Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4037/2021 ~ М-3287/2021 от 17.06.2021

УИД 63RS0038-01-2021-005193-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Самара 12 июля 2021 года

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Гутровой Н.В.,

при секретаре Долгаевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4037/2021 по иску ООО «Волга-Инвест» к Малыгиной ЕГ., администрации г.о. Самара, департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности передать земельный участок, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Малыгиной Е.Г. о расторжении договора купли-продажи от 01.02.2021 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, возврате указанного недвижимого имущества истцам.

В ходе рассмотрения данного дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнил исковые требования, просил расторгнуть заключенный с Малыгиной Е.Г. договор купли-продажи от 01.02.2021 года, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, возвратить указанное недвижимое имущество истцу, признать право собственности на реконструированное нежилое здание.

В обоснование своих требований истец указал, что 01.02.2021 года между ООО «Волга-Инвест» и ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих истцу на праве собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно условиям данного договора Малыгина Е.Г. приобрела в собственность жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 45,6 кв. м, количество этажей – 1, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 233,4 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Стоимость указанного имущество определена сторонами договора в размере 2 100 000 рублей.

Оплата за отчуждаемое имущество должна была быть произведена следующим образом: первый взнос в размере 300 000 рублей покупатель оплатила продавцу до подписания договора, а оставшаяся часть стоимости уступаемых объектов в размере 1 800 000 рублей подлежала оплате не позднее 05.04.2021 года. Однако по истечении установленного договором срока Малыгина Е.Г. свои обязательства по оплате оставшейся части стоимости имущества не исполнила. Истцом в адрес ответчика направлено письменное уведомление о расторжении договора. После фактического принятии ответчиком Малыгиной Е.Г. недвижимого имущества в виде одноэтажного жилого дома общей площадью 45,6 кв. м, она самовольно произвела реконструкцию данного объекта, в результате чего был образован новый объект недвижимого имущества в виде нежилого здания площадью 45,6 кв.м.

Представитель истца по доверенности Кашин Г.М. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.

Ответчик Малыгина Е.Г в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Малыгиной Е.Г. по доверенности Ренард М.А. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель - ответчика администрации г.о. Самара и третьего лица – департамента управления имуществом г.о. Самара по доверенностям Гаврилова Е.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в возражениях.

Третье лицо – Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Установлено, что истцу на праве собственности принадлежат здание (жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м, количество этажей – 1; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 233,4 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

01.02.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих истцу на праве собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по условиям которого Малыгина Е.Г. приобрела в собственность вышеуказанные объекты недвижимого имущества по цене 2 100 000 рублей; оплата за отчуждаемое имущество должна быть произведена следующим образом: первый взнос в размере 300 000 рублей покупатель оплачивает продавцу до подписания договора, а оставшуюся часть стоимости уступаемых объектов в 1 800 000 рублей подлежала оплате не позднее 05.04.2021 года.

Согласно квитанции ООО «Волга-Инвест» к приходному кассовому ордеру № от 01.02.2021 Малыгина Е.Г. произвела предоплату по договору купли-продажи от 01.02.2021 в размере 300 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что Малыгина Е.Г. до настоящего времени оставшуюся часть денежных средств в размере 1 800 000 рублей по договору купли-продажи от 01.02.2021 года истцу в счет оплаты указанного недвижимого имущества не передала, то есть свои обязательства по данному договору–купли продажи не исполнила.

Истец предъявил ответчику письменное уведомление о расторжении договора, которое Малыгина Е.Г. получила 17.04.2021 года, что подтверждается ее подписью.

В соответствии с требованиями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Поскольку получение денежных средств при продаже имущества является основной целью для продавца этого имущества, суд приходит к выводу о том, что неуплата ответчиком денежной суммы, предусмотренной договором, является существенным нарушением условий договора, недоплата покупателем Малыгиной Е.Г. истцу значительной части стоимости по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи имущества.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 ГК РФ).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, а также для возврата продавцу переданного покупателю имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи от 01.02.2021 года и возложении обязанности на Малыгину Е.Г. возвратить указанное недвижимое имущество истцу.

Судом также установлено, что после фактического принятия недвижимого имущества Малыгиной Е.Г. произведена самовольная реконструкция одноэтажного жилого дома общей площадью 45,6 кв.м, в результате которой образован новый объект недвижимого имущества в виде нежилого здания площадью 45,6 кв.м, что подтверждается техническим паспортом на нежилое здание, выполненным ООО «Проектно-кадастровый центр «Контур».

В силу п.п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Малыгина Е.Г. обращалась в департамент градостроительства г.о. Самара с уведомлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированного объекта недвижимого имущества. Однако данное обращение указанным органом по существу не разрешено.

В связи с произведенной Малыгина Е.Г. реконструкцией произошло изменение планировки и назначения строения, что подтверждается техническим паспортом на нежилое здание, выполненным ООО «Проектно-кадастровый центр «Контур».

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В соответствии с техническим заключением № выполненным ООО «<данные изъяты>», инженерно – техническое состояние строительных конструкций нежилого здания обеспечивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не угрожают жизни и здоровью граждан и не нарушают требований СП 118.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-06-2003 «Общественные здания и сооружения», Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 73.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», СП 70.13330. 2012 Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87* «Несущие и ограждающие конструкции». Также с учетом нормативного технического состояния конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> возможна его дальнейшая безопасная эксплуатация по своему назначению.

Согласно экспертному заключению ООО <данные изъяты>» № от 07.07.2021 года в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений нежилого здания, требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, пригодно для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (утв. постановлением Правительства РФ от 16 сентября 2020г. № 1479).

В соответствии с экспертным заключением ООО <данные изъяты>» № от 08.07.2021 года нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям Федерального Закона №52-ФЗ от 30.03.1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Согласно выписке из ИСОГД от 09.06.2021 года, выданной департаментом градостроительства г.о. Самара, назначение нежилого здания соответствует основным видам разрешенного использования земельных участков, установленных ст. 13 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 года №61, в соответствии с решением Думы г.о. Самара от 29.12.2020 года №45, действующим в территориальной зоне, в которой расположен принадлежащий истцу земельный участок.

На основании данных резолюции ФГУП «ФКП Росреестра по Самарской области» от 09.07.2021 года объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, расположено в границах земельного участка, принадлежащего истцу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего АС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (переустройство), если отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что самовольно реконструированный жилой дом соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Принимая во внимание, что нежилое здание, образованное в результате реконструкции, расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, объект соответствует строительным, градостроительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, пригоден для дальнейшего использования по своему назначению, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан, договор купли-продажи от 01.02.2021 года расторгнут, ответчик Малыгина Е.Г. обязана возвратить истцу указанный земельный участок, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание по указанному адресу следует удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Волга-Инвест» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 01.02.2021 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Инвест» (продавцом) и Малыгиной ЕГ. (покупателем) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 233,4 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; здания (жилого дома, объекта индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 45,6 кв. м, количество этажей – 1.

Обязать Малыгину ЕГ передать обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Инвест» земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 233,4 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Инвест» право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 45,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части установления назначения нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара.

Председательствующий Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 19.07.2021