Решение по делу № 2-6638/2011 ~ М-5977/2011 от 18.11.2011

дело № 2-6638/2011

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

01 декабря 2011 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Гонтаря О.Э.,

при секретаре Воробей В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Могилёва к Обществу с ограниченной ответственностью «К-д Билдинг Групп» о признании права собственности на незавершённый строительством объект,

У С Т А Н О В И Л:

Могилёв А.Н. обратился в суд с иском к ответчику, указав, что 00.00.00 между ним и ООО «К-Д Билдинг Групп» был заключён инвестиционный договор, по условиям которого он инвестировал денежные средства в строительство двухэтажной блокированной секции со строительным номером №......... общей площадью по проекту 142,37 кв.м в комплексе жилых домов по г...........ул.,.......д..... (строительный адрес по Генплану - г...........ул.,.......д.....), на земельном участке площадью 0,1265 Га с кадастровым номером №........., предоставленном ответчику в аренду. Ответчик, со своей стороны, обязался построить и передать истцу в собственность указанную блокированную секцию в III квартале ....... года. Обязательства по инвестированию стоимости объекта в сумме ........... руб. истец исполнил. Однако ответчик, в нарушение договора, до настоящего времени свои обязательства по вводу блокированных секций в эксплуатацию и передаче секции №......... истцу не исполнил. В отношении этих объектов возведена только строительная коробка и частично смонтирована кровля. Все строительные работы на объекте ответчиком прекращены с ........ года, никакую иную хозяйственную деятельность ответчик также не осуществляет. Выяснить предполагаемый срок окончания работ не представляется возможным. Финансовое положение ответчика вызывает серьёзные опасения, незавершённые строительством объект может быть включен в конкурсную массу ответчика в случае его банкротства. По мнению истца, такие действия застройщика можно расценить как односторонний отказ от исполнения договора. Поскольку в настоящее время блокированные секции фактически построены, истец просил суд на основании ст.218 ГК РФ признать за ним право собственности на вышеуказанный объект незавершённый строительством, учитывая, что он создан за счет принадлежащих ему денежных средств и из положений договора об инвестиционной деятельности вытекает, что данное право принадлежит исключительно истцу. Таким образом, у него возникли имущественные права на данный объект, которые не могут быть реализованы ввиду невозможности ввода ответчиком объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями ст.55 Градостроительного Кодекса РФ. Кроме того, очевидно, что данный договор является потребительским договором, в нём определены все условия, предусмотренные действующим законодательством для договоров долевого участия в строительстве, в связи с чем на него также распространяются нормы Закона РФ «Об участии в долевом строительстве...», несмотря на то, что инвестиционный договор не зарегистрирован в установленном порядке как договор долевого участия в строительстве.

В судебном заседании истец Могилёв А.Н. уточнил исковые требования с учётом представленных доказательств, просил признать за ним право собственности на незавершённую строительством двухэтажную блокированную секцию со строительным номером 7 общей площадью по проекту 142,37 кв.м со степенью готовности 45%, находящуюся в блокированном жилом доме по г...........ул.,.......д....., расположенном на земельном участке площадью 0,1265 Га с кадастровым номером №..........

Уточнённые исковые требования истец просил удовлетворить по изложенным выше основаниям, заявил об отсутствии финансовых претензий к ответчику по взысканию неустоек и пени.

Представитель ответчика ООО «К-д Билдинг Групп» по доверенности от 00.00.00 Скатикас А.Р. исковые требования не признал, указывая, что отсутствуют достаточные правовые основания для признания права собственности истца на незавершённый строительством объект, как таковой договор участия в долевом строительстве им не заключался. При этом пояснил, что, действительно, Могилёв А.Н. исполнила свои обязательства в части внесения сумм по договору, однако строительство приостановлено, ответчик по финансовым причинам в настоящее время не в состоянии достроить объекты и передать их в собственность инвесторов, однако собирается сделать это в будущем. Вместе с тем, ответчик дал своё согласие инвесторам на достройку объекта своими силами.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 00.00.00 между ООО «К-д Билдинг Групп» в качестве застройщика и истцом в качестве инвестора был заключен Инвестиционный договор, по условиям которого застройщик организует и осуществляет строительство двухэтажной блок-секции со строительным номером №........., общей площадью по проекту 142,37 кв.м в комплексе блокированных жилых домов по г...........ул.,.......д..... (г...........ул.,.......д..... по Генплану), а инвестор инвестирует в строительство указанной блок-секции ........ рублей согласно приложению №......... к названному Инвестиционному договору в день его заключения путём внесения денежных средств в кассу застройщика.

Срок завершения строительных работ и передачи инвестору объекта инвестирования пунктом 4.1 Инвестиционного договора установлен в III квартале ........ года.

Строительство комплекса блокированных жилых домов осуществлялось ответчиком на земельном участке, предоставленном в аренду согласно договору №......... на передачу в аренду городских земель от 00.00.00, зарегистрированному в установленном порядке. В редакции соглашения №......... от 00.00.00 об изменении и дополнении вышеуказанного договора в аренду ООО «К-д Билдинг Групп» сроком до 00.00.00 передан земельный участок с кадастровым номером №......... площадью 0,1265 га по г...........ул.,.......д......

Названный участок предоставлен ответчику под строительство блокированного жилого дома (разрешённое использование), что подтверждается имеющимся в материалах дела кадастровым паспортом земельного участка от 00.00.00, а также Постановлением Главы администрации ГО «Город Калининград» от 11.10.2010 г. № 1738.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома по г...........ул.,.......д..... №......... выдано ООО «К-д Билдинг Групп» 00.00.00, его действие продлено до 00.00.00

Постановлением Главы администрации ГО «Город Калининград» от 05.08.2011 г. № 1276 «Об утверждении актов установления и ликвидации адресов» адрес «город Калининград, улица г...........ул.,.......д.....» ликвидирован, строящемуся блокированному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №......... присвоен адрес: «г...........ул.,.......д.....».

В судебном заседании установлено и не оспаривалось представителем ответчика, что истец исполнил свои обязательства по Инвестиционному договору, внеся 00.00.00 в кассу застройщика ....... руб., что подтверждается имеющейся в материалах дела квитанцией к приходному кассовому ордеру №......... от указанной даты.

Согласно ст.3 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. При этом привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными кооперативами.

Суд считает, что название договора, заключенного между истцом и ответчиком, не раскрывает его сути. Из его содержания следует, что физическое лицо, названное инвестором, передало денежные средства в собственность юридического лица- ответчика, названного застройщиком. Последнее за счет полученных средств обязалось обеспечить строительство определенного объекта недвижимости, и после окончания строительства этого объекта обязано было передать инвестору часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора – блокированную секцию со строительным номером 3 общей проектной площадью 142,37 кв.м, которая переходит инвестору в собственность с момента регистрации права.

Данный договор содержит все существенные условия, установленные действующим законодательством для договоров участия в долевом строительстве, в частности, подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (п.1.1 договора), срок передачи застройщиком жилого дома участнику строительства (п.4.1), цену договора (раздел 2 договора), обязательства застройщика по строительству и вводу в эксплуатацию объекта строительства (п.3.1). Таким образом, сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства – физическое лицо, которое имело намерение приобрести право на жилое помещение в личных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому суд приходит к выводу, что правоотношения сторон по договору регулируются не только Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", но и Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… ", а также Законом РФ «О защите прав потребителей».

При этом тот факт, что, как установлено судом, договор между истцом и ответчиком не прошёл обязательную государственную регистрацию, предусмотренную ст.17 Федерального закона № 214-ФЗ, не может повлиять на имущественные права истца как потребителя, возникшие в связи с внесением им полной суммы по названному договору.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», в редакции от 17.07.2009 года, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что строительство блокированного жилого дома по г...........ул.,.......д....., в Калининграде приостановлено с середины ........ года, что подтверждалось представителем ответчика. Срок действия разрешения на строительство ООО «К-д Билдинг Групп» истёк, данные о продлении разрешения отсутствуют.

Степень готовности незавершенного строительством блокированного жилого дома по г...........ул.,.......д....., в Калининграде, литера «А», согласно техническому паспорту объекта незавершённого строительства «Блокированный жилой дом» по указанному адресу, составленному Калининградским филиалом ФГУП «..........» по состоянию на 00.00.00, составляла 31,1%, площадь застройки 399,9 кв.м.

Сведений о запрещении и аресте объекта незавершённого строительства у органов БТИ не имеется.

Дальнейшие строительные работы на объекте осуществлялись силами и за счет инвесторов по инвестиционным договорам, доказательств возобновления строительства объекта стороной ответчика суду не представлено.

Согласно представленному истицей заключению специалиста ООО «.............» №......... от 00.00.00, процент готовности объекта незавершённого строительства – блокированного жилого дома по г...........ул.,.......д....., на указанную дату составил 45%. Представитель ответчика в судебном заседании данное обстоятельство не отрицал.

Также в данном заключении отражено, что перечень не выполненных работ составил: внутренние отделочные работы, отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, благоустройство, штукатурка фасада, установка окон, монтаж кровли.

Таким образом, с учетом совокупности изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик фактически отказался от исполнения обязательств по инвестиционному договору и прекратил строительство жилого дома по адресу: г...........ул.,.......д....., в Калининграде, и в настоящее время очевидно, что обязательства ответчика по строительству дома и передаче истцу блокированной секции №......... исполнены не будут.

Истец, обратившись в суд с вышеназванными требованиями, ссылается на то, что в случае, когда дом возведен, объект долевого строительства фактически существуют, но строительные работы на объекте не ведутся и очевидно, что застройщиком объект в эксплуатацию введён не будет, взыскание внесенных по договору денежных средств и убытков не восстановит его нарушенное право.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.

В соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) и являются самостоятельным объектом недвижимости ещё до их государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, истец, внеся денежные средства в счет оплаты строительства объекта – блокированной секции, и выполнив обязательства в этой части в полном объеме, приобрел право собственности на данный объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона.

Поскольку в настоящее время блокированные секции согласно данным технического учёта фактически существуют в виде самостоятельных объектов незавершённого строительства, суд полагает возможным на основании ст.218 ГК РФ признать за истцом право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства в виде отельной блокированной секции строительным номером 3 степенью готовности 45%, учитывая, что она создана за счет принадлежащих истцу денежных средств и из положений заключенного между сторонами договора вытекает, что данное право принадлежит исключительно истцу.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Могилёва удовлетворить.

Признать за Могилёвым право собственности на объект незавершённого строительства: одноквартирную двухэтажную блокированную секцию №......... (семь), литера «А», общей площадью по проекту 142,37 кв.м, со степенью готовности 45,0%, находящуюся в блокированном жилом доме, расположенном по адресу: г...........ул.,.......д....., на земельном участке с кадастровым номером №..........

Решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности за Могилёвым на объект незавершённого строительства: одноквартирную двухэтажную блокированную секцию №......... (семь), литера «А», общей площадью по проекту 142,37 кв.м, со степенью готовности 45,0 %, находящуюся в блокированном жилом доме, расположенном по адресу: г...........ул.,.......д....., на земельном участке с кадастровым номером №..........

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2011 г.

Судья О.Э.Гонтарь