Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-809/2016 (2-4247/2015;) ~ М-4088/2015 от 16.11.2015

Дело № 2-809-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2016 года

Индустриальный районный суд г. Ижевска

Под председательством судьи Сутягиной С.А.

при секретаре Углановой Е.В.,

с участием помощника прокурора Индустриального района г. Ижевска Опариной Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выселении, встречному иску ФИО16 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений и возвращении сторон в первоначальное положение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО15, как собственник вновь приобретенного жилья, обратилась в суд с иском к бывшим собственникам жилого помещения ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выселении из жилого помещения по адресу: ...11 в связи с заключенным договором купли-продажи от 2 октября 2015 года. С момента государственной регистрации права собственности за истцом на квартиру право собственности ФИО16 на жилое помещение прекращено. В пункте 11 договора купли-продажи жилого помещения стороны установили, что в течение 30 дней с даты подписания договора прежние собственники ФИО16, проживающие в квартире освободят жилое помещение и снимутся с регистрационного учета по месту жительства. Ответчики с регистрационного учета не снимаются, помещение не освобождают. Просит выселить ответчиков из квартиры по адресу: ...

ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 иск не признали, предъявили встречный иск к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений по адресу: ..., по адресу: ..., по адресу: .... Иск мотивирован тем, что 02.10.2015 года между ФИО16 и ФИО2 заключены договора купли-продажи указанных жилых помещений. Фактически между сторонами произошла мена объектов недвижимости с доплатой со стороны ответчика разницы стоимости объектов в размере 400 000 руб. В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ФИО15 ввела в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья по адресу: 2-я Лучистая, 13. Состояние систем водоснабжения, водоотведения и канализации жилого дома требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности не отвечают. В связи с отказом ФИО2 от устранения имеющихся недостатков жилого дома истцы обратились с письменным предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.12.2015г. Ответа на ответчика не последовало. Просят расторгнуть указанные договоры купли-продажи и вернуть стороны в первоначальное положение.

Впоследствии встречные требования уточнялись, просят:

1. расторгнуть договоры купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: ..., квартиры по адресу: ... квартиры по адресу: ..., заключенные между ФИО2 и ФИО16;
2. прекратить право собственности ФИО3, ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ...; признать право собственности на данные жилой дом и земельный участок за ФИО2 без обременений;     
3. прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: ..., признать право собственности на данную квартиру за ФИО9, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 без обременений;
4. прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: ..., признать право собственности на данную квартиру за ФИО3 без обременений;
5. взыскать в пользу ответчика размер доплаты за отчуждаемые объекты в сумме 400 000 руб.                 

На основании определения от 31 октября 206 года исковые требования ФИО16 к ФИО2 в части расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: ... выделены в отдельное производство.

Истец по первоначальному иску ФИО15 в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, представила письменные возражения на встречный иск. Указала, что из пункта 11 договора купли-продажи от 02.10.2015 года следует, что покупатели (ФИО16) до подписания договора осмотрели дом и земельный участок. Покупатели удовлетворены качественным состоянием дома и земельного участка, установленным путем внутреннего и наружного осмотра, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец. Передача дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателями осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами. Претензий у покупателей к продавцу по передаваемым дому и земельном участку не имелось как при подписании договора купли-продажи, так и при подписании акта приема-передачи. Кроме того, из договора купли-продажи не следует указание конкретных технических характеристик жилого дома, его системы водоснабжения, водоотведения, канализации.                 

Представитель истца ФИО10, действующий по доверенности, в судебном заседании просил удовлетворить исковое заявление, отказать в удовлетворении встречного иска. Представил письменные пояснения, в которых указал, что заключение эксперта не подтверждает, что при продаже дома имелись недостатки, влияющие на эксплуатационные характеристики, качество дома. Выводы эксперта подтверждают, что указанные в заключении недостатки жилого дома являются явными и могли быть выявлены при визуальном осмотре дома. Должной осмотрительности и предусмотрительности ФИО16 при приобретении недвижимого имущества не проявили. Надлежащих доказательств передачи жилого дома с недостатками, намеренно скрытыми продавцом и которые покупатели не имели возможности выявить до заключения договора купли-продажи, не имеется. Земельный участок и жилой дом переданы ФИО16 в пригодном для проживания состоянии, каких-либо оговорок относительно наличия возможных скрытых дефектов жилого дома, порядка, условий и сроков их выявления ни договор купли-продажи, ни передаточный акт не содержат.                    

Ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному иску ФИО4, ФИО3 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении искового заявления, удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО7, извещенные о дне и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ФИО4 ФИО11, действующий по доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить встречные требования. Материалами дела, заключением эксперта подтверждается, что при наличии имеющихся недостатков дом нельзя признать жилым. Пояснил, что фактически между сторонами заключен договор мены.      

Представитель третьего лица МВД по УР, извещенный о дне и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, летом 2015 года присутствовала при осмотре ..., он так представился, позвонил на счет клиента в Анапе. Поехала посмотреть дом. Посмотрела дом, обмена быть не может. ФИО15 и ее муж с ними осмотрели их дом. И переговорили о том, что если приведу клиентов, то оплатят сумму. Они рассказали, в связи с чем меняют дом. ФИО16 смотрели дом, свидетель присутствовала при этом. Землю и дом они видели. Подвал они не смотрели. Наверно, была возможность посмотреть, со стороны ФИО2 не было ограничений. ФИО15 сказали, что в доме газ, центральное водоснабжение, сказали, что к соседу подключались по скважине. Сказали, что центральная канализация, свидетель не проверяла. Эту информацию передала ФИО16, они со слов знали.

Помощник прокурора ФИО13 в заключении просила удовлетворить первоначальный иск, оказать в удовлетворении встречных требований. В ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке. По условиям договора оговорено, что в течение 30 дней ФИО16 должны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета. Это условие не выполнено. Сделка зарегистрирована в установленном порядке, в договоре не прописан порядок вселения и не оговорены условия обмена. По встречному иску о расторжении договора купли-продажи жилого дома по ... требования не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что договор купли-продажи самостоятельно заключен. Перед заключением договора ФИО16 могли выявить недостатки. Если выявлены неустранимые недостатки, то ФИО16 могут самостоятельно предъявить требования в порядке ст. 475 ГК об устранении этих недостатков.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, суд пришел к выводу об удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выселении, об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО16 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений и возвращении сторон в первоначальное положение.

Судебным следствием установлено:

02.10.2015 года между ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (Продавцы) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ...

Покупатель поставлен в известность, что согласно копии поквартирной карточки в квартире по адресу: ... зарегистрированы: ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в течение тридцати дней со дня подписания договора.

Согласно справке ООО «Городская управляющая компания» от 13.11.2015 года прежние собственники не сняты с регистрационного учета по адресу: ...11.

Передаточный акт между сторонами подписан в тот же день - 02.10.2015 года.      

ФИО2 06.10.2015 года Управлением Росреестра по УР выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на ....

02.10.2015 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО3, ФИО4 (Покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка, размещенного на нем жилого дома по адресу: ....

Согласно пункту 11 указанного договора отчуждаемые земельный участок и жилой дом до подписания сторонами настоящего договора осмотрены, передача их продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство продавца передать земельный участок и жилой дом покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. С момента передачи земельного участка и жилого дома к покупателю переходит бремя их содержания и риск случайной гибели.

Акт приема-передачи земельного участка, жилого дома по адресу: ... подписан -Дата-, претензий к техническому состоянию земельного участка и расположенного на нем жилого дома покупатель не имеет.

06.10.2015 года за ФИО4, ФИО3 по 1/2 доле зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: ....

24.10.2015 года ФИО16 в адрес ФИО2 направлено предложение о заключении соглашения о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости в связи с введением покупателей в заблуждение относительно систем водоотведения, водоснабжения, канализации ....

Определением Индустриального районного суда от 20 июня 2016 года по делу назначена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта № 24/06/16 обследуемая канализация на объекте недвижимости (жилого дома по адресу: ...) не соответствует действующим строительным нормам и правилам, Водному кодексу и санитарным правилам; работа системы канализации неудовлетворительная; для устранения выявленных недостатков и приведении системы канализации в рамки действующих нормативов необходимо проделать ряд демонтажно-монтажных работ. Стоимость восстановительно-ремонтных работ по устранению выявленных недостатков канализации жилого дома составляет 163 550 руб.

Удовлетворяя первоначальное исковое заявление, отказывая в удовлетворении встречных требований, суд исходил из следующего.

В пунктах 1 и 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора, по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено, 02.10.2015 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО3, ФИО4 (Покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка, размещенного на нем жилого дома по адресу: ....

Согласно пункту 11 указанного договора, отчуждаемые земельный участок и жилой дом до подписания сторонами настоящего договора осмотрены, передача их продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство продавца передать земельный участок и жилой дом покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. С момента передачи земельного участка и жилого дома к покупателю переходит бремя их содержания и риск случайной гибели.

Акт приема-передачи земельного участка по указанному адресу подписан в тот же день - 02.10.2015 года.

Каждая сторона, согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи от 02.10.2015 года, истцы по встречному иску ФИО16 указывают на введение их в заблуждение ФИО2 относительно потребительских свойств приобретенного жилого .... В ходе эксплуатации жилого дома выявлены недостатки в системах водоснабжения, водоотведения, канализации.

Между тем, договор купли-продажи от 02.10.2015 г. каких-либо условий о качестве жилого дома, а именно, системах водоотведения, водоснабжения, канализации не содержит, а потому несоответствие указанных систем действующим нормам и правилам не является основанием для расторжения указанного договора между сторонами.

Поскольку при рассмотрении спора не выявлено таких существенных обстоятельств, которые должны быть в совокупности согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного иска.

При этом судом не принимаются во внимание доводы ФИО16 о заключении в действительности договора мены, доказательств этому материалы дела не содержат. Поэтому оснований к взысканию с ФИО2 размера доплаты за отчуждаемые объекты в сумме 400 000 руб. не усматривается.                 

Ввиду отсутствия доказательств оснований расторжения договора купли-продажи земельного участка и дома по адресу: ..., в удовлетворении требований о прекращении права собственности ФИО3, ФИО4 на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на данные жилой дом и земельный участок за ФИО2 без обременений также надлежит отказать.

В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, 02.10.2015 года между ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (Продавцы) и ФИО2 (Покупатель) состоялся договор купли-продажи квартиры по адресу: ...11.

По условиям указанного договора право собственности перешло к ФИО2, а право собственности предыдущих собственников на спорное жилье прекращено. Обязательство по оплате приобретенного имущества исполнено истцом в полном объеме.

Из пункта 11 договора купли-продажи следует, что ответчики ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в течение тридцати дней со дня подписания договора.

Данный срок истек, ответчики с регистрационного не снялись, что следует из справки ООО «Городская управляющая компания» от 13.11.2015 года, в которой отражено, что прежние собственники не сняты с регистрационного учета по адресу: ...11.

Факт проживания ответчиков в спорной квартире по день рассмотрения настоящего спора не оспаривалось в судебном заседании.

С учетом изложенных норм права, поскольку при переходе права собственности на квартиру не может быть сохранено право пользования ранее зарегистрированных лиц, исковое заявление ФИО2 законно, обоснованно, ответчики ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 подлежат выселению из ....

Оснований прекращения права собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: ...11, признании права собственности на данную квартиру за ФИО9, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 без обременений материалы дела не содержат.

В соответствии с п. «е» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда. Поэтому решение суда об удовлетворении иска о выселении ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 является основанием для снятия их с регистрационного учета по адресу: ...11.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ФИО2 к ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выселении удовлетворить.

Выселить ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 из жилого помещения по адресу: ....

Решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 по адресу: ....

В удовлетворении встречного иска ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений по адресу: ...11, по адресу: по адресу: ... возвращении сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании размера доплаты за отчуждаемые объекты в сумме 400 000 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение 1 месяца, с подачей жалобы через суд, вынесший решение.

Решение изготовлено в совещательной комнате судьей С. А. Сутягиной.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.11.2016 года.

Судья                                                             С. А. Сутягина