Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-169/2012 ~ Материалы дела от 31.01.2012

Дело № 2-169/2012

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

    город Ленинск                          16 марта 2012 года.

Ленинский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Беликов Н.М.

при секретаре Крамской А.И.

с участием истцов Шуваева Ю.В., Малякина В.А.,

представителя истцов Мантровой Е.Е., действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, выданных сроком на три года,

представителя третьего лица Администрации Ленинского муниципального района Ченин В.Ю., действующего на основании доверенности, действительной по ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мантрова Е.Е., действующей в интересах Шуваев Ю.В., Малякин В.А. к администрации Покровского сельского поселения Ленинского муниципального района <адрес> о признании права общей долевой собственности на жилые дома по <данные изъяты> доли за каждым,

установил:

Представитель по доверенностям Мантрова Е.Е., действующая в интересах Шуваев Ю.В., Малякин В.А. обратилась в суд с иском к Администрации Ленинского муниципального района <адрес> о признании права общей долевой собственности на жилые дома по <данные изъяты> доли за каждым, расположенные по адресу: <адрес>. В процессе рассмотрения гражданского дела по ходатайству представителя истцов ненадлежащий ответчик администрация Ленинского муниципального района <адрес> заменен на надлежащего – администрацию Покровского сельского поселения Ленинского муниципального района <адрес>. В обоснование иска представитель истцов указала, что ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ собрания работников (членов) рыболовецкой артели <данные изъяты> между рыболовецкой артели <данные изъяты> и истцами был заключен договор купли - продажи жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно условиям вышеуказанного договора рыболовецкая артель <данные изъяты> продает, а истцы приобретают в общую долевую собственность в счет имущественного пая указанную выше недвижимость. По акту приема передач объекты недвижимости были переданы Истцам в день подписания договора купли-продажи. Сумма имущественного пая каждого истца на момент подписания договора составляла по <данные изъяты> рублей.

В связи с тем, что продавец по данной сделки ликвидирован, что подтверждается определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о завершении конкурсного производства, оформить право собственности на объект недвижимости не представляется возможным, и он является бесхозяйной вещью.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В силу ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае смерти другой стороны до подачи заявления о регистрации указным законом не предусмотрен. Поэтому в случае ликвидации Продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации Покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности. Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.

В силу ст.454 ГК РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю) а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сделка купли - продажи недвижимого имущества фактически состоялась. Продавец передал истцам в день подписания договора купли - продажи жилые дома, а также получил сто процентов оплаты за указанные объекты недвижимости, что подтверждается текстом договора.

Однако в связи с ликвидацией рыболовецкой артели <данные изъяты> истцы лишены возможности оформить право общей долевой собственности на объекты недвижимости в установленном законом порядке.

С момента передачи недвижимого имущества, истцы владеют, пользуются домовладениями как собственными, осуществляют функции собственников недвижимого имущества, несут бремя содержания данного имущества, платят коммунальные платежи, производят текущий ремонт домов, Кроме того, истцы зарегистрированы по месту жительства в указанных домах, что подтверждается сведениями в паспортах.

Земельный участок, на котором расположены домовладения, принадлежат истцам на правах общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Определением Ленинского райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с заменой ответчика, в качестве третьего лица по делу привлечена Администрация Ленинского муниципального района <адрес>.

Представитель истца, действующая в интересах своих доверителей Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. исковые требования поддержала в полном объеме и просит суд данные требования удовлетворить. Суду пояснила, что с момента передачи недвижимого имущества, а именно с ДД.ММ.ГГГГ её доверители владеют, пользуются домовладениями как собственными, осуществляют функции собственников недвижимого имущества, несут бремя содержания данного имущества, платят коммунальные платежи, производят текущий ремонт домов, Кроме того, истцы зарегистрированы по месту жительства в указанных домах, что подтверждается сведениями в паспортах.

Земельный участок, на котором расположены домовладения принадлежат истцам на правах общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым. Истцами данные жилые дома не возводились, а были уже приобретены по договору купли - продажи и используются в связи с использованием принадлежащего им земельного участка сельскохозяйственного назначения. Претензий со стороны третьих лиц по использованию земельного участка не предъявлялось. Сделка купли - продажи недвижимого имущества фактически состоялась. Продавец передал истцам в день подписания договора купли - продажи жилые дома, а также получил сто процентов оплаты за указанный объект недвижимости, что подтверждается текстом договора. Условия договора выполнены сторонами в полном объеме.

Однако в связи с ликвидацией рыболовецкой артели <данные изъяты> истцы лишены возможности оформить право общей долевой собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке.

    В судебном заседании истец Шуваев Ю.В. поддержал свои исковые требования, доводы, изложенные в исковом заявлении дополнил тем, что он был принят в члены рыбколхоза <данные изъяты> в ДД.ММ.ГГГГ и работал в колхозе скотником на животноводческой точке, которую он совместно с Малякин В.А. приобрели в счет имущественного пая. Данная недвижимость, а именно два жилых дома ранее принадлежали рыболовецкому колхозу <данные изъяты> Затем после реорганизации данная недвижимость была передана в рыболовецкую артель <данные изъяты>. В настоящее время он зарегистрирован в спорном жилом доме и проживает в нем, занимается личным подсобным хозяйством. В городе Ленинске он также имеет жилой дом. Шуваев Ю.В. просит признать за ним право собственности по <данные изъяты> доли на указанные жилые дома, так как в настоящее время рыболовецкая артель <данные изъяты> признана банкротом и ликвидирована, а зарегистрировать право собственности не представляется возможным.

    Истец Малякин А.В исковые требования поддержал в полном объеме, просит суд признать за ним право общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым, на спорные жилые дома, которые были приобретены в равных долях им и Шуваев Ю.В. в счет имущественного пая. В рыбколхозе <данные изъяты> он стал работать с ДД.ММ.ГГГГ. Спорные жилые дома ранее принадлежали рыболовецкому колхозу <данные изъяты> Затем после реорганизации данная недвижимость была передана в рыболовецкую артель <данные изъяты> В настоящее время он зарегистрирован в спорном жилом доме и проживает в нем, занимается личным подсобным хозяйством. В городе Ленинске он также имеет жилой дом. Зарегистрировать право собственности не имеет возможности, так как рыболовецкая артель была ликвидирована.

    Представитель ответчика Администрации Покоровского сельского поселения в судебное заседание не явился. Однако в суд факсимильной связью поступило заявление от главы Администрации Волковой В.Г., в котором она просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации, исковые требования истцов Шуваев Ю.В., Малякин В.А. о признании права общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> признает в полном объеме.

    Определением Ленинского районного суда <адрес> признание иска ответчиком судом не принято.

Представитель третьего лица Администрации Ленинского муниципального района Ченин В.Ю. действующий по доверенности, возражал против исковых требований истцов и суду показал, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, этот участок не может использоваться для индивидуального жилищного строительства, а объекты, строения не связанные с сельскохозяйственным производством не должны размещаться на землях сельскохозяйственного назначения. Земельный участок, который занят спорными жилыми домами не переводился в земли населенных пунктов.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом рыболовецкой артелью <данные изъяты> в лице председателя Розенталя С.А. и покупателями Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. был заключен договор купли - продажи двух жилых домов. Предмет договора - жилые дома, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно договору цена предмета договора <данные изъяты> рублей. Дома приобретены в счет имущественных паев.

Имущественный пай в денежном выражении на момент покупки жилых домов составлял у Шуваев Ю.В. – <данные изъяты> рублей, у Малякин В.А. – <данные изъяты> рублей.

Жилые дома переданы Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно передаточному акту, вновь возникшему юридическому лицу рыболовецкой артели <данные изъяты> из преобразованного рыболовецкого колхоза <данные изъяты> передано имущество, в том числе основные средства.

Согласно инвентарных карточек учета основных средств и списка основных средств рыболовецкой артели <данные изъяты> один жилой дом преданный истцам в счет имущественного пая - ДД.ММ.ГГГГ постройки (инвентарный номер №), второй жилой дом ДД.ММ.ГГГГ постройки (инвентарный номер №) (л.д. 61-68).

В соответствии с уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) на данные объекты недвижимого имущества – жилые дома (л.д.72-73).

Таким образом, право собственности рыболовецкой артели <данные изъяты> на данное недвижимое имущество возникло с момента завершения реорганизации рыболовецкого колхоза <данные изъяты> но рыболовецкая артель <данные изъяты> не обратилась в органы, регистрирующие права на недвижимое имущество, для регистрации своих прав на данную недвижимость.

Судом установлено, что Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. на законных основаниях приобрели в собственность жилые дома, однако право собственности на него не зарегистрировано.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

Следовательно, Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. вправе защищать свои правомочия в отношении жилых домов предусмотренными законом способами.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, права на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п.58).

То есть применение такого способа защиты как признание права собственности на недвижимое имущество возможно только путем предъявления иска к лицу, за которым зарегистрировано данное право.

Как установлено в судебном заседании и следует их материалов дела право собственности на спорные жилые дома ни за кем не зарегистрировано, то есть Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Как указано в п.61 вышеуказанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности, в соответствии с п. 3 ст.551 ГК РФ.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 Постановления предусмотрено, что при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому имущество передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход прав собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам ст.25 ГПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет ответствующее требование покупателя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать, поскольку истцами избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Кроме того судом установлено, что согласно справки администрации Покровского сельского поселения земельному участку, с расположенными на нем жилыми домами, принадлежащих в равных долях Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. ранее находящемуся на территории Покровского сельского поселения Ленинского муниципального района <адрес> по адресу: <адрес>, присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 77).

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Малякин В.А. и Шуваев Ю.В. являются собственниками общей долевой собственности, по <данные изъяты> доли за каждым, на земельный участок, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес> по направлению на юг от ориентира. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства (л.д. 69, 70-71).

Таким образом, установлено, что спорные жилые дома расположены, на земельном участке, который относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Данный земельный участок находится в собственности истцов.

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ

землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции

Земли сельскохозяйственного назначения согласно ст. 78 Земельного кодекса РФ могут использоваться только для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, спорные жилые дома, расположены на земельном участке с нарушением разрешенного использования земельного участка.

Доводы представителя истца, что истцами данные жилые дома не возводились, а были уже приобретены по договору купли - продажи и используются в связи с использованием принадлежащего им земельного участка сельскохозяйственного назначения, судом не может быть принято во внимание.

Как установлено в судебном заседании данная недвижимость, находящаяся в рыбколхозе <данные изъяты> использовалась как животноводческая точка, и предназначалась для целей связанных с сельскохозяйственным производством.

На основании изложенного суд считает, что исковые требования Мантрова Е.Е., действующей в интересах Шуваев Ю.В. и Малякин В.А. о признании права общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым на жилые дома, удовлетворению не подлежит.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

    В удовлетворении исковых требований Мантрова Е.Е., действующей в интересах Шуваев Ю.В., Малякин В.А. к Администрации Покровского сельского поселения <адрес> о признании права общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым, на объект недвижимости- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в составе: основное строение литер А. общая площадь <данные изъяты>; нежилая пристройка литера; баня литер Г; сарай литер Г1; летняя кухня литер Г2; сарай литер Г3; навес литер Г4; сарай литер Г5; кошара литер Г6; забор; калитка; ворота; уборная и на объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в составе: основное строение литер А; общая площадь <данные изъяты>; нежилая пристройка литер а; навес литер Г; кошара литер Г1; забор; калитка; уборная, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ленинский районный суд в месячный срок со дня получения решения суда в окончательной форме.

Судья Н.М. Беликов

Копия верна.

     Судья Н.М. Беликов