Решение по делу № 2-738/2014 ~ М-811/2014 от 17.09.2014

Дело № 2-738/2014                                                                       

                                                 Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2014 года

Бессоновский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Семисаженовой Т.И.,

при секретаре Полыниной Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в с. Бессоновка

гражданское дело по иску Грибанова Е.А. к администрации Бессоновского района Пензенской области, КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области о признании отказа в предоставлении земельного участка в аренду незаконным и понуждении к предоставлению в собственность или аренду земельного участка.

                                            У С Т А Н О В И Л:

Грибанов Е.А. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки 55,8 кв.м., со степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 1001 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «жилищное строительство для комплексного освоения», ранее принадлежащем продавцу на праве аренды согласно договора аренды земель № от ДД.ММ.ГГГГ года. На данном земельном участке он продолжил строительство дома.

Поскольку пунктом 2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено то, что земельный участок покупатель оформляет на себя в собственность или в аренду, он, со ссылкой на пункт 1 ст. 36 ЗК РФ, ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию Бессоновского района Пензенской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, в собственность или в аренду. Однако, письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района отказал ему в предоставлении земельного участка в аренду, т.к. в соответствии с постановлением администрации Бессоновского района № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок находится в аренде у ООО «Пензенская строительная компания» на основании договора аренды земель № от ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием - «Жилищное строительство для комплексного освоения».

Полагает, что указанными действиями ответчиков нарушены его права, поскольку в силу статьи 552 ГК РФ покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Считая, действия администрации Бессоновского района Пензенской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района незаконными, просил суд признать незаконным отказ администрации Бессоновского района Пензенской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района Пензенской области в предоставлении в аренду земельного участка площадью 1001 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «жилищное строительство для комплексного освоения» и обязать администрацию Бессоновского района Пензенской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района предоставить указанный земельный участок в аренду или собственность.

      В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные изложенному в заявлении. Дополнительно обосновал заявленные требованиями положениями ст.ст. 271, 272 ГК РФ. Также пояснил, что в настоящее время он на спорном участке построил дом, но не имеет возможности зарегистрировать свои права на данный объект в установленном законом порядке, поскольку не решен вопрос с земельным участком. Для него не имеет принципиального значения на каком праве у него будет находиться земельный участок, поэтому он и ставит вопрос о передаче ему в собственность или аренду земельного участка площадью 1001 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

     Представитель ответчика - администрации Бессоновского района Пензенской области ФИО4, действующий по доверенности, в судебном заседании требования истца не признал, пояснил, что несколько лет назад был сформирован земельный участок площадью 16991 кв.м для комплексного жилищного строительства. В последствии данный участок был размежеван на маленькие участки площадью 1001 кв.м, которые на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Бессоновского района и ООО «Пензенская строительная компания» были переданы последнему в аренду с разрешенным использованием «жилищное строительство для комплексного освоения». Договор заключен сроком на 2 года. По истечении этого срока с ООО «Пензенская строительная компания» в 2014 году был заключен новый договор аренды с аналогичным разрешенным использованием земельных участков. Спорный участок с кадастровым номером № являлся предметом данного договора. В настоящее время администрация Бессоновского района не может предоставить в аренду земельный участок, т.к. Земельным Кодексом не предусмотрено предоставление в аренду участка, уже переданного в аренду. Считает несостоятельными ссылки истца на положения статьи 552, 271, 272 ГК РФ, поскольку объект незавершенного строительства, расположенный на участке не является ни зданием, ни сооружением, поэтому никаких оснований для предоставления участка в аренду не имеется. Указал, что согласно п.1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора об аренде участка не предусмотрено. Просил в иске отказать.

       Представитель ответчика - КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области - ФИО13, действующая по доверенности, требования истца не признала. Дополнений к возражениям представителя администрации Бессоновского района Пензенской области по существу иска не имела. Вместе с тем пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ПСК» поступило заявление о переуступке права аренды участка истцу Грибанову. Ответ на данное письмо КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области на день рассмотрения дела не дал. До 07 ноября 2014 года аналогичных заявлений, касающихся спорного земельного участка, от ООО «ПСК» не было. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года с ПСК был заключен на основании постановления районной администрации, на новый срок- 5 лет.

       Представитель третьего лица - ООО «Пензенская строительная компания» ФИО12., действующий по доверенности, в судебном заседании с требованиями истца согласился, пояснил, что согласно ст. 30.2 ЗК РФ на участке были проведены изыскательские работы, проектные работы, сделано межевание, утвержден проект, проведены коммуникации, дороги. ООО «Пензенская строительная компания» освоило 25 гектар, т.е. освоили участок комплексно. Имеется акт утверждения. К этому участку коммуникации были утверждены еще в 2009г. Имеется акт госкомиссии на ввод в эксплуатацию, он находится в администрации Бессоновского сельсовета. На этом комплексное освоение земельного участка заканчивается. Полагает, что после этого арендатор вправе распоряжаться объектами незавершенного строительства, а вопрос о земельном участке должен быть разрешен в соответствии со ст.ст. 552, 271, 272 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПСК» направило в КУМИ заявление о переуступке права на данный земельный участок Грибанову Е.А., а 20 августа 2014 года в КУМИ Бессоновского района Пензенской области направлялось заявление о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка в связи с продажей расположенного на нем объекта недвижимости. Ответа на данное заявление от КУМИ до настоящего времени не получено.

      Представитель третьего лица ООО «Пензенская строительная компания» директор ФИО14 иск Грибанова Е.А. признал, к пояснениям представителя ФИО15. дополнений по существу иска не имел.

      Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

      Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец Грибанов Е.А. на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства приобрел у ООО "Пензенская строительная компания" в собственность объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 55,8 кв.м., степень готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

       Из текста договора купли-продажи объекта незавершенного строительства следует, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 1001 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «жилищное строительство для комплексного освоения», право пользования которым принадлежит ООО «Пензенская строительная компания» на праве аренды, что подтверждается договором аренды земель № от ДД.ММ.ГГГГ года. В договоре купли-продажи также указано, что после регистрации перехода права на недвижимое имущество покупатель оформляет на себя земельный участок в собственность или в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ Грибанов Е.А. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного площадью 1001 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (л.д.32).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N1076 истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду с указанием на то, что земельный участок находится в аренде у ООО «Пензенская строительная компания» (л.д.33).

Истец, считая отказ незаконным, обратился в суд.

Исследовав собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" к таковым относятся распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации Бессоновского района Пензенской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении новых договоров аренды земельных участков с ООО «Пензенская строительная компания», ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области с одной стороны и ООО «Пензенская строительная компания» с другой стороны был заключен договор аренды земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - жилищное строительство для комплексного освоения, в том числе спорного земельного участка площадью 1001 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Договор аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 35-39).

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Бессоновского района Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ № 621, ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области с одной стороны и ООО «Пензенская строительная компания» с другой стороны был заключен договор аренды земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - жилищное строительство для комплексного освоения, в том числе спорного земельного участка. При этом, ООО «Пензенская строительная компания» в лице директора подписало договор аренды в полном объеме, располагая информацией о продаже Грибанову Е.А. объекта незавершенного строительством, расположенного на земельном участке площадью 1001 кв. м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Исходя из правоотношений, возникших между сторонами, суд приходит к выводу о том, что при разрешении спора необходимо руководствоваться специальными нормами ГК РФ, регулирующими отношения аренды, а не общими нормами, как это полагает истец и представители третьего лица.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 30.2 п. 4 ЗК РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное п. 9 ст. 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды земельного участка.

При этом согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Вместе с тем, п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как следует из содержания договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Бессоновского района с ООО «Пензенская строительная компания», арендатор имеет право сдавать арендуемый участок в субаренду с письменного согласия арендодателя ( пункт 4.1 и 4.3.2 соответственно).

Анализ вышеприведенных положений закона и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать суду вывод о том, что при наличии договорных отношений по аренде земельного участка, срок которых не превышает пять лет, арендатор в случае передачи своих прав по договору другому лицу обязан испрашивать согласие (разрешение) арендодателя. Уведомительный характер передачи прав допускается только в случае, когда договор аренды заключается на срок более пяти лет (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ), либо, когда договор аренды не содержит категоричного условия по указанному вопросу.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (между КУМИ и ООО «Пензенская строительная компания»), который действовал на момент заключения сделки купли-продажи объекта незавершенного строительством, заключен сроком на 2 г., (т.е. менее пяти лет), в связи с чем, включенное в договор условие о том, что передача прав по договору может быть осуществлена только с согласия арендодателя, не противоречит закону, следовательно, подлежит соблюдению участниками правоотношений. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (между КУМИ и ООО «Пензенская строительная компания») заключен также на срок, не превышающий 5 лет. С учетом этого обстоятельства, уступка прав по договору аренды от ООО «Пензенская строительная компания» к истцу могла иметь место только в случае согласия на это арендодателя. Вместе с тем, из материалов дела следует, что за согласием на уступку прав по договору аренды ООО «Пензенская строительная компания» к собственнику земли не обращалось; имеется только заявление от ООО «Пензенская строительная компания» на имя Главы администрации Бессоновского района Пензенской области о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении в части аренды земельного участка площадью 1001 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Вопрос о расторжении договора не решен до настоящего времени, кроме того, представитель КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области не подтвердил наличие такого заявления. В судебном заседании установлено, что уведомление о заключении договора уступки прав аренды спорного земельного участка с Грибановым Е.А. направлено в администрацию Бессоновского района Пензенской области ООО «Пензенская строительная компания» только ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. в ходе рассмотрения спора в суде; на день вынесения решения собственником земельного участка данное уведомление не рассмотрено в установленном законом порядке.

С учетом установленных судом обстоятельств дела и вышеприведенных норм закона суд пришел к выводу о том, что отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Пензенской области в предоставлении земельного участка Грибанову В.Е. в аренду, является законным, поскольку требования земельного законодательства, предоставляющие такое право арендатору, не соблюдены.

У суда не имеется правовых оснований по возложение на ответчиков обязанности по передаче в собственность истцу спорного земельного участка площадью 1001 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в рамках рассматриваемого дела, поскольку требование не основано на положениях ЗК РФ, в частности, его ст.ст. 36-38.

       На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

       В удовлетворении иска Грибанова Е.А. к администрации Бессоновского района Пензенской области, КУМИ администрации <адрес> о признании отказа в предоставлении земельного участка в аренду незаконным и понуждении к предоставлению в собственность или в аренду земельного участка отказать.

       Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня изготовления текста мотивированного решения.

       Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                            Т. И. Семисаженова