплаты за отчуждаемое имущество, являются неосновательным обогащением Черновой, подлежащим возврату, в связи с чем требования истца о взыскании 1 200 000 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со 395 ГК РФ (в редакции, действующей в период возникновения спорных взаимоотношений) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из учетной ставки, действующей на момент возникновения обязательства в размере 8, 25% годовых. Расчет процентов произведен за период с 18 марта 2014 года по 01.05.2016 года и составил 210 100 рублей.

Ответчиком возражения относительно периода начисления и суммы процентов не представлены.

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 210 100 рублей и также подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, исковые требования Алексеева А.А. о расторжении договора купли-продажи доли в размере 12/1000 в праве собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, назначение: нежилое помещение, площадью 1065,80 кв.м, степень готовности 22%, инвентарный <номер обезличен>, литер А1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, с кадастровым (или условным) номером 26-26-01/005/2011-775, заключенного 17.03.2014 года между Черновой Л. Н. и Алексеевым А. А., взыскании задолженности в размере 1 200 000 рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 210 100 рублей подлежат удовлетворению.

Истцом при подаче была оплачена государственная пошлина за подачу иска в размере 400 рублей и заявлено ходатайство об отсрочке уплате государственной пошлины в полном объёме до рассмотрения дела по существу, удовлетворённое судом. Таким образом, с истца Алексеева А.А. в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14850 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Алексеева А. А. к Черновой Л. Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи доли в размере 12/1000 в праве собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, назначение: нежилое помещение, площадью 1065,80 кв.м, степень готовности 22%, инвентарный <номер обезличен>, литер А1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в квартале 204, с кадастровым (или условным) номером <номер обезличен>, заключенного 17.03.2014 года между Черновой Л. Н. и Алексеевым А. А..

Взыскать с Черновой Л. Н. в пользу и Алексеева А. А. задолженность в размере 1 200 000 рублей.

Взыскать с Черновой Л. Н. в пользу и Алексеева А. А. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 210 100 рублей.

Взыскать с Алексеева А. А. в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 14850 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 14 ноября 2016 года.

Судья О.А. Поляков