Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4845/2014 ~ М-4120/2014 от 02.06.2014

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Нуждиной Н.Г.,

при секретаре Швабе П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки состоявшейся, и по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о признании сделки недействительной,

установил:

    Истица обратилась в суд с иском к ФИО4, указав следующее. 23.11. 2013 г. между ней и ФИО4 в лице ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>10. При подписании договора купли-продажи ею был о уплачено 2 000 000 руб., о чем свидетельствует расписка, написанная ФИО2

    После подписания, договор был передан на регистрацию в Управление Росреестра по <адрес>. В ходе регистрации было установлено, что указанная квартира находится в ипотеке у ОАО «АктивКапиталБанк». При обращении в банк установлено, что задолженность ФИО4 погашена, и ДД.ММ.ГГГГ банком подано заявление о прекращении обременения в виде ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ получено уведомление об отказе в государственной регистрации сделки, в связи с тем, что квартира находится в ипотеке. В настоящее время она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру, в связи с уклонением ФИО4 от совершения каких-либо действий по снятию обременения и регистрации сделки.

    В связи с тем, что договор купли-продажи был заключен уполномоченным лицом, условия договора выполнены сторонами, денежные средства по договору переданы в полном объеме, банк претензий к ФИО4 не имеет, просила суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности, в отношении квартиры по адресу: <адрес>10.

    В ходе судебного заседания, истица, ее представители ФИО6, действующий на основании доверенности и ФИО7, действующий на основании ордера, уточнили заявленные требования. В связи с уклонением ФИО4 от надлежащего оформления сделки, государственной регистрации права собственности и перехода права собственности, просили суд признать состоявшейся сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении квартиры по адресу: <адрес>10.

Представитель ФИО4 – ФИО8 Е.А., действующий на основании доверенности заявленные требования не признал, предъявил встречный иск, указав следующее.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ФИО3, от имени ФИО4 был подписан ФИО2

Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен Предварительный Договор купли-продажи квартиры, общей площадью 42,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>10, принадлежащей ФИО4 на праве собственности.

Согласно п. 1 Предварительного Договора Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель обязуется купить в собственность на условиях и в срок, установленные настоящим предварительным Договором, принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: квартира общей площадью 42,2 кв.м., этаж 4, расположенную по адресу: <адрес>10.

Таким образом, ФИО4 было выражено намерение заключить в будущем договор купли-продажи указанной квартиры именно с ФИО2

П.2 предварительного договора стороны согласовали, что продавец передает покупателю доверенность <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрированную в реестре за № 17Д-14612 после оплаты 1 634 000 руб., в качестве гарантии завершения сделки купли-продажи, которая должна быть завершена после оплаты покупателем оставшейся части стоимости квартиры в размере 366 000 руб. То есть, ФИО4 была выдана указанная доверенность, только как гарантия исполнения обязательства по предварительному договору, а у ФИО2 отсутствовали фактические полномочия по заключению договоров купли-продажи с третьими лицами.

Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время не расторгнут, что подтверждается решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., и им же установлено, что ФИО2, заключая договор предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ от своего имени с ФИО4, не имела намерений приобрести для себя спорную квартиру.

Таким образом, ФИО2 фактически ввела в заблуждение ФИО4 о своих намерениях и обманным путем получила в качестве гарантии дальнейшего заключения договора купли-продажи доверенность от ФИО9. ФИО2, введя в заблуждение ФИО4 и обманным путем получив от него доверенность, также ввела в заблуждение и обманула ФИО3, с которой, в отсутствие соответствующих полномочий, от имени ФИО4 подписала договор купли-продажи спорной квартиры.

Поскольку ФИО4 не выражал свою волю по подписанию ФИО2 от его имени договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО3, а сам договор был подписан вследствие введения в заблуждение и обмана как ФИО4, так и ФИО3, просили суд признать недействительной сделку, выраженную в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>10, подписанный ФИО10 от имени ФИО4 с ФИО3

В судебном заседании представитель ФИО4 – ФИО8 (на основании доверенности) уточнил заявленные требования следующим образом. Просили признать недействительной сделку, выраженную в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ купли-
продажи квартиры общей площадью 42,2 кв.м., этаж 4, расположенной по адресу:
<адрес>
подписанный ФИО2 от имени ФИО4
с ФИО3. Применить последствия недействительности сделки, а именно:

обязать ФИО4 возвратить ФИО3 денежные
средства в размере 1 634 000,00 рублей, полученные от ФИО2 по
Предварительному Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г.; обязать ФИО2 возвратить ФИО3 денежные средства в размере 366 000,00 рублей, полученные ею по Договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры.

Сторона истца в судебном заседании встречные исковые требования ФИО4 не признала в полном объеме, настаивали на удовлетворении первоначальных требованиях.

    Третье лицо по встречному иску – ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседании извещена надлежащим образом через представителя, действующего на основании доверенности ФИО11

    Представитель третьего лица ОАО «АктивКапиталБанк» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили письменную информацию по делу.

    Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещались о рассмотрении дела надлежащим образом.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу требований ст.550 ГК РФ закон предъявляет специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры.. . подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны и ФИО3 с другой стороны был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, общей площадью 42,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>10, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/025/2005-275, принадлежащая ФИО4 на праве собственности, согласно которого ФИО4 продал, а ФИО3 купила вышеуказанную квартиру. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ к этому договору, ФИО3 передала, а ФИО2, действующая по доверенности от ФИО4 получила за квартиру денежные средства в полном объеме в размере 2 000 000 руб.

В этот же день договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО3 был сдан в Управление Росреестра на государственную регистрацию, согласно расписки, дата окончания регистрации – ДД.ММ.ГГГГ Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, в отношении продаваемой квартиры внесена запись о запрете совершения регистрационных действий.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего гражданского дела. а также решением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ г., вступившим в законную силу, и не оспариваются сторонами.

Сообщением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было отказано, по основаниям наличия обременения на жилое помещение, о котором отсутствует ссылка в договоре купли-продажи.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Как усматривается из сообщения ОАО «АктивКапиталБанк», обязательство по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>10, между Банком и ФИО4 погашено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ

Согласно сообщению Управлению Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., дважды – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представителем ОАО «АктивКапиталБанк» были поданы совместные с ФИО4 заявления о регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде ипотеки на объект недвижимого имущества – квартиру. расположенную по адресу: <адрес>10. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации по указанным заявлениям.

В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела видно, что по форме договор соответствует требованиям закона, действовавшим на момент его заключения, из текста договора усматривается, что сторонами было достигнуто соглашение по существенным условиям договора, указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе определяющие его расположение, стоимость недвижимого имущества.

Судом установлено, что покупателю ФИО3 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не было известно о наличии обременения в отношении жилого помещения, продавец об этом в известность ФИО3 не поставил, доказательств обратного, суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Принимая во внимание, что со стороны ФИО3 добросовестно исполнены все обязательства по договору купли-продажи, денежные средства переданы в полном объеме, учитывая, что обязательства, послужившие основанием для обременения в отношении спорной квартиры, исполнены полностью, залогодержатель – ОАО «АктивКапиталБанк» возражений относительно перехода права собственности на квартиру не имеет, суд полагает, что требования истицы о признании договора купли-продажи состоявшимся, обоснованны и подлежат удовлетворению. Нежелание государственного регистратора зарегистрировать в установленном порядке прекращение ограничение (обременение) в виде ипотеки, несмотря на наличие заявления об этом от залогодержателя, не должно препятствовать покупателю в регистрации права собственности в отношении жилого помещения, стоимость которого оплачена им в полном объеме, является нарушением прав истца, которое должно быть устранено.

Суд считает также установленным, что ФИО4 уклоняется от дальнейших действий по регистрации заключенного с ФИО3 договора купли-продажи, о чем свидетельствует заключенный им в отношении этой же квартиры договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12 Регистрация указанного договора сообщением от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена по причине принятия обеспечительных мер определением суда в рамках настоящего дела.

    На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений на эти требования.

    В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Анализируя изложенные обстоятельства, руководствуясь принципами разумности, справедливости и объективности, суд считает, что требования ФИО3 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся, подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования ФИО4 о признании этого же договора купли-продажи недействительным по изложенным основаниям удовлетворению не подлежат. Доводы ФИО4 в обоснование встречного иска о введении его в заблуждение ФИО2, суд оставляет без внимания. ФИО2 при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, действовала от имени ФИО4 на основании доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ Указанная доверенность нотариально удостоверена, на момент заключения договора купли-продажи являлась действующей, отозвана ФИО4 не была, в ней оговорено право, предоставленное ФИО4 ФИО2 на продажу именно спорного объекта – квартиры по адресу: <адрес>10.

Финансовые обязательства и договоренности, имеющиеся между ФИО2 и ФИО4, на которые ссылается ответчик, не имеют правового значения для разрешения спора о признании договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком состоявшимся.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО3 о признании сделки состоявшейся подлежат удовлетворению, соответственно законных оснований для удовлетворения встречного иска ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного с ФИО3 не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 - удовлетворить.

Признать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ФИО4 жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 63-63-01/025/2005-275 состоявшимся.

Признать за ФИО3 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 63-63-01/025/2005-275 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО4.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 63-63-01/025/2005-275 - за ФИО3.

В удовлетворении встречный исковых требований ФИО4 о признании сделки недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: Нуждина Н.Г.