Решение по делу № 2-5141/2014 ~ М-4487/2014 от 29.08.2014

                         № 2-5141/2014

                         РЕШЕНИЕ

                    Именем Российской Федерации

25 ноября 2014 г. г.Уфа

     Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кочкиной И.В.

при секретаре Файрузовой Э.Р.,

с участием представителя истца Фазлутдиновой З.Ш. – Фазлутдинова Ф.Л., действующего на основании нотариальной доверенности от 19.05.2014, зарегистрированной в реестре за №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фазлутдиновой З.Ш. к Открытому акционерному обществу «Региональный банк развития», Открытому акционерному обществу «СтройПроектЦентр» о признании недействительными договоров о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/130 и от 27.12.20007 №З/135,

     УСТАНОВИЛ:

Фазлутдинова З.Ш. обратилась в суд с исковым заявлением о признании недействительными договоров о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/130и от ДД.ММ.ГГГГ №З/135 к ОАО «Региональный банк развития» и ОАО «СтройПроектЦентр». Исковые требования мотивировала тем, что 20.01.2006г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и Семеновым А.С. был заключен договор № «О долевом участии в строительстве в мкр. «Бакалинский», ограниченном <адрес>». 25.12.2007г. между истцом Семеновым А.С. заключен договор уступки прав требования, в соответствии с п.1.1 которого Семенов А.С. передал истцу права требования и обязательства, возникшие из договора о долевом участии. в свою очередь, в соответствии с условиями договора уступки истец уплатила Семенову А.С. 2050 000 рублей.

ООО «СПЕЦХИМСНАБ» при заключении договора о долевом участии действовало на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №4, заключенного между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» (инвестор) и ОАО «СтройПроектЦентр» (застройщик).

В соответствии с п.1.1 договора о долевом участии его предметом является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне «Бакалинский», а именно финансирование строительства двухкомнатной <адрес> на 11 этаже в 16-этажном доме блок А1, секция 8-9, общей проектной площадью 56,74 кв.м.

Согласно п.1.1 договора № его предметом является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в <адрес> жилого микрорайона «Бакалинский», ограниченного <адрес>, ориентировочной общей проектной площадью 100 000 кв.м.

Семенов А.С. выполнил в полном объеме принятые по договору о долевом участии обязательства –оплатил инвестиционный взнос в размере 1 209 760 руб, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, последний платеж произведен ДД.ММ.ГГГГг.

Истец, исполнив условия договора уступки приняла на себя права и обязанности дольщика, исполнила условия договора о долевом участии. Согласно акту сверки взаимных расчетов с ООО «СПЕЦХИМСНАБ» инвестиционный взнос оплачен полностью в размере 1 209 760 рублей, что соответствует инвестированию двухкомнатной <адрес> на 11 этаже в 16 этажном доме блок А1 секция 8-9, общей проектной площадью 56,74 кв.м. Данная квартира входит в состав объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, ж.<адрес>.

Между ОАО «СтройПроектЦентр», как залогодателем и ОАО «Региональный банк развития» как залогодержателем заключены договор о залоге недвижимости от 18.12.2007г. № и договор о залоге недвижимости от 27.12.2007г. №З/135, предметом которых, в том числе является нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,2 кв.м., литера: Б, расположенное по адресу: <адрес>, ж.<адрес>.

ОАО «СтройПроектЦентр» без согласия истца распорядилось объектов инвестиции путем его предоставления в залог ОАО «Региональный банк развития» в составе объекта незавершенного строительства –строения площадью застройки 6514,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, чем ущемило права истца.

Истец просит суд признать недействительными договоры об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления в залог двухкомнатной квартиры со следующими индивидуально- определенными признаками: строительный номер 59а на 11 этаже в 16 этажном доме блок А1, секция 8-9 общей проектной площадью 56,74 кв.м. в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>.

Истец Фазлутдинова З.Ш. на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Фазлутдинов Ф.Л. требования поддержал, просил их удовлетворить в силу доводов, изложенных в иске.

Представители ответчиков ОАО Региональный банк развития», ОАО «СтройПроектЦентр», извещенный о времени и месте судебного заседания, на суд не явились.

Представитель третьего лица ООО «СПЕЦХИМСНАБ», извещенный о времени и месте судебного заседания, на суд не явился.

Сведения о месте и времени судебного заседания также имеются на официальном сайте Ленинского районного суда г. Уфы - leninsky.bkr@sudrf.ru.

Суд, с учетом мнения представителя истца, и согласно ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения и доводы представителя истца,, изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и Семеновым А.С. был заключен договор ДД.ММ.ГГГГ № О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>

В соответствии с п. 1.1 договора о долевом участии его предметом является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне «Бакалинский», а именно финансирование строительства двухкомнатной <адрес> на 11 этаже в 16этажном доме блок А1 секция 8-9, общей проектной площадью 56,74 кв.м.

Суд установил, что обязанность Семенова А.С. по оплате квартиры исполнена полностью в размере 1 209 760 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, последний платеж произведен ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Семеновым А.С. и Фазлутдиновой З.Ш. был заключен договор уступки прав требования. В соответствии с условиями договора Фазлутдинова З.Ш. уплатила Семенову А.С. 2 050 000 рублей. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и Фазлутдиновой З.Ш. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена полностью в сумме 1 209 760 рублей за 56,74 кв.м.

    Также суд принял во внимание то, что обстоятельство полной оплаты сторонами не оспаривалось.

ООО «СПЕЦХИМСНАБ» при заключении договора о долевом участии действовало на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №4, заключенного между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» (инвестор) и ОАО «СтройПроектЦентр» (застройщик). Предметом договора является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство жилого микрорайона «Бакалинский», ограниченного <адрес>. Согласно приложению к договору № вышеуказанная двухкомнатная <адрес> входит в состав жилого <адрес>.

Согласно решению Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившим в законную силуДД.ММ.ГГГГ за Фазлутдиновой З.Ш. признано право собственности на однокомнатную <адрес> общей площадью по техническому паспорту 53,0 кв.м. в жилом <адрес>.

Между ОАО «Региональный банк развития» как залогодержателем, и ОАО «СтройПроектЦентр» как залогодателем, были заключены договор о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/130 и договор о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/135, предметом которых, в том числе, является нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв.м, литера: Б, расположенное по адресу: <адрес>, ж.<адрес>.

В то же время суд принимает во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013), согласно которой квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

По смыслу ст.305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истец, являясь будущим собственником своей квартиры, также имеет возможность защищать свои права на владение своим имуществом.

Исходя из системного толкования приведенных положений действующего законодательства предполагается, что вышеуказанная квартира обременена правами истца как участника долевого строительства, оплатившего стоимость предмета договора. По этой причине соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая требованиям закона.

Поскольку заключенный с ООО «СПЕЦХИМСНАБ» договор долевого участия направлен на приобретение квартиры, которая будет создана в будущем, суд квалифицирует его как договор купли-продажи (то есть его регулирование подчиняется правилам главы 30 ГК РФ).

В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу ст. 76 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки квартира, приобретенная истцом, будет обременена правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие квартиры с обременением Открытым акционерным обществом «Региональный банк развития» суду не представлено.

В соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Заключение договоров ипотеки без согласия истца ухудшает его положение по сравнению с общими правилами действующего законодательства, закрепленными в ст.460 ГК РФ.

Также суд признает несостоятельным довод о пропуске истцом срока исковой давности. В соответствии со ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки - три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Суд полагает, что буквальное толкование приведенной нормы распространяется лишь на стороны недействительной сделки. В то же время истец не является стороной договоров о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/130 и от ДД.ММ.ГГГГ №З/135. По этой причине истец не имела достоверной информации как о заключении оспариваемых сделок (природа договора, дата его заключения, наименование сторон (в том числе залогодержателя), предмет договора, существенные условия и т.д.), так и о начале их исполнения. То есть ей не было известно о том, кто должен быть надлежащим ответчиком по их требованиям.

Судом отклонены доводы ОАО «Региональный банк развития» о необходимости прекращения производства по делу на основании п.2 ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с тем, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан). Судом установлено, что истец по настоящему делу прежде не заявляла аналогичных требований.

Учитывая вышеизложенное, суд считает исковое заявление Фазлутдиновой З.Ш. к Открытому акционерному обществу «Региональный банк развития», Открытому акционерному обществу «СтройПроектЦентр» о признании недействительными договоров о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/130 и от 27.12.20007 №З/135 подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-199 ГПК РФ суд

                     РЕШИЛ:

Исковое заявление Фазлутдиновой З.Ш. к Открытому акционерному обществу «Региональный банк развития», Открытому акционерному обществу «СтройПроектЦентр» о признании недействительными договоров о залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №З/130 и от 27.12.20007 №З/135 удовлетворить.

Признать договор о залоге недвижимости от 18.12.2007г. №З/130 и договор о залоге недвижимости от 27.12.2007г. № заключенные между ОАО «Региональный банк развития» и ОАО «СтройПроектЦентр», недействительными в части предоставления в залог двухкомнатной квартиры со следующими индивидуально-определенными признаками: строительный номер - №59а на 11 этаже в 16-этажном доме блок А1, секция 8-9 общей проектной площадью 56,74 кв. м. в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Уфы в течение месяца.

Судья          И.В. Кочкина Решение не вступило в законную силу.