Решение по делу № 2-3289/2012 ~ М-3140/2012 от 27.07.2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 сентября 2012г. Дело ...

Судья Советского районного суда г.Улан-Удэ Бадмаева Д.Н.

при секретаре Бушкановой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя Ламожапова Ч.С. к ООО "Бест плюс", Балехаевой О.Д., Анандуевой Б.Б. о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ИП Ламожапов Ч.С. обратился в Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ с иском к ООО "Бест плюс", Балехаевой О.Д., Анандуевой Б.Б., в котором оспаривает по мотиву ничтожности следующие сделки: договор долевого участия в строительстве нежилого помещения ..., заключенный 03.11.2011г. между Балехаевой О.Д. и ООО «Бест плюс», а также договор долевого участия в строительстве нежилого помещения ..., заключенный 03.11.2011г. между Анандуевой Б.Б. и ООО «Бест плюс». В обоснование своих исковых требований истец указал, что 01.11.2011г. им также заключен с ООО «Бест плюс» договор долевого участия в строительстве нежилого помещения ..., по условиям которого ООО «Бест плюс» осуществляет строительство 5-этажного культурно-торгового комплекса ), а Ламожапов финансирует строительство части этого здания, в объеме одного нежилого помещения на 4-м этаже, общей проектной площадью ориентировочно 53,0кв.м. После ввода Комплекса в эксплуатацию ему присвоен следующий адрес: РБ, .... Стороны свои обязательства выполнили, в результате чего, на указанный объект долевого строительства 3 апреля 2012г. Ламожапову выдано свидетельство на право собственности. По мнению истца, в соответствии с требованиями ст.2, ч.5 ст.16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, после ввода Комплекса в эксплуатацию он должен был приобрести право собственности на общее имущество Комплекса пропорционально площади, находящейся в его собственности помещений. Однако, его доля в общем имуществе уменьшена ответчиками путем заключения вышеназванных сделок, в результате которых после завершения строительства Балехаевой и Анандуевой должны были отойти в собственность площади в коридорах здания. Площади, находящиеся в коридорах Комплекса, в соответствии со ст.36 ЖК РФ, входят в состав общего имущества. Заключенные в отношении общего имущества сделки являются ничтожными.

Определением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ (судья Бунаева А.Д.) от 21.06.2012г. гражданское дело передано в Советский районный суд г.Улан-Удэ, по подсудности, предусмотренной ст.30 ГПК РФ.

В судебном заседании истец ИП Ламожапов Ч.С. и его представитель адвокат Викулов О.В., представивший доверенность от 13.03.2012г., требования иска по заявленным основаниям поддержали в полном объеме, подтвердив ранее заявленное уточнение оснований иска, а также представленные суду письменные пояснения. В частности, по мнению представителя, заключенные между ответчиками договоры долевого участия в строительстве нежилого помещения не содержат подлежащие передаче конкретные объекты долевого строительства (самого помещения и общего имущества) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В качестве объектов долевого строительства ответчикам Анандуевой и Балехаевой подлежали передаче участки коридора первого этажа Комплекса, относящиеся к его общему имуществу, которые подлежали передаче дольщикам, в том числе и истцу, после ввода здания в эксплуатацию. Подлежащее передаче Анандуевой и Балехаевой нежилое помещение договором не определено. В частности, план первого этажа, содержащийся в проектной документации, расположение каких-либо помещений (островков) в коридорах не предполагал. Согласно техническому паспорту от 12.11.2011г., факт отсутствия помещений в коридорах первого этажа также отражен. Более того, в экспликации в разделе 6, помещение, в котором предполагалось выделение ответчикам Анандуевой и Балехаевой помещений, именовано как коридор под номером 70. Проектной документацией Комплекса не предусмотрено устройство помещений в коридорах и холлах. Фактическое отсутствие таких помещений установлено при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, истец считает, что оспариваемые договоры не содержат существенное условие об объекте долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, тем самым, противоречат требованию, предусмотренному п.1 ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Просили удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Бест плюс" по доверенности Гармаев А.П. в удовлетворении иска ИП Ламожапова Ч.С. просил отказать за необоснованностью, полагая об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца непосредственно в момент заключения оспариваемых сделок. Нарушение обязательственного права, о котором истец заявляет, оспаривая сделки недействительными в соответствии со ст.168 ГК РФ, влечет в качестве правовых последствий договорные санкции, предусмотренные законом «Об участии в долевом строительстве», а именно, возможность для истца расторгнуть договор долевого участия в строительстве. Расторжение договора является единственным правовым последствием в данном случае, но не является основанием для признания договора недействительным. Если истец полагает, что нарушено его обязательственное право по не передаче ему общего имущества, то они готовы расторгнуть заключенные с ним договоры долевого участия.

Ответчики Балехаева О.Д. и Анандуева Б.Б., будучи извещенными надлежащим образом, в суд не явились, в материалах дела имеются письменные заявления о проведении судебного разбирательства в их отсутствие. Представитель названных ответчиков Дорошкевич С.А., в подтверждение своих полномочий представивший доверенности, требования иска не признал, подтвердив доводы, изложенные в представленном им письменном отзыве. Суду также пояснил, что на момент заключения оспариваемых договоров, предметом которых, как полагает истец, является общее имущество в здании, у истца отсутствовала доля в праве собственности на это общее имущество в составе здания, такое право у Ламожапова возникло 3.04.2012г., с момента регистрации права собственности на объект долевого строительства. Полагает, что между застройщиком и Ламожаповым возникли обязательственные правоотношения, в силу которых последний имеет право требовать с застройщика передать ему помещения и места общего пользования, исходя из чего, истцом должен избираться надлежащий способ защиты права, предусмотренный законом. Пунктом 3.1.1 договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения предусмотрено о том, что заказчик вправе в одностороннем порядке внести изменения в проектную документацию, в том числе изменить целевое назначение части строящегося здания. Подписывая договор, Ламожапов согласился с наличием у застройщика права вносить изменения в договор. При этом в договоре отсутствует обязанность согласовывать с дольщиками, с которыми уже заключены договоры, вносимые изменения в проект, изменение целевого назначения предполагаемых мест общего пользования, а также заключение договоров с новыми дольщиками. При этом в случае, если внесенные изменения не устраивают дольщика и он утрачивает дальнейший интерес в сохранении договора об участии в долевом строительстве, законом предусмотрен определенный способ защиты прав такого дольщика. Так, при изменении назначения мест общего пользования (или внесения изменений в проект) недовольный дольщик имеет право потребовать расторжения своего договора -данный способ защиты права предусмотрен законом, а не требовать признания других договоров недействительными. В иске просил отказать.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, что гр.Ламожапов Ч.С. является собственником 5-ти нежилых помещений, расположенных на 3 и 4 этажах здания по адресу: ... ( »), на основании заключенных с ООО «Бест плюс» договоров об участии в долевом строительстве №..., ... от ДД.ММ.ГГГГ. и ... от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права собственности на нежилые помещения по договорам №... от ДД.ММ.ГГГГ. и ... от 01 ноября 2011г. площадью 79,9кв.м., 29,9кв.м., 48,2кв.м., 51,6кв.м. произведена -03.04.2012г., а по договорам №..., ... запись регистрации права собственности Ламожапова внесена в ЕГРП -ДД.ММ.ГГГГ как на одно целое помещение площадью 105кв.м., хотя по названным договорам долевого участия истцом были выкуплены два самостоятельных помещения площадью 60кв.м. и 43,4кв.м. Следует отметить, что по остальным договорам также имеются расхождения по площади объектов, указанных в самих договорах и в свидетельствах о государственной регистрации права.

Аналогичные договоры о долевом участии в строительстве нежилого помещения №... и ... от ДД.ММ.ГГГГ были заключены с гр.гр.Балехаевой О.Д. и Анандуевой Б.Б., соответственно. Согласно договорам, Балехаева О.Д. приобрела в вышеуказанном здании нежилое помещение площадью 15,0кв.м., а Анандуева Б.Б. – площадью 8,0кв.м., оба помещения расположены на 1 этаже здания. Договоры долевого участия прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ; право собственности на нежилые помещения за ответчиками до настоящего времени не зарегистрированы, поскольку, как поясняли стороны, в судах разрешаются с их участием судебные споры.

Оспаривая договоры о долевом участии в строительстве нежилого помещения №... и ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Бест плюс» и гр.гр.Балехаевой О.Д., Анандуевой Б.Б., истец полагает о нарушении своих прав сособственника в праве общей долевой собственности, ссылаясь на то, что после ввода Комплекса в эксплуатацию он должен был приобрести право собственности на общее имущество Комплекса пропорционально площади, находящейся в его собственности помещений. Однако, его доля в общем имуществе уменьшена, т.к. в результате заключения вышеназванных сделок после завершения строительства Балехаевой и Анандуевой должны были отойти в собственность площади в коридорах здания, входящие по правилам ст.36 ЖК РФ в состав общего имущества; план первого этажа, содержащийся в проектной документации, расположение каких-либо помещений (островков) в коридорах не предполагал. Ввиду отсутствия в договорах с Балехаевой и Анандуевой существенного условия об объекте долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, сделки, по мнению стороны истца, являются ничтожными, как противоречащие требованию, предусмотренному п.1 ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно п.п.1,5 ст.16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что моментом возникновения права собственности на долю в общем имуществе в здании является момент государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

В настоящем случае право собственности истца на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрированы 03 и 05 апреля 2012 года, следовательно, именно с указанных дат у Ламожапова возникли доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в здании по ... в .... Из этого следует, что на момент заключения оспариваемых договоров с ответчиками Балехаевой и Анандуевой у истца отсутствовала доля в праве собственности на общее имущество в составе здания. Более того, строительство самого здания ТРК «Гэлэкси» не было завершено, ввод его в эксплуатацию состоялся лишь 07.02.2012г. В этой связи, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца непосредственно в момент заключения договоров о долевом участии в строительстве нежилого помещения между ООО «Бест плюс» и гр.гр.Балехаевой О.Д. и Анандуевой Б.Б. Ввиду того, что нарушений прав истца при заключении строительной организацией сделок с ответчиками не установлено, доводы истца и его представителя о том, что план первого этажа, содержащийся в проектной документации, расположение каких-либо помещений в коридорах не предполагал; помещения, которые выделялись ответчикам Анандуевой и Балехаевой, согласно к экспликации к техническому паспорту, значились как коридор, судом не принимаются во внимание. Более того, как следует из договоров о долевом участии в строительстве нежилого помещения, заключенных как с истцом Ламожаповым, так и с ответчиками Балехаевой и Анандуевой, до ввода Комплекса в эксплуатацию, застройщик имеет право вносить изменения в проектно-сметную документацию, в том числе, в части изменения целевого назначения части строящегося здания и строительства пристроенных помещений к нему (п.3.1.3). Из исследованных судом договоров не следует, что застройщик обязан согласовывать с дольщиками, с которыми уже заключены договоры, вносимые изменения в проект, изменение целевого назначения предполагаемых мест общего пользования, а также заключение договоров с новыми дольщиками.

Доводы Ламожапова по поводу уменьшения причитающейся ему доли в праве общей долевой собственности в общем имуществе за счет приобретения ответчиками коридорных площадей 1 этажа, суд находит подлежащими отклонению. В этой части суд считает необходимым согласиться с мнением представителей ответчиков о том, что истец в данном случае вправе избрать надлежащий способ защиты его прав, вытекающих из обязательственных правоотношений путем предъявления к застройщику соответствующего иска. Пунктами 3,4 части 1.1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» предусмотрено, что в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения заявленного иска суд не усматривает, следовательно, в иске должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Ламожапова Ч.С. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья Д.Н. Бадмаева