Решение по делу № 2-898/2019 (2-6519/2018;) ~ М-5494/2018 от 09.11.2018

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июня 2019 года               г. Пермь

Свердловский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Толмачевой И.И.,

при секретаре Санниковой А.В.,

с участием представителя истца, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Козлова А.С. - Овчинникова С.А., ответчика Орловой Е.М. (посредством использования видеоконференцсвязи), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валеевой Анны Агзановны к Арутюнян Эмилии Александровне, Орловой Екатерине Михайловне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Валеева Анна Агзановна обратилась в суд с иском к Арутюнян Эмилии Александровне, Орловой Екатерине Михайловне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В обоснование заявленных требований Валеева А.А. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Валеевой А.А. (Продавец), Арутюнян Э.А. (Покупатель), Орловой Е.М. (Плательщик) был подписан договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стороны согласовали стоимость квартиры в размере <СУММА>.

Согласно подписанному договору купли-продажи Плательщиком Продавцу передана сумма <СУММА>. в качестве задатка, оставшаяся сумма в размере <СУММА>. должна была быть оплачена Покупателем и/или Плательщиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Валеевой А.А. в адрес Арутюнян Э.А. было направлено уведомление с просьбой явиться в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру. В назначенное время ни Арутюнян Э.А., ни Орлова Е.М. на регистрацию не явились.

ДД.ММ.ГГГГ Валеевой А.А. в адрес ответчиков были направлены претензии об оплате задолженности по договору купли-продажи квартиры. Претензии оставлены без удовлетворения. Задолженность ответчиками не погашена. В настоящее время право собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано за истцом.

В связи с вышеизложенным, Валеева А.А. просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Арутюнян Э.А., Орловой Е.М. и Валеевой А.А.

Истец в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. На иске настаивала.

Представитель истца, третьего лица Козлова А.С. в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, просил заявленные требования удовлетворить. Дополнительно пояснил, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не исполняется, денежные средства по договору не оплачены. В рамках указанного договора, а также в рамках ранее заключенного предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, было оплачено <СУММА>. в качестве задатка. Позже Орлова Е.М. на претензию Валеевой А.А. отвечала, что не отказывается от принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по оплате стоимости квартиры. Однако до настоящего времени, денежные средства не переданы. Договор купли-продажи является реальным, доказательств иного ответчиками не представлено. На основании изложенного, представитель истца, третьего лица просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Орлова Е.М. в судебном заседании, посредством видеоконференц-связи, пояснила, что ранее между Орловой Е.М. и Козловым А.С. был заключен договор займа. Во исполнения договора займа был подписан также фиктивный договор купли-продажи квартиры между Козловым А.С. (Покупателем) и Арутюнян Э.А. (Продавцом) от ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства по указанному договору Арутюнян Э.А. не получала, данные деньги получила Орлова Е.М. в качестве займа. Однако сумма займа полностью возвращена Козлову А.С. Вместе с тем, Козлов А.С. совместно с Валеевой А.А., будучи сожителями, незаконно переоформили спорную квартиру на Валееву А.А., заключив фиктивный договор купли-продажи. Денежные средства Валеева А.А. Козлову А.С. также не передавала при покупке квартиры. Арутюнян Э.А. о фиктивности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не знала, как и об истинных намерениях Козлова А.С. и Орловой Е.М.

В ДД.ММ.ГГГГ несмотря на то, что сумма займа была Орловой Е.М. возвращена, Козлов А.С. и Валеева А.А. начали предпринимать попытки по захвату квартиры по адресу: <адрес>. Так, в указанный период времени в данной квартире проживал Орлов И.В., который также не знал о продаже квартиры, а также об истинных причинах переоформления квартиры. Козловым А.С., Валеевой А.А. были поданы иски к Орлову И.В. о взыскании неосновательного обогащения, Валеевой А.А. подан иск о выселении Орлова И.В.

Между сторонами было заключено медиативное соглашение, в результате которого квартира должна была быть возвращена Арутюнян Э.А., однако, Валеева А.А. не поставила отметку о получении суммы оплаты за квартиру, в настоящее время просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, указанный договор также является притворным. Орлова Е.М. пояснила, что в результате всех вышеперечисленных действий были нарушены права Арутюнян Э.А. на указанную квартиру. Орлова Е.М., подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, надеялась вернуть квартиру Арутюнян Э.А.

На основании изложенного Орлова Е.М. просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик Арутюнян Э.А. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Третье лицо – Управление Росреестра по Пермскому краю – в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления. В письменных пояснениях относительно заявленных требований пояснило, что Единый государственный реестр недвижимости содержит следующие актуальные записи: о праве собственности Валеевой А.А. на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; о запрете совершать какие-либо регистрационные действия в отношении квартиры, на основании определения Свердловского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, Управление Росреестра по Пермскому краю поясняет, что ДД.ММ.ГГГГ в Многофункциональный центр г. Перми с заявлением о регистрации перехода права собственности, права собственности Арутюнян Э.А., ипотеки в силу закона, обратились лично Валеева А.А. и Арутюнян Э.А. В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием записи о запрете государственная регистрация по указанным действиям была приостановлена.

ДД.ММ.ГГГГ в Многофункциональный центр г. Перми с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры обратилась Валеева А.А.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с заявлением Арутюнян Э.А.

Третьи лица – Орлов И.В., Козлов А.С. – в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Козлов А.С. направил письменный отзыв на исковое заявление, в котором заявленные исковые требования поддержал, указал, что приобрел спорную квартиру у Арутюнян Э.А. Эту квартиру ему предложила приобрести Орлова Е.М., с которой у него на тот момент были доверительные деловые отношения. Козлов А.С. квартиру по адресу: <адрес> приобретал для последующей перепродажи, проживать там намерения не имел. Ни о каком договоре займа, на момент заключения договора купли-продажи между ним и Арутюнян Э.А., речи не было. Намерения Козлова А.С. по приобретению квартиры полностью соответствовали договору купли-продажи, заключенному между ним и Арутюнян Э.А. На основании изложенного, Козлов А.С. просил иск удовлетворить, исковое заявление рассмотреть в его отсутствие.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ч.ч. 1,3 ст.154 ГК РФ).

В силу ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с ч.1 ст.307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч.1 ст.310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (ч.1 ст.314 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч.1 ст.555 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Валеевой А.А. (Продавец), Арутюнян Э.А. (Покупатель), Орловой Е.М. (Плательщик) был заключен договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме (л.д. 7-8).

Согласно указанному договору Продавец продает Покупателю квартиру, расположенную на 7 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 45,5 кв.м., кадастровый № (п.1.1 Договора).

В соответствии с п.п. 2.2-2.3.3 Договора стороны договорились, что стоимость квартиры составляет <СУММА>. Стороны согласовали, что оплату по договору за Покупателя будет осуществлять Плательщик, в следующем порядке: Плательщик передал в качестве задатка <СУММА>. по предварительному договору, заключенному между Орловой Е.М. и Валеевой А.А. ДД.ММ.ГГГГ Сумму в размере <СУММА>. Покупатель и/или Плательщик обязуются перечислить Продавцу по следующему графику: <СУММА>. до ДД.ММ.ГГГГ; <СУММА>. ДД.ММ.ГГГГ; <СУММА>. ДД.ММ.ГГГГ; <СУММА>. до ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма задатка в размере <СУММА>. была оплачена, что подтверждается личной подписью Валеевой А.А. в тексте договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из письменных пояснений Управления Росреестра по Пермскому краю, из материалов регистрационного дела на спорную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ Валеева А.А., Арутюнян Э.А. лично обратились в Многофункциональный центр г. Перми с заявлением о регистрации перехода права собственности, в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес Арутюнян Э.А., Орловой Е.М. были направлены уведомления о необходимости явиться ДД.ММ.ГГГГ в 12:00 в Пермский краевой многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, по адресу: <адрес> на регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 9, 11).

Указанные уведомления ответчиками получены, что подтверждается уведомлением о получении почтового отправления (л.д. 10, 12).

В назначенный день ответчики на государственную регистрацию перехода права собственности не явились, что ответчиками не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ Валеева А.А. направила в адрес Арутюнян Э.А., Орловой Е.М. претензии с требованием произвести оплату задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возместить пени в размере 0,05% от цены договора, либо по обоюдному согласию расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть квартиру (л.д. 13, 15).

Отправка претензий подтверждается кассовыми чеками от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14, 16).

В ответ на претензию истца, письмом от ДД.ММ.ГГГГ Орлова Е.М., указала, что не отказывается от оплаты задолженности по договору и уплаты начисленных пени (л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ Валеева А.А. обратилась в Многофункциональный центр г.Перми с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении квартиры по адресу: <адрес>.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Управление Росреестра по Пермскому краю сообщило Валеевой А.А. о приостановлении государственной регистрации права в отношении вышеуказанной квартиры до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35).

ДД.ММ.ГГГГ в Многофункциональный центр г. Перми с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода прав на вышеуказанную квартиру для решения финансовых и иных вопросов, а также в связи с подготовкой документов, обратилась Арутюнян Э.А. Осуществление действий по регистрации перехода прав на объект недвижимости был приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38).

Ранее, квартира по адресу: <адрес> принадлежала Арутюнян Э.А. на праве собственности, но впоследствии была продана ей Козлову А.С. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.171).

ДД.ММ.ГГГГ Козлов А.С. продал указанную квартиру по договору купли-продажи Валеевой А.А. (л.д. 106-107).

Право собственности Валеевой А.А. зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 21-23).

При указанных обстоятельствах, суд считает установленным факт нарушения ответчиками принятых на себя обязательств по договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Исходя из представленных суду документов, пояснений сторон, следует, что стороны добровольно заключили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на согласованных между ними условиях. Цена квартиры является существенным условием договора. Вместе с тем, оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не произведена в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиками.

Довод ответчика Орловой Е.М. о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является фиктивным и заключен сторонами лишь с целью вернуть спорную квартиру Арутюнян Э.А., судом отклоняется, как недоказанный. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ между Валеевой А.А. (Продавец) и Орловой Е.М. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме, предметом которого также являлась квартира по адресу: <адрес>. Орловой было оплачено <СУММА>. в качестве задатка, предусмотренного как предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Валеевой А.А., Орловой Е.М. (Клиенты) с «СДМ-Банк» (ПАО) был заключен договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Банк предоставил Клиентам в аренду банковский сейф. Указанный договор аренды заключен с целью внесения Покупателем (Орловой Е.М.) по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в счет оплаты квартиры по адресу: <адрес>.

Также, ответ Орловой Е.М. на претензию Валеевой А.А. о погашении задолженности по договору купли-продажи, а также заявление Арутюнян Э.А. о приостановлении государственной регистрации перехода прав на спорную квартиру в связи с финансовыми трудностями, также подтверждают тот факт, что ответчики воспринимали заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как реальный, готовы были исполнять обязательства по данному договору.

Довод Орловой Е.М., что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по продаже квартиры Арутюнян Э.А. Козлову А.С., от ДД.ММ.ГГГГ по продаже квартиры Козловым А.С. Валеевой А.А., от ДД.ММ.ГГГГ по продаже квартиры Валеевой А.А. Арутюнян Э.А. являются недействительными, что передача денежных средств по указанным договорам не осуществлялась, а также тот факт, что все они были заключены с целью обеспечения обязательств по заключенному между Орловой Е.М. и Козловым А.С. договору займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <СУММА>. судом отклоняется.

Договор займа между Козловым А.С. (Заимодавец) и Орловой Е.М. (Заемщик) на сумму займа <СУММА>. был заключен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.205), то есть после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым квартира по адресу: <адрес> была отчуждена Арутюнян Э.А. в пользу Козлова А.С.

Таким образом, суд усматривает наличие двух самостоятельных правоотношений, возникших из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Доказательств иного суда не представлено.

Кроме того, ссылка ответчика Орловой Е.М. на возврат суммы займа в размере <СУММА>., а, следовательно, на оплату стоимости квартиры, подтверждаемый ею представленными выписками по счету (л.д. 208-214), судом отклоняется, поскольку из представленных выписок нельзя сделать вывод о назначении платежа. Оснований отнести указанные платежи к оплате стоимости квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ у суда также не имеется, поскольку данные платежи произведены до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Также отклоняются судом доводы ответчика Орловой Е.М., представителя ответчика Арутюнян Э.А. о том, что обязательства по расторгаемому договору прекращены в связи с заключением медиативного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. в целях разрешения гражданско-правовых споров, в том числе с участием тех же лиц, что по настоящему делу. Из представленного медиативного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 194-199) следует, что прекращение всех обязательств (пункты 6.3, 6.8) связывается с исполнением обязательств Арутюнян Э.А., Орловой Е.М. по передаче Валеевой А.А. <СУММА> за <адрес>, указанных в пункте 5.1 медиативного соглашения. Обязательства Арутюнян Э.А., Орловой Е.М. не исполнены перед Валеевой А.А. по медиативному соглашению, поэтому оснований для прекращения обязательств судом не установлено.

    На основании вышеизложенного, суд полагает требования Валеевой А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подлежащими удовлетворению в связи с неисполнением ответчиками обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ., что является существенным нарушением договора его стороной.

    В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <СУММА>., оплаченная Валеевой А.А. при подаче искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Валеевой Анны Агзановны удовлетворить.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной на 7-этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, заключенный между Арутюнян Эмилией Александровной, Орловой Екатериной Михайловной, Валеевой Анной Агзановной.

Взыскать с Арутюнян Эмилии Александровны, Орловой Екатерины Михайловны в пользу Валеевой Анна Агзановны по 150 руб. с каждой в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                      И.И.Толмачева

Решение в полном объеме изготовлено 20.06.2019г.