Решение по делу № 2-688/2014 ~ М-621/2014 от 14.07.2014

Дело № 2-688/2014г.

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ р.п. Благовещенка

Благовещенский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Роженцевой Ю.В.,

при секретаре Гордейчук С.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Благовещенского района Алтайского края к индивидуальному предпринимателю Стена ФИО1, Кращенко ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился к указанным иском к ответчикам. В обоснование заявленных исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией <адрес> и индивидуальным предпринимателем Стена В.И. был заключен договор № аренды земельного участка, расположенного в р.<адрес>, для размещения магазина площадью 1411 кв.м с кадастровым номером № № Земельный участок предоставлен на три года. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. договор продлен с ДД.ММ.ГГГГ. на три года. Заявление Стена В.И. от ДД.ММ.ГГГГ. о продлении договора аренды администрацией района оставлено без удовлетворения из-за неисполнения обязанности по оплате арендных платежей. Передав по договору земельный участок в пользование Стена В.И., администрация района свои обязательства исполнила в полном объеме. Согласно п.п. 2.3, 2.5 договора № арендная плата должна вноситься ежеквартально путем перечисления ее на расчетный счет арендодателя. П. 6.1 договора предусмотрена обязанность стороны, не исполняющей обязательства по договору, исполнить их в 30-дневный срок. Между тем, Стена В.И. имеет задолженность по арендной плате перед администрацией района по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб. Администрация района направляла уведомление Стена В.И. с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Однако Стена В.И. свои обязанности по уплате арендной платы не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по <адрес>, обратилась Кращенко М.К., приложив к заявлению договор от ДД.ММ.ГГГГ об уступке Стена В.И. прав по договору аренды земельного участка Кращенко М.К. и свидетельство о государственной регистрации права собственности на магазин смешанных товаров на 6 рабочих мест, степень готовности 15 % по адресу: <адрес> в р.<адрес>, на имя Кращенко М.К. Кращенко М.К. было отказано в предоставлении земельного участка в собственность, который она обжаловала в суд, в удовлетворении иска ей было отказано, по встречным требованиям администрации района с Кращенко М.К. была взыскана арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ., часть платежей была оплачена Кращенко М.К. до вынесения решения суда.

Получив отказ ДД.ММ.ГГГГ. в продлении договора аренды № ДД.ММ.ГГГГ. Стена В.И. уступил права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., договор об уступке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Арендаторы, первоначально ФИО1, затем ФИО2 приняли земельный участок, осуществляли его использование, однако ненадлежащим образом исполняли обязательства по уплате арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 76 <данные изъяты> руб.

По условиям договора об уступке прав по договору аренды земельного участка Стена В.И. передал Кращенко М.К. права и обязанности арендатора в полном объеме, Кращенко М.К. приняла на себя обязательства по указанному договору аренды, сделки носит безвозмездный характер. При заключении договора об уступке прав по договору аренды не было получено согласие арендодателя (кредитора по обязательству об уплате арендных платежей), и после заключения сделки не уведомили арендодателя о совершенной сделке.

    При рассмотрении искового заявления администрации района о взыскании арендных платежей со Стена В.И., производство по которому ДД.ММ.ГГГГ. было прекращено в связи с тем, что Стена В.И. являлся индивидуальным предпринимателем., Стена В.И. скрыл информацию о переуступке прав по договору аренды, вел себя как надлежащий ответчик, признавал, что не производил оплату.

По мнению истца, арендаторы ведут себя недобросовестно, злоупотребляют правом, перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности для Стена В.И., иных неблагоприятных последствий.

С учетом изложенного администрация <адрес> просит признать индивидуального предпринимателя Стена В.И. и Кращенко М.К. – арендаторов по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. аренды земельного участка, расположенного в р.<адрес>, солидарными должниками арендодателя – администрации <адрес>, взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу администрации <адрес> задолженность по арендной плате земельного участка в р.<адрес> в сумме <данные изъяты> руб. и пеню в сумме <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а всего взыскать <данные изъяты> руб.

Согласно уточненным исковым требованиям от ДД.ММ.ГГГГ. истец просит признать индивидуального предпринимателя Стена В.И. и Кращенко М.К. – арендаторов по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. аренды земельного участка, расположенного в р.<адрес>, солидарными должниками арендодателя – администрации <адрес>, взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу администрации <адрес> задолженность по арендной плате земельного участка в р.<адрес> в сумме <данные изъяты> руб. и пеню в сумме <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а всего взыскать <данные изъяты> руб.

Представитель истца – администрации Благовещенского района Алтайского края Рыжкова М.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, уточненные исковые требования поддержала.

В судебное заседание не явились ответчики Кращенко М.К., Стена В.И., их представитель Кузнецова Т.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. ответчик Стена В.И. исковые требования признал частично, указав, что не согласен с расчетом задолженности. В том же судебном заседании представитель ответчиков Кузнецова Т.А. также полагала необходимым проверить расчет задолженности в отношении Стена В.И., по поводу взыскания задолженности по аренде в солидарном порядке со Стена В.И. и Кращенко М.К. возражала, т.к. дело в отношении Кращенко М.К. уже разбиралось в суде.

В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией Благовещенского района Алтайского края и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. для размещения магазина. Договор был заключен сроком на 3 года, в последующем продлевался путем заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору аренды, годовая арендная плата составила <данные изъяты> руб., а по условиям дополнительного соглашения арендная плата составила <данные изъяты> руб.

Администрация Благовещенского района Алтайского края исполнила свои обязательства в полном объеме, предоставила в пользование земельный участок по указанному адресу, в то время как ответчик Стена В.И. не производит своевременно арендную плату, в связи с чем у него образовалась задолженность.

Согласно ст. ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 2.7 договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ. в случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0, 06 % от суммы недоимки за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком.

Согласно представленному представителем истца уточненному расчету задолженность по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составила <данные изъяты> руб., пеня – <данные изъяты> руб.

Суд соглашается с представленным расчетом задолженности, находит его верным, соответствующим условиям договора аренды.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, но которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком Стена В.И. и его представителем Кузнецовой Т.А., несмотря на возражения, данный расчет не опровергнут, доказательства того, что расчет произведен неверно, без учета произведенных платежей, иной расчет не представлены, несмотря на то, что судом предоставлялась такая возможность.

В судебном заседании также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. Стена В.И. обратился в администрацию Благовещенского района Алтайского края с заявление о продлении действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 было отказано в продлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в связи с тем, что не внесены арендные платежи за весь период действия договора, в течение срока договора не выполнялись существенные условия договора.

ДД.ММ.ГГГГ. между Стена В.И. и Кращенко М.К. был заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, согласно которому Стена В.И. уступает, а Кращенко М.К. принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1 Договора).

Согласно п. 4 договора об уступке прав Кращенко М.К. приняла на себя обязательства по указанному договору аренды.

    Поскольку обязанностью арендатора в силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является внесение арендных платежей, следовательно, согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ. Кращенко М.К. приняла на себя обязательства по уплату арендных платежей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе задолженности, при этом из договора не следует, Стена В.И. передал Кращенко М.К. обязательства по уплате арендной платы только с конкретной даты, в связи с чем суд исходит из того, что обязательства Кращенко М.К. перешли в полном объеме, в том числе по оплате арендных платежей за предшествующий заключению договора об уступке прав период.

    В судебном заседании установлено, что до заключения договора уступки права по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчики Стена В.И. и Кращенко М.К. согласие арендодателя не получили, о произведенной уступке прав по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. администрацию Благовещенского района Алтайского края также не уведомили.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Исходя из установленных судом обстоятельств заключения договора уступки прав по договору аренды, в том числе без согласия и без последующего уведомления истца, обусловленных, по мнению суда, отказом истца в продлении договора по заявлению Стена В.И., повлекших последующее обращение Кращенко М.К. о предоставление земельного участка в собственность, суд соглашается с доводами истца о том, что перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. на нового арендатора Кращенко М.К. имел в качестве основной цели избежать договорной ответственности и иных неблагоприятных последствий, связанных с ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором Стена В.И., а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору,

В связи с чем суд расценивает данные действия ответчиков в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом и применительно к п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает необходимым признать Стена В.И. и Кращенко М.К. солидарными должниками арендодателя – администрации Благовещенского района Алтайского края.

При таких обстоятельствах уточненное исковое заявление администрации Благовещенского района Алтайского края подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истец на основании п. п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в равных долях в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., исходя из заявленных имущественных требований и требований неимущественного характера (<данные изъяты> руб.), а с каждого – по <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :     

Уточненные исковые требования администрации Благовещенского района Алтайского края удовлетворить.

Признать индивидуального предпринимателя Стена ФИО1, Кращенко ФИО2 солидарными должниками по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Стена ФИО1, Кращенко ФИО2 в пользу администрации Благовещенского района Алтайского края в солидарном порядке задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., пеню в размере <данные изъяты> руб., а всего взыскать <данные изъяты> руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Стена ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Кращенко ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Благовещенский районный суд Алтайского края.

Председательствующий Ю.В. Роженцева

Копия верна: Судья Ю.В. Роженцева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>