Решение по делу № 2-104/2021 (2-3505/2020;) ~ М-3150/2020 от 15.09.2020

        Р Е Ш Е Н И Е

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2021 года                             Свердловский районный суд ***

в составе председательствующего судьи Новоселецкой Е.И.

при секретаре Федунь А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2020-004613-53 (2-104/2021) по иску Турченко А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Корона» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Турченко А.А. (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением, заявлением в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью «Корона» (далее – ООО «Корона», ответчик) о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что между ним                             и ответчиком *** был заключен договор участия в долевом строительстве ***, по условиям которого, ответчик обязался                               в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить многоэтажный многоквартирный жилой дом на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке по адресу: ***, кадастровый ***, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а истец обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

После ввода в эксплуатацию данному дому был присвоен адрес:                      *** (ЖК «Мост»).

Объект долевого строительства – 1-комнатная квартира, расположенная в многоэтажном многоквартирном жилом доме на 9 этаже со строительным номером 53, площадью 39,74 кв.м., площадью балкона 4,15 кв.м.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по *** ***.

Цена договора – 2 286 460 руб., и полностью оплачена им.

В соответствии с договором квартира должна была быть передана ему в течение 2-х месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок сдачи – ***., следовательно крайний срок – ***, однако до настоящего времени данное обязательство ответчиком не исполнено.

*** им был проведен предварительный осмотр квартиры в присутствии представителя ответчика, по результатам которого он *** направил в адрес ответчика замечания по качеству, на которые ответчик не ответил.

*** ответчик направил ему уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности передачи квартиры. В соответствии с указанным уведомлением, разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию было получено только ***.

*** стороны провели процедуру приема-передачи квартиры, однако в связи с тем, что квартира была ненадлежащего качества, не соответствовала договору, проектной декларации, строительным и пожарным нормам и правилам, она не была им принята. Ухудшение качества объекта долевого строительства сделало его непригодным для использования.

*** истец в адрес ответчика направил требование о безвозмездном устранении недостатков, однако ответа не поступило.

Вместо назначения экспертизы по недостаткам в соответствии с условиями договора, ответчик составил односторонний акт передачи объекта долевого строительства, датированный ***, который был направлен ему только *** и получен им ***.

При этом у застройщика отсутствовала право на составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

То обстоятельство, что квартира до настоящего времени ему не передана, подтверждается апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от ***.

На основании изложенного, просит суд признать за ним право собственности на 1-комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном многоквартирном жилом доме на 9 этаже со строительным номером 53 по адресу: ***; признать недействительным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ***             в отношении вышеуказанного жилого помещения.

Истец Турченко А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Тухтаров В.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск, пояснив суду, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку до настоящего времени уклоняется от регистрации права собственности на жилое помещение, оплаты налогов и коммунальных услуг.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по *** в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от *** № 214-ФЗ (ред. от ***, действующая на момент возникновения правоотношений) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 12 Федерального закона от *** № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 7 вышеназванного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от *** № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

    Судом установлено, что *** между Турченко А.А. /участник/ и ООО «Корона» /застройщик/ заключен договор участия в долевом строительстве ***, по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить многоэтажный многоквартирный жилой дом на принадлежащем на праве аренды застройщику земельном участке по адресу: ***, кадастровый ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира, расположенная в многоэтажном многоквартирном жилом доме на 9 этаже со строительным номером 53, площадью ***,74 кв.м., площадью балкона 4,15 кв.м. согласно размещению на поэтажном плане многоквартирного жилого дома, указанным в Приложении *** к настоящему договору, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Цена договора составляет 2 286 46 руб., и указанную сумму участник обязуется внести в срок до ***.

Согласно разделу 3 договора, застройщик обязан, в том числе:

- передать участнику объект долевого строительства в течение двух месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – ***;

- передать квартиру участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном п. 9.1 настоящего договора.

Участник в свою очередь обязуется принять по передаточному акту квартиру в порядке, предусмотренном п. 9.1 настоящего договора; зарегистрировать в Управлении Росреестра по *** право собственности на квартиру в течение 2-х месяцев с момента подписания передаточного акта.

При этом участник долевого строительства имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора, уведомив застройщика за 30 дней до момента отказа в случае: неисполнения по вине застройщика обязательств по передаче квартиры на срок более трех месяцев; выявления недостатков, которые не могут быть устранены и препятствуют нормальной эксплуатации квартиры, наличие таких недостатков подтверждается заключением экспертизы; существенных изменений в проектной документации, повлекших ухудшение качественных характеристик квартиры, подтвержденных заключением экспертизы.

Прием-передача квартиры в соответствии с условиями раздела 9 договора от *** осуществляется в следующем порядке:

- застройщик обязуется предъявить готовый объект долевого строительства к приемке в течение 2-х месяцев после ввода в эксплуатацию;

- участник долевого строительства обязуется приступить к приемке объекта долевого строительства в течение 10 дней с момента получения извещения от застройщика;

- в случае выявления при приемке объекта долевого строительства недостатков, которые могут быть устранены, стороны подписывают передаточный акт с перечнем недостатков, подлежащих устранению. Застройщик обязуется в разумный срок, согласованный с участником, устранить недостатки. После устранения недостатков участник и застройщик подписывают акт об устранении недостатков;

- в случае выявления при приемке объекта долевого строительства недостатков, которые, по мнению участника не могут быть устранены и препятствуют нормальной эксплуатации объекта долевого строительства, стороны подписывают передаточный акт с перечнем таких недостатков, при этом назначается экспертиза;

- в случае уклонения участника от приемки объекта долевого строительства или отказа от подписания передаточного акта, застройщик праве составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства с указанием причин, по которым акт был составлен в одностороннем порядке. Подписанный акт направляется по известному адресу участника. До вынесения судебного решения, признающего отказ обоснованным, акт считается подписанным, при этом бремя содержания и риск случайной гибели или порчи объекта долевого строительства, а также общего имущества многоквартирного дома признаются перешедшими участнику в момент, когда передача объекта долевого строительства должна была состояться.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по *** ***.

Обязательства по оплате стоимости строящегося объекта долевого строительства истцом Турченко А.А. исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду квитанциями от ***, ***, ***, ***, *** и не оспаривается ответчиком.

Установлено, что *** истцом был проведен предварительный осмотр квартиры, по результатам которого *** он направил в адрес ответчика замечания по качеству и интересующие его вопросы.

*** ООО «Корона» направило в адрес Турченко А.А. уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.

Из указанного уведомления следует, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ***.

*** между сторонами заключен акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве *** от ***.

Однако данный акт Турченко А.А. не был подписан в связи с имеющимися замечаниями.

*** Турченко А.А. в адрес ООО «Корона» направил требование о безвозмездном устранении недостатков по ДДУ *** от ***.

*** ООО «Корона» направило в адрес Турченко А.А. односторонний акт передачи объекта долевого строительства – 1-комнатной квартиры, расположенной на 9 этаже монолитного многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: ***

Как указывает истец, односторонний акт передачи объекта долевого строительства нарушает его права, является недействительным, поскольку акт приема-передачи объекта долевого строительства до настоящего времени не подписан им в связи с наличием недостатков в объекте долевого строительства.

Между тем, в силу вышеприведенных норм права, фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от *** № 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшения цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

Законом и условиями договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. При этом участник долевого строительства вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств тому, что застройщик уклоняется от подписания акта приема-передачи спорного объекта не представлено, тогда как установленное уклонение истца от подписания акта приема-передачи не может свидетельствовать о виновных действиях ответчика.

По состоянию на *** у истца не было препятствий и законных оснований для не принятия квартиры и для не подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, суд полагает, что направив в адрес истца односторонний акт передачи объекта долевого строительства, ответчик выполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства.

Давая оценку представленным доказательствам в их совокупной и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части признания одностороннего акта недействительным, поскольку Турченко А.А. в соответствии с требованиями закона и условиями договора был уведомлен о завершении строительства и готовности квартиры к принятию участником долевого строительства по акту приема-передачи.

Учитывая, что истец уклонился от принятия квартиры, ссылаясь на выявленные недостатки жилого помещения, однако не потребовал от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от *** № 214-ФЗ, объект долевого строительства ответчиком передан истцу *** в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Ссылка истца на то, что апелляционным определением Иркутского областного суда от *** подтверждается то обстоятельство, что до настоящего времени объект надлежащего качества не передан истцу по причине выявленных недостатков, суд находит несостоятельной, поскольку данное определение не свидетельствует о недействительности одностороннего акта.

Рассматривая исковые требования в части признания за истцом права собственности на объект долевого строительства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 17 Федерального закона от *** № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от *** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от *** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пункт 1 статьи 48 вышеназванного Федерального закона предусматривает, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Из указанного следует, что правовые последствия данного договора возникают после его государственной регистрации.

Согласно пункту 11 статьи 48 Федерального закона от *** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: (подпункт 2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю); (подпункт 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от *** № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Как указано выше, наличие выявленных недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять объект долевого строительства с указанием недостатков и зарегистрировать на него в установленном законом порядке право собственности при наличии акта приема-передачи, который подписан Застройщиком и имеется в распоряжении истца.

Таким образом, направив в адрес истца односторонний передачи объекта, ответчик выполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что с застройщика на основании судебного акта взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, выстроенного с нарушением требований к качеству.

Однако доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от передачи истцу объекта долевого строительства по договору от ***, не представлено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований о признании за истцом в судебном порядке права собственности на объект долевого строительства.

При этом суд исходит из положений ст. 3 ГПК РФ предусматривающей право обращения в суд заинтересованного лица в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Так, ответчиком право собственности истца на объект долевого строительства, выстроенный в соответствии с договором *** от ***, не оспаривается, необходимые для регистрации права собственности документы, в том числе односторонний акт приема-передачи, подписанный застройщиком, переданы истцу и находятся в его распоряжении.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что       Турченко А.А. вправе обратиться в установленном Федеральным законом от *** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке по вопросу регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Турченко А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Корона» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от *** в отношении квартиры, расположенной по адресу: *** признании права собственности на квартиру расположенную в многоэтажном многоквартирном доме на 9 этаже со строительным номером 53 по адресу: *** оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:                      Е.И. Новоселецкая

Решение в окончательной форме изготовлено 03.02.2021