Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-818/2021 ~ М-546/2021 от 18.02.2021

№ 2 -818/2021

26RS0035-01-2021-000853-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск                                                                                        31 мая 2021 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Канановой Л.А.,

с участием представителя комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда исковое заявление комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к Бездетному Сергею Петровичу, Херианиди Надежде Михайловне, Овчинникову Александру Александровичу о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности ничтожных сделок, прекращении регистрационных записей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с вышеуказанным исковым (впоследствии уточненным) заявлением к ответчикам Бездетному С.П., Херианиди Н.М., Овчинникову А.А.

В обоснование уточненного иска указано, что между администрацией города Михайловска и Бездетным С.П. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а Бездетный С.П, принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, площадью 634 кв.м., для индивидуального жилищного строительства. На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору Бездетный С.П. передал свои права и обязанности по договору Херианиди Н.М. Согласно сведениям ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, арендатором земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является Овчинников А.А., которому были переданы права и обязанности по договору аренды без согласования с администрацией города Михайловска. В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя. В адрес Бездетного С.П. ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия о расторжении дополнительного соглашения по причине того, что истец не уведомил администрацию г. Михайловска о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам. Однако, ответ на претензию не получен, дополнительные соглашения не расторгнуты.

На основании изложенного (с учетом уточнения) истец просит суд:

- признать недействительным дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ.

- применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратив регистрационную записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по передаче прав и обязанностей по договору № Херианиди Н.М. и Овчинникову А.А.

Представитель комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Горбачева Н.Н. уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Бездетный С.П., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, сведений об уважительности неявки не предоставил.

Представитель ответчика Бездетного по доверенности Каледин А.Е. в суд также не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил в удовлетворении требований отказать, по основаниям, изложенным ранее в письменных возражениях.

Ответчики Херианиди Н.М. и Овчинников А.А., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, сведений об уважительности неявки суду не предоставили.

Суд, учитывая мнение представителя истца, а также в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенных торгов ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Зубаловым Н.Г. заключен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20240 кв.м. Срок действия указанного договора (п. 2.1) установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (10 лет).

ДД.ММ.ГГГГ между Зубаловым Н.Г. и Бездетным С.П. заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20240 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ принято решение арендатора земельного участка о разделе участка на 28 земельных участков согласно проекту раздела земельного участка, утвержденного постановлением администрации г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с проектом межевания территории в составе проекта планировки территории земельного участка площадью 20240 кв.м., с кадастровым номером №.

В материалы дела представлено постановление администрации г.Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта корректировки документации по планировке территории земельного участка площадью 20240, с кадастровым номером №, местоположение г. Михайловск.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ №, администрации г.Михайловска подтверждено образование из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20240 кв.м., земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>

Между администрацией города Михайловска и Бездетным С.П. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а Бездетный Сергей Петрович принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора) (л.д. 52-56).

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор имеет право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ между Бездетным С.П. и Херианиди Н.М. заключено дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Бездетный С.П. передал Херианиди Н.М. права и обязанности по договору аренды №.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит муниципальному образованию г. Михайловск Шпаковского района Ставропольского края; арендатором земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является Овчинников А.А. (л.д.9-12).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Зубаловым Н.Г. заключен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов под комплексное освоение с целью жилищного строительства, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20240 кв.м, указанный участок в последующем был разделен, из него выделен земельный участок №, г. Михайловск, пер. Фиалковый, 2, права аренды, на который были зарегистрированы за Бездетным В.П., а в последующем за Херианиди Н.М. на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и за Овчинниковым А.А. на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с подп. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 8.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», указанный федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции закона от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом № 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019 г., а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли 17.12.2012г., то есть до 1.06.2015 г.

При этом дата заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (№) не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом спора, возникли не в момент государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

В силу п. 8 ст 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Данная правовая позиция указана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020) утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г. (вопрос 26).

Учитывая изложенное, возникновение прав на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20240 кв.м, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, арендные правоотношения договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установлены сроком на 10 лет.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

В статье 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Истец (арендодатель земельного участка) обратился с иском о признании дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям неполучения арендатором Бездетным С.П. согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды Херианиди Н.М. и Овчинникову А.А., а также в отсутствие уведомления арендодателя о состоявшейся уступке прав по договору аренды.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в редакции договора аренды на выделенный участок № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, заключены после введения в действие ЗК РФ ДД.ММ.ГГГГ, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды могли быть переданы другому лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Условия п. 4.3.13 - 4.3.14 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, а также пункта 4.3.2 договора аренды №, не должны противоречить данной норме права.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Принимая во внимание, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок более пяти лет, учитывая, что условия п. ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ договора №, условия п. 4.3.2 договора аренды № противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, сделки в части данных условий является недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о необходимости получения согласия на переуступку прав по договору аренды, со ссылкой на положения договора аренды не могут являться основанием для признания оспариваемого дополнительного соглашения недействительным.

В пунктах 15-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Само по себе неуведомление арендодателя о совершении сделки (перенайма по договору аренды) не свидетельствует о порочности содержания заключенного дополнительного соглашения к договору аренды, несоответствии содержания сделки требованию закона и иных нормативно-правовых актов.

Надлежащим способом защиты права арендатора (собственника земельного участка) является требование о взыскании убытков.

При таких обстоятельствах нарушения прав собственника земельного участка не установлено, оснований для признания дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бездетным С.П. и Херианиди Н.М., а затем между Херианиди Н.М. и Овчинниковым А.А. недействительными(ничтожными) сделками не имеется.

В силу части 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, оснований для прекращения регистрационных записей в ЕГРН также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к Бездетному Сергею Петровичу, Херианиди Надежде Михайловне, Овчинникову Александру Александровичу о признании недействительными дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договору № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия недействительности ничтожных сделок, прекращении регистрационных записей - отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                             Г.В.Чернов

Мотивированное решение суда изготовлено 04 июня 2021 года.