Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5568/2016 ~ М-3308/2016 от 29.03.2016

Дело № 2-5568/2016

Мотивированное решение изготовлено 22.06.2016 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.06.2016 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Торжевской М.О., при секретаре Калашниковой И.А., при участии истца, представителя истца по доверенности <//> Канкалова Д.О., ответчика Соколова Д.В., его представителя по устному ходатайству, представителя ответчика ТУ ФАУГИ по СО по доверенности от <//> Колибаба Н.Б., представителя третьего лица УФССП по СО по доверенности от <//> Пирожкова С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Порядина С. И., Порядиной Е. Б. к Соколову Д. В., Каширской М. Н., Решетняку Л. А., ТУ Росимущества по Свердловской области о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в суд с иском о признании торгов в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, а также договора купли-продажи, заключенного по их итогам, недействительными. В обоснование требований указали, что 31.01.2015 г. между истцами и ответчиками Каширской М.Н. и Решетняком Л.А. был подписан предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, в счет уплаты цены по договору истцами были перечислены денежные средства в размере <данные изъяты>. 30.04.2015 г. между сторонами был подписан основной договор купли-продажи. В июне 2015 г. истцам стало известно, что спорная квартира являлась предметом судебного спора по иску ООО «Плюс Банк» о взыскании задолженности по кредиту, обращении взыскания на заложенное имущество. По иску банка было вынесено заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 14.06.2013 г., при исполнении решения спорная квартира была реализована с публичных торгов Соколову Д.В. 10.10.2014 г. Вместе с тем, в настоящее время заочное решение суда отменено, по делу вынесено очное решение суда от 04.08.2015 г., апелляционное определение от 09.02.2016 г. Торги, проведенные в рамках исполнительного производства по исполнению заочного решения, должны быть признаны недействительными, поскольку судебный акт, во исполнение которого они проведены, отменен в установленном порядке.

Истец Порядин С.И., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Истец Порядина Е.Б., представитель истца по доверенности <//> Канкалов Д.О. на требованиях настаивали, указали, что истцы как военнослужащие получили субсидию на приобретение жилья, по объявлению нашли спорную квартиру, собственниками которой были ответчики Каширская М.Н. и Решетняк Л.А., стороны подписали предварительный договор купли-продажи, передали аванс в размере <данные изъяты>. Ответчики предоставили свидетельство о праве собственности, а также выписку из ЕГРП, в которых не было отметок о каких-либо обременениях на квартиру и ипотеке банка. Когда поступила субсидия, был подписан основной договор, была переведена вся сумма за квартиру на счет Решетняка Л.А. Ключи от квартиры были переданы истцам в день заключения основного договора, договор не был зарегистрирован в Росреестре, поскольку выяснилось, что существует спор по данной квартире по иску банка, на квартире имеется ипотека, вынесено заочное решение об обращении взыскания на квартиру, на основании которого проведены торги, победителем которых стал Соколов Д.В. Полагали, что торги являются недействительными, поскольку заочное решение, на основании которого они проведены, было отменено, правовых оснований для проведения торгов не имелось. В последующем выяснилось, что Каширская М.Н. и Решетняк Л.В. в этот же период пытались продать эту же квартиру иным гражданам, получали мошенническим путем денежные средства, в настоящее время они скрываются, на связь не выходят, сменили место жительства. Правовой интерес у истцов имеется, поскольку квартира, по сути, продана нескольким покупателям, между тем, именно им квартира фактически передана по договору.

Ответчик Соколов Д.В., его представитель по устному ходатайству требования не признали, указали, что Соколов Д.В. приобрел квартиру на официальных торгах, которые проведены в установленном порядке на основании решения суда, на тот момент вступившего в законную силу и не отмененного, право собственности Соколова Д.В. до настоящего времени не зарегистрировано, поскольку после обращения им с заявлением о регистрации права, Каширская обратилась с заявлением об отмене заочного решения суда, регистрации сделки были приостановлена, в настоящее время на квартире имеются неснятые аресты. Отмена заочного решения суда не влечет недействительности торгов, поскольку при новом рассмотрении дела на квартиру также наложено взыскание, указано, что в этой части решение суда исполнению не подлежит, поскольку имущество уже реализовано Соколову Д.В. Полагали, что права истцов могут быть восстановлены иным способом, путем взыскания денежных средств, результаты торгов на права истцов не влияют, поскольку с ними договор заключался уже после договора с Соколовым Д.В., при заключении с ними сделки у Каширской и Решетняка не имелось полномочий на отчуждение имущества, кроме того, не было получено согласие банка. Указали, что истцы не предприняли всех мер для проверки чистоты сделки, не убедились в отсутствии обремений на квартире.

Представитель ответчика ТУ ФАУГИ по СО по доверенности от <//> Колибаба Н.Б. требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, указала, что торги проведены в полном соответствии с порядком их проведения, победителем торгов признан Соколов Д.В., с ним заключен договор купли-продажи, им перечислена цена по договору. Отмена заочного решения не указывает на нарушение порядка проведения торгов, не может являться основанием для признания их недействительными, что подтверждает судебная практика Свердловской области.

Ответчики Каширская М.Н., Решетняк Л.А., извещенные судом по всем известным адресам, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица УФССП по СО по доверенности от <//> Пирожков С.С. требования не признал.

Третье лицо ОАО «Плюс Банк», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Исследовав письменные материалы дела, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Спорной является квартира, расположенная по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. Собственниками данной квартиры являлись Каширская М.Н. (1/2 доля) и Решетняк Л.А. (1/2 доля).

<//> Каширская М.Н., Решетняк Л.А. заключили с ОАО «Плюс Банк» договор ипотеки данной квартиры в счет исполнения обязательств по кредитному договору от <//> №.

Обременение в виде залога недвижимого имущества зарегистрировано в Управлении Росреестра по СО 28.08.2012 г.

14.06.2013 г. Верх-Исетским районным судом г. Екатеринбурга вынесено заочное решение по иску ОАО «Плюс Банк» к Каширской М.Н., Решетняку Л.А., ООО Компания Мир пива» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенную квартиру путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>.

На основании решения суда были получены исполнительные листы, в Ленинском РОСП возбуждено исполнительное производство № от 11.04.2014 г., в рамках которого 10.10.2014 г. проведены торги по продаже квартиры, победителем которых признан Соколов Д.В. (уведомление о готовности к реализации арестованного имущества от 10.09.2014 №, поручение на реализацию имущества ООО «Торговый дом ЛЕВ», информационное извещение в периодическом издании «Областная газета» от 19.09.2014 г. №, протокол о признании претендентов участниками аукциона от 10.10.2014 г., протокол № от 10.10.2014 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого заложенного имущества).

16.10.2014 г. с Соколовым Д.В. заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого заложенного имущества №, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, стоимостью <данные изъяты>, которая перечислена УФК по Свердловской области (ТУ ФАУГИ по СО). Покупатель осведомлен о наложенных ограничениях на имущество, о регистрации в квартире Каширской М.Н. и Решетняка Л.А. Акт приема-передачи имущества покупателю не составляется. Моментом передачи имущества является дата заключения настоящего договора купли-продажи.

07.11.2014 г. Соколов Д.В. обратился в Управление Росреестра по СО с заявлением о регистрации права собственности. Его право собственности до настоящего времени не зарегистрировано (в связи с наложенными обременениями).

01.12.2014 г. Верх-Исетским районным судом г. Екатеринбурга по заявлению Каширской М.Н. вынесено определение об отмене заочного решения суда от 14.06.2013 г., возобновлении производства по делу по иску ОАО «Плюс Банк».

31.01.2015 г. между Порядиным С.И. и Каширской М.Н., Решетняком Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязуются не позднее 15.03.2015 г. заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры стоимостью <данные изъяты>. Продавцам передана сумма аванса в размере <данные изъяты>.

30.04.2015 г. между Порядиным С.И. и Порядиной Е.Б. (покупателями) и Каширской М.Н. и Решетняком Л.А. (продавцами) заключен основной договор купли-продажи данной квартиры стоимостью <данные изъяты>, 30.04.2015 г. на счет Решетняка Л.А. от Порядина С.И. было перечислено <данные изъяты>, Каширской М.Е. и Решетняком Л.А. выдана расписка о получении от покупателей суммы в общем размере <данные изъяты> за проданную квартиру.

30.04.2015 г. Порядины обратились в Управление Росреестра по СО с заявлением о регистрации права собственности. Их право собственности не было зарегистрировано.

Порядины, Соколов Д.В. привлечены к участию в деле по иску ОАО «Плюс Банк» в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.08.2015 г., с учетом его изменения апелляционным определением Свердловского областного суда от 09.02.2016 г. исковые требования банка удовлетворены, взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога- спорную квартиру с установлением начальной продажной цены <данные изъяты>. Указано на то, что апелляционное определение в части обращения взыскания на предмет залога исполнению не подлежит, поскольку имущество, на которое обращено взыскание, уже было реализовано при исполнении заочного решения по этому же делу, торги недействительными не признаны, вырученные от реализации денежные средства должны быть зачтены в счет погашения взысканной задолженности для исключения двойного взыскания.

29.03.2016 г. Порядины обратились с иском о признании торгов и договора купли-продажи от 16.10.2015 г. с Соколовым Д.В. недействительными.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (ст. 449.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Правила реализации заложенного имущества предусмотрены главой 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", они предусматривают извещение о торгах, порядок внесения задатка лицами, желающими участвовать на торгах, порядок и основания признания лица выигравшим торги, срок и порядок внесения им суммы за купленное имущество, порядок и срок заключения с ним договора, порядок и основания объявления торгов несостоявшимися, иное.

Из представленных документов следует, что данный порядок при оспариваемых торгах был соблюден. Так, торги были организованы специализированной организацией по поручению ТУ ФАУГИ по СО в рамках возбужденного исполнительного производства, 19.09.2014 г. в Областной газете было опубликовано извещение о реализации спорной квартиры (лот №), эта же информация размещена на сайте ТУ ФАУГИ по СО, на торги были поданы 3 заявки от лиц, с которыми были заключены договоры о задатке, все поданные заявки были признаны участниками аукциона, победителем торгов был признан Соколов Д.В., как предложивший наибольшую цену, о чем составлен протокол от 10.10.2014 г. 14.10.2014 г. Соколов Д.В. в полном объеме оплатил переданное имущество, 16.10.2014 г. с ним был заключен договор купли-продажи.

Оснований для признания торгов недействительными, указанных в ст. 449 ГК РФ, не имеется.

Как на единственное нарушение порядка торгов истцы указывают на отмену заочного решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 14.06.2013 г., между тем, это не указывает на нарушение организаторами торгов или их участниками правил проведения торгов, предусмотренных законодательством.

На момент проведения торгов и заключения договора судебное постановление действовало, на его основании было возбуждено исполнительное производство, решение было отменено только в декабре 2014 г., уже после окончания торгов и заключения договора купли-продажи с Соколовым Д.В., при этом из ответа на судебный запрос из Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга следует, что исполнительные листы с исполнения не отзывались, при новом рассмотрении дела на заложенное имущество также было обращено взыскание и с учетом того, что решение суда в этой части уже было реализовано, указано на то, что решение в этой части какому-либо новому исполнению не подлежит, чем подтверждена легитимность ранее произведенной реализации имущества Соколову Д.В. в рамках публичных торгов от 10.10.2014 г.

Также суд соглашается с тем, что истцы не доказали наличие у них законного интереса для заявления требований о признании торгов недействительными. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Суд учитывает, что на момент проведения оспариваемых торгов и отчуждения имуществу Соколову Д.В. у истцов каких-либо прав в отношении квартиры не имелось, участниками торгов они не являлись, договор с ними был заключен спустя 6 месяцев после договора с Соколовым Д.В. в нарушение установленного порядка получения обязательного согласия банка-залогодержателя (ст. 37, 39 ФЗ «Об ипотеке»), что влечет в силу ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации либо обращение взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Истцы не лишены возможности требовать от продавцов расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска нет.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Порядина С. И., Порядиной Е. Б. к Соколову Д. В., Каширской М. Н., Решетняку Л. А., ТУ Росимущества по Свердловской области о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через суд, вынесший решение.

Судья Торжевская М.О.