Решение по делу № 2-1014/2014 ~ М-909/2014 от 27.05.2014

Дело № 2-1014/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2014 года     г. Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Е.А.,

при секретаре Адильбековой Ю.Ю.,

с участием:

представителя истца ООО «Л» Васильева А.С.

представителя ответчика ООО «К» Уркумбаевой А.А.

ответчиков Рузавиной В.Е., Сипигина В.А., Сипигиной А.В., Бикчентаева Р.Р.,

представителя ответчиков – адвоката Пастернак Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «К» к обществу с ограниченной ответственностью «К», администрации <данные изъяты>, Рузавиной В.Е., Сипигину В.А., Сипигиной А.В., Матвиенковой Т.П., Фахрутдиновой Н.К., Гордиенко Л.И., Зубареву В.А., Миковой Т.В., Сигалаевой Г.В., Ступину М.В., Цымбал Г.С., Цымбал В.Н., Страмненко С.А., Нестерук Е.В., Иванченко С.В., Рябчиковой О.П., Испаеву Ж., Лапкову А.А., Квашиной А.П., Ласточкиной М.А., Бикчантаеву Р.Р., Бикчентаевой Р.К. о признании договора на управление многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Л» (далее ООО «Л») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «К» (далее ООО «К»), Рузавиной В.Е., в котором просило признать недействительным договор на управление многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «К» и собственниками жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что между ООО «К» и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, одним из которых является ООО «Л», заключен договор на управление многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ года. Считает, что данный договор не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ. Поскольку в п. 1.1 договора говорится о том, что данный договор заключен по инициативе собственников жилых и нежилых помещений на условиях решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Между тем, ни дата проведения общего собрания собственников помещений, ни номер или дата составления протокола общего собрания в тексте договора не указаны. Согласно приложению № к договору, он подписан собственниками шестнадцати квартир. Однако подписание договора не подтверждает проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Истец не располагает сведениями о том, являются ли подписавшие договор № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартир. Известно лишь, что собственником квартир <данные изъяты> является Рузавиной В.Е.. Полагает, что собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, не проводили собрание, решением которого ООО «К» было выбрано управляющей организацией, в связи с чем, договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключен без установленных законом оснований. Считает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 45, ч. 3 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в силу чего является ничтожной. Данный договор нарушает права и интересы истца, поскольку незаконно возлагает на него, как и на других собственников помещений в указанном многоквартирном доме, обязанность производить платежи на основании предоставляемых ООО «К» платежных документов.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои требования, просил признать договор на управление многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Обоснование иска оставил прежним.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация <данные изъяты>, Сипигин В.А., Сипигина А.В., Матвиенкова Т.П., Фахрутдинова Н.К., Гордиенко Л.И., Зубарев В.А., Микова Т.В., Сигалаева Г.В., Ступин М.В., Цымбал Г.С., Цымбал В.Н., Страмненко С.А., Неструк Е.В., Иванченко С.В., Рябчикова О.П., Испаев Ж.., Лапков А.А., Ласточкина М.А., Квашина А.П., Бикчантаев Р.Р., Бикчантаева Р.К.

В судебном заседании представитель истца - ООО «Л» Васильев А.С., действующий на основании доверенности, чьи полномочия проверены судом, исковые требования поддержал в полном объеме. Суду дополнительно пояснил, что считает недействительным договор по управлению многоквартирным домом, в связи с нарушением порядка его подписания, т.к. управляющая компания должна выбираться общим собранием собственников помещений, однако такого собрания не было. Кроме того, считает, что в договоре не оговорены существенные условия, они содержатся в приложениях к договору, приложения не подписаны сторонами.

Представитель ответчика – ООО «К» Уркумбаева А.А., действующая на основании доверенности, чьи полномочия проверены судом, в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ проводилось собрание собственников жилых помещения дома № по <адрес>. Собрание было созвано по инициативе ООО «К». Жильцы извещались путем развешивания объявлений на подъездах. В ходе данного собрания было принято решение о заключении договора по управлению данным домом ООО «К». Собственниками жилых помещений был подписан договор на управление данным домом от ДД.ММ.ГГГГ сроком на <данные изъяты> лет. Протокол общего собрания за ДД.ММ.ГГГГ не сохранился. После заключения данного договора в адрес ООО «Л» было направлено предложение о заключении договора о долевом участии в расходах по содержанию строения. Однако ООО «Л» отказалась заключать данный договор. Повторно подобное предложение было направлено в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ Однако ООО «Л» вновь отказалась заключать договор на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества. Вместе с тем, в настоящее время договор исполнен, ООО «К» осуществляло обслуживание дома в полном объеме. С собственниками помещений заключен новый договор на управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что истец пропустил срок исковой давности при заявлении своих требований, просила в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании ответчик Рузавина В.Е. не возражала против удовлетворения исковых требований. Суду пояснила, что является собственником квартир № и № по адресу: <адрес>, которые в настоящее время объединены в одно помещение, переведены в статус нежилого помещения. Кроме того, у неё находится в собственности квартира № по <адрес>. Она не участвовала в собрании в ДД.ММ.ГГГГ, не знала о его созыве, в договоре на управление многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ стоит не её подпись, а подпись неизвестного лица и не её печать.

Ответчики Сипигин В.А., Сипигина А.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, суду пояснили, что они участвовали в собрании в ДД.ММ.ГГГГ на котором решался вопрос о том, что их будет обслуживать ООО «К». О собрании извещали путем развешивания объявлений на дверях дома. Они подтверждают, что договор был подписан собственниками помещений, в том числе и ими. ООО «К» оказывал услуги по договору, выставляли счета. Они оплачивали счета. В ДД.ММ.ГГГГ вновь было созвано собрание. Жильцы дома решили вновь заключить договор с управляющей компанией, договор был заключен.

Ответчик Бикчантаев Р.Р. суду пояснил, что он является собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ, управляющей компанией является ООО «К», которая выполняет свои обязательства. Договор с данной управляющей компанией еще раз подписан в ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики Матвиенкова Т.П., Зубарев В.А., Микова Т.В., Ступин М.В., Цимбал Г.С., Цымбал В.Н., Страмненко С.В., Неструк Е.В., Иванченко С.В., Испаев Ж., Ласточкина М.А., Бикчантаева Р.К. в судебное заседание не явились, хотя о дате, месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Ответчик Иванченко С.В. предоставил заявление о рассмотрении дела без его участия, не возражает против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Администрации <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставил отзыв, согласно которому просил удовлетворении требований отказать, применить срок исковой давности.

Ответчики Фахрутдинова Н.К., Гордиенко Л.И., Рябчикова О.П., Лапков А.А., Сигалаева Г.В., Квашина А.П. в судебное заседание не явились, судом принимались меры к их извещению. Суд, в порядке ст. 50 ГПК РФ, назначил адвоката Пастернак Е.С. в качестве представителя ответчиков.

Представитель ответчиков Пастернак Е.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

На основании ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При оспаривании заключенности договора суд оценивает обстоятельства и доказательства в совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенные условия, соглашение по которым должно быть достигнуто сторонами для признания договора заключенным, установлены законодателем в целях придания порождаемому договором обязательству той степени определенности, которая обусловливает его исполнимость.

Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данных условий может повлечь невозможность исполнения договора. Условие об объеме, содержании услуг и другие предъявляемые к договору требования, не считается несогласованным, а договор незаключенным, если стороны исполнили договор.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В судебном заседании установлено, что ООО «Л» является собственником нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «К», в лице директора М.Ю.Н., действующего на основании Устава, и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, действующие на основании решения общего собрания, заключен договор на управление многоквартирным домом №.

Согласно технического паспорта жилого дома № по адресу: <адрес> данный дом является трехэтажным, в нем находится <данные изъяты> жилых квартир. Общая полезная площадь составляет <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м. с учетом площади нежилого помещения, находящегося в собственности ООО «Л» общая площадь составляет <данные изъяты> кв.м.

Из представленного суду приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ «Подписи собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>» следует, что данный договор подписан собственниками <данные изъяты> квартир. Собственник четырех квартир № ( на дату подписания договора) Рузавина В.Е. в судебном заседании не подтвердила подписание данного договора ею. Ответчики Сипигин В.А., Сипигина А.В. подтвердили заключение договора с управляющей компанией. Суд принимает во внимание отсутствие подписи под договором собственника Рузавиной В.Е. Суд также не может учесть подпись собственника квартиры № К.А.И., который на момент подписания договора не являлся собственником данной квартиры. Таким образом договор на управление жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ подписан собственниками <данные изъяты> квартир (квартиры №) Общая полезная площадь данных квартир согласно техническому паспорту составляет <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты>). Таким образом, договор содержит подписи <данные изъяты> % голосов собственников помещений от площади жилых помещений (<данные изъяты> кв.м.), <данные изъяты> % голосов собственников от площади, включая нежилое помещение, находящееся в собственности ООО «Л».

Вместе с тем, ст. 162 ЖК РФ в редакции на день составления договора от ДД.ММ.ГГГГ не содержала требования подписания договора на управление многоквартирным домом собственниками помещений, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Суд не может принять довод представителя истца о подложности приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ вследствие того, что в указанном приложении напротив фамилии Рузавиной В.Е. стоит не её подпись. Данное обстоятельство представителем ответчика не оспаривалось. Ответчик Рузавина В.Е. в своих пояснениях указала, что не подписывала оспариваемый договор. Судом, при подсчете голосов учтено отсутствие подписи Рузавиной В.Е. в договоре. Вместе с тем, данное обстоятельство не делает подложным все приложение к договору. Ответчики Сипигины подтвердили свои подписи в вышеуказанном приложении. Остальными ответчиками не представлено возражений по факту подписания приложения к договору, в связи с чем, суд принимает данное приложение в качестве допустимого доказательства.

Согласно п. 2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ предметом данного договора является оказание Управляющей организацией в течение согласованного срока за плату услуг по управлению общим имуществом собственников, организация обеспечения коммунальными услугами «собственников» жилых помещений, а также осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Приложении № к договору (п. 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ года).

В силу п. 2.4 договора, Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в границах эксплуатационной ответственности (приложение № к договору) и в соответствии с перечнем работ и услуг, приведенными в приложении №

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцом заявлены требования о признании договора на управление жилым домом незаключенным вследствие того, что договор был заключен без проведения собрания собственников помещений, а также в связи с тем, что существенные условия договора содержатся в приложениях к нему. При этом, данные приложения не подписаны сторонами.

В силу ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Частью 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм закона и ст. 10 Жилищного кодекса РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом.

Судом установлено, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ заключен в письменной форме, данный договор подписан собственниками квартир, имеющими более <данные изъяты>% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Договор управления содержит все существенные условия договора, предусмотренные ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в частности, в договоре определены предмет договора, права и обязанности сторон, перечень и сроки работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого многоквартирного дома, порядок определения цены договора, размер платы за содержание жилого помещения, порядок внесения такой оплаты, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Оспариваемый договор подписан с одной стороны представителем управляющей организации ООО «К», а со стороны собственников - собственниками жилых помещений многоквартирного дома, указанными в приложении к договору.

Отсутствие подписей сторон на приложениях к письменному договору управления многоквартирным домом не свидетельствует о том, что договор управления жилым домом является незаключенным, поскольку сам договор подписан, в договоре имеется ссылка на приложения.

Доводы представителя истца о том, что собрание собственников фактически не проводилось, что доказывает незаключенность договора основаны на неверном толковании норм права. Данные обстоятельства могли иметь значение при оспаривании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое истцом не оспаривается.

В судебном заседании установлено, что в настоящее время договор, заключенный на срок <данные изъяты> лет до ДД.ММ.ГГГГ полностью сторонами исполнен. Ответчик ООО «К» в течение срока действия договора оказывало услуги по управлению общим имуществом в многоквартирном доме № по <адрес>, собственники помещений, включая собственника Рузавину В.Е. получали счета за оказанные услуги, оплачивали эти услуги. Данные обстоятельства подтверждены ответчиками Сипигиным В.А., Сипигиной А.В., Бикчантаевым Р.Р.

Собственниками квартир не заявлено о неоказании ответчиком услуг по данному договору, истцом в обоснование своих требований данный довод также не заявлялся. В течение действия договора от ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений не воспользовались своим правом по смене управляющей компании.

В настоящее время собственники помещений жилого дома на основании решения общего собрания собственников помещений дома вновь приняли решение о заключении договора на управление данным жилым домом с ответчиком. Договор на управление жилым домом по адресу: <адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ года.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок давности по заявлению требования о признании договора незаключенным.

Согласно ст. 200 ГК РФ Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судом установлено, что истец не позднее ДД.ММ.ГГГГ узнал о том, что ответчик ООО «К» является управляющей компанией жилого дома № по <адрес>, что подтверждается перепиской между истцом и ответчиком. Ответчиком неоднократно предлагалось истцу заключить договор на долевое участие в несении расходов на содержание общего имущества дома. При этом, суд не может принять довод истца о том, что о существовании договора на управление жилым домом истец узнал только ДД.ММ.ГГГГ, когда ответчиком было подано исковое заявление о взыскании с ООО «Л» денежных сумм за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома. Являясь собственником нежилого помещения в доме, истец, являясь юридическим лицом, действуя добросовестно и разумно, не имел препятствий обратиться к ответчику с запросом о предоставлении документов, на основании которых осуществляется управление жилым домом.

Общий срок исковой давности в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям истца истек ДД.ММ.ГГГГ года.

Суд также учитывает, что истцом заявлены требования о признании незаключенным договора на управление жилым домом в связи с тем, что истец, как собственник нежилого помещений не согласен с требованиями ответчика об оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома. Вместе с тем, обязанность по несению затрат на содержание и ремонт общего имущества дома в силу закона не ставится в зависимость от наличия между собственником и организацией, созданной для управления многоквартирным домом, оформленного в письменном виде договора.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора на управление многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Л» к обществу с ограниченной ответственностью «К», администрации <данные изъяты>, Рузавиной В.Е., Сипигину В.А., Сипигиной А.В., Матвиенковой Т.П., Фахрутдиновой Н.К., Гордиенко Л.И., Зубареву В.А., Миковой Т.В., Сигалаевой Г.В., Ступину М.В., Цымбал Г.С., Цымбал В.Н., Страмненко С.А., Нестерук Е.В., Иванченко С.В., Рябчиковой О.П., Испаеву Ж., Лапкову А.А., Квашиной А.П., Ласточкиной М.А., Бикчантаеву Р.Р., Бикчентаевой Р.К. о признании договора на управление многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Ленинский районный суд г. Орска, в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                    Е.А. Кравцова

Мотивированная часть решения суда изготовлена 28.07.2014 года.

Судья                                    Е.А. Кравцова