Решение по делу № 2-92/2014 (2-3591/2013;) ~ М-2913/2013 от 18.04.2013

Дело № 2-92/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово Кемеровской области

В составе председательствующего Копыловой Е.В.

При секретаре Циглер М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

14 января 2014 года

дело по иску ООО «СДС-Строй» к Куреляк В.А. об установлении выкупной цены объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «СДС-Строй» обратилось в суд с исковым заявлением к ответчику Куреляк В.А. об установлении выкупной цены объекта недвижимости – земельного участка и жилого дома (с надворными постройками), расположенных по адресу: г. Кемерово, ... в размере 1630 000 руб., обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Свои требования мотивирует тем, что решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от **.**.**** ### утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона № 7Б Центрального района города Кемерово.

Постановлением Администрации города Кемерово ### от **.**.**** утвержден перечень домов, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу. В рамках исполнения муниципальной адресной программы, по результатам проведенного аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, **.**.**** между Администрацией г. Кемерово и ООО «СДС-Строй» заключен договор о развитии застроенной территории в границах микрорайона № 7Б Центрального района города Кемерово. Истец осуществляет выкуп объектов недвижимого имущества и земельных участков у собственников данных объектов в целях осуществления жилищного и иного строительства.

Ответчик является собственником земельного участка (1002 кв.м) и жилого дома (общая площадь 35,2 кв.м), расположенных по адресу: г. Кемерово, .... Вид разрешенного использования и предельные параметры объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, ... не соответствует градостроительному регламенту, в связи с чем, указанный дом подлежит выкупу и сносу.

Истец силами МБУ «Центр содействия в улучшении жилищных условий» с целью заключения с ответчиком договора купли-продажи земельного участка, жилого дома и иных объектов, расположенных по адресу: г. Кемерово, ..., в период с июня 2012 года по настоящее время ведет переговоры.

От предложенных вариантов ответчик отказался, выразив требование о предоставлении ему взамен сносимого жилья трехкомнатной квартиры, либо денежной компенсации в размере 2500000 руб.

Таким образом, фактически истец получил согласие ответчика на продажу объектов недвижимости, однако, указанные требования истец посчитал завышенными.

Не достижение согласия о выкупе земельного участка и жилого дома с надворными постройками и не заключение договора купли-продажи между ответчиком и истцом препятствует надлежащему исполнению ООО «СДС-Строй» обязательств по договору о развитии застроенной территории от **.**.**** года, а также реализации муниципальной адресной программы, в связи с чем, ООО «СДС-Строй» обратилось в суд с настоящими требованиями.

В судебном заседании представитель истца Тормышева О.В., действующая на основании доверенности, на заявленных требованиях настаивала в полном объеме.

Ответчик Куреляк В.А. и его представители Юрина О.В. и Земляная Д.Н., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали.

Представители третьих лиц на стороне истца МБУ «Центр содействия в улучшении жилищных условий», Администрации г. Кемерово в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо на стороне ответчика Куреляк Н.А. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо Куреляк Р.В., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Куреляк Д.Р., заявленные требования считал необоснованными.

С учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, считает исковые требования ООО «СДС-Строй» неподлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от **.**.**** ### утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона № 7Б Центрального района г. Кемерово.

Постановлением Администрации г. Кемерово от **.**.**** ### утвержден перечень домов, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу.

Приложением ### к постановлению Администрации г. Кемерово от **.**.**** ### утвержден перечень индивидуальных жилых домов, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту и планируемых к сносу. В указанный перечень включен дом по ....

В рамках исполнения муниципальной адресной программы по результатам проведенного аукциона на право развития застроенной территории между Администрацией города Кемерово и ООО «СДС-Строй» заключен договор о развитии застроенной территории от **.**.**** года, в соответствии с условиями которого истец осуществляет выкуп объектов недвижимого имущества и земельных участков у собственников данных объектов в целях осуществления жилищного и иного строительства в границах микрорайона № 7Б Центрального района г. Кемерово.

Согласно п. 2.1.6 договора застройщик обязуется приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Между ООО «СДС-Строй» и МАУ «Бюро по обмену жилой площади г. Кемерово» заключен договор на оказание услуг при покупке объектов недвижимости от **.**.**** года, в рамках исполнения которого ведутся переговоры с собственниками выкупаемых объектов.

Судом установлено, что ответчик является собственником земельного участка площадью 1002 кв.м. и жилого дома общей площадью 35,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Кемерово, ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии ### (земельный участок), серии ### (жилой дом).

Во исполнение данного договора через МБУ «Центр содействия в улучшении жилищных условий» с **.**.**** по **.**.**** истец вел переговоры с ответчиком Куреляк В.А. о выкупе объектов недвижимости по адресу г. Кемерово, ..., передаче ответчику жилья. От всех предложенных вариантов Куреляк В.А отказался.

В соответствии с экспертным заключением ГАУ КО «НЦЦС» от **.**.**** № ###, рыночная стоимость жилого дома с земельным участком, а также приусадебных построек, расположенных по адресу: г. Кемерово, ..., составляет 2154500 руб., из которых стоимость земельного участка - 876 000 руб., рыночная стоимость жилого дома площадью 35,2 кв. м. 528 000 руб., рыночная стоимость приусадебных построек – 637 000 руб., размер убытков, связанных с утратой насаждений на земельном участке и причиненных правообладателю изъятием земельного участка – 74500 руб., размер убытков, связанных с перебазированием на дату оценки (без НДС) согласно допустимого округления - 9 000 руб., убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой на дату оценки (без НДС) согласно допустимого округления - 30 000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд отмечает, что по смыслу ст. 421, п.п. 1,4 ст. 445 ГК РФ понудить к заключению договора по решению суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона. Обстоятельств для применения ст. 445 ГК РФ судом не установлено.

Согласно ч. 3-5 ст. 46.1 ГрК РФ, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 ст. 46.2 ГрК РФ, приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Аналогичное обязательство ООО «СДС-Строй» закреплено в п. 2.1.6 Договора от **.**.**** года, согласно которому, застройщик обязан приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Судом установлено, что в отношении дома и земельного участка по адресу г. Кемерово, ..., решение об изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд не принималось.

Таким образом, приобретение прав на данные объекты недвижимости в соответствии с ч. 6 ст. 46.2 ГрК РФ и п. 2.1.6 Договора от **.**.**** возможно только в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Порядок, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 279-282 ГК РФ, ст.ст. 49, 55 ЗК РФ к спорным правоотношениям сторон не применим.

Исходя из требований закона - ст. 32 ЖК РФ, ст. 239 ГК РФ, право требовать принудительный выкуп у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд предоставлено только органам государственной власти и органам местного самоуправления. Передача такого права частным лицам и коммерческим организациям законом не предусмотрена.

Договор о развитии застроенной территории, заключенный **.**.**** между Администрацией г. Кемерово и ООО «СДС-Строй» не порождает никаких обязательств для Куреляк В.А.

Таким образом, в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, вопрос о выкупе принадлежащих ответчику земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу г. Кемерово, ..., может быть разрешен сторонами только в добровольном порядке в ходе переговоров.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Поскольку в добровольном порядке стороны не пришли к соглашению о выкупе спорных объектов недвижимости, понудить ответчика к продаже данного имущества невозможно, оснований для его изъятия не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ООО «СДС-Строй» в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «СДС-Строй» к Куреляк В.А. об установлении выкупной цены объекта недвижимости – земельного участка и жилого дома (с надворными постройками), расположенных по адресу: г. Кемерово, ..., обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья Е.В. Копылова

Мотивированное решение изготовлено 24.01.2014 года.