Решение по делу № 2-3790/2016 ~ М-2313/2016 от 18.03.2016

Дело № 2-1-3790/2016

Заочное решение

Именем Российской Федерации

13.04.2016 г.                                         г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Оситко И.В.,

при секретаре Михайловой О.В.,

с участием представителя истца Тарасова Д.А. по доверенности Бозриковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тарасова Д.А. к Бурнашовой Д.С. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Тарасов Д.А. обратился в суд с иском к Бурнашовой Д.С. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта с условием о задатке №, в соответствии с которым продавец обязался передать объект, а покупатель обязался принять его и уплатить за него обусловленную договором денежную сумму. В качестве объекта истцу было передано, в том числе право аренды на помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора аренды нежилого помещения № б/н от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор купли-продажи объекта №, условия которого аналогичны условиям предварительного договора. В п. 1.1.2 договора отражено, что арендодатель извещен о замене стороны-арендатора и согласен на такую замену. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения б/н, арендодателем выступало ООО «ГОЛД». Полная стоимость объекта составила 600000 руб., из которых 100000 руб. было передано в качестве задатка в момент подписания предварительного договора, а оставшаяся часть в размере 500000 руб. была передана в момент подписания основного договора купли-продажи, что подтверждается расписками. Истец фактически приступил к осуществлению предпринимательской деятельности, въехав в помещение и занявшись его благоустройством в целях обеспечения необходимых условий для въезда гостей в хостел. Однако ДД.ММ.ГГГГ истец силами правоохранительных органов был лишен возможности использовать помещение на правах аренды в связи с тем, что решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Голд» и Комитетом по управлению городским имуществом, был прекращен. В связи с чем договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным и влечет недействительность договора купли-продажи объекта № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку п. 5.2.1 содержит указание на то, что объект считается переданным покупателю с момента заключения и вступления в действие договора аренды помещения. А поскольку исполнение договора аренды на спорное помещения невозможно, то и соответственно исполнение договора купли-продажи объекта от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным. Ответчик Бурнашова Д.С. знала о сложившейся ситуации, и стремилась продать свой бизнес в кратчайшие сроки, о чем свидетельствует небольшой промежуток времени между заключением предварительного договора купли-продажи и основного – сутки. Считая нарушенными свои права, истец обратился в суд, просит признать договор купли-продажи объекта от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Бурнашовой Д.С. и Тарасовым Д.А., недействительным; применить к указанному договору последствия недействительности сделки, а именно: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке: взыскать с ответчика в пользу истца 600000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Истец Тарасов Д.А., ответчик Бурнашова Д.С., представители третьих лиц ООО «Голд», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявили.

С согласия истца суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Бозрикова Е.Д. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Частью 1 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 11 ГК РФ определено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Абзацем 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ определено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

    Статьей 433 ГК РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепт (п. 2); если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (п. 2); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1). Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 461 ГПК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Тарасовым Д.А. и ответчиком Бурнашовой Д.С. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта с условием о задатке №. В соответствии с условиями договора продавец обязался передать объект, а покупатель обязался принять его и уплатить за объект обусловленную договором денежную сумму. В качестве Объекта истцу было передано имущество, перечисленное в приложении № к указанному договору, которое является его неотъемлемой частью. Согласно п. 1.1.2 в качестве объекта истцу в том числе было передано право аренды на помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании Договора аренды нежилого помещения № б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-13).

В силу п. 2.2 продавец подтверждает и гарантирует покупателю, что все имущество, указанное в договоре и передаваемое в соответствии с ним, принадлежит продавцу, не является предметом залога, прав, претензий и требований других лиц.

В силу п. 2.3. вышеназванные гарантии являются существенным условием сделки и в случае их несоответствия действительности покупатель вправе не заключать основной договор либо расторгнуть предварительный с возвратом уплаченных по нему денежных средств.

В соответствии с п. 4 предварительного договора полная стоимость объекта составляет 600000 руб., из которых 100000 руб. в качестве задатка передается продавцу в момент подписания предварительного договора.

Задаток в сумме 100000 руб. был внесен Тарасовым Д.А. в качестве обеспечения исполнения предварительного договора, что подтверждается распиской (л.д. 32).

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор купли-продажи объекта №, условия которого аналогичны условиям предварительного договора. В п. 1.1.2 договора отражено, что арендодатель извещен о замене стороны-арендатора и согласен на такую замену.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательства истца по указанному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской о передаче продавцу денежных средств в размере 500000 руб. (л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ был между истцом и третьим лицом ООО «ГОЛД» был заключен договор аренды нежилого помещения б/н, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за обусловленную плату нежилое помещение № расположенное по адресу: <адрес> Сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).

Как следует из искового заявления, истец фактически приступил к осуществлению предпринимательской деятельности, въехав в спорное помещение и занявшись его благоустройством в целях обеспечения необходимых условий для въезда гостей в хостел. Однако ДД.ММ.ГГГГ силами правоохранительных органов истцу были учинены препятствия в пользовании помещением на правах аренды в связи с тем, что у него такие права отсутствуют.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> и <адрес> в рамках гражданского дела № А56-47194/2013 вынесено решение, которым постановлено расторгнуть договор аренды жилого помещения по адресу: <адрес> заключенный от ДД.ММ.ГГГГ №-№ заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГОЛД» и Комитетом по управлению городским имуществом.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Бурнашовой Д.С. отсутствовали какие-либо права на спорное нежилое помещение, и она не имела права каким-либо образом распоряжаться указанным имуществом, в том числе передавать его в аренду третьим лицам, в том числе, истцу.

В связи с вышеназванным обстоятельством истец просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Бурнашовой Д.С. недействительным, поскольку последняя осуществила продажу права аренды на спорное помещение, которое на момент заключение договора у нее отсутствовало.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе; в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. (абз. 1,3,4 п. 2). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4).

Согласно положениям ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу п. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Ответчик Бурнашова Д.С. должна была знать об отсутствии у нее прав на аренду спорного помещения и в силу добросовестности поведения участников гражданского оборота сообщить об этом истцу перед заключением договора купли-продажи, чего сделано не было.

С учетом изложенного, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку нарушает требования закона и ущемляет права истца, а также сопровождался намеренным умолчанием ответчика об отсутствии у него передаваемых прав на спорное недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, требование истца о применении последствий недействительной сделки в виде возврата уплаченной по такому договору денежной суммы в размере 600000 руб. подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, а при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 9200 руб., то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию указанная суд в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 600000 (░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 9200 (░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░) ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:     (░░░░░░░).

░░░░░.

░░░░░                    ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░                ░.░. ░░░░░░░░░