Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4998/2020 ~ М-4976/2020 от 03.08.2020

№2-4998/2020

10RS0011-01-2020-009330-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2020 года г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Шишкарёвой И.А. при секретаре Шориной В.В., с участием представителя истца по ордеру Белянчиковой Е.В., представителя ответчика по доверенности Шума Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело гражданское дело по иску Катышева С. Б. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о понуждении совершить определённые действия,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику по тем основаниям, что является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв.м. Земельный участок под строительство был предоставлен на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что правоотношения в рамках аренды земельного участка носят длящийся характер и имеют целью строительство многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор с ООО «Сайма-Инвест» без проведения торгов. Для реализации возможности законного пользования земельным участком, между истцом, как собственником и ООО «Сайма-Инвест» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цесссии в отношении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка, площадью № кв.м., кадастровый номер №, адрес: <адрес>, земельный участок в северо-восточной части кадастрового квартала №. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказало в согласовании заключении цессии, указав, что на момент рассмотрения заявления срок аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек. Истец просит обязать ответчика в течение 15 дней после вступления решения в законную силу выдать Катышеву С.Б. согласование на заключение договора цессии по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, заключенному Катышевым С.Б. и ООО «Сайма-Инвест».

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ИК «Комфортный дом».

В судебное заседание истец не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела. Его представитель по ордеру Белянчикова Е.В. поддержала требования, указав, что удовлетворение требований приведет к возможности решить судьбу объекта незаверенного строительства, достроить дом и заключить договоры.

Представитель ответчика по доверенности Шума Е.В. в судебном заседании полагала, что требования удовлетворению не подлежат. Поддержала позицию, изложенную в отзыве, по которому ДД.ММ.ГГГГ между государственным комитетом РК по управлению государственным имуществом и организации закупок и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор аренды № земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ООО «Сайма-Инвест» в аренду сроком на 3 года однократно. ДД.ММ.ГГГГ Катышев С.Б. обратился в министерство с заявлением о даче согласия на заключение договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ в отношении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ министерством было принято решение об отсутствии правовых оснований для согласования договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ. Просит в требованиях отказать.

Администрация Петрозаводского городского округа в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представлен отзыв, по которому, требования не подлежат удовлетворению. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Сайма-Инвест» заключен договор, по которому права и обязанности в рамках договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ передаются истцу. Такой договор следует квалифицировать как соглашение о перенайме. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Кроме того, ввиду истечения срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на момент обращения истца в министерство согласование договора цессии противоречит действующему законодательству.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, не направило представителя, извещалось о дате, времени и месте судебного заседания.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, реестровое дело в копии, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.2 ст. 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с законом Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК, положением о министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утв. постановлением Правительства РК от 02.11.2017№ 390-П, министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участок, находящихся в собственности Республики Карелия и земельных участок, государственная собственности на которые не разграничена.

Согласно ч.2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 0.03.2015 регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 37-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, то редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, не распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Согласно п.п. 1, 6 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судом установлено, что между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО ИК «Комфортный дом» был заключен договор земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., по адресу: <адрес>». Срок аренды по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1, 72 Договора). Дополнительным соглашением №В0 от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка по которому был сдан в аренду, в том числе земельный участок, площадью 1912 кв.м. с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК «Комфортный дом» и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор № уступки прав аренды земельного участка, по которому ООО «Сайма-Инвест» приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка по указанным выше договорам в части земельного участка, площадью № кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала №

В силу ч.3 и ч.4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, в частности земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и организации покупок (Арендодатель) и ООО «Сайма-Инвест» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, предметом которого являлся участок площадью № кв.м., с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Право собственности арендатора на объект недвижимости в момент заключения договора было подтверждено. Договор был заключен сроком на 3 года однократно (Раздел 2 Договора). Арендатор не вправе без письменного согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п.4.5 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между Катышевым С.Б. и ООО «Сайма-Инвест» был заключен договор купли-продажи недвижимости, незавершенный строительством блокированный жилой дом, тип.8 Сайма, тип Г, строительный номер по генплану 19, площадь застройки № кв.м. степень готовности 2%, адрес: <адрес>, район Сайнаволок, кадастровый номер объекта №. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сайма-Инвест» и Катышевым С.Б. был заключен договор уступки прав аренды земельного участка указанного выше. ДД.ММ.ГГГГ Катышев С.Б. обратился к ответчику с заявлением о выдаче согласия на заключение договора цессии.

ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в выдаче такого документа, поскольку срок договора на момент рассмотрения заявления истек, передача прав и обязанностей по договору противоречит нормам действующего законодательства.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Что также соответствует позиции, указанной в п. 24 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку на момент рассмотрения дела спорный объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию, учитывая, что срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек, принимая во внимание нормы ст. 239.1 ГК РФ, суд полагает, что требования истца не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку оснований для удовлетворения иска суд не усматривает, суд полагает не подлежащими возмещение истцу расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Катышева С. Б. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о понуждении совершить определённые действия оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Судья И.А. Шишкарёва

Мотивированное решение составлено 22.09.2020