Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2511/2011 ~ Материалы дела от 09.08.2011

    Дело №___________

Р Е Ш Е Н И Е

                            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

« 14 » сентября 2011г.                                                     г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи                            Духиной В.Г.

при секретаре                          Дрозд А.С.

с участием :

истца      Шавыриной Н.В.

представителя истца     Бихман В.А. по доверенности

ответчика      Шавырина В.И.

представителя ответчика Шавырина Д.И. по доверенности

представителя администрации г.Пятигорска Григорян А.С. по доверенности

рассмотрел в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску

Шавырина Н.В. к Управлению имущественных отношений <адрес>, Шавырин В.И. о признании недействительным договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Шавырина Н.В. обратилась в суд с иском к Управлению имущественных отношений г.Пятигорска и Шавырин В.И. о признании недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, заключенного между Управлением имущественных отношений <адрес> и Шавырин В.И.

В судебном заседании истица и ее представитель, действующая по доверенности Бихман В.А., заявленные требования поддержали, уточнили, настаивая на их удовлетворении по указанным в иске доводам.

В обоснование иска представитель истца пояснила, что апелляционным решением Пятигорского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был признан общим супружеским имуществом в равных долях по <данные изъяты> доли за каждым. На основании решения Пятигорского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ о разделе жилого дома и определении порядка пользования земельным участком истица является собственником помещений №№ № общей пл.<данные изъяты>, расположенных в основном строении лит.»<данные изъяты>» жилого <адрес> в <адрес>, а Шавырин В.И. соответственно собственником помещений №№ № общей пл.<данные изъяты> в этом же доме по указанному адресу. Данным решением ей в собственность выделены также ворота, установленные в капитальном заборе, возведенном по внешней границе участка

Этим же решением истце в пользование выделен земельный участок пл.<данные изъяты> в границах: с севера-<данные изъяты>, с востока-<данные изъяты>, с юга-<данные изъяты>, с запада-<данные изъяты>. Шавырин В.И. выделен в пользование земельный участок пл. <данные изъяты> в границах : с севера-<данные изъяты>, с востока-<данные изъяты>, с юга-<данные изъяты>, с запада-<данные изъяты>. Земельный участок под огородничество пл.<данные изъяты> остался в пользовании Шавырин В.И. , исходя из того, что он выделялся ему в пользование на условиях аренды администрацией города.

Жилой дом расположен на земельном участке пл<данные изъяты>, границы и площадь которого утверждены и закреплены за домовладением по фактическому пользованию постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, вид права на земельный участок установлен постоянное (бессрочное) пользование.

Этим же постановлением под огородничество выделен земельный участок пл.<данные изъяты> в утвержденных границах с указанием на необходимость заключения Шавырин В.И. , как собственнику на тот период жилого <адрес> в <адрес>, с управлением имущественных отношений администрации <адрес> договора аренды на указанный земельный участок и запрета возводить капитальные строения и сооружения на предоставленном в аренду земельном участке (п.п.1.2, 3, 4.1, 4.2. постановления).

Согласно данным свидетельств о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № на имя Шавырина Н.В. и от ДД.ММ.ГГГГ № № на имя Шавырин В.И. , земельный участок пл.<данные изъяты> кадастровый номер № находится у них в постоянном бессрочном пользовании. Соответственно судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ порядок пользования определялся земельным участком пл.<данные изъяты>, т.к. участок пл.<данные изъяты> является отдельным, примыкающим к основному участку пл.<данные изъяты> по всей его длине и предоставлен под огородничество на условиях аренды согласно постановлению Шавырин В.И. Однако, при разделе жилого дома этим же решением в собственность Шавырина Н.В. выделены ворота, установленные с капитальным забором по наружной границе арендованного земельного участка с <адрес>.

Шавырин В.И. лишь ДД.ММ.ГГГГ заключил с Управлением имущественных отношений договор аренды № земельного участка пл<данные изъяты> по <адрес> в <адрес> на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Срок действия договора определен со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1).

Согласно условий договора арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № в границах, указанных в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ №, с целевым использованием под огородничество(п.1.1-1.7). Как указано в п.4.3.1 договора, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением по договору, а согласно п.4.10 договора при переходе права собственности на часть принадлежащих арендатору и находящихся на участке зданий, строений, сооружений, помещений в них арендатор обязан уступить свои права и обязанности по договору приобретателю зданий, строений, сооружений, помещений в них на часть земельного участка, занятого такими зданиями, строениями, сооружениями, помещениями в них. При этом к приобретателю переходят права и обязанности арендатора по договору, в т.ч. возникшие до передачи права. В случае невозможности выделения части земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями, помещениями в них Арендатор обязан подписать дополнительное соглашение к договору о вступлении в договор приобретателя здания, строения, сооружения, помещений в них.

От Шавырин В.И. таких заявлений к арендодателю не поступало с учетом вступившего в законную силу решения Пятигорского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ о разделе жилого дома между Шавырина Н.В. и Шавырин В.И. и изменения количества собственников жилого дома и пользователей земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось.

Согласно тексту договора, предметом договора аренды указан земельный участок пл.<данные изъяты> с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>.

Однако, фактически под указанным кадастровым номером № в реестре значится земельный участок пл.<данные изъяты>, находящийся в постоянном (бессрочном ) пользовании собственников помещений и строений жилого дома, что подтверждается данными свидетельств о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № на имя Шавырина Н.В. и от ДД.ММ.ГГГГ № № на имя Шавырин В.И. , записями в ЕГРП соответственно № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, предметом указанного договора аренды является не сформированный в установленном порядке земельный участок, площадь которого указана размером <данные изъяты> по этому же адресу <адрес> в <адрес> и данный земельный участок пл.<данные изъяты> не поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Условие о предмете договора аренды земельного участка является существенным и в договоре должны быть указаны данные об участке, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в определенных границах и площадях. Согласно ст. 129 ГК РФ, оборотоспособность земли допускается в соответствии с законами о земле, с момента постановки на кадастровый учет в установленном законом порядке.Указанные требования при заключении договора аренды не были соблюдены. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Она заинтересована в признании данного договора недействительным (ничтожным) и не заключенным по причине отсутствия в нем указания на предмет договора, т.к. данной сделкой существенно нарушены ее права, а также заключения договора в нарушение требований закона с превышением прав арендатора и без учета ее прав смежного землепользователя, поскольку на момент заключения договора Шавырин В.И. было безусловно известно о состоявшемся решении от ДД.ММ.ГГГГ по разделу жилого дома с передачей ей в счет <данные изъяты> доли в собственность ворот и части ограждения, установленных в период брака по наружной линии границы арендованного земельного участка с <адрес> и выделе ей в пользование земельного участка пл.<данные изъяты>, примыкающего к арендованному участку по межевой линии протяженностью <данные изъяты>, но, несмотря на это, ответчик не поставил об этом в известность арендодателя и ему в аренду был передан весь земельный участок пл.<данные изъяты> с расположенными на нем принадлежащими ей воротами, примыкающий непосредственно к выделенным в ее пользование землям, без установленного сервитута или иного законного способа прохода и проезда ее через ворота по арендованному ответчиком земельному участку к своей части жилого дома и выделенному ей в пользование земельному участку.

Считает, что данные обстоятельства и факт заключения договора аренды в отношении не сформированного земельного участка не соответствуют требованиям закона, т.к. в силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если в нем отражены все существенные для данной сделки условия и по всем существенным условиям стороны пришли к согласию, а не соблюдение положений ст.10 ГК РФ, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, повлекло для нее указанные неблагоприятные последствия.

Это свидетельствует, что при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № нарушен закон, поэтому договор не влечет никаких правовых последствий как ничтожная сделка и является незаключенным.

Истица настаивала на удовлетворении заявленных требований, просила признать договор недействительным в силу его ничтожности и незаключенности по указанным основаниям, поддержав доводы своего представителя и изложенные ею обстоятельства. Считает, что у нее имеется правовой интерес в предъявлении данного иска, поскольку указанный договор аренды земельного участка не соответствует требованиям закона, нарушает ее права и интересы, как собственника недвижимого имущества и смежного землепользователя, и не содержит в себе указания на предмет договора аренды, т.к. сформированным и поставленным на кадастровый учет является только закрепленный за жилым домом участок пл<данные изъяты>, а участок пл.<данные изъяты> на кадастровом учете не состоит.

В связи с этим ошибочными и необоснованными являются заявления ответчика о том, что под кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> значится единый земельный участок пл.<данные изъяты>, который находится в его фактическом пользовании с ДД.ММ.ГГГГ. То, что под указанным кадастровым номере значится сформированный в установленном порядке земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования пл.<данные изъяты> подтверждается свидетельствами о госрегистрации данного права на имя Шавырина Н.В. и Шавырин В.И. с указанием в них кадастрового номера участка пл.<данные изъяты>, кадастровым планом земельного участка пл.<данные изъяты>. Именно в отношении данного земельного участка определялся порядок пользования землей судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ с выделением каждому из сторон в пользование участков пл.<данные изъяты> в определенных границах.

Таким образом, примыкающий к закрепленному за жилым домом земельному участку пл<данные изъяты> по всей длине с <адрес> предоставленный в пользование под огородничество на условиях аренды земельный участок пл.<данные изъяты> не входит в состав участка пл.<данные изъяты> с кадастровым номером №, поэтому утверждения ответчика о том, что в договоре аренды под указанным кадастровым номером № значится общий земельный участок, включающий участки пл.<данные изъяты> и пл.<данные изъяты>, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, равно как и доводы ответчика об определении судебным решением в ДД.ММ.ГГГГ. порядка пользования земельным участком пл.<данные изъяты>, а ссылка ответчика на представленные им Правила кадастрового деления территории РФ, согласно которым могут быть учтены по заявлению правообладателя несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера, является в данном случае необоснованной.

В то же время, арендованный ответчиком земельный участок, примыкая по всей длине с <адрес> к закрепленному за жилым домом земельному участку пл.<данные изъяты> без установления сервитута на право прохода и проезда ее к выделенному на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ в ее пользование земельному участку пл.<данные изъяты> и переданным ей в собственность помещениям, строениям и сооружениям, в т.ч. воротам в капитальном заборе, возведенном по наружной границе арендованного земельного участка с <адрес>, лишает ее возможности законного пользования воротами для прохода (проезда) через арендованный ответчиком земельный участок к своему дому и расположенному под ним земельному участку. Наличие элементов злоупотребления правом при оформлении правоотношений по аренде земельного участка лишает ее, собственника объектов недвижимости, возможности восстановить к ним доступ (проезд).

Поскольку в добровольном порядке ответчик отказался внести соответствующие изменения в договор аренды и закрепить за собой право аренды на часть участка, примыкающего к выделенному в его пользование земельному участку пл.<данные изъяты>, а в остальной части спорного участка закрепить за ней право аренды, отказался от формирования в установленном порядке земельного участка пл.<данные изъяты> с присвоением отдельного кадастрового номера, от определения сервитута на право проезда и прохода Шавырина Н.В. через арендованный земельный участок, а принятые ею в ином порядке меры по изменению порядка пользования арендованным земельным участком пл.<данные изъяты> и внесении изменений в постановление главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ не дали результатов, она вынуждена была обратиться в суд за защитой нарушенного права с данным иском..

Ответчик и его представитель, действующий по доверенности Шавырин Д.И., иск не признали, считают его необоснованным. В обоснование своих возражений ответчик пояснил, а его представитель согласился с его объяснениями, из которых следует, что ранее Шавырин В.И. являлся собственником всего жилого дома по <адрес> в <адрес> до его раздела между супругами на основании выданного ему ДД.ММ.ГГГГ разрешения на строительство жилого дома и выделенного для этого в установленном порядке земельного участка пл.<данные изъяты> в соответствии с решением пятигорского исполкома от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно акту на право пользование землей от ДД.ММ.ГГГГ, указанный земельный участок был закреплен за ним в бессрочное пользование. Актом от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом принят в эксплуатацию. Решением Пятигорского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ за ним было признано право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком пл.<данные изъяты>.

Постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ был закреплен за жилым домом земельный участок пл.<данные изъяты> по фактическому пользованию на праве постоянного (бессрочного) пользования, а участок пл.<данные изъяты> предоставлен ему в аренду под огородничество в утвержденных границах с необходимостью заключения с управлением имущественных отношений администрации <адрес> договора аренды на указанный земельный участок. В ДД.ММ.ГГГГ. произведен раздел совместно нажитого в период брака имущества между ним и Шавырина Н.В. Решением Пятигорского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ произведен реальный раздел жилого дома с прекращением общей долевой собственности и определен порядок пользования земельным участком с выделением каждому из них в пользование изолированных земельных участков по <данные изъяты> каждый.

Однако, договор аренды земельного участка пл.<данные изъяты> он заключил лишь ДД.ММ.ГГГГ и то только с целью приватизировать земельные участки пл.<данные изъяты> и <данные изъяты>, т.к. фактически с ДД.ММ.ГГГГ. весь участок пл.<данные изъяты> находился у них с Шавырина Н.В. в пользовании в указанных согласно плану к постановлению № границах и площадях и по наружной линии границы земельного участка был возведен забор и установлены ворота, которые при разделе отошли к Шавырина Н.В..

В связи с этим считает, что под кадастровым номером № значится общий земельный участок пл.<данные изъяты> и пл.<данные изъяты>, поэтому заявления истицы о незаконности договора аренды так как арендуемый им участок не сформирован и не зарегистрирован под отдельным кадастровым номером являются необоснованными и не соответствующими положениям представленных им суду Правил кадастрового деления территории РФ, согласно которым могут быть учтены по заявлению правообладателя несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Поскольку земельный участок пл.<данные изъяты> фактически весь период с ДД.ММ.ГГГГ. находился в пользовании его и бывшей супруги, поэтому по его мнению участок пл.<данные изъяты> после расторжения брака и раздела жилого дома также должен был передаваться сособственникам жилого дома в пользование поравну, в соответствии с долями, или же по длине выделенных в пользование сторон прилегающих земельных участков под жилым домом.

Но так как по постановлению ДД.ММ.ГГГГ. участок пл.<данные изъяты> выделялся ему в аренду, как собственнику жилого дома на тот период, то судом при определении порядка пользования земельным участком в ДД.ММ.ГГГГ. спорный участок передан полностью ему в пользование, в связи с чем он и заключил в ДД.ММ.ГГГГ. договор аренды земельного участка пл.<данные изъяты>.

Ворота, переданные в собственность истицы решением суда при разделе жилого дома, установлены в капитальном заборе, сооруженном им по внешней границе арендованного земельного участка с <адрес> и чтобы истице пройти на выделенный ей в пользование земельный участок к своей части дома необходимо пересечь переданный ему в аренду земельный участок. Сервитут на право прохода или проезда истицы через арендованный им участок не установлен, но и без этого он не препятствует Шавырина Н.В. в проходе через ворота по арендуемому им земельному участку.

       Он также не возражает в добровольном порядке с истицей через администрацию <адрес> решить вопрос об отмене договора аренды, чтобы разделить арендованный земельный участок пл.<данные изъяты> на две части соответственно прилегающим территориям, выделенным каждому из них в пользование судебным решением в <данные изъяты>., с заключением каждым из них договора аренды на свой арендуемый участок, т.к. этот оспариваемый договор аренды ему самому мешает обустроить свой отдельный въезд на выделенный в его пользование земельный участок пл.<данные изъяты>.

Представитель администрации <адрес> считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, т.к. действительно в ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок пл.<данные изъяты> передавался в пользование Шавырин В.И. , который на тот период являлся единственным собственником жилого <адрес> в <адрес>, в аренду постановлением № с указанием на необходимость заключения договора аренды с Управлением имущественных отношений города. Как установлено, Шавырин Д.И. пользовались с указанного времени данным участком, возвели забор по его наружной границе, однако, договор аренды ответчик заключил с УИО лишь ДД.ММ.ГГГГ за № со сроком действия на 1 год и в нем предметом договора указан арендованный земельный участок пл.<данные изъяты>, но со ссылкой на кадастровый номер на другой земельный участок пл.<данные изъяты>, находящийся у Шавырина Н.В. и Шавырин В.И. в постоянном (бессрочном) пользовании.

        Сервитут на право прохода (проезда) истицы к своей части дома и земли через арендованный ответчиком земельный участок не предусмотрен, сведений о наличии у нее другого прохода, кроме как через арендованный участок, не имеется. Собственники жилого дома могли добровольно разрешить данный спор, явившись с заявлением об установлении сервитута в определенном размере для прохода и проезда истицы через арендованный ответчиком земельный участок к своему жилому дому и выделенному в пользование земельному участку, или о внесении изменений в договор аренды с передачей в аренду каждому из них отдельных участков в пределах общей пл.<данные изъяты>. Но таких заявлений от них не поступало.

       В администрации города не имеется сведений о формировании и кадастровом учете в установленном порядке земельного участка пл.<данные изъяты> на момент заключения договора и на настоящее время. поэтому имеются основания говорить об отсутствии в договоре указания на предмет договора.

        Доводы ответчика о том, что в договоре аренды указан кадастровый номер, объединяющий два земельных участка пл.<данные изъяты> и пл.<данные изъяты>, противоречат представленным документам, в т.ч. свидетельствам о госрегистрации права постоянного(бессрочного) пользования земельным участком пл.<данные изъяты> под этим же кадастровым номером.

Сведениями о том, что этот участок не использовался по назначению, что имеется задолженность по оплате арендных платежей за используемый с <данные изъяты>. земельный участок пл.<данные изъяты> администрация не располагает. За прошедший период администрация или Управление имущественных отношений с претензиями или исками по взысканию долга по арендной плате к Шавырин В.И. или признании договора незаключенным не обращались.

       Поскольку договор аренды земли заключен с нарушением существенных условий аренды земельного участка при отсутствии данных, идентифицирующих конкретный участок как по площади, так и границам, а также без учета прав и интересов сособственника жилого дома, данная сделка не может являться действительной, соответствующей требованиям закона.

Представитель Управления имущественных отношений в судебное заседание не явился, хотя должным образом был извещен о времени и месте слушания дела, уведомив о возможности рассмотрения дела в его отсутствие, предусмотренными ст.56 ГПК РФ правами не воспользовался и доказательств в опровержение заявленного иска не представил, поэтому с учетом мнения сторон и их представителей суд считает возможным рассмотреть спор в его отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Выслушав истца и ответчика, их представителей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Органы местного самоуправления в пределах их полномочий вправе распоряжаться землями, находящимися в государственной собственности, до их разграничения. Согласно положениям ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального образования, в частности, относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования.

      Согласно п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Исходя из данных принципов, администрацией <адрес> постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ за жилым домом № по <адрес> в <адрес>, принадлежащем на тот период на праве собственности Шавырин В.И. , был закреплен по фактическому пользованию на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок пл.<данные изъяты>, а также выделен под огородничество на условиях аренды земельный участок пл.<данные изъяты> в утвержденных границах. Указанным постановлением предусмотрена обязанность заключения Шавырин В.И. с управлением имущественных отношений администрации <адрес> договора аренды на указанный земельный участок и запрещено возводить капитальные строения и сооружения на предоставленном в аренду земельном участке (п.п.1.2, 3, 4.1, 4.2. постановления).

В нарушение указанных положений Шавырин В.И. вместе с супругой Шавырина Н.В. использовали земельный участок пл.<данные изъяты> по прямому назначению под огородничество, возвели забор и установили ворота по наружной линии арендуемого земельного участка с <адрес>.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Договор аренды земельного участка пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес> между Управлением имущественных отношений <адрес> и Шавырин В.И. заключен ДД.ММ.ГГГГ № с указанием срока аренды со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и годового размера арендной платы в <данные изъяты>. в сумме <данные изъяты>., исчисление которой производится, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1, 3.2 договора).

Согласно условий договора арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок под огородничество пл.<данные изъяты> по <адрес> в <адрес> из земель населенных пунктов с кадастровым номером № (п.1.1-1.7).

Условиями договора (п.4.3.1 ) предусмотрено также право арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением по договору, а согласно п.4.10 договора при переходе права собственности на часть принадлежащих арендатору и находящихся на участке зданий, строений, сооружений, помещений в них арендатор обязан уступить свои права и обязанности по договору приобретателю зданий, строений, сооружений, помещений в них на часть земельного участка, занятого такими зданиями, строениями, сооружениями, помещениями в них. При этом к приобретателю переходят права и обязанности арендатора по договору, в т.ч. возникшие до передачи права. В случае невозможности выделения части земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями, помещениями в них Арендатор обязан подписать дополнительное соглашение к договору о вступлении в договор приобретателя здания, строения, сооружения, помещений в них.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, от Шавырин В.И. таких заявлений к арендодателю не поступало, дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось, изменений и дополнений в договор внесено не было, в т.ч. и с учетом решения суда от ДД.ММ.ГГГГг.о реальном разделе дома и определении порядка пользования земельным участком.

Претензий по оплате арендных платежей или погашении задолженности арендной платы арендодателем к арендатору не заявлялось. С требованиями о признании договора аренды незаключенным или недействительным стороны по сделке не обращались.

Из буквального содержания условий договора следует, что предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок пл.<данные изъяты> с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>.

Поскольку предметом договора определен земельный участок, в свою очередь, земельный участок, как объект земельных отношений, должен отвечать соответствующим требованиям, а именно ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Статьей 6 ЗК РФ установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В силу п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Статьей 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре", под земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;

Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.

Земельные отношения возникают не в отношении земли как природного ресурса, а в отношении индивидуализированной части земли, то есть конкретного земельного участка.

Таким образом, для индивидуализации земельного участка необходимо описать и удостоверить границыземельного участка уполномоченным государственным органом.

Индивидуализация отдельного земельного участка как объекта недвижимости, а значит, как объекта земельных отношений, гражданских правоотношений, осуществляется с помощью его кадастрового учета.Аренда части земельного участка (в том числе отмеченной сторонами на плане к постановлению администрации, кадастровом плане ), не прошедшей кадастровый учет, невозможна, поскольку отсутствует объект гражданских прав, включенный в хозяйственный оборот.

Таким образом, в качестве предмета договора аренды земельного участка может рассматриваться земельный участок либо его часть, выделенные в установленном законом порядке. Условие о предмете договора аренды является существенным условием и при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Истица и ее представитель указывают в качестве одного из оснований недействительности (ничтожности) сделки на то, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, на момент его подписания не мог являться ни объектом гражданских, ни земельных правоотношений, поскольку согласно ст. 129 ГК РФ оборотоспособность земли допускается в соответствии с законами о земле с момента постановки на кадастровый учет в установленном законом порядке,.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст. 16 ФЗ "О землеустройстве" при совершении сделок с земельными участками производится образование новых и упорядочение существующих земельных участков. При этом определяются местоположение границ и площади земельных участков.

В соответствии со ст. 19 Закона "О государственном земельном кадастре" данные результатов землеустройства подлежат кадастровому учету.

При проведении территориального землеустройства выполняются следующие виды работ: образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства; межевание объектов землеустройства (ст. 15 ФЗ"О землеустройстве").

Межевание объектов землеустройства, в соответствии со статьями 1 и 17 Федерального закона "О землеустройстве", представляет собой работы по установлению границ земельных участков с закреплением их межевыми знаками и описанию их местоположения, изготовление карты (плана) объекта землеустройства, которая должна отображать границы объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

В соответствии со ст. 14, п. 8 ст. 19 Закона "О государственном земельном кадастре" момент определения возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета определен датой внесения соответствующей записи в единый государственный реестр земель.

Пунктом 7 Правил кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 660 от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрено, что территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории (пункт 8 Правил).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов.

В силу ч. 2, 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждающих прекращение существования такого недвижимого имущества, в результате чего каждый объект недвижимости, в т.ч. земельный участок, получает исключительные характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков.

Кадастровый учет объектов недвижимости сопровождается присвоением каждому объекту не повторяющегося во времени и на территории РФ государственного учетного (кадастрового) номера (ч. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

Исходя из смысла п. п. 3 и 6 ст. 1, п. 1 ст. 7, ст. 16, п. 11 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета. Иного способа индивидуализации земельное законодательство не содержит.

Из изложенного следует вывод о том, что земельный участок, не прошедший государственного кадастрового учета, не может являться объектом гражданско-правовых отношений, т.е. предметом сделок.

Самостоятельное обозначение сторонами на кадастровом плане той части участка, которая предполагается для сдачи в аренду, не является надлежащей идентификацией предмета договора. Поэтому сдача в аренду части земельного участка без постановки его на кадастровый учет невозможна.

Таким образом, если в содержании договора аренды земельного участка отсутствует указание государственного учетного (кадастрового) номера передаваемого в аренду земельного участка, предмет договора идентифицировать невозможно, существенное условие договора аренды считается несогласованным, следовательно, такой договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Установлено, что фактически под указанным в договоре аренды №Д от ДД.ММ.ГГГГ кадастровым номером № в кадастровом реестре значится не арендуемый земельный участок пл.<данные изъяты>, а закрепленный за жилым домом № по <адрес> в <адрес> земельный участок пл.<данные изъяты>, находящийся в постоянном (бессрочном ) пользовании Шавырин В.И. и Шавырина Н.В.

Идентификация указанным в договоре кадастровым номером земельного участка пл.<данные изъяты> подтверждается данными свидетельств о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № на имя Шавырина Н.В. и от ДД.ММ.ГГГГ № № на имя Шавырин В.И. , записями в ЕГРП соответственно № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым за указанными правообладателями зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком пл.<данные изъяты> с кадастровым номером №. Кадастровым планом земельного участка, представляющим собой выписку из государственного земельного кадастра № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается также, что земельный участок пл.<данные изъяты> под жилую застройку по <адрес> в <адрес> имеет кадастровый номер №.

Сведений о постановке на кадастровый учет земельного участка пл.<данные изъяты>, предоставленного Шавырин В.И. в пользование с иными условиями использования (под огородничество) и на иных условиях ( в аренду), суду сторонами не представлено.

Поскольку земельный участок пл.<данные изъяты> в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует, представленный ответчиком в деле технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а расположенные строения и сооружения на закрепленном за жилым домом земельном участке, поэтому в условиях состязательности процесса суду не представлено бесспорных доказательств, позволяющих определить предмет договора.

На отсутствие существенного условия договора - предмета аренды в качестве конкретного основания ничтожности сделки ссылается истца, заявляя требования о недействительности договора аренды.

Между тем, ГК РФ факт заключения договора обуславливает рядом требований: а) в требуемой в подлежащих случаях форме, б) достигнуто соглашение, в) по всем существенным условиям договора ( ст.432 ГК РФ) и в силу указанной нормы (ст. 432 ГК РФ) данные обстоятельства -отсутствие в договоре указаний на предмет договора аренды позволяют считать указанный договор незаключенным.

Однако, в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор и в отличие от заключенного договора, который является юридическим фактом, незаключенный договор не влечет правовых последствий.

Истица, ссылаясь в иске на то, что соответствующий договор не считается заключенным и подтверждая это своими объяснениями и уточнениями в ходе судебного разбирательства, фактически использовала в качестве самостоятельного способа защиты признание договора незаключенным, что возможно исключительно для сторон соответствующего договора, а также лица, хотя и не участвующего в договоре, но заявляющего такие требования и доказавшего наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска с указанием, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Из объяснений истицы и ее представителя следует, что истица, не являясь стороной по договору аренды, вынужденно обратилась в суд с иском о недействительности договора аренды по указанным основаниям в связи с допущенными нарушениями закона при заключении данного договора и заявленный ею иск направлен на защиту нарушенного права истицы, которая, будучи собственником помещений № общей пл.<данные изъяты> лит.»<данные изъяты>» и сооружений ( в т.ч. ворота) жилого дома и законным пользователем на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка пл.<данные изъяты> из закрепленного за жилым домом № по <адрес> в <адрес> участка пл.<данные изъяты> кадастровый номер № в определенных границах с кадастровым номером, ограничена в проходе (проезде) к своему жилому дому и выделенному ей судебным решением в пользование земельному участку, т.к. для этого ей необходимо пересечь переданный в аренду ответчику участок земли пл.<данные изъяты> при отсутствии установленного сервитута на это. Довод ответчика об отсутствии нарушения прав и законных интересов истицы как землепользователя при таких обстоятельствах опровергается материалами дела, а его заявление о том, что он разрешает ей проходить к своему дому через арендованный им земельный участок, не является гарантией законности ограниченного пользования ею данным участком или его определенной частью.

Выходом из сложившейся ситуации и восстановлением права истицы на проход (проезд) к своей части дома и выделенному ей в пользование земельному участку через прилегающий земельный участок, переданный в аренду ответчику, является установление по соглашению сторон или через суд сервитута (ст. 274 ГК РФ) в отношении земельного участка, переданного в аренду ответчику, либо выделение в натуре (посредством кадастрового учета) каждому из собственников жилого дома самостоятельной части участка с последующей постановкой его на учет и заключением на него договора аренды, против чего в принципе не возражал и ответчик.

С учетом выясненных обстоятельств защиты истицей вещных прав, а также оценки ее намерений по аренде прилагающей к выделенному в ее пользование части спорного земельного участка, суд исходит из наличия правовой заинтересованности истицы в оспаривании договора аренды, заключенного собственником с другим лицом, т.к. по смыслу доводов истицы и ее представителя, предъявленный иск должен способствовать восстановлению нарушенных прав, поскольку в результате удовлетворения иска должен удовлетворяться материально-правовой интерес лица, обратившегося за судебной защитой.

Установлено, что в договоре, о недействительности которого заявлено, указаны площадь, адрес и кадастровый номер не подлежащего передаче в аренду земельного участка пл.<данные изъяты>, при этом нет доказательств кадастрового учета передаваемого в аренду земельного участка пл.<данные изъяты>, а значит, отсутствуют основания для указания кадастрового номера в договоре (ст. 70 ГК РФ), поэтому суд пришел к выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ считает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным и не находит оснований признания его недействительным ввиду отсутствия предмета признания.

Договор, в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих определенно установить предмет (объект), считается незаключенным. Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании его недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки, поскольку незаключенный договор не повлек для сторон возникновение прав и обязанностей, следовательно, такой договор не может быть признан недействительной сделкой.

В связи с этим суд считает, что истица, утверждая о незаключенности договора аренды при отсутствии в нем указания на предмет договора, излишне заявила требования о недействительности (ничтожности) сделки по этим же основаниям, которые являются фактически взаимоисключающими, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор. Поэтому в удовлетворении иска о признании недействительным ничтожным договора аренды земельного участка по основанию отсутствия в нем указаний на предмет договора следует отказать, учитывая при этом, что согласно постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ законное право пользования участком под огородничество пл.<данные изъяты> возникает лишь при заключении договора аренды с Управлением имущественных отношений. Отсутствие такого договора или признание договора незаключенным не влечет никаких правовых последствий и исполнение такой сделки невозможно. Вопреки требованиям ст.55,56 ГПК РФ ответчик не представил доказательств наличия у него иных законных оснований для пользования земельным участком.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Признание договора аренды незаключенным с учетом вышеизложенных обстоятельств является одним из способов восстановления нарушенного права истицы.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 167, 194-198,199 ГПК РФ, суд

                                                   Р Е Ш И Л :

Иск Шавырина Н.В. к Управлению имущественных отношений г.Пятигорска, Шавырин В.И. , Администрации г.Пятигорска о признании недействительным договора аренды земельного участка частично удовлетворить.

Признать незаключенным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка пл.<данные изъяты> кадастровый номер № по адресу- <адрес>, между Управлением имущественных отношений г.Пятигорска и Шавырин В.И. , в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в 10 дневный срок.

Судья       Духина В.Г.