Решение по делу № 2-1815/2017 ~ М-1117/2017 от 22.03.2017

Дело № 2-1815/2017

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 01 ноября 2017 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Бабиковой И.Н.,

при секретаре Юрьевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» к Хрусталевой С.С., Добрынину Е.С., Добрыниной А.Ю., Буджиашвили Л.Д. о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) обратилось в суд с исковым заявлением к ООО «КИТ», Хрусталевой С.С., Добрынину Е.С., Добрыниной А.Ю., Буджиашвили Л.Д. о взыскании просроченной задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество.

В исковом заявлении указано, что 07.03.2013 года АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) на основании кредитного договора № 765-13/кл о кредитной линии в редакции дополнительных соглашений № 1 от 05.03.2014 года, № 2 от 05.11.2014 года, № 3 от 29.12.2014 года, № 4 от 20.01.2015 года, № 5 от 04.03.2015 года, № 6 от 14.04.2015 года, № 7 от 03.09.2015 года, № 8 от 28.09.2015 года, № 9 от 28.12.2015 года, № 10 от 01.04.2016 года предоставил кредитную линию ООО «КИТ» в сумме 30 000 000 рублей со сроком возврата не позднее 02.09.2016 года. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Добрыниным Е.С. также был заключен договор поручительства № 765-13/п-1 от 07.03.2013 года (в редакции дополнительных соглашений), между банком и Хрусталевой С.С. заключен договор поручительства № 765-13/п-2 от 07.03.2013 года (в редакции дополнительных соглашений). Кроме того, обязательства ООО «КИТ» обеспечиваются залогом имущественных прав по договору залога № 765-13/зп от 12.03.2013 года с учетом дополнительных соглашений, ипотекой недвижимого имущества по договорам об ипотеке № 765-13/ип-1 от 07.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-2 от 07.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-3 от 07.03.2013 года с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-4 от 07.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-5 от 07.03.2013 года с учетом дополнительных соглашений, залогом имущественных прав по договору № 765-13/зп от 12.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 1122-14/зп-2 от 16.05.2014 года с учетом дополнительных соглашений. Обязательства по кредитному договору также обеспечены залогом принадлежащего ответчику Добрынину Е.С. объекта незавершенного строительства общей площадью 367.8 кв.м., степень готовности 50 %, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (условный) номер №.

В соответствии с условиями кредитного договора, заемщик обязался погашать кредит и проценты за пользование кредитом ежемесячно платежами согласно графику. Однако в нарушение условий кредитного договора заемщик свои обязательства не исполняет, платежи в погашение основного долга и процентов за пользование кредитом не вносит, в связи с чем, у заемщика образовалась просроченная задолженность по основному долгу и процентам по кредитному договору на сумму 9 782 479 рублей 42 копейки.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) на основании договора о кредитной линии № 1122-14/кл в редакции дополнительных соглашений № 1 от 05.11.2014 года, № 2 от 29.12.2014, № 3 от 20.01.2015, № 4 от 04.03.2015, № 5 от 14.04.2015, № 6 от 03.09.2015, № 7 от 28.09.2015, № 8 от 28.12.2015, № 9 от 01.04.2016 открыл кредитную линию ООО «КИТ» с лимитом выдачи в размере 15 000 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Добрыниным Е.С. также был заключен договор поручительства № 1122-14/п-1 от 16.05.2014 года в редакции дополнительных соглашений, между банком и Хрусталевой С.С. заключен договор поручительства № 1122-14/п-2 от 16.05.2014 года в редакции дополнительных соглашений, кроме того обязательства ответчика по договору обеспечены ипотекой недвижимого имущества по договорам №№ 1122-14/ип-1, 1122-14/ип-2, 1122-14/ип-3, 1122-14/ип-4, 1122-14/ип-5 от 16.05.2014 года, залогом прав по договорам № 1122-14/зп-1, 1122-14/зп-2 от 16.05.2014 года (все с учетом дополнительных соглашений). Обязательства по кредитному договору также обеспечены залогом принадлежащего ответчику Добрынину Е.С. объекта незавершенного строительства общей площадью 367.8 кв.м., степень готовности 50 %, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (условный) №.

В соответствии с условиями кредитного договора, заемщик обязался, погашать кредит и проценты за пользование кредитом ежемесячно платежами согласно условиям договора. Однако в нарушение условий кредитного договора заемщик свои обязательства не исполняет, платежи в погашение основного долга и процентов за пользование кредитом не вносит, в связи с чем, у заемщика образовалась просроченная задолженность по основному долгу и процентам по кредитному договору на сумму 21 396 485 рублей 90 копеек.

Истец просит взыскать указанные суммы задолженности солидарно с ООО «КИТ», Хрусталевой С.С., Добрынина Е.С., обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену в указанных истцом размерах, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Впоследствии истец неоднократно уточнял свои требования. В окончательной форме просит взыскать в солидарном порядке в его пользу с ответчиков ООО «КИТ», Хрусталевой С.С., Добрынина Е.С. задолженности по Договору № 765-13/кл о кредитной линии от 07.03.2013 г. (в редакции соответствующих дополнительных соглашений), в размере 2 233 976 руб. 82 коп., задолженности по Договору № 1122-14/кл о кредитной линии от 16.05.2014 г. (в редакции соответствующих дополнительных соглашений) в размере 16 156 813,97 рублей; с ответчиков Хрусталевой С.С., Добрынина Е.С. расходы по гос. регистрации Дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2016 г. к Договору № 1122-14/зп-2 залога имущественных прав от 16.05.2014 в размере 300 рублей; обратить взыскание на следующее заложенное имущество, установив начальную продажную цену в следующих размерах: 7/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-ти комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 172,9 кв. м., этаж 3, мансардный, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №, с начальной продажной ценой в размере 11 674 600 рублей; 1/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-ти комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 172,9 кв. м., этаж 3, мансардный, адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, с начальной продажной ценой в размере 1 667 800 рублей; жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 64 кв. м., инв.№, лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, с начальной продажной ценой в размере 990 400 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 9 474 кв. м, адрес объекта: <адрес>.. Кадастровый (или условный номер) №, с начальной продажной ценой в размере 2 628 000 рублей; земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 33 480 кв. м, адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, с начальной продажной ценой в размере 1 520 000,00 рублей; имущественные права по Договору № 1П/1-2/1 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями, в районе <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (запись о государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, 3 (трех) - комнатная <адрес> (строительный номер), расположенная в 1 подъезде дома, на 8-м этаже многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе <адрес>. Общая проектная площадь Квартиры-19 106,16 метров квадратных, в общую проектную площадь квартиры входит общая площадь жилого помещения 98,54 метров квадратных и площади балконов и лоджий - 7,62 (метров квадратных (с примененным коэффициентом 1) с начальной продажной ценой в размере 5 280 000,00 рублей; взыскать с ответчиков Хрусталевой С.С., Добрынина Е.С., Добрыниной А.Ю., Буджиашвили Л.Д. в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 000 руб., расходы по оплате услуг оценщиков – 79 000 рублей.

Определением Кировского районного суда г. Ярославля от 02.05.2017 года требования АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество, предъявленные к обществу с ограниченной ответственностью «КИТ», выделены в отдельное производство. Производство по гражданскому делу по иску АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) к ООО «КИТ» о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество было приостановлено; впоследствии производство по делу в отношении ООО «КИТ» прекращено.

В судебном заседании представители истца АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) по доверенностям Габуния Д.З., Кошелева Е.О. исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения, в целом аналогичные тексту искового заявления, не согласились с отчетами об оценке недвижимого имущества, представленными ответчиком Добрыниным Е.С.

В судебном заседании представитель ответчиков Добрынина Е.С. и Добрыниной А.Ю. Мотовилова Т.А., действующая по доверенности, исковые требования признала частично, не оспаривала наличие долга перед банком и его размер, вместе с тем, считала, что стоимость принадлежащего Добрынину Е.С. заложенного имущества следует определить в соответствии с заключениями ООО «СБК-Партнер».

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, в связи с чем, судом на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ разрешен вопрос о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав допрошенных по делу свидетелей, суд считает уточненные исковые требования АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 07.03.2013 года АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) на основании кредитного договора № 765-13/кл о кредитной линии в редакции дополнительных соглашений № 1 от 05.03.2014 года, № 2 от 05.11.2014 года, № 3 от 29.12.2014 года, № 4 от 20.01.2015 года, № 5 от 04.03.2015 года, № 6 от 14.04.2015 года, № 7 от 03.09.2015 года, № 8 от 28.09.2015 года, № 9 от 28.12.2015 года, № 10 от 01.04.2016 года предоставил кредитную линию ООО «КИТ» в сумме 30 000 000 рублей со сроком возврата не позднее 02.09.2016 года. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Добрыниным Е.С. также был заключен договор поручительства № 765-13/п-1 от 07.03.2013 года (в редакции дополнительных соглашений), между банком и Хрусталевой С.С. заключен договор поручительства № 765-13/п-2 от 07.03.2013 года (в редакции дополнительных соглашений. Кроме того, обязательства ООО «КИТ» обеспечиваются залогом имущественных прав по договору залога № 765-13/зп от 12.03.2013 года с учетом дополнительных соглашений, ипотекой недвижимого имущества по договорам об ипотеке № 765-13/ип-1 от 07.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-2 от 07.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-3 от 07.03.2013 года с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-4 от 07.03.2013 с учетом дополнительных соглашений, № 765-13/ип-5 от 07.03.2013 года с учетом дополнительных соглашений, залогом имущественных прав по договору № 1122-14/зп-2 от 16.05.2014 года с учетом дополнительных соглашений. Обязательства по кредитному договору также обеспечены залогом принадлежащего ответчику Добрынину Е.С. объекта незавершенного строительства общей площадью 367.8 кв.м., степень готовности 50 %, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (условный) №.

16.05.2014 года АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) на основании договора о кредитной линии № 1122-14/кл в редакции дополнительных соглашений № 1 от 05.11.2014 года, № 2 от 29.12.2014, № 3 от 20.01.2015, № 4 от 04.03.2015, № 5 от 14.04.2015, № 6 от 03.09.2015, № 7 от 28.09.2015, № 8 от 28.12.2015, № 9 от 01.04.2016 открыл кредитную линию ООО «КИТ» с лимитом выдачи в размере 15 000 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Добрыниным Е.С. также был заключен договор поручительства № 1122-14/п-1 от 16.05.2014 года в редакции дополнительных соглашений, между банком и Хрусталевой С.С. заключен договор поручительства № 1122-14/п-2 от 16.05.2014 года в редакции дополнительных соглашений, кроме того обязательства ответчика по договору обеспечены ипотекой недвижимого имущества по договорам №№ 1122-14/ип-1, 1122-14/ип-2, 1122-14/ип-3, 1122-14/ип-4, 1122-14/ип-5 от 16.05.2014 года, залогом прав по договорам № 1122-14/зп-1, 1122-14/зп-2 от 16.05.2014 года (все с учетом дополнительных соглашений). Обязательства по кредитному договору также обеспечены залогом принадлежащего ответчику Добрынину Е.С. объекта незавершенного строительства общей площадью 367.8 кв.м., степень готовности 50 %, адрес объекта: <адрес> кадастровый (условный) №.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) свою обязанность по предоставлению кредита исполнил надлежащим образом, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

На основании п.2 ст.819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК (договор займа). Согласно абз.1 п.1 ст.810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить полученную сумму займа (кредита) в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

В соответствии с п.1 ст.809 ГК РФ, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Судом установлено, что заемщик обязательства по возврату кредитов исполнял ненадлежащим образом, допуская просрочки погашения кредита, что подтверждается выписками из счета, в связи с чем, у него образовались задолженности по основному долгу и процентам за пользование по кредитным договорам перед банком, размер которых составил по договору № 765-13/кл - 2 233 976 руб. 82 коп., по кредитному договору № 1122-14/кл –16 156 813,97 рублей.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом задолженности, поскольку он соответствует условиям кредитных договоров, сведениям по лицевому счету; ответчики расчет размера долга не оспаривали.

Учитывая, что заемщик свои обязательства по кредитному соглашению не исполнял, что также не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, суд считает возможным взыскать с ответчиков Хрусталевой С.С. и Добрынина Е.С., являющихся поручителями, задолженность по кредитным договорам в заявленном в иске размере.

Требование истца о возмещении расходов по государственной регистрации Дополнительного соглашения № 9 от 01.04.2016 г. к Договору № 1122-14/зп-2 залога имущественных прав от 16.05.2014 г. в сумме 300 рублей не подлежит удовлетворению.

Оплата истцом 300 рублей государственной пошлины за регистрацию доп.соглашения № 9 к договору залога имущественных прав подтверждается платежным поручением (л.д. 95 том № 1).

Дополнительным соглашением № 1 от 05.11.2014 г. к Договору № 1122-14/Кл о кредитной линии от 16.05.2014 г. раздел кредитного договора «Особые условия» дополнен пунктом 3.17, в котором указано следующее: «Заемщик обязуется возместить Кредитору понесенные последним расходы в связи с изменением сведений о залоге (прекращении залога, изменения ранее предоставленных сведений) в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, исключением таких сведений из данного реестра, в отношении каждого из объектов имущественных прав, приведенных в обеспечение исполнения обязательств заемщика по настоящему договору. Размер расходов, подлежащих возмещению, признается равным общей сумме государственных пошлин, стоимости нотариальных услуг и услуг нотариуса» за действия технического характера, уплаченных Кредитором в связи с внесением в реестр единой информационной системы нотариата сведений о регистрации уведомлений о залоге имущества в связи с изменением сведений о залоге (прекращение залога, изменения ранее предоставленных сведений) в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, исключением таких сведений из данного реестра, в отношении каждого из имущественных прав, переданных в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору».

Согласно п.1.2 договора поручительства № 1122-14/п-1 от 16.05.2014 г., заключенного с Добрыниным Е.С., поручитель отвечает перед Кредитором в том же объеме, что и Заемщик, а именно: в объеме подлежащей возврату суммы кредита, суммы процентов за пользование кредитом, комиссий, предусмотренных кредитным договором, суммы неустойки, а также суммы возможных судебных издержек по взысканию долга и других убытков Кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному договору, как полностью, так и в части. Поручитель отвечает перед Кредитором также в случае неисполнения Заемщиком требований Кредитора о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору.

Ни договор поручительства, ни дополнительные соглашения к нему не содержат условий о том, что поручитель обязался совместно с заемщиком ООО «КИТ» возместить расходы кредитора по оплате услуг нотариуса в связи с изменением сведений о залоге.

Аналогичные положения, в которых отсутствует подобная обязанность, изложены в тексте договора поручительства № 1122-14/п-2 от 16.05.2014 г., заключенного с Хрусталевой С.С.

Таким образом, законные и договорные основания для взыскания с поручителей Добрынина Е.С. и Хрусталевой С.С. 300 рублей отсутствуют.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Факт ненадлежащего исполнения обязательства заемщиком судом установлен, а потому имеются основания для разрешения вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Установленных законом оснований для отказа в обращении взыскания на спорные объекты недвижимости и права во исполнение кредитных обязательств суд не усматривает; возражений против обращения взыскания на предметы залога от ответчиков не поступило.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено иное.

В соответствии со ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из материалов дела следует, что в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком ООО «КИТ» обязательств по кредитному договору № 765-13/кл от 07.03.2013 г. помимо договоров поручительства заключены договоры залога недвижимого имущества:

договор об ипотеке от 07.03.2013 г. № 765-13/ип-1 с Добрыниным Е.С. о залоге 7/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-комнатную квартиру по адресу <адрес>.;

договор об ипотеке от 07.03.2013 г. № 765-13/ип-2 с Добрыниной А.Ю. о залоге 1/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-комнатную квартиру по адресу <адрес>.;

договор об ипотеке от 07.03.2013 г. № 765-13/ип-3 с Добрыниным Е.С. о залоге жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>;

договор об ипотеке от 07.03.2013 г. № 765-13/ип-5 с Добрыниным Е.С. о залоге земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 33 480 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый №.

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком ООО «КИТ» обязательств по кредитному договору №1122-14/кл от 16.05.2014 г. помимо договоров поручительства заключены договоры залога недвижимого имущества:

договор об ипотеке от 16.05.2014 г. № 1122-14/ип-1 с Добрыниным Е.С. о залоге 7/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-комнатную квартиру по адресу <адрес>.;

договор об ипотеке от 16.05.2014 г. № 1122-14/ип-2 с Добрыниной А.Ю. о залоге 1/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-комнатную квартиру по адресу <адрес>.;

договор об ипотеке от 16.05.2014 г. № 1122-14/ип-3 с Добрыниным Е.С. о залоге жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>;

договор об ипотеке от 16.05.2014 г. № 1122-14/ип-5 с Добрыниным Е.С. о залоге земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 33 480 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Кроме того, АКБ «ФОРА-БАНК» и ООО «КИТ» 16.05.2014 г. заключили договор № 1122-14/зп-2 залога имущественных прав, предметом которого явились права, существующие на основании Договора № 1П/1-2/1 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе <адрес>, в том числе, права на получение объекта долевого строительства- квартиру № (строительный номер), трехкомнатную, расположенную в 1 подъезде дома на 8 этаже указанного многоэтажного дома, общая проектная площадь 106,16 кв.м., в том числе, общая площадь жилого помещения 98,54 кв.м., площади балконов и лоджий-7,62 кв.м.

30.03.2016 г. между ООО «КИТ» и ИП Буджиашвили Л.Д. заключен договор № ДУПТ/П-19 уступки права требования по договору № 1П/1-2/1 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе <адрес> в части права требования передачи квартиры № (строительный номер). В пункте 1.5 договора уступки права требования содержится указание на обременение предмета договора залогом в АКБ «ФОРА-БАНК» по договору № 1122-14/зп-2.

Истец просит обратить взыскание на вышеперечисленные предметы залога во исполнение обязательств по кредитным договорам № 765-13/кл и № 1122-14/кл.

Банк представил Отчет № 1 об оценке рыночной стоимости имущественного права по договору № 1П/-2/1 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями, в районе <адрес> на трехкомнатную квартиру №, в соответствии с которым итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки составляет 6 600 000 рублей.

Банк просит определить начальную продажную стоимость данного предмета залога в размере 80% от 6 600 000 рублей, то есть, в сумме 5 280 000 руб.

Ответчики возражений относительно правильности определения рыночной стоимости данного предмета залога не заявили, собственных доказательств его стоимости не представили.

Данное требование судом не может быть удовлетворено, поскольку правило статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» об установлении продажной стоимости объекта залога в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, распространяется лишь на случаи, когда цена предмета залога определена в отчете оценщика – лица, являющегося членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшего свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Однако представленный банком Отчет № 1 выполнен Ивановской Е.И.- сотрудником АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), являющейся на основании доверенности представителем истца по данному делу, и которая не является оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В связи с чем, суд определяет начальную продажную стоимость имущественных прав по договору № 1П/1-2/1 от 23.08.2013 г. участия в долевом строительстве в 6 600 000 рублей.

Кроме того, банком представлен Отчет № 2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, в котором среди прочего дана оценка рыночной стоимости земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства площадью 33 480 кв.м., расположенного по адресу <адрес>. Согласно Отчету № 2 стоимость данного предмета залога равна 1 900 000 рублей.

Ответчики не возражали против правильности определения рыночной стоимости указанного земельного участка, собственных доказательств стоимости данного предмета залога не представили.

Истец просит определить начальную продажную стоимость данного предмета залога в 1 520 000 руб.- в размере 80% от определенной Отчетом № 2 стоимости.

Однако и Отчет № 2 был подготовлен Ивановской И.Е., в связи с чем, суд считает, что начальная продажная стоимость данного земельного участка должна быть определена в 1 900 000 руб.

Между сторонами имеется спор о рыночной стоимости 5-комнатной квартиры по адресу <адрес> жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>.

В уточненном исковом заявлении истец свои требования основывал на отчетах ООО «Ярэксперт».

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 10902/01/17 от 06.10.2017 г. об оценке рыночной стоимости квартиры, стоимость квартиры по адресу <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 678 000 руб.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 10902/02/17 от 27.10.2017 г. об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, стоимость этих объектов по состоянию на 29.09.2017 г. составляет: жилого дома – 1 238 000 руб., земельного участка с имеющимися на нем постройками- 3 285 000 руб.

Представитель ответчиков Добрыниных Е.С. и А.Ю. по доверенности Мотовилова Т.А. в подтверждение возражений относительно требований истца об установлении начальной продажной цены квартиры и дома с земельным участком в д.Карповское представила отчеты ООО СБК «Партнер».

Согласно отчету ООО СБК «Партнер» № 2409-17/1 от 30.10.2017 г. рыночная стоимость <адрес> по состоянию на 15.09.2017 г. составляет 19 257 600 руб.

В процессе рассмотрения дела оценщиком ФИО3 скорректирована рыночная стоимость квартиры по адресу <адрес>, представлен расчет стоимости, в соответствии с которым ее стоимость равна 18 531 400 руб.

Согласно отчету ООО СБК «Партнер» № 2209-17/1 от 30.10.2017 г. общая стоимость земельного участка с постройками и жилого дома, расположенных по адресу <адрес>, по состоянию на 19.09.2017 г. составляет 6 588 400 руб.

В судебном заседании допрошены специалисты-оценщики ООО «Ярэксперт» ФИО1 и ФИО2, а также специалист-оценщик ООО СБК «Партнер» ФИО3 Каждый из оценщиков поддержал выводы собственного отчета, критиковал вывода оппонента.

Кроме того, и ООО СБК «Партнер» и ООО «Ярэксперт» представлены рецензии на отчеты о стоимости заложенного имущества.

По мнению суда, в отличие от отчетов ООО СБК «Партнер» отчетами ООО «Ярэксперт» с большей степенью достоверности установлена рыночная стоимость заложенного имущества. Суд при этом исходит из следующих обстоятельств.

Из уточненного расчета рыночной стоимости квартиры на <адрес>, выполненного ФИО3, следует, что ею использованы аналоги –квартиры по адресам <адрес>. В представленном ответчиком отчете использованы аналоги по адресам: <адрес>.

Из фотографии квартиры на <адрес>, входящей в состав отчета ООО СБК «Партнер» следует, что квартира-аналог четырехкомнатная, площадью 231 кв.м. расположена в доме № 12 по ул.Революционная. Кировским районным судом г.Ярославля в рамках гражданского дела № 2-1053/2015 реконструкция четырехкомнатной квартиры в данном доме, в результате которой ее площадь составила 231 кв.м., признана незаконной, на собственника квартиры возложена обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Суд считает, что такой аналог, стоимость 1 квадратного метра которого наибольшая среди аналогов, не подлежал учету, при этом такой учет привел к увеличению стоимости 1 квадратного метра оцениваемого объекта. Также обоснованным является и замечание свидетеля ФИО2 о том, что при оценке данного аналога не был применен корректирующий коэффициент на дизайнерский ремонт. Возражения свидетеля ФИО3 в этой части о том, что понятие «элитный», «дизайнерский» являются оценочными и относительными суд не может принимать во внимание, поскольку они не основаны на Федеральных стандартах оценки и соответствующих справочниках.

Из материалов дела следует, что в результате всех корректировок ООО «Ярэксперт» вывел рыночную стоимость 1 кв.м. площади квартиры на <адрес> в 98885 руб., площади квартиры на <адрес> – в 107 049 руб. Стоимость 1 кв.м. этих же квартир ООО СБК «Партнер» с учетом корректировок рассчитана соответственно в 97 185 руб. и в 108 580 руб. Разница в указанных стоимостях не является значительной.

Доводы свидетеля ФИО3 о необоснованном учете ООО «Ярэксперт» квартиры на <адрес> суд отклоняет, поскольку <адрес> также расположена в центре города, разница в характеристиках объекта оценки и данного аналога снивелирована путем применения корректирующих коэффициентов.

С учетом того, что конкретных и обоснованных возражений, подлежащих учету, относительно достоверности отчета ООО «Ярэксперт» оценщик ООО СБК «Партнер» не заявила, при этом ООО «Ярэксперт» использовал большее количество аналогов, что позволяет считать данную этой организацией оценку более взвешенной и достоверной, суд при определении рыночной стоимости квартиры Добрыниных принимает за основу отчет ООО «Ярэксперт».

Оценив отчеты о стоимости дома и земельного участка по адресу д.Карповское <адрес>, заслушав свидетелей в поддержание выводов, изложенных в отчетах, суд приходит к следующему.

В целом суд соглашается с обоснованностью возражений относительно достоверности выводов оценщика ООО СБК «Партнер», изложенных в заключении (рецензии) ООО «Ярэксперт» от 20.10.2017 г..

Как видно из отчета ООО СБК «Партнер», при оценке жилого дома применялись затратный и сравнительный подходы, применялся справочник КО-инвест 2009, класс качества здания оценивался как «стандарт».

Согласно пояснениям свидетеля ФИО2 при применении справочника КО-инвест оценщиком ООО СБК «Партнер» применены корректировки, не предусмотренные данным справочником (коэффициент на изменение цен в строительстве 1,17). Применение такой корректировки в виде коэффициента 1,17, при том, что, согласно показаниям свидетеля ФИО2, в справочнике КО-инвест ежегодно корректируются цены в строительстве в связи с изменением рыночных цен, свидетелем ФИО3 не обосновано. Применение коэффициента 1,17 очевидно повлияло на оценку стоимости дома ответчиков, увеличило ее.

Кроме того, суд считает заслуживающими внимания пояснения свидетелей ФИО1, ФИО2 о том, что класс здания – жилого дома нельзя оценивать как «стандарт», суд считает верным отнесение дома ответчиков к классу «эконом», исходя из характеристик отделочных материалов дома, свойственных классу «эконом». Доводы свидетеля ФИО3, что отнесение дома к классу «стандарт» вызвано тем, что большей частью характеристики объекта оценки подпадают под характеристики дома класса «стандарт», в судебном заседании конкретными примерами обоснованы не были.

Помимо этого суд считает, что оценка стоимости земельного участка с имеющимися на нем постройками, выполненная ООО «Ярэксперт» 27.10.2017 г., является более верной, нежели оценка ООО СБК «Партнер».

Так, по расчету ООО «Ярэксперт» стоимость земельного участка без учета нахождения на нем хозяйственных строений, составляет 834 000 руб., а по расчету ООО СБК «Партнер» - 720 000 руб.

На земельном участке имеются: незавершенный строительством жилой дом, баня, беседка, гараж, дровница.

Оценка стоимости хозяйственных построек, имеющихся на земельном участке, обеими оценочными организациями проведена с использованием только затратного подхода. При этом при оценке стоимости хозяйственных построек ООО «Ярэксперт» использовал справочник КО-инвест «Жилые дома-2016» с предусмотренными этим же справочником корректирующими коэффициентами на 2017 г., а ООО СБК «Партнер» - справочник «КО-инвест. Жилые здания-2009» с применением коэффициента на удорожание в 1,17.

Из отчета ООО СБК «Партнер» следует, что стоимость хозяйственных построек определена по формуле: восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя (рассчитанная по состоянию на 2009 г. с коэффициентом 1,17) за вычетом физического износа. Суд отмечает, что применение показателей физического износа к каждому строению в отчете ООО СБК «Партнер» должным образом не мотивировано.

Из отчета ООО «Ярэксперт» следует, что расчет показателей рыночной стоимости проведен методом сравнительной стоимости единицы объекта (прямого пересчета) с применением показателей полной восстановительной стоимости (КО-инвест), определенной по приведенной в отчете формуле (стр.73), с учетом износа объекта оценки. Порядок определения физического износа объекта оценки в целом, а также конструктивных элементов оцениваемых объектов подробно приведен в соответствующих таблицах отчета (стр.76-83). При этом конкретных, обоснованных и мотивированных возражений относительно расчета стоимости хозяйственных построек, выполненного в Отчете ООО «Ярэксперт» от 27.10.2017 г., суду не было заявлено.

Суд, изучив отчеты обеих оценочных организаций, считает, что отчет ООО «Ярэксперт» более мотивирован, в большей степени соответствует принципу проверяемости результата оценки.

При изложенных обстоятельствах суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – <адрес> и дома и земельного участка в <адрес> согласно отчетам ООО «Ярэксперт», с учетом положений ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в размере 80% от их рыночной стоимости).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом оплачена государственная пошлина в сумме 66 000 руб., а также за услуги экспертов 79 000 руб.

Судебные расходы истца документально подтверждены.

Суд, исходя из отсутствия возражений ответчиков в части требования возместить расходы по оплате государственной пошлины в солидарном порядке, считает возможным взыскать в пользу истца в возмещение его расходов по оплате государственной пошлины солидарно с ответчиков Добрынина Е.С., Добрыниной А.Ю., Хрусталевой Е.С., Буджиашвили Л.Д. 66 000 руб.

По мнению суда, расходы истца по оплате услуг оценщиков подлежат возмещению не всеми ответчиками, а лишь теми, в связи с возражениями которых истец понес эти расходы, и на оценку чьих объектов недвижимости понес эти расходы истец, то есть, залогодателями Добрыниным Е.С. и Добрыниной А.Ю..

Банком оплачено по договору от 25.09.2017 г. за проведение оценки ООО «Ярэксперт» 48 000 руб. (л.д. 215 том № 5), по договору на проведение оценки от 17.10.2017 г. 14 000 руб., и по дополнительному соглашению к договору от 26.10.2017 г. за оценку дополнительных построек- 17 000 руб.

Согласно договору от 25.09.2017 г. между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и ООО «Ярэксперт», по которому было оплачено 48 000 руб., предметом оценки явилось 4 объекта недвижимости – квартира на <адрес>, земельный участок и жилой дом в <адрес> и земельный участок в районе <адрес>.

Учитывая то, что в судебном заседании в качестве доказательств были использованы отчеты в отношении только трех объектов недвижимости, суд определяет сумму возмещения расходов на производство оценки по этому договору в 36 000 руб.

Кроме того, суд учитывает то, что расходы в сумме 17 000 руб. истцом понесены дополнительно в связи с необходимостью уточнения стоимости земельного участка в <адрес> в связи с тем, что первоначально при ее определении ООО «Ярэксперт» не учтено нахождение на земельном участке ряда построек, очевидно увеличивающих стоимость земельного участка. Суд считает, что в отчете ООО «Ярэксперт» от 06.10.2017 г. стоимость земельного участка была определена недостоверно, что и вызвало необходимость уточнения его стоимости. То есть, вины ответчиков в необходимости несения дополнительных расходов истцом не имеется. Возможность определения достоверной стоимости земельного участка при оформлении отчета 06.10.2017 г. имелась.

Расходы в сумме 14 000 руб. понесены истцом для оплаты услуг оценщиков ООО «Ярэксперт» по рецензированию отчетов ООО СБК «Партнер». Необходимость в несении этих расходов истцом имелась.

Согласно абз.2 п.11 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд, руководствуясь данным разъяснением, считает расходы истца на оплату услуг ООО «Ярэксперт» в сумме 79 000 руб. чрезмерными и неразумными, а потому, учитывая вышеизложенные обстоятельства, определяет размер подлежащих возмещению за счет Добрынина Е.С. и Добрыниной А.Ю. расходов на оценку в 50 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» к Хрусталевой С.С., Добрынину Е.С., Добрыниной А.Ю., Буджиашвили Л.Д. о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Хрусталевой С.С. и Добрынина Е.С. в солидарном порядке задолженность по договору о кредитной линии № 765-13/кл от 07.03.2013 г. в размере 2 233 976 руб. 82 коп., задолженность по договору о кредитной линии № 1122-14/кл от 16.05.2014 г. в размере 16 156 813 руб. 97 коп.

Для погашения задолженности по указанным кредитным договорам обратить взыскание на следующее имущество:

Принадлежащие Добрынину Е.С. 7/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 172,9 кв.м., этаж 3, мансардный, адрес: <адрес>, кадастровый №, с начальной продажной ценой в размере 11 674 600 руб.;

Принадлежащую Добрыниной А.Ю. 1/8 доли в праве общей долевой собственности на 5-комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 172,9 кв.м., этаж 3, мансардный, адрес: <адрес>, кадастровый №, с начальной продажной ценой в размере 1 667 800 руб.;

Принадлежащий Добрынину Е.С. жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 64 кв.м., инв.№, лит.АА1, адрес: <адрес> кадастровый №, с начальной продажной ценой в размере 990 400 руб.;

Принадлежащий Добрынину Е.С. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 9 474 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, с начальной продажной ценой в размере 2 628 000 руб.;

Принадлежащий Добрынину Е.С. земельный участок, категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 33 480 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, с начальной продажной ценой в размере 1 900 000 руб.;

Принадлежащие Буджиашвили Л.Д. имущественные права по договору № 1П/1-2/1 от 23.08.2013 г. участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями, в районе <адрес>, на трехкомнатную квартиру № (строительный номер), расположенную в 1 подъезде дома на 8 этаже указанного многоэтажного дома, общая проектная площадь 106,16 кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения 98,54 кв.м., площади балконов и лоджий-7,62 кв.м. с начальной продажной ценой в размере 6 600 000 руб.

Взыскать с Добрынина Е.С. и Добрыниной А.Ю. в солидарном порядке в пользу Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» в возмещение расходов на оплату услуг по оценке недвижимого имущества 50 000 рублей.

Взыскать с Хрусталевой С.С., Добрынина Е.С., Добрыниной А.Ю., Буджиашвили Л.Д. в солидарном порядке в пользу Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 66 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Акционерному коммерческому банку «ФОРА-БАНК» отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Кировский районный суд города Ярославля в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.Н.Бабикова