Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2566/2014 ~ М-2558/2014 от 09.06.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Сызрань     15 августа 2014 года

Сызранский городской суд Самарской области в составе председательствующего судьи Бабкина С.В.,

с участием адвоката Адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры» Палаты адвокатов Самарской области Кочергова Д.А., представившего удостоверение №00 от **.**.**** г. и ордер №00 от **.**.**** г. г., удостоверение №00 от **.**.**** г. и ордер №00 от **.**.**** г. г., ордер №00 от **.**.**** г. г.,

при секретаре Симоновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2566/14 по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО9, ФИО1 о признании договоров купли-продажи квартиры незаключенными и восстановлении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности на квартиру,

Установил :

Истцы ФИО40. обратились в суд с иском к ФИО9 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, ссылаясь в обоснование иска на то, что **.**.**** г. между истцами в лице представителя ФИО4 и ответчиком ФИО9 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2, Н.И. в лице представителя ФИО4 продали квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ. Данная сделка не соответствует требованиям действующего законодательства по следующим основаниям. **.**.**** г. ФИО2 и ФИО3 уполномочили ФИО4 путем выдачи доверенностей, нотариально удостоверенных нотариусом г. Сызрани ФИО11, продать за цену и условиях по своему усмотрению и им известных принадлежащую им на праве общей собственности квартиру по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ. В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, изменение договора, заключенного в письменной форме, возможно лишь при достижении сторонами письменного соглашения. Письменная форма соглашения об изменении или расторжении договора считается соблюденной не только путем совершения конклюдентных действий по выполнению указанных в нем условий договора. Статьями 434, 438 ГК РФ установлено, что при обмене сторонами документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи, а также при совершении лицом, получившим письменное предложение, сделки также считаются совершенными в письменной форме. В данном же случае, ФИО2, Н.И. было дано письменное указание по не совершению действий, направленных на отчуждение принадлежащей им квартиры в срок с **.**.**** г. по **.**.**** г. г., о чем составлена письменная расписка собственноручно ФИО4 Таким образом, ФИО2, Н.И. выразили свое письменное желание не отчуждать квартиру в указанный период. Согласно нормам действующего законодательства, и буквальному толкованию текста Доверенностей : «...продать за цену и условиях по своему усмотрению и им известных...». ФИО4 должен был в письменной форме поставить в известность ФИО2, ФИО18 от продажи квартиры и указать им существенные условия продажи, такие, как цену сделки. При указании цены сделки в 1.000.000 руб. ФИО2, ФИО19 никогда не дали бы свое согласие на продажу квартиры, расположенной в центре города, в новом доме за 1.000.000 руб., поскольку рыночная стоимость указанной квартиры составляет 2.500.000 руб., что подтверждается заключением об оценке. Никакой срочности для продажи квартиры не было, т.к. квартира, расположенная в центре города, в районе с развитой инфраструктурой, всегда пользуется спросом для продажи и не было никакой необходимости продавать ее за 1.000.000 руб. и тем более отдавать ее на продажу лицу, зарегистрированному и проживающему в ул. ХХХ, не занимающемуся риэлторской деятельностью. Если проследить всю цепочку действий ФИО4, то становится понятной явная незаконность сделки : доверенное лицо ФИО4 зарегистрирован и проживает в ул. ХХХ, и покупатель квартиры ФИО9 так же является жителем ул. ХХХ, который на момент покупки и после неё никогда в квартире не был и не осматривал её. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора. В соответствии со ч. 1 ст. 558 ГК РФ в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения в договоре должен быть указан перечень лиц, которые в нем проживают и сохраняют после его приобретения право пользования. Истцы ФИО2, ФИО20 проживают в ул. ХХХ г. Сызрани и состояли в ней на регистрационном учете. Кроме же истцов в квартире зарегистрированы и проживают их дети : ФИО5, ФИО6, ФИО7. Право собственности на квартиру у истцов возникло на основании договора о передачи квартир в собственность граждан (договора приватизации), в связи с чем ФИО5, ФИО6, ФИО7 имеют право пожизненного проживания в указанной квартире. Однако, в договоре купли-продажи (п. 8 Договора) указано на отсутствие обременений на квартиру правами третьих лиц, что не соответствует действительности по указанным выше основаниям. Указанные доводы подтверждаются так же фактом предъявления ФИО9 требований о признании их утратившими право пользования квартирой и снятия их с регистрационного учета, т.е. ни ФИО4, ни ФИО9 факт наличия пожизненных жильцов не был известен до момента обращения с иском в суд, т.е. его их до сведения ФИО2, ФИО21 не доводили, т.к. квартиру продавать не собирались и никакие условия сделки с ними не обговаривались. В ходе неоднократных судебных разбирательств было установлено, что денежных средств за продажу квартиру ФИО4 собственникам квартиры не передавал, ни в размере 1.000.000 руб., ни в какой-либо иной сумме. Напротив, в Кировском районном суде ФИО4 пояснил, что квартира находилась в плачевном состоянии, в связи с чем ее стоимость была определена в 1.000.000 руб. при рыночной ее стоимости в 2.500.000 руб. и после того, как стороной истца были представлены фото квартиры, приобщенные к материалам оценки, подтверждающие, что квартира в хорошем состоянии, далеком от «убитой», пояснил, что истцами был сделан ремонт после ее продажи ФИО9 Указанные доводы не соответствуют действительности и подтверждают ложь ФИО4, поскольку он никогда не был в их квартире. На протяжении всех судебных заседаний ФИО4 утверждал, что передавал деньги, полученные им от продажи квартиры супругам ФИО2, ФИО22 в день сделки, однако в опровержение указанных доводов были представлены выписки из истории болезни ФИО2, согласно которых ее в период **.**.**** г. по **.**.**** г. в г. Сызрани не было, т.к. она находилась на стационарном лечении в Самарском областном клиническом кардиологическом диспансере, а впоследствии в санатории «ул. ХХХ» и в г. Сызрань вернулась лишь **.**.**** г. Однако об указанном обстоятельстве ФИО4 также ничего не было известно, что еще раз подтверждает тот факт, что с супругами ФИО15 он не общался, в известность их о продаже квартиры не ставил, условие о цене не согласовывал, денежные средства в размере 1.000.000 руб. не отдавал, не знал и не ставил в известность ФИО9 о лицах, состоящих в квартире на регистрационном учете и имеющих право проживания в ней. Кроме этого хотелось бы отметить, что никаких доверительных отношений между сторонами не было. В судебное заседание будут представлены документы, подтверждающие факт обращения в правоохранительные органы с заявлениями об угрозах жизни сыну истцов - ФИО7 Несмотря на то, что по состоянию на **.**.**** г. ФИО4 располагал полномочиями на заключение Договора купли-продажи, но согласно имеющейся расписки от **.**.**** г. г., в которой выражена воля лиц, выдавших доверенность на приостановление ее действия, и не учел положение доверенности о том, что ФИО4 должен был поставить истцов ФИО2, ФИО23 в известность об условиях сделки, а ФИО2, ФИО24 узнали о проведенной сделке только после вызова их в суд в рамках дела о выселении. В силу с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В данном случае, сделка купли-продажи спорной квартиры носит кабальный характер. Именно для кабальной сделки характерно, что она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Учитывая тот факт, что ФИО9 квартиру не осматривал, денежных средств за ее покупку не отдавал, в квартиру не вселялся, коммунальные услуги, как собственник жилого помещения, не оплачивает, стороны не согласовали существенных условий Договора, то они считают, что договор купли-продажи от **.**.**** г. квартиры, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный между ФИО2, ФИО3 в лице представителя ФИО4 и ФИО9, является незаключенным, а поэтому они и обратились с данным иском в суд.

Определением Сызранского городского суда от **.**.**** г. к участию в рассмотрении данного дела в качестве соответчика был привлечен ФИО1.

**.**.**** г. истцы ФИО2, ФИО25 подали уточненное исковое заявление, из которого следует, что до предъявления ими иска в суд **.**.**** г. ФИО9 якобы продает спорную квартиру ФИО1, зарегистрированному и проживающему в ул. ХХХ, по доверенности от которого выступал ФИО12 (доверенность оформлена в ул. ХХХ), за тот же 1.000.000 руб. В п. 5 Договора купли-продажи от **.**.**** г. продавец ФИО9 гарантирует, что до заключения настоящего Договора на квартиру.. .. ограничений (обременений) права не зарегистрировано, правами третьих лиц квартира не обременена. Согласно п. 6 Договора в отчуждаемой квартире на момент подписания настоящего Договора зарегистрированных лиц нет, несмотря на наличие права пожизненного проживания троих совершеннолетних детей истцов. Согласно п. 7 Договора купли-продажи от **.**.**** г. ФИО9 фактически передает квартиру в том виде, в котором она была осмотрена Покупателем, который претензий к состоянию квартиры не имеет. При этом представитель ответчика ФИО9 по доверенности ФИО12 в ходе проведенной беседы в Сызранском городском суде пытался скрыть факт продажи квартиры, делал вид, что ему ничего неизвестно о сделке, долго не мог вспомнить фамилию покупателя, обстоятельства продажи, сомневался о наличии у него Договора купли-продажи квартиры, и не сообщил суду о том, что являлся уже и представителем покупателя ФИО1 по нотариальной доверенности, оформленной в ул. ХХХ, при оформлении Договора купли-продажи от **.**.**** г. г., что еще раз подтверждает, что квартиру никто не осматривал. В судебное заседание **.**.**** г. ФИО12, представляющий интересы ФИО9, ФИО4 и нового собственника квартиры ФИО1, просто не явился, представив в суд заявление о прекращении производства по делу, которое не основано на нормах действующего законодательства по следующим основаниям. Во-первых, ответчиками по данному делу являются ФИО9 и ФИО1 Во-вторых, предметом спора в данном случае является несоблюдение сторонами требований ст. 556 ГК РФ, предусматривающую порядок передачи недвижимости, и в случае если суд не установит реальность исполнения договора купли-продажи, обоснованно признает договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, незаключенным, а также требований ст. 432 ГК РФ, согласно которой Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При таких обстоятельствах они считают, что Договор купли-продажи квартиры от **.**.**** г. г., заключенный между ФИО2, ФИО3 в лице представителя ФИО4 и ФИО9, и Договор купли-продажи квартиры от **.**.**** г. г., заключенный между ФИО9 и ФИО1 в лице представителя ФИО8 являются незаключенными. Поэтому они обратились с данным иском в суд и просят признать незаключенными Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный **.**.**** г. между ФИО2, ФИО3 в лице представителя ФИО4 и ФИО9, и Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный **.**.**** г. между ФИО9 и ФИО1 в лице представителя ФИО8; и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве долевой собственности ФИО2, ФИО3 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждого на квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ.

Представитель истицы ФИО2 по доверенности ФИО13 в судебное заседание не явилась, предоставив в суд письменное заявление о рассмотрении дела без ее участия, а также представила письменные пояснения, из которых следует, что уточненное исковое заявление поддерживает полностью, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, и указала, что **.**.**** г. между истцами в лице представителя ФИО4 и ответчиком ФИО9 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2ФИО26 в лице представителя ФИО4 продали квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ. Считает, что данная сделка не соответствует требованиям действующего законодательства по следующим основаниям. **.**.**** г. истцы ФИО2, ФИО27 уполномочили ФИО4 путем выдачи доверенностей, нотариально удостоверенных нотариусом г. Сызрани ФИО11, продать за цену и условиях по своему усмотрению и им известных принадлежащую им на праве общей собственности квартиру по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. То есть законодатель четко определил, что подписание сторонами документа о передаче имущества (акта приема-передачи, либо указания в Договоре) без фактического получения имущества, является неисполнением существенного условия Договора купли-продажи. В неоднократных судебных заседаниях, в судебном заседании **.**.**** г. адвокат ответчика ФИО9 и третьего лица ФИО4 пояснил, что фактически имущество передано ФИО9 не было, квартиру он не осматривал до сделки, после проведения сделки в квартире так же не был. Адвокат ФИО12 является адвокатом не только ответчика ФИО9 и третьего лица, но и по доверенности (составленной в ул. ХХХ) представлял интересы нового собственника квартиры ФИО1 при проведении государственной регистрации сделки. В судебном заседании **.**.**** г. адвокат ФИО12 пояснил, что ФИО1 квартиру так же не осматривал, как до сделки, так и после нее. Со слов адвоката ФИО8 приобретая **.**.**** г. квартиру ФИО9 вложил денежные средства в недвижимость, которая как известно, всегда в цене. Непонятным остается данная позиция в свете последующего отчуждения спорной квартиры, по истечении более чем 2-х лет, за сумму в 1.000.000 руб., лицу, которое квартиру не осматривало, а со слов адвоката, так же «вложил денежные средства в недвижимость». В судебном заседании установлено, что истцами не была передана ответчикам спорная квартира, истцы продолжают проживать в спорной квартире. Таким образом, установив, несоблюдение сторонами требований ст. 556 ГК РФ, предусматривающую порядок передача недвижимости, и не установив реальность исполнения договора купли-продажи, у суда имеются все основания признать Договор купли-продажи от **.**.**** г. незаключенным, поскольку действия Истцов в отсутствие реальности исполнения сторонами договора свидетельствуют об отсутствии воли на исполнение договора. По правилам ч. 1 ст. 425, ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества. Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В пункте 8 Договора купли-продажи от **.**.**** г. указано на отсутствие обременений на квартиру правами третьих лиц, что не соответствует действительности, т.к. в квартире на регистрационном учете помимо истцов состоят их дети : ФИО5, ФИО6, ФИО7. Право собственности на квартиру у Истцов возникло на основании Договора о передачи квартир в собственность граждан (договора приватизации), в связи с чем ФИО5, ФИО6, ФИО7 имеют право пожизненного проживания в указанной квартире. В пункте 5 Договора купли-продажи от **.**.**** г. продавец ФИО9 гарантирует покупателю ФИО1, что до заключения настоящего Договора квартира.. .. ограничений (обременений) права не зарегистрировано, не обременена правами третьих лиц. В пункте 6 указанного Договора также указано, что в отчуждаемой квартире на момент подписания настоящего Договора зарегистрированных лиц нет, при наличии права пожизненного проживания троих совершеннолетних детей истцов. Согласно п. 7 Договора купли-продажи от **.**.**** г. ФИО9 фактически передает квартиру в том виде, в котором она была осмотрена Покупателем, который претензий к состоянию квартиры не имеет. При этом в ходе беседы в Сызранском городском суде, адвокат ФИО12 пытался скрыть факт продажи квартиры, делал вид, что ему ничего неизвестно о сделке, долго не мог вспомнить фамилию покупателя, обстоятельства продажи, сомневался о наличии у него Договора купли-продажи квартиры, не сообщил суду, что являлся уже и представителем покупателя ФИО1, по нотариальной доверенности, оформленной в ул. ХХХ, что еще раз подтверждает, что квартиру никто не осматривал. С учетом изложенного, у суда есть все основания для признания сделки незаключенной и по указанному основанию. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Применимо к данному спору отсутствие расписки в передаче денежных средств при ссылке в Договоре купли-продажи на их передачу не подтверждает их наличие на момент совершения сделки. Именно по указанному основанию ФИО4 и не были переданы денежные средства в размере 1.000.000 руб. супругам ФИО2, ФИО28, поскольку сам ФИО4 денежных средств от ФИО9 не получал. Указанный факт установлен решением Кировского районного суда. **.**.**** г. адвокат ФИО12 пояснил, что расписка в передаче денежных средств между ФИО4 и ФИО9 не составлялась. Если взять во внимание не исполнение ФИО9, ФИО1 своей обязанности собственника квартиры — несения бремени ее содержания (все коммунальные услуги оплачиваются истцами), становится понятным, что сделки совершена лишь для вида, квартиру попросту «перекидывают» с одного собственника на другого. При таких обстоятельствах просит удовлетворить заявленные истцами требования.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, предоставив в суд заявление о поддержании уточненного искового заявления и рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчиков ФИО9, ФИО1, третьего лица ФИО4 по доверенностям ФИО12 в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что ФИО15 обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи незаключенным, в обоснование своих требований указали помимо обстоятельств, изложенных в решении суда, что в заключенном договоре не были указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением. Однако, он считает, что истцы неправильно применили нормы материального права. В договоре купли-продажи указано, что в квартире не имеется обременения. Впоследствии судом данное обстоятельство изучено, решением суда за тремя детьми ФИО15 сохранено право пользования спорной квартирой. В настоящее время дело по встречному иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО9, ФИО4 о признании недействительной сделки купли-продажи спорной квартиры, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, уже рассмотрено и судом была дана оценка обстоятельствам дела. При этом истцы не поясняют, чем нарушены права продавцов. Истцы ссылаются только на признание договора незаключенным. Договор между ФИО15 и ФИО9 прошел государственную регистрацию. Договор считается заключенным по правилам ст. 558 ГК РФ с момента его государственной регистрации. Договор был зарегистрирован и считается заключенным с этого момента. Иных оснований для признании договора незаключенным не имеется. Считает, что в иске следует отказать, поскольку истцы обратились с теми же требованиями и ссылаются на доводы, которые уже были предметом рассмотрения в суде. Решением ул. ХХХ районного суда требования ФИО15 к ФИО16 о взыскании 1.000.000 руб. были удовлетворены. В ходе рассмотрения дела истцы не отрицали, что договор был заключен. Доводы истцов о том, что в квартире в настоящее время проживают супруги ФИО15 и их дети не соответствуют действительности, т.к. дети истцов проживают своими семьями по другим адресам, а в отношении ФИО2, С.Н. в настоящее время окончено исполнительное производство по их выселению. Хотя документов об окончании исполнительного производства у него не имеется, т.к. судебный пристав ему ничего не прислала. Акт об исполнении решения суда о выселении ФИО15 из спорной квартиры судебным приставом-исполнителем составлялся, но он не присутствовал при составлении данного акта, поскольку она позвонила ему за 2 часа до начала исполнительных действий, а он сказал, что не успеет приехать, и поэтому акта у него не имеется. В устной форме судебный пристав-исполнитель пояснила, что были опрошены соседи, которые пояснили, что в квартире несколько месяцев никто не живет, и поэтому они в квартиру не смогли попасть, т.к. квартира была закрыта. При этом судебный пристав-исполнитель не нашел оснований для того, чтобы ломать входную дверь в квартиру. Ключи от квартиры у ФИО9 имеются, т.к. они были переданы в судебном заседании в 2013 году. При исполнении решения суда о выселении ФИО15 из спорной квартиры ключи от входной двери судебному приставу-исполнителю не передавались, т.к. она не спрашивала их. Оплата ФИО15 коммунальных услуг в данной квартире по настоящее время для рассмотрения дела ничего не значит, это их право.

Заслушав пояснения представителя ответчиков ФИО9 и ФИО1, третьего лица ФИО4 по доверенностям ФИО8, проверив письменные материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим полному удовлетворению.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть только заключенные сделки.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что **.**.**** г. между истцами ФИО2, ФИО29 в лице представителя по доверенностям ФИО4 и ответчиком ФИО9 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2, ФИО30 продали ФИО9 квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ.

Согласно условиям вышеуказанного договора квартира, расположенная по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, состоящая из трех комнат общей площадью 62,10 кв.м., принадлежит ФИО2, ФИО31. на праве общей совместной собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан, заключенного с муниципальным образованием – г. Сызрань, от **.**.**** г. Стороны оценили указанную квартиру в 1.000.000 руб., при этом расчет по сделке между сторонами был произведен полностью до подписания данного договора.

Из пункта 8 договора купли-продажи квартиры от **.**.**** г. следует, что ФИО2, ФИО32. в лице представителя по доверенностям ФИО4 гарантируют, что до подписания данного договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Судом установлено, что решением Сызранского городского суда по гражданскому делу №00 от **.**.**** г. г., вступившего **.**.**** г. в законную силу, было сохранено за ФИО5, ФИО6 и ФИО7 право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, поскольку в ходе рассмотрения указанного дела было установлено, что данные лица, являющиеся детьми ФИО2, ФИО33 во время оформления договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан, заключенного **.**.**** г. между муниципальным образованием г. Сызрань и ФИО2, ФИО34 отказались от участия в приватизации указанного жилого помещения.

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с обзором судебной практики Верховного Суда РФ от **.**.**** г. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года", при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

С учетом вышеизложенного суд считает, что договор купли-продажи спорной квартиры от **.**.**** г. г., заключенный между ФИО2, ФИО35 в лице представителя по доверенностям ФИО4 и ФИО9, не содержит в себе, являющееся обязательным в силу закона, условие о правах ФИО5, ФИО6 и ФИО7 на бессрочное пользование продаваемого жилого помещения. Напротив, в договоре указано, что квартира передается свободной от любых обязательств, долгов, притязаний и обременений (пункт 8).

Поэтому суд полагает, что в силу ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи от **.**.**** г. квартиры, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, невозможно признать заключенным при отсутствии согласования в договоре такого существенного условия, как указания о лицах - ФИО5, ФИО6 и ФИО7, обладающих правом бессрочного пользования спорной квартирой.

При этом суд считает, что доводы представителя ответчиков ФИО9 и ФИО1, третьего лица ФИО4 по доверенностям ФИО8 о том, что указанный договор проходил правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Самарской области, где был проведена его регистрация, и соответственно в соответствии со ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации, не могут быть приняты во внимание, поскольку государственная регистрация при несогласованности всех существенных условий договора купли-продажи квартиры, не свидетельствует о законности заключения данного договора в силу вышеуказанных обстоятельств.

Также судом установлено, что решением Кировского районного суда ул. ХХХ от **.**.**** г. с ФИО4 была взыскана в пользу ФИО2, ФИО36 сумма неосновательного обогащения в размере 1.000.000 руб. в связи с тем, что им не была передана указанная денежная сумма по договору купли-продажи от **.**.**** г. за проданную квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, что лишний раз указывает на тот факт, что договор купли-продажи от **.**.**** г. не был надлежащим образом заключен.

Судом также установлено в судебном заседании, что **.**.**** г. между ФИО9 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО8 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО9 продал ФИО1 квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №00 от **.**.**** г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, запись государственной регистрации №00 от **.**.**** г.

Согласно условиям вышеуказанного договора квартира, расположенная по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, состоящая из трех комнат общей площадью 62,1 кв.м., принадлежит ФИО9 по праву собственности на основании договора купли-продажи от **.**.**** г. По соглашению сторон квартира была продана за 1.000.000 руб., при этом продавец указанную сумму получил от покупателя до подписания настоящего договора.

Из пункта 5 договора купли-продажи квартиры от **.**.**** г. следует, что продавец ФИО9 гарантирует, что до заключения данного договора указанная квартира никому не продана, не подарена, в дар не обещана, не заложена, в споре или под запрещением (арестом) не состоит, ограничений (обременений) права не зарегистрировано, не обременена правами третьих лиц.

Однако, как указывалось выше, решением Сызранского городского суда по гражданскому делу №00 от **.**.**** г. г., вступившего **.**.**** г. в законную силу, за ФИО5, ФИО6 и ФИО7 было сохранено право бессрочного пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ.

Поэтому суд считает, что договор купли-продажи спорной квартиры от **.**.**** г. г., заключенный между ФИО9 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО8, также не содержит в себе, являющееся обязательным в силу закона, условие о правах ФИО5, ФИО6 и ФИО7 на бессрочное пользование продаваемого жилого помещения. Напротив, в договоре указано, что квартира передается свободной от любых обязательств, долгов, притязаний и обременений (пункт 5), несмотря на тот факт, что на момент заключения данного договора купли-продажи спорной квартиры ФИО9 и представителю ФИО1 по доверенности ФИО12 уже было известно о наличии обременения в отношении данной квартиры – праве бессрочного пользования жилым помещением ФИО5, ФИО6 и ФИО7, поскольку решение Сызранского городского суда по гражданскому делу №00 от **.**.**** г. г., которым было сохранено за ФИО5, ФИО6 и ФИО7 право бессрочного пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, вступило в законную силу **.**.**** г.

Поэтому суд также полагает, что в силу ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи от **.**.**** г. квартиры, расположенной по адресу : Самарская область, г. Сызрань, ул. ХХХ, невозможно признать заключенным при отсутствии согласования в договоре такого существенного условия, как указания о лицах - ФИО5, ФИО6 и ФИО7, обладающих правом бессрочного пользования спорной квартирой.

При этом суд считает, что доводы представителя ответчиков ФИО9 и ФИО1, третьего лица ФИО4 по доверенностям ФИО8 о том, что указанный договор также как и предыдущий договор купли-продажи квартиры от **.**.**** г. проходил правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Самарской области, где был проведена его регистрация, и соответственно в соответствии со ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации, не могут быть приняты во внимание, поскольку государственная регистрация при несогласованности всех существенных условий договора купли-продажи квартиры, не свидетельствует о законности заключения данного договора в силу вышеуказанных обстоятельств.

Также суд считает необходимым отнестись критически к доводам представителя ответчиков ФИО9 и ФИО1, третьего лица ФИО4 по доверенностям ФИО8 о том, что истцы ФИО2, ФИО37 уже обращались в суд с теми же требованиями, по тем же основаниям и к тем же ответчикам, поскольку в рамках гражданского дела № 2-1710/13, рассмотренного Сызранским городским судом **.**.**** г. г., ФИО2, ФИО38. обращались с иском к ФИО9, ФИО4 о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, и ссылались в обоснование своих требований на то, что сделка по продаже квартиры от **.**.**** г. была совершена под влиянием обмана, угрозы насилия и кабальных условиях сделки.

С учетом вышеизложенного суд считает, что исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО9, ФИО1 о признании договоров купли-продажи квартиры незаключенными и восстановлении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности на квартиру подлежат удовлетворению в полном объеме. Поэтому суд полагает необходимым признать незаключенными договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный **.**.**** г. между ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенностям ФИО4 и ФИО9, и договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный **.**.**** г. между ФИО9 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО8, признать незаключенным.

В связи с вышеуказанным суд считает, что запись №00 от **.**.**** г. о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на квартиру, расположенную по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, за ФИО1, подлежит аннулированию, а запись о праве собственности на спорную квартиру за ФИО2 и ФИО3 подлежит восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО9, ФИО1 о признании договоров купли-продажи квартиры незаключенными и восстановлении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности на квартиру удовлетворить полностью.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный **.**.**** г. между ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенностям ФИО4 и ФИО9, признать незаключенным.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, заключенный **.**.**** г. между ФИО9 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО8, признать незаключенным.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись №00 от **.**.**** г. о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, за ФИО1.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу : г. Сызрань, ул. ХХХ, за ФИО2 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья : Бабкин С.В.

Мотивированное решение составлено **.**.**** г..

Судья : Бабкин С.В.