Решение по делу № 2-1466/2018 ~ М-499/2018 от 26.02.2018

Дело №2-1468/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Севастополь                                                                   09 апреля 2018 года

Судья Гагаринского районного суда г. Севастополя Кныш Н.Н.,

при секретаре Андеевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балабуркиной Зинаиды Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома основным договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Балабуркина З.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "ИнтерСтрой" о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, просила суд с учетом уточнения исковых требований признать предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее МКД) № от ДД.ММ.ГГГГ основным договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскать с ООО «ИнтерСтрой» в ее пользу неустойку в сумме 473 763,49 рублей, компенсацию морального вреда в размере 90 000 рублей.

В обоснование требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "ИнтерСтрой" заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного <адрес>, по условиям которого ООО «ИнтерСтрой» взяло на себя обязательства построить МКД по адресу: г. Севастополь, <адрес>, <адрес>, сдать объект в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Истица обусловленную договором цену 1 889 134,70 руб. оплатила в установленные сроки.

Объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени квартира истцу не передана, срок передачи квартиры нарушен.

В удовлетворении претензии истца от ДД.ММ.ГГГГ о выплате неустойки ответчиком было отказано.

Ссылаясь положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истица обратилась в суд с указанным иском.

В суд истица не явилась, ее представитель истца Меньшикова А.Е. в судебном заседании требования иска поддержала по основаниям, изложенным в нем.

Представитель ответчика ООО "ИнтерСтрой" по доверенности Чистякова В.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу прямого указания Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент заключения договоров) договор в обязательном порядке должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно ст.9 ФЗ Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО "ИнтерСтрой" зарегистрировано в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ

Разрешение на строительство объекта капитального строительства «Жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Севастополе» выдано Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя ДД.ММ.ГГГГ ООО "ИнтерСтрой" на основании положительного заключения комплексной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-КЧ/СВ, выданного ООО «Украинская строительная экспертиза», корректировки положительного заключения комплексной экспертизы и заключения негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО «ПроектСервисЭксперт» <адрес>.

Согласно заключению Севгостройнадзора начало строительства, реконструкции объекта - декабрь 2015 г., окончание строительства, реконструкции - май 2017 г.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя ООО «Крымавтотранс» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капительного строительства «Жилой многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями по <адрес>, г. Севастополь».

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ИнтерСтрой" и Балабуркина Зинаида Васильевна заключили предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес>. В соответствии с п.1.1 стороны обязались заключить в будущем договор долевого участия в строительстве МКД. Объект долевого строительства - жилое помещение (однокомнатная квартира) условный № по адресу: г. Севастополь, <адрес>, проектные характеристики общая площадь 36,36 кв.м., жилая 15,64 кв.м., подлежащее передаче участнику долевого строительства по акту приема-передачи после оплаты цены объекта не позднее трех месяцев с момента завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. По условиям договора застройщик обязался заключить основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но после определения и урегулирования процедуры государственной регистрации основного договора на территории г. Севастополя.

Как установлено в судебном заседании, данный договор истцом оплачен.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ИнтерСтрой" направило истице для подписания дополнительное соглашение, которое было ею получено ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Балабуркина З.В. направила ООО "ИнтерСтрой" претензию, в которой предложила в добровольном порядке погасить неустойку по договору в размере 377 165,74 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на претензию ООО "ИнтерСтрой" уведомило истца о некорректности расчета штрафных санкций и разъяснило, что разрешение на строительство объекта было выдано Инспекцией ГАСК ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с действующим на тот момент на территории г. Севастополя законодательством Украины, в связи с переходом в состав РФ на территории г. Севастополя изменилось нормативно-правовое регулирование строительной деятельности, Правительством Севастополя ДД.ММ.ГГГГ утвержден Порядок предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведёнными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до ДД.ММ.ГГГГ, указав на длительность нормативно-правового урегулирования порядка переоформления договора аренды земельного участка, сообщило об окончании строительства и готовности объекта к эксплуатации. В связи с невозможностью заключения основного договора истцу предложено переоформить договорные правоотношения.

Требования истца обоснованы положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Однако разрешение на строительство объекта, в котором расположено жилое помещение, было изначально получено в период действия на территории г. Севастополя законодательства Украины, в последующем разрешение на строительство объекта капитального строительства «Жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Севастополе» выдано Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя ДД.ММ.ГГГГ, т.е., после заключения сторонами предварительного договора, соответственно положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на рассматриваемые правоотношения не распространяли свое действие.

Согласно части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок объекта долевого строительства исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, в нарушении указанной нормы в представленном предварительном договоре указанные положения не содержатся.

Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства является несогласованным.

Кроме того, судом в предварительном договоре полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в том числе о реквизитах договора страхования, которая в силу закона является существенным условием договора.

Поскольку заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор долевого участия в строительстве, не содержит всех существенных условий основного договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Балабуркиной З.В. о признании предварительного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома основным договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании с неустойки, компенсации морального вреда, обоснованных положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку они не применимы к рассматриваемым правоотношениям.

В соответствии с частью 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, оснований для взыскания судебных расходов в пользу истца с ответчика не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Балабуркиной Зинаиде Васильевне к обществу с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя                                                           Н.Н. Кныш