Решение по делу № 2-5265/2020 ~ М-3323/2020 от 19.05.2020

                                                           2-5265/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 августа 2020 г.                                    г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тарханова А.Г.

при секретаре Дюжеве М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова Василия Ивановича, Поляковой Натальи Александровны, Ясько Евгения Валерьевича к ООО «Авангард-Кубинка», ТСН «Кубинка» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, возложении обязанности аннулировать сведения в ЕГРН, признании недействительным договора аренды с применением последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам об истребовании из незаконного владения ООО «Авангард-Кубинка» в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, крыши котельной, расположенной на крыше указанного дома, площадью 45,9 кв.м (нежилое помещение с кадастровым номером №), оборудования крышной котельной, газопровода низкого давления протяженностью 22 м (кадастровый №), газопровода высокого давления протяженностью 22м (кадастровый №), признании за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, права общей долевой собственности на общее имущество - крышу котельной, расположенной на крыше указанного дома, площадью 45,9 кв.м (нежилое помещение с кадастровым номером №), оборудование крышной котельной, газопровод низкого давления протяженностью 22 м (кадастровый №), газопровод высокого давления протяженностью 22м (кадастровый №), обязании Управления Росреестра по Московской области аннулировать в ЕГРН регистрационные записи о праве собственности ООО «Авангард-Кубинка» на: нежилое помещение (крышную котельную), газопровод низкого давления, газопровод высокого давления, признании недействительным договора аренды № от 01.10.2015 г., заключенного между ООО «Авангард-Кубинка» и ТСН «Кубинка» о передаче в аренду: газопровода низкого давления протяженностью 22 м (кадастровый №), газопровод высокого давления протяженностью 22м (кадастровый №), помещения котельной площадью 45,9 кв.м, газового оборудования, находящегося в нем, для предоставления ТСН «Кубинка» тепловой энергии и ГВС для нежилых помещений первого этажа, мест общего пользования и паркинга, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указали, что ООО «Авангард-Кубинка» являлось застройщиком объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома с паркингом, расположенного по адресу: АДРЕС. Отопление встроенных нежилых помещений 1-ого этажа жилого дома, помещений общественного назначения каждой секции дома, подземного паркинга производится с помощью расположенной на крыше данного многоквартирного дома газовой котельной, в которой установлено специальное оборудование. Подача газа в котельную осуществляется через газопроводы низкого и высокого давления. Следовательно, крышная котельная и находящееся в ней оборудование, газопроводы низкого и высокого давления входят в систему отопления, газоснабжения многоквартирного дома, являясь ее неотделимой частью, предназначены для обслуживания помещений и служат для функционирования теплоисточника дома. Кузнецов В.И. является собственником АДРЕС указанном доме, Полякова Н.А. – собственником АДРЕС указанном доме, Ясько Е.В. – собственником АДРЕС. При приобретении квартиры в названном многоквартирном доме, к истцам перешла доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме, в том числе, доля в праве собственности на крышную котельную, оборудование в нем, газопроводы низкого и высокого давления. Вместе с тем, право собственности на указанное имущество неправомерно зарегистрировано за ООО «Авангард-Кубинка». Кроме того, последним 01.10.2015 г. заключен договор аренды с ТСН «Кубинка», по которому спорное общее имущество многоквартирного дома передано в аренду ТСН для предоставления ТСН «Кубинка» тепловой энергии и ГВС для нежилых помещений первого этажа, мест общего пользования и паркинга. Однако, решения о передаче в аренду котельной, находящегося в ней имущества, газопроводов, общее собрание собственников многоквартирного дома не принимало, ответчик не обладал правом на совершение сделки, что влечет недействительность договора аренды.

Истцы Кузнецов В.И., Полякова Н.А., Ясько Е.В. в судебное заседание не явились, направив своего представителя, который в судебном заседании на иске настаивал.

Ответчик ООО «Авангард-Кубинка» в судебное заседание представителя не направили, будучи надлежаще уведомленными о дате месте и времени судебного разбирательства.

Ответчик ТСН «Кубинка» в лице представителя в части требований, заявленных к ним, просил отказать, полагая их необоснованными.

Третьи лица Администрация Одинцовского городского округа Московской области, Управление Росреестра по Московской области своих представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежаще уведомленными о дате месте и времени судебного разбирательства.

Суд в силу положений ч. 1 ст. 154, ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ счел возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив представленные доказательства в их совокупности, выслушав доводы представителя истцов, ответчика, суд приходит к следующему.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов (ст. 3 ГПК РФ).

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества в частности входят нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, выяснение вопроса, предназначены ли спорные нежилые помещения котельных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеют самостоятельное функциональное назначение, имеются ли в данных котельных инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора.

В судебном заседании установлено, что ООО «Авангард-Кубинка» на основании инвестиционного контракта № от 31.10.2012 г. являлось застройщиком объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома с паркингом, расположенного по адресу: АДРЕС. (л.д. 55-69).

Указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию Постановлением главы городского поселения Кубинка Одинцовского муниципального района Московской области № от 06.08.2014 г. (л.д. 70-74).

Из технического описания здания следует, что отопление встроенных нежилых помещений 1-ого этажа жилого дома, помещений общественного назначения каждой секции дома, подземного паркинга производится с помощью расположенной на крыше данного многоквартирного дома газовой котельной, в которой установлено специальное оборудование. Подача газа в котельную осуществляется через газопроводы низкого и высокого давления (л.д. 162).

В соответствии с заключением государственной экспертизы № ГАУ Московской области «Московская областная государственная экспертиза», проектной документацией многоквартирного жилого дома крышная котельная является неотъемлемой частью многоэтажного жилого дома с подземным паркингом и встроенными нежилыми помещениями, крышная котельная расположена на кровле секции 4 размером 6,3 х 7,29 м, площадью 45,93 кв.м, в которой предусмотрено установка 2 котлов Riello RTS 520 для отопления и горячего водоснабжения нежилых помещений, а также системы водоподготовки, сетевых насосов, расширительных мембранных баков, запорно-регулирующей арматуры, коллектора для распределения систем теплоснабжении по отдельным ветвям, из котельной предусмотрен отпуск 4-х трубной системы ИТП, расположенной в подвале.

Согласно проекту строительства многоквартирного дома источником газоснабжения многоквартирного дома является газопровод высокого давления, проложенный к котельной Кубинской обувной фабрики. От места врезки проложен газопровод высокого давления, для снижения давления газа и поддержания его на заданном уровне, а также автоматического отключения подачи газа установлен модульный газорегуляторный пункт, от которого проложен газопровод низкого давления. Газоснабжение квартиры дома, котельной осуществляется через газопровод низкого давления. Газопроводы предназначены для обслуживания только данного жилого дома.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Учитывая изложенное, тот факт, что помещение крышной котельной, специальное оборудование в нем, газопроводы являются неотъемлемой частью многоквартирного дома по адресу: АДРЕС, и предназначены исключительно для обслуживания расположенных в доме помещений, указанное имущество является общим имуществом многоквартирного дома, которое в силу закона должно принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН право собственности на помещение котельной, оборудование в нем, газопровод низкого и высокого давления зарегистрировано в установленном порядке за ООО «Авангард-Кубинка» (л.д. 20-54 том 1).

Судом также установлено, что 01.10.2015 г. ООО «Авангард-Кубинка» заключило с ТСН «Кубинка» договор аренды, по которому спорное общее имущество многоквартирного дома передано в аренду ТСН для предоставления ТСН «Кубинка» тепловой энергии и ГВС для нежилых помещений первого этажа, мест общего пользования и паркинга.

В соответствии с п. 2.1.1 указанного договора арендодатель обязался передать арендатору указанное имущество не позднее 5 дней с даты вступления в силу договора по акту приема-передачи.

Между тем акт приема-передачи спорного имущества между сторонами в соответствии с условиями договора аренды не составлялся, следовательно, до настоящего времени имущество фактически находится во владении ООО «Авангард-Кубинка».

Кузнецов В.И. является собственником АДРЕС доме по адресу; АДРЕС, Полякова Н.А. – собственником АДРЕС указанном доме, Ясько Е.В. – собственником АДРЕС, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Следовательно, истцы как собственники помещений в многоквартирном доме, имеют правопритязания на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Установлено, что на момент заключения договора аренды от 01.10.2015 г. ООО «Авангард-Кубинка» не являлось собственником спорного имущества, решения о передаче в аренду котельной, находящегося в ней имущества, газопроводов, общее собрание собственников многоквартирного дома не принимало, следовательно, ответчик не обладал правом на совершение сделки, в связи с чем оспариваемый договор противоречит положениям статей 209, 608 ГК РФ и является недействительной сделкой, указанное имущество подлежит передаче ООО «Авангард-Кубинка».

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

    В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

    Объектом виндикации во всех случаях может выступать только индивидуально-определенная вещь, поскольку истребование имущества в натуре означает возвращение того же имущества собственнику.

    Предметом доказывания по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения являются наличие у истца вещного права на спорное имущество, а также владение ответчиком данным имуществом без надлежащего правового основания и указание истцом индивидуально-определенных признаков истребуемого имущества.

Разрешая возникший между сторонами гражданско-правовой спор, суд приходит к выводу, что истцами как сособственниками общего имущества многоквартирного дома представлены доказательства нахождения крышной котельной, оборудования в нем, газопроводов в незаконном фактическом владении ответчика ООО «Авангард-Кубинка».

Нарушенное право истцов подлежит восстановлению путем истребования испрашиваемого имущества из чужого незаконного владения ответчика.

Вместе с тем оснований для признания за истцами права собственности на крышную котельную, оборудование в ней, газопроводы, в настоящем случае не имеется по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Заключение сделок без учета положений норм статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как и внесение застройщиком в проектную документацию многоквартирного дома указания на то, что крышные газовые котельные не включаются в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения.

Исходя из изложенного, признать право собственности истцов на спорное общее имущество многоквартирного дома без указания иных участников долевого строительства, в настоящем случае не представляется возможным, поскольку это приведет к нарушению их прав и охраняемым законом интересам, а также, возможному умалению права собственности.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 193 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

исковые требования Кузнецова Василия Ивановича, Поляковой Натальи Александровны, Ясько Евгения Валерьевича удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды № 1 от 01 октября 2015 г., заключенный между ООО «Авангард-Кубинка» и ТСН «Кубинка» в отношении газопровода низкого давления с КН №, газопровода высокого давления с КН № помещения котельной с КН № газового оборудования, расположенных по адресу: АДРЕС.

Применить последствия недействительности договора аренды № от 01 октября 2015 г., передать ООО «Авангард-Кубинка» газопровод низкого давления с №, газопровод высокого давления с КН №, помещения котельной с №, газовое оборудование, расположенные по адресу: АДРЕС.

Истребовать из незаконного владения ООО «Авангард-Кубинка» газопровод низкого давления с №, газопровод высокого давления с №, помещения котельной с КН №, газовое оборудование, расположенные по адресу: АДРЕС пользу собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ООО «Авангард-Кубинка» на газопровод низкого давления с №, газопровод высокого давления с №, помещения котельной с №, газовое оборудование, расположенные по адресу: АДРЕС.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: