Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-212/2015 (2-6180/2014;) ~ М-5670/2014 от 13.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2015 года Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего                 Бросовой Н.В.

при секретаре                                   Копыловой Т.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-212/15 по иску ООО СМПФ «ЭЛРИ» к Митновецкой С.А. о взыскании задолженности за просрочку оплаты цены договора, неустойки,

встречному иску Митновецкой С.А. к ООО СМПФ «ЭЛРИ» о признании недействительным п. 2.1. договора долевого участия в строительстве в части указания срока оплаты цены договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к Митновецкой С.А., мотивируя свои требования тем, что между ООО СМПФ «ЭЛРИ» и Митновецкой С.А. был заключен договор № о долевом участии в строительстве семнадцатиэтажного двухсекционного жилого дома по адресу: <адрес>. Предметом Договора является двухкомнатная квартира, расположенная в секции № на 15 этаже, строительный №, проектная площадь: общая - <данные изъяты> кв.м.. с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом-1. В соответствии с п.2.1. вышеуказанного Договора, цена настоящего Договора составляет <данные изъяты> руб. за <данные изъяты> кв.м. по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. и уплачивается участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. по цене <данные изъяты> руб. за 9 кв.м. Однако согласно платежным поручениям сроки внесения платежей по договору нарушены, а именно: от ДД.ММ.ГГГГ. № сумма в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ № сумма в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ. № сумма в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ. № сумма в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ. № сумма в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, денежные средства в счет оплаты обязательства по договору были перечислены истцом только ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждает факт того, что с его стороны имело место нарушение срока оплаты обязательств по Договору на 61 дней. В соответствии с пунктом 2.2.Договора в случае не оплаты Участником долевого строительства цены настоящего Договора в порядке установленном п.2.1. Договора, оплата производиться по цене установленной Застройщиком в одностороннем порядке на день фактической оплаты цены настоящего Договора Участником долевого строительства. Таким образом, на основании приказа директора от ДД.ММ.ГГГГ № цена за кв.м. изменилась. Ответчику было сообщено о наличии суммы задолженности в сумме <данные изъяты> рублей за 2,52 кв.м, по цене <данные изъяты> руб., за 1 кв.м. а также предложено заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия и зарегистрировать в Управлении Росреестра по <адрес>. Основной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве (пункт 3.3.1 Договора). В случае, если в соответствии с условиями настоящего Договора уплата цены Договора должна производиться Участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный Договором период, систематическое нарушение Участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения настоящего Договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Истца была направлена претензия о нарушении сроков оплаты цены Договора в установленный период, с предложение в срок до ДД.ММ.ГГГГ. рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения либо расторжении договорных обязательств, а также дополнительное соглашение с уведомлением о сроках регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Однако на предложение Застройщика Участник долевого строительства не отреагировал. В указанное время на регистрацию не явился, что подтверждает сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ ДД.ММ.ГГГГ претензия ответчиком получена, ответ не представлен. Таким образом, установлено нарушение истцом срока внесения платежа ДД.ММ.ГГГГ. и далее за период с ДД.ММ.ГГГГ. (дата, с которой истец должен был произвести полную оплату по договору) по ДД.ММ.ГГГГ. (фактическая дата оплаты суммы договора). Сумма неустойки (пени) за указанный период составит <данные изъяты> руб. Просят взыскать с ответчика Митновецкой С.А. в пользу истца задолженность за просрочку оплаты цены Договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., неустойку в виде пени за просрочку оплаты цены Договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил расчет неустойки, в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 55)

В суд поступило встречное заявление от Митновецкой С.А., из которого следует, что с исковыми требованиями ООО «СМПФ ЭЛРИ» не согласна полностью, считает, что ее права как дольщика (потребителя) были нарушены. В соответствии с п. 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный условиями настоящего договора срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, семнадцатиэтажный двухсекционный жилой дом (вторая очередь строительства) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства, определенный настоящим договором (двухкомнатная квартира, расположенная в секции №. на 15 этаже, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м.. строительный номер <адрес>), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. В соответствии с п. 2.1 указанного договора цена договора составляет <данные изъяты> руб.. которая уплачивается участником до ДД.ММ.ГГГГ. На ее просьбы зарегистрировать договор долевого участия в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистра кадастра и картографии по <адрес> ООО «СМПФ ЭЛРИ» отвечало отказом и необходимостью полной оплаты стоимости квартиры. Само указание о сроке оплаты в договоре «в срок до ДД.ММ.ГГГГ.» в данном случае нарушает законодательство РФ и является недействительным условием договора. Поскольку застройщик отказывался регистрировать договор до оплаты квартиры, ей пришлось произвести полную оплату по договору. ДД.ММ.ГГГГ. она внесла последнюю часть стоимости квартиры, а договор прошел государственную регистрацию только ДД.ММ.ГГГГ. (на регистрацию представитель ООО «СМПФ ЭЛРИ» пришла только ДД.ММ.ГГГГ.). Просит признать п. 2.1 договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. в части указания срока оплаты цены договора недействительным. (л.д. 52-53)

В судебном заседании представитель истца по доверенности Досова Е.С. исковые требования поддержала по изложенным в них основаниям, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требованиях просила отказать, по изложенным в возражениях основаниям. Согласно поступившим в суд возражениям ООО СМПФ «ЭЛРИ» на встречное исковое заявление, считают заявленные требования в исковом заявлении Митновецкой С.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно условиям заключенного между ними договора все правовые отношения сторон регламентируются на основании принципов добросовестности, разумности и справедливости. Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ N №, от ДД.ММ.ГГГГ №, существенные условия договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным. Согласно пункту 1 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В соответствии с пунктом 5 ст. 8.1 уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, также наступление соответствующего обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия № был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждает регистрационная запись № Данные обстоятельства устанавливают правомерность каждого пункта гражданско-правового договора зарегистрированного между ООО СМПФ «ЭЛРИ» и Митновецкой С.А., что противоречит признанию недействительным пункт 2.1 вышеуказанного договора. Оценив условия заключенного сторонами договора, сделан вывод о том, что указанный договор по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг, а отношения сторон регулируются как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 779 и пунктом 1 статьи 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. ДД.ММ.ГГГГ ООО СМПФ «ЭЛРИ» был произведён ввод объекта долевого строительства по адресу <адрес> на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ В силу статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, все условия договора со стороны ООО СМПФ «ЭЛРИ» выполнены в полном объеме, что подтверждает акт - передачи объекта долевого участия, подписанный сторонами, где квартира соответствует предмету договора, претензий к Застройщику не имеет. Однако свои обязательства Участник долевого строительства исполнил с нарушением условий по договору долевого участия в строительстве жилого дома, о чем прописано в пункте 10 вышеуказанного акта, а именно пункт 3.3.1 Договора №, так как основной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Необходимо отметить, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанный объект. В государственном реестре указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Так, согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № права на данный объект принадлежат Дзюбе О.Л. - представителю Митновецкой С.А. Просят в удовлетворении заявленных требований Митновецкой С.А. отказать в полном объеме. (л.д. 73)

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Дзюба О.Л. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать по изложенным в отзыве основаниям, встречные исковые требования просила удовлетворить, по изложенным во встречном заявлении основаниям. Согласно отзыву ответчика на исковое заявление ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ООО «СМПФ ЭЛРИ» был заключен договор № долевого участия в строительстве семнадцатиэтажного двухсекционного жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренной условиями настоящего договора срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, семнадцатиэтажный двухсекционный жилой дом (вторая очередь строительства) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства, определенный настоящим договором (двухкомнатная квартира, расположенная в секции № 2, на 15 этаже, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., строительный номер <адрес>), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Согласно п. 2.1 указанного договора цена договора составляет <данные изъяты> руб. за <данные изъяты> кв.м по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. и уплачивается участником в срок до ДД.ММ.ГГГГ., <данные изъяты> руб. за 9 кв.м. по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. до ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора она сообщила истцу, что всей необходимой суммы стоимости квартиры в настоящий момент у нее нет, есть - <данные изъяты> руб., оставшаяся сумма будет после продажи имущества. На что риэлтор ООО «СМПФ «ЭЛРИ» сказала, что рассрочку директор не дает, это стандартная форма договора, ничего исправлять в нем он не будет, но та сумма, которая есть в наличии будет указана как отдельная часть оплаты, оставшуюся сумму она может оплатить как будет возможность. Указанное обстоятельство подтверждается разделением определенной части стоимости в размере <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п. 2.1). Поскольку когда появиться оставшаяся часть денежных средств не было известно, то и формально указали в договоре срок - до ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора истцом было разъяснено, что как только она оплатит стоимость квартиры будет осуществлена государственная регистрация договора. Она выполнила свои обязательства, и в срок до ДД.ММ.ГГГГ. оплатила сумму <данные изъяты> руб. Когда появилась оставшаяся часть денежных средств для оплаты стоимости квартиры она сразу же позвонила риэлтору ООО «СМПФ «ЭЛРИ» спросить, не поменялись ли реквизиты для оплаты, на что риэлтор сообщила, что вот только что у них директор увеличил стоимость квадратного метра и необходимо доплатить еще более <данные изъяты> руб. На что, она возмутилась и спросила, почему же ее не уведомили о повышении цены и на основании чего она сейчас должна доплачивать, риэлтор пояснила, что она сама не знала, директор вот только сообщил об этом. Тогда она потребовала подтверждающие документы этому, на что риэлтор сообщила, что приказ директор не даст, поскольку это внутренние документы организации, а оформление повышения стоимости квартиры произойдет путем замены первых листочков договора, на что она была крайне возмущена и категорически с этим не согласна. Она просила истца как цивилизованно разрешить указанный вопрос, например, подписанием дополнительного соглашения, однако в этом ей было отказано, застройщик настаивал на замене договора. Кроме того, при заключении договора было разъяснено, что в случае повышения стоимости квартиры ей заранее будет сообщено об этом, чтобы она имела возможность оплатить квартиру по старой цене. Однако этого не было сделано. Она поинтересовалась, когда будет зарегистрирован договор в Управлении Росреестра, на что риэлтор сказала, что когда будет оплачена большая часть стоимости квартиры. Поскольку она не получила никаких документов, подтверждающих повышение цены договора, дополнительных соглашений о согласовании повышения цены договора она не получала, застройщик не выдвигал никаких предложений об изменении стоимости квартиры, она оплатила стоимость квартиры, установленную договором от ДД.ММ.ГГГГ. Полный расчет произошел ДД.ММ.ГГГГ. Оплатив стоимость квартиры, пыталась зарегистрировать договор долевого участия, однако истец от этой обязанности по закону начал уклоняться. Так, записавшись на выездную регистрацию договора и уведомив об этом застройщика, ООО «СМПФ «ЭЛРИ» уклонилось от регистрации договора, указав, что уполномоченный сотрудник, якобы, находится в отпуске. Это при том, что выездная регистрация должна была проходить в офисе застройщика, регистратор и она приехали по адресу офиса, истца в назначенный день и время (поскольку запись на регистрацию уже была осуществлена), однако регистрация не состоялась по вине застройщика, о чем был составлен акт о неоказании услуг по выезду с целью доставки документов к месту оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ. За эту услугу, не оказанную по вине застройщика, она оплатила <данные изъяты> руб. В связи с тем, что регистрация не состоялась, она вновь записалась на регистрацию договора, но уже в помещении УФРС <адрес> по адресу: <адрес>, и с учетом пожеланий застройщика на ДД.ММ.ГГГГ. на 09.00 ч. Прибыв на регистрацию, представитель истца сказала, что она подготовила дополнительное соглашение, однако она отказалась подписывать какие-либо соглашения, поскольку с повышением цены категорически не согласна. Однако представитель застройщика подала на регистрацию неподписанное дополнительное соглашение, но оно соответственно не было зарегистрировано. Договор долевого участия все таки был зарегистрирован лишь ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Цена стоимости квартиры является существенным условием договора и изменена может быть по соглашения сторон. В нарушение указанных требований закона, застройщик в настоящее время пытается односторонне увеличить стоимость квартиры, что незаконно. Кроме того, поскольку истец взял деньги по договору долевого участия до его регистрации, по ее заявлению Правительством Самарской области он был привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Просит в удовлетворении исковых требований полностью отказать. (л.д. 36-38)

Свидетель М. суду показала, что работает в ООО СМПФ «Элри», они с Митновецкой С.А. заключали договор в отделении продаж. Процедура есть, есть регламент. Заключение договора долевого участия регулируется ФЗ, на основании него заключается договор. У них бланки готовые, есть «рыба» договора, туда вносятся все условия. Все условия были оговорены устно в офисе, все пункты договора были разъяснены. Они встретились и определились какую квартиру будут приобретать, договор после государственной регистрации и тогда он будет заключен, там есть сроки, которые оговорили совместно, т.к. не знают материальные возможности клиента, оговорили, что государственная регистрация будет на следующий день, начальник занимается этим, он выезжает. Все это оговорили устно. ДД.ММ.ГГГГ заключили договор, ДД.ММ.ГГГГ Митновецкая С.А. должна была явиться на регистрацию, говорили это устно, это должно быть на следующий день, почему она не явилась, не знает. У них сначала заключается договор и передаются сведения начальнику отдела, у них большой поток людей и она работает по согласованию, дают данные руководителю, что его нужно срочно зарегистрировать. Они это оговорили устно, это обязательное условие, ФЗ № разъясняет всем, договор считается заключенным с момента регистрации. Участник был предупрежден, что у них увеличиться цена, т.к. предпосылки были, письменно заказным письмом с уведомлением известили ее об этом. Уведомили в последствии, а до этого по телефону, а письменно потом, где-то через месяц, есть уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, до этого уведомляли устно по телефону. Изменение в цену вносят путем заключения дополнительного соглашения, которое регистрируется в регистрационной палате. Приглашали Митновецкую С.А. на регистрацию договора и дополнительного соглашения в январе, есть расписка № в материалах дела от ДД.ММ.ГГГГ. О дополнительном соглашении уведомляли по телефону, сказали, что цена изменилась, нужно подписать и зарегистрировать соглашение. 12 числа Митновецкая С.А. не выплатила сумму по договору, звонили ей, спрашивали, когда будет оставшаяся часть, она пояснила, что нет ресурсов, ее предупредили, что могут расторгнуть договор. Если бы она просила отсрочить, то вопрос решился бы, но этого не было.У них есть реестр, какие договоры регистрируют, они ей звонили, просили прейти на регистрацию, почему она не явилась, не может пояснить. Дорожат клиентами, она не заявляла, что квартира не нужна ей, значит надо мирно решить. ДД.ММ.ГГГГ произошло погашение, позвонили ей на следующей неделе, т.к. ДД.ММ.ГГГГ это пятница, предупредили, что цены увеличились и если она не оплатит, то будут расторгать договор, она сказала, что расторгать она не намерена. (л.д. 70)

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности…

В соответствии с ч.1 ст. 30 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно статьи 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В приведенной норме реализуется правило пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СМПФ «Элри» и Митновецкой С.А. заключен договор долевого участия в строительстве семнадцатиэтажного двухсекционного жилого дома по адресу: <адрес>. Предметом Договора является двухкомнатная квартира, расположенная в секции № на 15 этаже, строительный №, проектная площадь: общая - <данные изъяты> кв.м с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом-1, строительный номер № (л.д.8-14). Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1. данного договора его цена составляет <данные изъяты> руб. за <данные изъяты> кв.м по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м и уплачивается участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.2. данного договора, в случае не оплаты участником долевого строительства цены договора в порядке, установленном п. 2.1. договора, оплата будет производиться по цене, установленной Заказчиком в одностороннем порядке на день фактической оплаты цены договора.

В то же время включение в договор вышеуказанных пунктов не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.

Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

Как указано в договоре п. 8.2 договор долевого участия, договор может быть изменен или расторгнут как по соглашению сторон, так и в порядке действующего законодательства. Все изменения Договора оформляются путем подписания сторонами дополнительных соглашений, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. (л.д. 11)

Иными положениями данных договоров между сторонами согласованы условия их изменения - путем заключения в письменной форме дополнительных соглашений, которые подлежат регистрации в установленном законом порядке.

Прямой обязанности Митновецкой С.А. уплатить застройщику разницу между стоимостью объекта долевого строительства согласованной в договоре, и стоимостью этого объекта, сложившейся на момент окончательного расчета, в случае просрочки исполнения ими обязательств по оплате договора между сторонами не устанавливалось. Договором устанавливалась лишь потенциальная возможность изменения цены договора.

В соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Увеличение цены заключенного ООО СМПФ «Элри» с Митновецкой С.А. договора могло быть осуществлено путем заключения дополнительного соглашения в установленном законом порядке.

При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как предусмотрено ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Между тем, застройщик не направлял в адрес Митновецкой С.А. каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении цены по заключенным с ней договору, либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и проведении переговоров по этому поводу с момента просрочки оплаты ответчиком объектов долевого строительства до момента полной оплаты цены по договору. Первое письмо было направлено лишь ДД.ММ.ГГГГ. после полной оплаты и отсутствия государственной регистрации договора долевого участия.

Судом установлено, что взносы по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. Митновецкой С.А. осуществлены согласно платежным поручениям: от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ. № сумма в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 15, 16, 17, 18, 19). Таким образом, денежные средства в счет оплаты обязательства по договору были перечислены Митновецкой С.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приказу директора ООО СМПФ «Элри» от ДД.ММ.ГГГГ. с ДД.ММ.ГГГГ. установлена цена за квадратные метры продаваемых двухкомнатных квартир, строящегося жилого дома по адресу: <адрес> - <данные изъяты> руб., 3-12 этажи - <данные изъяты> руб. (л.д. 22).

ДД.ММ.ГГГГ. ООО СМПФ «Элри» направило в адрес Митновецкой С.А. письмо, согласно которому последней денежные средства ДД.ММ.ГГГГ. перечислены с нарушением предусмотренного договором от ДД.ММ.ГГГГ. периода, предусмотренного договором. В связи с чем, просят ее в срок до ДД.ММ.ГГГГ. рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения об изменении условий по договору от ДД.ММ.ГГГГ., либо соглашения о прекращении договорных обязательств (л.д.20). Данное письмо, как видно из почтового уведомления, вручено Митновецкой С.А. ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ. Застройщиком подписано дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому цена договора составляет <данные изъяты> руб. за <данные изъяты> кв.м, уплачивается участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Митновецкой С.А. данное соглашение не подписано (л.д. 23).

Митновецкой С.А. в адрес ООО СМПФ «Элри» ДД.ММ.ГГГГ. направлялось уведомление о явке ДД.ММ.ГГГГ. для государственной регистрации договора №. (л.д. 39)

Согласно ответу ООО СМПФ «Элри» от ДД.ММ.ГГГГ. провести государственную регистрацию договора ДД.ММ.ГГГГ. не возможно по причине очередного отпуска их сотрудника, уполномоченного проводить данную сделку. (л.д. 41)

Согласно акту о неоказании услуг по выезду с целью доставки документов к месту оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ. регистрация договора долевого участия не состоялась из-за отсутствия представителя застройщика. (л.д. 42)

Митновецкой С.А. в адрес ООО СМПФ «Элри» направлено повторное уведомление о явке на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 43)

Решением Кировского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. ООО СМПФ «Элри» обязано передать Митновецкой С.А. объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве жилого дома, также решением установлено, что Митновецкая С.А. свои обязательства по оплате стоимости договора выполнила в полном объеме, оплатив ООО СМПФ «Элри» согласно п. 2.1 договора <данные изъяты> руб.. Решение сторонами не обжаловано и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 54)

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО СМПФ «Элри» и Митновецкой С.А подписан акт приема передачи объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве жилого дома, где на обратной стороне имеется расписка Митновецкой С.А. о доплате ею за излишне переданные метры по п. 2.4 договора. (л.д. 47)

Таким образом, судом установлено, что на момент оплаты ДД.ММ.ГГГГ. Митновецкой С.А. цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ. данный договор не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области, за что в отношении ООО СМПФ «Элри» и его директора были вынесены постановления по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 74-77) Письмо ООО СМПФ «Элри» в адрес Митновецкой С.А. с просьбой в срок до ДД.ММ.ГГГГ. рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения об изменении условий по договору от ДД.ММ.ГГГГ., в связи с увеличением цены договора, направлено лишь ДД.ММ.ГГГГ., то есть после того как Митновецкая С.А. полностью осуществила оплату по указанному договору. При этом указанное письмо вручено Митновецкой С.А. ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. ООО СМПФ «Элри» в адрес Митновецкой С.А. направлено уведомление с просьбой прибыть для регистрации дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 24). Дополнительное соглашение Митновецкой С.А. подписано не было. Согласно сообщению Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. в государственной регистрации дополнительного соглашения отказано (л.д.25-26).

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ООО СМПФ «Элри» к Митновецкой С.А. о взыскании задолженности за просрочку оплаты цены договора, неустойки.

Митновецкая С.А. просит признать недействительным п. 2.1 договора № долевого участия в строительства от ДД.ММ.ГГГГ в части указания срока оплаты цены договора.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 4 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (ч. 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5).

Незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий.

Из анализа ст. 4 Закона N 214-ФЗ следует, что часть 4 пункта 3 данной статьи императивно устанавливает в качестве существенного условия договора определение цены договора, сроков, порядка ее уплаты.

Таким образом, если отсутствует существенное условие о сроке оплаты, следовательно, условия договора являются не согласованными.

Из положений части 1 статьи 432 ГК Российской Федерации следует, что не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, не влечет недействительности сделки, так как по смыслу ст. 168 ГК Российской Федерации недействительным может быть признан только заключенный договор.

Следовательно, при отсутствии в договоре хотя бы одного из существенных условий, договор может быть признан незаключенным, что в свою очередь, влечет иные правовые последствия, чем при недействительности договора.

Митновецкая С.А. просит признать недействительным п. 2.1 в части указания сроков оплаты, однако сроки оплаты являются существенными условиями, в случае признания недействительными указанные условия, договор будет считаться незаключенным.

К тому же включение в договор условия оплаты участником долевого строительства цены договора в сумме <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. не ограничивает свободу договора и не противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к тому же договор не содержит сроков регистрации.

Исходя из принципа свободы договора, при несогласии с указанным пунктом договора Митновецкая С.А. могла не подписывать данный договор и не исполнять.

Со стороны Митновецкой С.А. суду не было представлено, а судом не добыто, доказательств, свидетельствующих о принуждении ее со стороны ООО СМПФ «Элри» к заключению договора долевого участия в строительства жилого дома.

В данном случае Митновецкая С.А., заключая и подписывая договор долевого участия в строительства жилого дома, действовала по своей воле, имея цель получения жилого помещения.

Жилое помещение было принято Митновецкой С.А. по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных требований Митновецкой С.А. к ООО СМПФ «Элри» о признании недействительным п. 2.1 договора № долевого участия в строительства от ДД.ММ.ГГГГ в части указания срока оплаты цены договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В требованиях ООО СМПФ «ЭЛРИ» к Митновецкой С.А. о взыскании задолженности за просрочку оплаты цены договора, неустойки, отказать.

В удовлетворении встречных требований Митновецкой С.А. к ООО СМПФ «ЭЛРИ» о признании недействительным п. 2.1. договора долевого участия в строительстве в части указания срока оплаты цены договора, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционные жалоба, представление и приложенные к ним документы представляются с копиями, число которых соответствует числу лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционных жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения, и их копий, количество которых соответствует количеству лиц, участвующих в деле, и вправе ознакомиться с материалами дела, с поступившими жалобой, представлением и поступившими возражениями относительно них

Председательствующий                    подпись                     Н.В. Бросова