Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1873/2013 ~ М-1068/2013 от 07.02.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2013 года Промышленный районный суд г. Самары в составе

председательствующего Бакаевой Ю.В.

при секретаре Куликовой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара к Сульдину ИА, Сульдиной ГИ о продаже жилого помещения с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара обратился в суд с иском к Сульдину И.А., Сульдиной Г.И., в котором просят продать с публичных торгов квартиру № корпуса № в <адрес>, принадлежащую на праве собственности ответчикам, с выплатой собственникам вырученных от продажи данного жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В обоснование иска ссылаются на то, что Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № ответчики являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное право собственности ограничено ипотекой, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ за №, залогодержателем является <данные изъяты>

Ответчиками произведена перепланировка (переустройство) данного жилого помещения при отсутствии документа, являющегося основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 26 ЖК РФ. В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что данная перепланировка является самовольной.

Указанное нарушение законодательства выявлено ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией Самарской области в ходе проверки, о чем составлен Акт результатов мероприятия по контролю №.

Согласно представленной информации от Государственной жилищной инспекции Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № № в жилом помещении квартиры № корпуса № дома <адрес> заложен существовавший дверной проем, устроен новый дверной проем в виде арки, заложен оконный проем в жилой комнате.

ГЖИ потребовала применить необходимые меры в отношении собственника данного жилого помещения по устранению нарушения в части самовольной перепланировки квартиры № корпуса № дома <адрес>, включая меры гражданского судопроизводства.

Произведенная перепланировка в рассматриваемом жилом помещении
нарушает п. 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда,
утвержденные Постановлением    Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170, которые не допускают перепланировку квартир (комнат), ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Департаментом ДД.ММ.ГГГГ за №№ и №№ ответчикам направлены предупреждения о необходимости привести самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение в прежнее состояние в течение 3-х месяцев с момента получения предупреждения.

Собственники квартиры № корпуса № дома № <адрес> до сих пор не вернули жилое помещение в прежнее состояние в указанные сроки и в установленном порядке.

Данные обстоятельства, в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, являются основанием для продажи жилого помещения ответчиков с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.

Представитель истца Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара по доверенности Ильдюхин М.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчики Сульдин И.А., Сульдина Г.И. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещались судом надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

Представители 3-х лиц: Государственной жилищной инспекции Самарской области, ОАО УБ «Солидарность», ОАО «Агентсво по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены судом надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

Представитель 3-го лица ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены судом надлежаще, представили письменные возражения, согласно которым просят в удовлетворении исковых требований отказать в полном.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд признает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Судом установлено, что ответчики Сульдину И.А., Сульдиной Г.И. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ №.

Актом результатов мероприятия по контролю № от ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией Самарской области было выявлено, что данном жилом помещении произведена перепланировка без согласования с органом местного самоуправления.

Согласно сообщению Государственной жилищной инспекции Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № № в жилом помещении квартиры № корпуса № дома № <адрес> заложен существовавший дверной проем, устроен новый дверной проем в виде арки, заложен оконный проем в жилой комнате.

ДД.ММ.ГГГГ ответчикам Сульдину И.А., Сульдиной Г.И. было направлено требование о приведении квартиры в первоначальное состояние. Данное требования получено ответчиками.

Истец ссылается на то, что данные обстоятельства являются основанием для применения требований п. 5 ст. 29 ЖК РФ о продаже жилого помещения ответчиков с публичных торгов.

Судом учитывается, что законом установлено, что ответственность, связанная с незаконной перепланировкой или переустройством жилого помещения, подлежит возложению на лицо, которое произвело данную перепланировку или переустройство.

Однако, истцом не представлено суду надлежащих доказательств, подтверждающих, что Сульдин И.А., Сульдина Г.И. лично и своими силами произвели перепланировку квартиры, а не купили указанную выше квартиру с конструктивными изменениями, существовавшими до момента приобретения квартиры Сульдиным И.А., Сульдиной Г.И.

Из материалов дела об административном правонарушении Государственной жилищной инспекции Самарской области, также не усмтривается кем и когда была произведена перепланировка в квартире по вышеуказанному адресу.

Судом учитывается, что ответчики являются собственниками данной квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Дом по вышеуказанному адресу построен в ДД.ММ.ГГГГ Достаточные основания полагать, что перепланировка в квартире была произведена после его приобретения ответчиками – у суда отсутствуют.

Также судом учитывается, что наличие в квартире ответчиков перепланировки подтверждается актом Государственной жилищной инспекции Самарской области, составленным по состоянию на 2012г. Доказательства, свидетельствующие о наличии перепланировки в квартире по состоянию на сегодняшний день – в материалах дела отсутствуют.

При таких данных, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для возложения на ответчиков ответственности, связанной с перепланировкой квартиры, в виде ее продажи с публичных торгов.

Кроме того, суд приходит к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что существующая перепланировка и/или переустройство квартиры (если она действительно имеет место быть) нарушает требования п. 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда,
утвержденные Постановлением    Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170, а именно, ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Судом учитывается, что перепланировка произведена внутри квартиры, не затрагивает места общего пользования жилого дома, общие инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома, что подтверждается актом ГЖИ № от ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что квартира № корпуса № дома <адрес> была приобретена ответчиками с использованием кредитных средств банка, полученных ответчиками на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сульдиным И.А., Сульдиной Г.И. и <данные изъяты>».

С момента государственной регистрации права общей совместной собственности Сульдина И.А., Сульдиной Г.И. на квартиру, квартира находится в залоге (ипотеке) в силу закона (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В настоящее время залогодержателем закладной в отношении квартиры по вышеуказанному адресу является ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК», что подтверждается отметкой на закладной не оспаривается сторонами.

В силу п. ДД.ММ.ГГГГ., п. ДД.ММ.ГГГГ. кредитного договора Сульдин И.А., Сульдина Г.И. обязуются не отчуждать квартиру, не осуществлять её последующую ипотеку, не распоряжаться ею, не сдавать квартиру в наём, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом обременять её правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора.

Таким образом, Сульдин И.А.. Сульдина Г.И. до исполнения кредитного договора не могут распоряжаться квартирой, в том числе продать её.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статьей 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из письменных возражений ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» следует, что залогодержатель своего согласия на отчуждение предмета ипотеки (квартиры) не дает, в связи с чем, Сульдин И.А., Сульдина Г.И. не имеют права распоряжаться квартирой, в том числе продавать её третьему лицу до исполнения ими в полном объеме обязательства, обремененного ипотекой (залогом) - кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, в случае удовлетворения требований истца будут существенно нарушены п. 1 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также права <данные изъяты>, являющегося залогодержателем квартиры, по удовлетворению своих требований к Сульдину И.А., Сульдиной Г.И. преимущественно перед другими кредиторами или третьими лицами.

Судом также учитывается, что в случае удовлетворения заявленных исковых требований о продаже жилого помещения с публичных торгов – в решении суда следует указать начальную продажную стоимость имущества, подлежащего продаже с публичных торгов. Решение суда о продаже жилого помещения с публичных торгов без указания сведений о начальной продажной цене имущества будет являться неисполнимым.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие стоимость квартиры ответчиков. Истцом соответствующие доказательства суду не представлены. Следовательно, у суда отсутствуют доказательства, позволяющие указать сведения о начальной продажной цене квартиры.

Суд приходит к выводу, что данные обстоятельства также являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара о продажи жилого помещения с публичных торгов.

Учитывая вышеизложенное, суд признает не подлежащими удовлетворению исковые требования Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара к Сульдину И.А., Сульдиной Г.И. о продаже жилого помещения с публичных торгов.

Руководствуясь ст. ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р ЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара к Сульдину ИА, Сульдиной ГИ о продаже жилого помещения с публичных торгов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 19.04.2013г.

Председательствующий: (подпись) Бакаева Ю.В.

Решение вступило в законную силу

Копия верна:

Судья: Секретарь: