Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-41/2014 (2-6637/2013;) от 11.12.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27.01.2014 года                                                     г. Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе: председательствующего судьи Бойко В.Б. при секретаре Жмыхове Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-41/14 по иску Департамента управления имуществом г.о. Самара к Фокиной Н.Ю., Гальцовой А.А., Канюкаеву Ф.Б., третьи лица Управление Росреестра по Самарской области, Самарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», УФМС по Самарской области о признании сделок с жилым помещением недействительными, истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения, погашении в ЕГРПН записи о праве собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом г.о. Самара в иске с последующими уточнениями просил: признать договор социального найма от 21.06.2012 №, заключенный Департаментом управления имуществом г.о. Самара с Фокиной Н.Ю. на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>, недействительным; признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>, в собственность Фокиной Т.Ю. (в порядке приватизации), заключенный 05.12.2012 года Департаментом управления имуществом г.о. Самара недействительным; признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес> от 24.12.2012, заключенный между Фокиной Н.Ю. и Гальцовой А.А., недействительным; признать перевод жилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес> в нежилое - недействительным; признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес> заключенный 09.04.2013 года между Гальцовой А.А. и Канюкаевым Ф.Б., недействительным; истребовать из чужого незаконного владения Канюкаева Ф.Б. помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес>; погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Канюкаева Ф.Б. на помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>.

Требования мотивированы следующим: по итогам служебной проверки, проведенной истцом, выявлены договоры социального найма, заключенные с гражданами без издания соответствующих приказов. Так, Фокина Н.Ю. является стороной нанимателя по договору от 21.06.2012 года № социального найма жилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>. Стороной наймодателя по договору указан Департамент управления имуществом г.о. Самара. В указанном договоре социального найма жилого помещения имеется ссылка на приказ Департамента управления имуществом г.о. Самара от 21.06.2012 года №, как на принятое решение органа местного самоуправления о предоставлении по договору социального найма жилого помещения Фокиной Н.Ю. Однако, фактически на основании приказа Департамента управления имуществом г.о. Самара от 21.06.2012 года №1821 изменен договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: г.Самара, ул. Товарная, <адрес> по заявлению Федоренко М.П. Следовательно, решение органа местного самоуправления - Департамента управления имуществом г.о. Самара о предоставлении Фокиной Н.Ю. жилого помещения по договору социального найма не принималось до настоящего времени. Договор социального найма от 21.06.2012 года № является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям закона, независимо от признания её таковой, и не влечет юридических последствий. Жилое помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>, передано в собственность Фокиной Н.Ю. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (в порядке приватизации). В данном случае Фокиной Н.Ю. не предоставлялось спорное жилое помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства. Следовательно, она не имела права на его приватизацию. Таким образом, договор социального найма от 21.06.2012 года №, договор передачи квартиры в собственность (в порядке приватизации) являются недействительными сделками в силу ст.168 ГК РФ независимо от признания их таковыми. 28.12.2012 года право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано за Гальцовой А.А. Основанием регистрации права собственности Гальцовой А.А. явился договор купли-продажи от 24.12.2012 года, заключенный между Фокиной Н.Ю. (продавцом) и Гальцовой А.А. (покупателем). Спорное жилое помещение выбыло из жилищного фонда городского округа Самара незаконным путем на основании фальсифицированного договора социального найма, заключенного с Фокиной Н.Ю., то есть помимо воли собственника. Гальцова А.А. не может являться добросовестным приобретателем. По сведениям, полученным из Управления Росреестра по Самарской области 11.10.2013 года, в ЕГРП имеется запись о том, что за Канюкаевым Ф.Б. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Согласно распоряжению Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 21.02.2013 года № состоялся перевод жилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес> в нежилое, что также является незаконным. На основании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес> заключенного 09.04.2013 года между Гальцовой А.А. и Канюкаевым Ф.Б. последний приобрел право собственности на спорную квартиру. Данный договор также является недействительным. Объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара. Кировский район, ул. Победы, <адрес> преобразован в нежилое помещение, путем слияния квартир №, №. Истец, ссылаясь на ст.ст.301, 302 ГК РФ, считает, что вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Представитель истца по доверенности Геворгян С.С. в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении (л.д.73-75). Пояснила, что спорная квартира была включена в состав муниципального имущества на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года.

Ответчики Фокина Н.Ю., Гальцова А.А. и Канюкаев Ф.Б. в суд не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. Их интересы по доверенности представляли соответственно Пименов А.Ю., Куницина А.В. и Антонова Е.А.

Представитель ответчика Фокиной Н.Ю. Пименов А.Ю. в суде иск не признал. Пояснил, что его доверитель Фокина Н.Ю. длительное время проживала в спорной квартире вместе со своим мужем, который сильно злоупотреблял спиртными напитками и умер. После его смерти она на законных основаниях сначала заключила с Департаментом управления имуществом г.о. Самары договор социального найма жилого помещения по адресу: г. Самара. Кировский район, ул. Победы, <адрес>, а затем приватизировала спорную квартиру. Договор с ней заключен уполномоченным должностным лицом-руководителем Департамента управления имуществом г.о. Самара. После приватизации она продала квартиру Гальцовой А.А.

Представители ответчиков Гальцовой А.А. и Канюкаева Ф.Б. соответственно Куницина А.В. и Антонова Е.А. в судебном заседании иск не признали. Пояснили, что их доверители являются добросовестными приобретателями, которые не были осведомлены о проблемах по предоставлению Фокиной Н.Ю. спорной квартиры и, соответственно, к ним не могут быть применены такие меры как признание договоров купли-продажи квартиры недействительными и истребование имущества.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», УФМС России по Самарской области, Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара в суд не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, отзывы не предоставили.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В соответствии со ст.27 Устава городского округа Самара Департамент является органом местного самоуправления городского округа Самара, наделяемым собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом городского округа Самара.

Решением Думы городского округа Самара от 28.05.2009 года № 754 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом городского округа Самара (далее - Положение).

Согласно п.3.1.2 Положения от имени муниципального образования городского округа Самара наймодателем по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде выступает Департамент управления имуществом г.о. Самара, который также осуществляет учет и регистрацию заключенных договоров социального найма.

Судом установлено, что по итогам служебной проверки, проведенной истцом, выявлены договоры социального найма, заключенные с гражданами без издания соответствующих приказов.

Так, Фокина Н.Ю. являлась стороной нанимателя по договору от 21.06.2012 года № социального найма жилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес>. Стороной наймодателя по договору указан Департамент управления имуществом г.о. Самара (л.д.8).

В указанном договоре имеется ссылка на приказ Департамента управления имуществом г.о. Самара от 21.06.2012 года №, как на принятое решение органа местного самоуправления о предоставлении по договору социального найма жилого помещения Фокиной Н.Ю.

Однако, фактически на основании приказа Департамента управления имуществом г.о. Самара от 21.06.2012 года № изменен договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Товарная, <адрес>, по заявлению Федоренко М.П. (л.д.9).

Следовательно, решение органа местного самоуправления-Департамента управления имуществом г.о. Самара о предоставлении Фокиной Н.Ю. жилого помещения по договору социального найма не принималось до настоящего времени. К тому же доказательств проживания Фокиной Н.В. в спорной квартире на дату заключения договора социального найма, оплаты коммунальных платежей, нуждаемости в жилье истцом не предоставлено.

На основании ст.153, п.1 ст.160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающего сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что договор социального найма от 21.06.2012 года №837/2 является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям закона,

В соответствии со 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

На основании ч.1 ст.57 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Согласно ч.3 ст.52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.

Ответчица Фокина Н.Ю. органом местного самоуправления не признавалась малоимущей, не обращалась в орган местного самоуправления с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающейся. На учете нуждающихся в жилых помещениях по городскому округу Самара Фокина Н.Ю. не состоит. Следовательно, основания для предоставления ей жилого помещения по договору социального найма, отсутствовали.

Жилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес> передано в собственность Фокиной Н.Ю. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (в порядке приватизации).

Согласно ст.2 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В данном случае Фокиной Н.Ю. не предоставлялось спорное жилое помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства. Следовательно, она не имела права пользования жилым помещением и не приобрела права на его приватизацию.

Таким образом, договор социального найма от 21.06.2012 года №, договор передачи квартиры в собственность (в порядке приватизации) являются ничтожными сделками в силу ст.168 ГК РФ независимо от признания их таковыми.

Исходя из изложенного, последствиями недействительности указанных ничтожных сделок является недействительность всех последующих совершенных сделок в отношении спорного жилого помещения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.12.2012 года право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано за Гальцовой А.А. (л.д.31).

Основанием регистрации права собственности Гальцовой А.А. явился договор купли-продажи от 24.12.2012 года заключенный между Фокиной Н.Ю. (продавцом) и Гальцовой А.А. (покупателем). Поскольку данная сделка совершена Фокиной Н.Ю.- т.е. лицом, не правомочным отчуждать жилое помещение в силу выше названных обстоятельств, договор между ними является недействительным в силу нарушения закона и не влечет юридических последствий.

Спорное жилое помещение выбыло из жилищного фонда городского округа Самара незаконным путем на основании фальсифицированного договора социального найма, заключенного с Фокиной Н.Ю., то есть помимо воли собственника-муниципального образования.

Суд критически относится к заявлению ответчиков о том, что договоры с Фокиной Н.Ю. заключались уполномоченным лицом-руководителем Департамента управления имуществом г.о. Самара, что, по их мнению, свидетельствует о воле органа местного самоуправления на отчуждение жилого помещения. Нужно отличать факт передачи имущества по фальсифицированным документам, как в данном случае, от передачи имущества с нарушением существующей процедуры, или порядка предоставления жилья.

Объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара. Кировский район, ул. Победы, <адрес> преобразован в нежилое помещение путем слияния квартир №, № на основании распоряжения Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 21.02.2013 года № о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес> в нежилое. Данное распоряжение является недействительным, в силу оснований, возникших до его совершения (ничтожность первой сделки).

По сведениям, полученным из Управления Росреестра по Самарской области 11.10.2013 года, в ЕГРП имеется запись о том, что за Канюкаевым Ф.Б. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру в составе нежилого помещения (л.д.63). Это право у него возникло на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 09.04.2013 года между Гальцовой А.А. и Канюкаевым Ф.Б. Данная сделка также является недействительной, в силу оснований, возникших до ее совершения (ничтожность первой сделки).

На основании ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению, так как имущество выбыло из жилищного фонда органа местного самоуправления помимо его воли, на основании подложных и фальсифицированных документов.

В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. На основании ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины в силу подп.19 п.2 ст.333.36 НК РФ, с ответчиков подлежит взысканию в доход государствагоспошлина в размере 600 руб., то есть по 200 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать договор социального найма от 21.06.2012 №, заключенный Департаментом управления имуществом г.о. Самара с Фокиной Натальей Юрьевной на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес>, недействительным.

Признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>, в собственность Фокиной Н.Ю. (в порядке приватизации), заключенный 05.12.2012 года Департаментом управления имуществом г.о. Самара недействительным.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес> от 24.12.2012, заключенный между Фокиной Н.Ю. и Гальцовой А.А., недействительным.

Истребовать из чужого незаконного владения Канюкаева Ф.Б. помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Победы, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Канюкаева Ф.Б. на помещение, расположенное по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Победы, <адрес>.

Взыскать с Фокиной Н.Ю., Гальцовой А.А. и Канюкаева Ф.Б. государственную пошлину в доход местного бюджета г.о. Самара в размере 600 руб., то есть по 200 руб. с каждого.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме составлено 30.01.2014 года.

Председательствующий судья В.Б. Бойко