Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-536/2014 (2-4922/2013;) ~ М-5311/2013 от 07.11.2013

Дело № 2-536/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2014 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А.,

при секретаре Ермаковой О.А.,

с участием:

представителя истца Строгоновой И.А. по доверенности Гапон А.О.,

представителя ответчика ООО ФК «Гарант Инвест» по доверенности Дорошева С.Ю.,

представителя третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Котовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Строгоновой <данные изъяты> к ООО «Финансовая Компания «Гарант Инвест» о признании права собственности на нежилое помещение в литере А1 (номер на поэтажном плане – 38,39), общей площадью 75,5 кв.м. расположенное на 5 этаже в гостиничном комплексе по адресу: г. <адрес>, признании права собственности на 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 191,3 кв.м, расположенное на 5 этаже гостиничного комплекса (номер на поэтажном плане - № 3, 5, 10, 16, 18, 22, 36, 37, 46, 50),

УСТАНОВИЛ:

Истец Строгонова И.А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «ФК «Гарант Инвест» и ООО «Строительно-финансовая группа» был заключен договор №3 участия в долевом строительстве гостиничного комплекса по адресу: <адрес>. Объектом № данного договора долевого строительства является нежилое помещение, предназначенное под офис, общей площадью 78,25 кв.м, расположенное на 5 этаже строящегося комплекса между строительными осями Д-Е, 7-12 в границах, обозначенных зеленым цветом на поэтажном плане 5 этажа из рабочего проекта комплекса. Объектом № данного договора долевого строительства является 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 200,7 кв.м, расположенное на 5 этаже строящегося комплекса между строительными осями А-Д, 3-10 в границах, обозначенных синим цветом на поэтажном плане 5 этажа из рабочего проекта комплекса. Срок ввода в эксплуатацию гостиничного комплекса в указанном договоре долевого участия был установлен как 3-й квартал 2008года.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Строительно-финансовая группа» и Строгоновой И.А. был заключен договор № уступки права (требования). В настоящее время застройщику разрешен ввод объекта в эксплуатацию. Фактически площадь объекта № и № после ввода комплекса в эксплуатацию отличается в меньшую сторону – 75,5 кв.м и 191,3 кв.м соответственно. Решением Арбитражного суда Воронежской области ООО ФК «Гарант Инвест» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре. Полагая, что истица пробрела право собственности на указанные объекты, а иная возможность защитить свои нарушенные права отсутствует, истица обратилась в суд.

Истица Строгонова И.А. о месте и времени судебного разбирательства извещена, в судебное заседание не явилась, в заявлении в суд просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца Строгоновой И.А. по доверенности Гапон А.О. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО ФК «Гарант Инвест» по доверенности Дорошев С.Ю. не возражал против удовлетворения исковых требований в части признания права собственности на нежилое помещение в литере А1 (номер на поэтажном плане – №), общей площадью 75,5 кв.м. расположенное на 5 этаже в гостиничном комплексе по адресу: <адрес>. Исковые требования в части признания права собственности на 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 191,3 кв.м, расположенное на 5 этаже гостиничного комплекса (номер на поэтажном плане - № 3, 5, 10, 16, 18, 22, 36, 37, 46, 50) полагал не подлежащими удовлетворению, по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Котова В.А. в удовлетворении исковых требований в части признания права собственности на нежилое помещение в литере А1 (номер на поэтажном плане – № №), общей площадью 75,5 кв.м. расположенное на 5 этаже в гостиничном комплексе по адресу: <адрес> полагалась на усмотрение суда. Исковые требования в части признания права собственности на 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 191,3 кв.м, расположенное на 5 этаже гостиничного комплекса (номер на поэтажном плане - № 3, 5, 10, 16, 18, 22, 36, 37, 46, 50) полагала не подлежащими удовлетворению, поскольку противоречат действующему законодательству.

Конкурсный управляющий ООО ФК «Гарант Инвест» Фурсов С.В. о месте и времени судебного разбирательства извещен, в судебное заседание не явился.

Выслушав присутствующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансовая компания «Гарант Инвест» и ООО «Строительно-финансовая группа» был заключен Договор №№ участия в долевом строительстве гостиничного комплекса по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.1 договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить гостиничный комплекс со встроенными и встроено-пристроенными офисными и торговыми помещениями на земельном участке площадью 2 533,5 кв.м, кадастровый номер № расположенном по адресу: <адрес> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объекты долевого строительства, указанные в п. 1, 2 договора, Дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять законченные строительством объекты долевого строительства.

Согласно п.1.2 договора, объектами долевого строительства в соответствии с Приложением №1 к договору являются: Объект №1 - нежилое помещение, предназначенное под офис, общей площадью 78,25 кв.м, расположенное на 5 этаже строящегося комплекса между строительными осями Д-Е, 7-12 в границах, обозначенных зеленым цветом на поэтажном плане 5 этажа из рабочего проекта комплекса; Объект №2 данного договора долевого строительства является 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 200,7 кв.м, расположенное на 5 этаже строящегося комплекса между строительными осями А-Д, 3-10 в границах, обозначенных синим цветом на поэтажном плане 5 этажа из рабочего проекта комплекса (л.д. 9-12).

Цена договора сторонами определена в отношении Объекта № в размере <данные изъяты> рублей, в отношении Объекта № – <данные изъяты> рублей (п. 4.1).

ООО «Строительно-финансовая группа» оплату по договору долевого участи произвела полностью, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно договору уступки права (требования) № от ДД.ММ.ГГГГ. право (требование) по договору №3 от ДД.ММ.ГГГГ. в полном объеме перешло от ООО «Строительно-финансовая группа» к Строгоновой И.А. (л.д. 14-15). Договор уступки права (требования) зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области.

Строгоновой И.А. во исполнение договора уступки права было выплачено ООО «Строительно-финансовая группа» <данные изъяты> рублей, что подтверждается материалами дела (л.д. 20, 21).

Гостиничный комплекс по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№, выданного ДД.ММ.ГГГГ. администрацией городского округа город Воронеж (л.д. 67-69).

Согласно технического паспорта, ФГУП «Воронежоблтехинвентаризация» площадь объекта № – нежилого помещения, в литере А1, предназначенного под офис, общей площадью 75,5 кв.м, расположено на 5 этаже (номер на поэтажном плане 38,39); объект № – 9/100 долей в литере А1, (номер на поэтажном плане - № 3, 5, 10, 16, 18, 22, 36, 37, 46, 50) расположен на 5 этаже комплекса.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ООО Финансовая компания «Гарант Инвест» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, конкурсным управляющим утвержден ФИО6

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Заключенный между ООО «Строительно - финансовая группа» и Строгоновой И.А. зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст. 8 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3).

В силу ст. 11 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.204г., уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Оплата договора произведена полностью; доказательств обратного суду не представлено.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

На основании п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается эти лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 16 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Учитывая изложенное, суд считает, что истец приобрел право собственности на Объект №1 по договору - нежилое помещение, в литере А1, предназначенного под офис, общей площадью 75,5 кв.м, расположено на 5 этаже (номер на поэтажном плане 38, 39) и в этой части исковые требования подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о признании права собственности на 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 191,3 кв.м, расположенное на 5 этаже гостиничного комплекса (номер на поэтажном плане - № 3, 5, 10, 16, 18, 22, 36, 37, 46, 50).

Абзацем 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

На основании п. 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Аналогичные положения содержатся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ №64.

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество всего здания, а не конкретного этажа.

Пунктом 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Р от 04.12.2013г., установлено, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора долевого участия в долевом строительстве.

Согласно плана 5 этажа комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, помещения 3, 5, 16, 18, 22, 36, 37, 46 и 50 относятся к общему имуществу здания, так как, помещения – 3, 5, 10, 18, 36, 46 и 50 – это коридор; помещения – 16 и 37 – лифтовый холл; помещении – 22 – венткамера. На 5 этаже кроме офисного помещения истца (номер на поэтажном плане – 38, 39) располагаются и другие офисные помещения и кабинеты.

Учитывая выше изложенное, договор участия в долевом строительстве в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным в силу ст. 167, 168 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о признании права собственности на 9/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 191,3 кв.м, расположенное на 5 этаже гостиничного комплекса (номер на поэтажном плане - № 3, 5, 10, 16, 18, 22, 36, 37, 46, 50) удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Строгоновой <данные изъяты> удовлетворить частично.

Признать за Строгоновой <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение в литере А1 (номер на поэтажном плане - № 38, 39), общей площадью 75,5 кв.м, расположенное на 5 этаже в гостиничном комплексе по адресу: <адрес>.

В остальной части исковые требования Строгоновой <данные изъяты> оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.