Решение по делу № 3а-722/2016 ~ М-638/2016 от 28.10.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 ноября 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Усенко А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-722/2016 по административному исковому заявлению ООО «Сервисный центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Сервисный центр» Гурьяновой С.С.,

у с т а н о в и л:

ООО «Сервисный центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 31 498 956,15 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 62 406 804,75 руб. Рыночная стоимость данного земельного участка, определенная отчетом об оценке, выполненным оценщиком ФИО1., по состоянию на 01.01.2013 г., определена в размере 31 498 956,15 руб. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает его права и законные интересы.

В судебном заседании представитель административного истца – Гурьянова С.С., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о.Новокуйбышевск, ТУ Росимущества в Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснение представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Сервисный центр» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером: №, предоставлен административному истцу на праве аренды в соответствии с договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке находятся принадлежащие административному истцу здания и сооружения.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 62 406 804,75 руб.

ООО «Сервисный центр» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось для определения его рыночной стоимости к оценщику ФИО1..

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1. от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 31 498 956,15 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение №, выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков <данные изъяты>», подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, ООО «Сервисный центр» ДД.ММ.ГГГГ г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением комиссии № заявление ООО «Сервисный центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

Отклоняя заявление, Комиссия указала, что в отчете отсутствует описание и результаты осмотра улучшений земельного участка, вывод о фактическом использовании объекта оценки не обоснован и является экспертным мнением; анализ рынка содержит много излишней информации; оценщик не использовал информацию об объектах-аналогах в своем же анализе рынка объекта оценки; вывод об отсутствии необходимости корректировки на категорию земель является ложным: в объявлении по одному их объектов-аналогов указано расстояние до города 2 км; оценщик противоречит себе: указывая в составе основных ценообразующих факторов стоимости наличие проведенных коммуникаций и выкупленных мощностей, отказывается от анализа их влияния на ценообразование; отсутствует анализ сегмента рынка и диапазонов значений по фактору местоположение; отсутствует описание общего объема доступной информации и правила отбора объектов-аналогов; информация о доступности подведения коммуникаций является ложной, объявления данной информации не содержат.

Полагая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнен по состоянию на 01.01.2013 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

В отчете об оценке имеются фотографии расположенных на земельном участке зданий и сооружений, однако, их подробное описание не приводится в связи с тем, что указанная информация не является существенной. В соответствии с пунктом 20 ФСО №7 оцениваемый земельный участок оценивается как незастроенный.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Низкая активность рынка земельных участков г.<адрес> не позволила оценщику подобрать аналоги в г.<адрес>, в связи с чем география их поиска была расширена.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости- /п.12 ФСО №7/.

На странице 18-19 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является использование объекта оценки под территорию предприятия.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 41-46 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Описывая на странице 47 правила выбора объектов-аналогов для проведения расчетов, оценщик указал, что им использована информация, взятая из архивных источников интернет-сайтов.

Для сравнения оценщиком подобраны 6 объектов-аналогов, расположенные в г.<адрес> Самарской области, имеющие категорию: земли населенных пунктов, производственно-складское назначение. Характеристики объектов- аналогов приведены в таблице 14 на странице 49 отчета.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м земельного участка /страница 48 отчета/.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В связи с тем, при анализе базы данных оценщику не удалось найти предложения о продажах земельных участков, полностью сопоставимых с объектом оценки по площади, местоположению, обеспеченности коммуникациями, поэтому оценщиком были произведены необходимые корректировки на торг, на площадь на местоположение.

В связи с тем, что объект оценки исследовался без коммуникаций, а у объекта-аналога №6 согласно источника информации /страница 84 отчета/ имеются все коммуникации, поэтому оценщик пришел к выводу о необходимости применения корректировки 40%, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки.

Анализ сегмента рынка и диапазонов значений по ряду факторов стоимости изложен в разделе 3.3 отчета на страницах 34-37.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 31 498 956,15 руб..

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере заинтересованными лицами не представлено.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной, замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 31 498 956,15 руб., а требования ООО «Сервисный центр» подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию является 26.08.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Сервисный центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 31 498 956,15 рублей.

Датой обращения ООО «Сервисный центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.08.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина