Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1463/2018 от 20.06.2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

заочное

17 августа 2018 года город Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Шевченко И.Г.,

при секретаре Кондраковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кинеле

гражданское дело № по иску Общества с ограниченной ответственностью «АГроИнвест» к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, возврате жилого дома в собственность, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «АГроИнвест» обратилось в суд с иском к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, возврате жилого дома в собственность, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

ДД.ММ.ГГГГ определением Кинельского районного суда <адрес> в порядке правопреемства была произведена замена истца его правопреемником ООО «ДОМ-75».

Представитель истца ООО «ДОМ-75» Миролюбова Л.В. в судебном заседании пояснила, что

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АГроИнвест» и гражданином РФ Узбековым P.P. был заключен Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, по условиям п. 1 которого Продавец ООО «АГроИнест» передал, а Покупатель Узбеков P.P. обязался оплатить стоимость, и принял в собственность одноквартирный двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв м, в том числе жилой площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость Жилого дома определена в п. 4 Договора купли-продажи и составляет <данные изъяты> рублей. По условиям п. 5 Договора купли-продажи Покупатель обязался оплатить стоимость жилого дома в рассрочку: - <данные изъяты>. - при подписании Предварительного договора купли-продажи; - <данные изъяты> <данные изъяты> руб. - в срок до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> руб. - в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на жилой дом на Узбекова P.P. зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. На указанный жилой дом Управлением Росреестра по <адрес> зарегистрирована ипотека в силу закона (ст. 334 ГК): дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №. Покупатель в нарушение п. 4 Договора купли-продажи нарушил сроки оплаты стоимости жилого дома, а именно: оплатил только первый взнос в размере <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Узбекова P.P. от ООО «АГроИнвест» была направлена претензия о задолженности по договору купли-продажи, в ответ на которую от Узбекова P.P. было получено Гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором гарантирована оплата стоимости жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако задолженность по оплате стоимости жилого дома Покупателем Узбековым P.P. так и не была погашена. В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130). Согласно п. 3 ст. 454 ГК к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК (п. 1 ст. 488 ГК). В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК). Поэтому при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем своего обязательства по оплате товара продавец, будучи залогодержателем, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК). В параграфе 7 Главы 30 ГК, регламентирующем особенности продажи недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Однако, из общих положений о договоре следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом под существенным признается нарушение договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Правило п. 2 ст. 450 ГК, устанавливающее право требовать расторжения договора при его существенном нарушении другой стороной, расположено в общей части обязательственного права (раздел III ГК), что дает основание рассматривать его в качестве общего основания для расторжения любого договора, независимо от арсенала способов защиты, предусмотренных законом или договором относительно конкретного нарушения. Продавец (ООО «АГроИнвест») при заключении договора купли-продажи рассчитывал на обмен передаваемого покупателю блага на деньги. Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора продавец намерения передать объект продажи без встречного предоставления не имел. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ №, утв. Президиумом ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ). В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, длительное либо неоднократное нарушение обязанности оплатить товар. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. ООО «АГроИнвест» ценным письмом от ДД.ММ.ГГГГ с описью вложения и уведомлением о вручении направило в адрес Узбекова Р.Р. досудебное требование о расторжении договора оплате процентов по ст. 395 ГК РФ, которое вернулось в адрес ООО «АГроИнвест» ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока хранения. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Согласно абз. 2 п. 1 ст. 334 ГК РФ требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю. Также согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ (п. 65 Постановлений Пленумов ВС и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ). Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара в рассрочку, а покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в предусмотренный договором срок, покупатель в соответствии с п. 4 ст. 488 ГК обязан уплатить проценты на сумму, уплата которой просрочена, по правилам ст. 395 ГК. Пунктом 3 ст. 486 ГК также предусмотрено право продавца требовать оплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества. Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Сумма процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за просрочку платежей по Договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ составляет 188 663,89 (Сто восемьдесят восемь тысяч шестьсот шестьдесят три рубля 89 копеек). Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 395, п. 3 ст. 486, п. 1 и п. 4 ст. 488, п. 2 ст. 489, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, п. 1 ст. 549, ст.ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ, ст.ст. 3, 4, 24, 28, 98, 194-198 ГПК РФ, просит суд расторгнуть Договор купли-продажи жилого дома (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «АГроИнвест» и гражданином РФ ФИО4. Возвратить одноквартирный двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, в собственность ООО «ДОМ-75» путем государственной регистрации прекращения права собственности Покупателя (Гражданина РФ ФИО4) и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за Продавцом (ООО «АГроИнвест»). Взыскать с Гражданина РФ ФИО4 в пользу ООО «ДОМ-75» проценты, рассчитанные по правилам ст. 395 ГК РФ, за просрочку платежей по Договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в сумме <данные изъяты>). Взыскать с Гражданина РФ ФИО4 в пользу ООО «ДОМ-75» расходы по уплаченной госпошлине в сумме <данные изъяты>

Ответчик Узбеков Р.Р. в судебное заседание не явился, причина неявки не известна, был надлежаще уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, не сообщал суду об уважительности причин неявки, не ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В связи с чем, суд с учетом мнения представителя истца определил вынести решение в порядке заочного производства.

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, причина неявки не известна, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи…

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 549 и ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АГроИнвест» и гражданином РФ ФИО4 был заключен Договор купли-продажи жилого дома кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа.

Согласно п. 4 договора стоимость объекта составляет <данные изъяты>.

Согласно п. 5.1 Сумма в размере <данные изъяты>, оплаченная Покупателем при подписании сторонами Предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, зачитывается в качестве частичной оплаты по настоящему Договору.

Согласно п. 5.2. Оставшаяся сумма оплачивается Покупателем в соответствии с графиком платежей: - <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, - <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 Договора с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объект и до момента полной оплаты его стоимости, определенной п.4 Договора, объект находится в залоге у Продавца.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением Узбековым Р.Р. обязательств по оплате объекта недвижимого имущества ООО «АГроИнвест» направил Узбекову Р.Р. претензию.

В ответ на претензию ООО «АГроИнвест» Узбеков Р.Р. пристала Гарантийное письмо, в котором указал, что гарантирует оплату жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ответчик свои обязательства не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АГроИнвест» направило в адрес Узбекова Р.Р. досудебную претензию с требованием о расторжении договора и оплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вышеуказанное требование ООО «АГроИнвест» не было получено ответчиком.

Установлено, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истицы объекта недвижимости ООО «АГроИнвест» в значительной степени лишилось того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а заключенным считается, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд считает, что нарушение условий договора в виде невнесение денежных средств со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Согласно абз. 4 указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Между тем, согласно п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а заключенным считается, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Установлено, что на момент подписания договора купли-продажи стороны согласовали все существенные условия, и с момента подписания договора у ответчика возникла обязанность оплатить переданный ему в собственность объект недвижимости в предусмотренные договором сроки.

Поскольку факт неоплаты ответчиком в установленный договором срок переданного ему по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был установлен, постольку с учетом положений пункта 1 статьи 486, статей 309, 310, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, это является существенным нарушением условий договора купли-продажи, и суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «ДОМ-75» о расторжении договора купли-продажи жилого дома (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АГроИнвест» и ФИО2, и возврате одноквартирного двухэтажного жилого дома кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв м, расположенного по адресу: <адрес> собственность ООО «ДОМ-75» путем государственной регистрации прекращения права собственности Покупателя ФИО4 и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за Продавцом ООО «ДОМ-75», подлежат удовлетворению.

Относительно требований о взыскании процентов за неисполнение обязательств, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и сомнений не вызывает.

При таких обстоятельствах сумма за просрочку платежей по Договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

Однако, при окончательном определении суммы, подлежащей взысканию, суд учитывает следующее.

Исковые требования ООО «ДОМ-75» в части расторжения Договора купли - продажи жилого дома (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АГроИнвест» и ФИО2, и одноквартирный двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, возвращен в собственность ООО «ДОМ-75».

Однако, ООО «АГроИнвест» получило при заключении Договора купли – продажи денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Поскольку предмет Догвора одноквартирный двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, возвращается в собственность ООО «ДОМ-75», постольку у ООО «ДОМ-75» возникает обязанность возвратить все полученное по Договору. Таким образом, с Истца в пользу Ответчика должна быть взыскана денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, уплаченная Узбековым Р.Р. при подписании сторонами Предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышеизложенное, суд считает возможным произвести взаимозачет сумм подлежащих взысканию и взыскать с ФИО3 в пользу ООО «ДОМ-75», проценты за просрочку платежа по Договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>., уплаченная истцом при подаче иска в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ДОМ-75» удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор купли-продажи жилого дома (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «АГроИнвест» и гражданином ФИО4.

Возвратить одноквартирный двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, в собственность ООО «ДОМ-75».

Аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости о переходе прав собственности к ФИО4 на жилой дом общей площадью <данные изъяты>.м., в том числе жилой площадью 58,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «ДОМ-75» проценты за пользование чужими денежными средствами, за просрочку платежей по Договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учетом взаимозачета взыскиваемых сумм), в сумме <данные изъяты>

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «ДОМ-75» расходы по уплаченной госпошлине в сумме <данные изъяты>

Решение суда является основанием ля внесения сведений в ЕГРН.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «ДОМ-75» отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Шевченко И.Г.