Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3376/2016 ~ М-3882/2016 от 14.06.2016

Дело № 2-3376/16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2016 г. г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска

в составе: судьи Рыбалко В. И.,

при секретаре Сидоновой Л. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лебедева ФИО24 к Ртищевой ФИО25, Ртищеву ФИО26, в лице законного представителя Даншиной ФИО27, Ртищевой ФИО28, Ртищевой ФИО29 о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л:

Лебедев ФИО30. обратился в суд с уточненными в ходе рассмотрения дела исковыми требованиями к Ртищевой ФИО34 Ртищеву ФИО35., в лице законного представителя Даншиной ФИО31 Ртищевой ФИО32., Ртищевой ФИО33. о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи нежилых помещений.

Исковые требования мотивированы следующим. 12.12.2014 между ИП Ртищевым ФИО36 (Продавец) и истцом Лебедевым ФИО37 (Покупатель) были заключены два предварительных договора купли-продажи нежилой площади:

части нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. из группы помещений с кадастровым номером 73:24:041809:1259 на третьем этаже спортивно-развлекательного комплекса по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии;

части нежилого помещения № 77 площадью 56,65 кв. м. из группы помещений с кадастровым номером 73:24:041809:1256 на втором этаже универсального спортивно-развлекательного комплекса по адресу: г. Ульяновск, на пересечении улиц Минаева -Железной Дивизии.

В указанных предварительных договорах купли-продажи нежилой пощади стороны определили существенные условия основного договора: общая цена части помещения № 65 была окончательно определена в размере 912 717,40 руб., общая цена части помещения №77 была окончательно определена в размере 1 155 920 руб. (п. 2.2 предварительных договоров).

Продавец обязался в срок до даты заключения основных договоров, тот есть до 30.04.2015 снять имеющиеся обременения в виде ипотеки в пользу АО «Сбербанк России» и в течение трех дней с момента получения свидетельства о праве собственности на свободные от обременений помещения известить Покупателя о готовности заключить основной договор купли-продажи.

Покупатель обязался уплатить до заключения основного договора: за часть нежилого помещения № 65 - в качестве авансового платежа денежные средства в сумме 386 906,64 руб. и при подписании основного договора - 525 810,76 руб.; за часть помещения № 77 – в качестве авансового платежа денежные средства в сумме 489 538,35 руб. и при подписании основного договора - 666 382,24 руб. (п.п. 3.7.1, 3.7.2 предварительных договоров).

12.12.2014 - в день подписания предварительных договоров купли-продажи нежилой площади, стороны подписали передаточные акты, согласно которым в Продавец передал, а Покупатель принял нежилые площади в помещениях № 65 и № 77. Покупателю были переданы ключи от нежилых помещений.

Во исполнение условий предварительных договоров купли-продажи нежилой площади истец 15.12.2014 перечислил ИП Ртищеву В. А. через банк денежные средства в сумме 1 076 447 руб., в том числе: за часть помещения № 77 - 489 540 руб., за часть помещения № 65 - 386 907 руб.

В установленный договором срок Продавец смог снять обременения с помещений, в связи с чем, сторонами предварительных договоров была достигнута договоренность о переносе сроков заключения основных договоров на конец декабря 2015 года.

В подтверждение данной договоренности истец 01.12.2015 внес в кассу ИП Ртищева ФИО38 денежные средства в сумме 200 000 руб. – по 100 000 руб. за каждое нежилое помещение, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1642 и кассовым чеком.

Таким образом, оставшаяся сумма к доплате за нежилые помещения составила: за помещение № 65 - 425 810,40 руб., за помещение № 77 - 566 380 руб., которые подлежат уплате истцом при заключении основных договоров.

01.12.2015 Ртищев ФИО39. умер, не успев исполнить свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014.

В соответствии с договором доверительного управления наследственным имуществом от 10.12.2015 всем имуществом распоряжался Огородников ФИО43 с которым (в лице его доверенного лица Ртищевой ФИО40 были заключены дополнительные соглашения от 17.12.2014 о внесении в предварительные договоры от 12.12.2014 изменений в части замены Продавца с умершего ИП Ртищева ФИО41 на доверительного управляющего имуществом Огородникова ФИО42 а так же в части даты заключения основных договоров купли-продажи - после принятия наследства и востребования его наследниками по закону, но не позднее 10 рабочих дней после проведения регистрации права наследников.

Наследником, принявшим наследство после смерти Ртищева ФИО44 является его дочь Ртищева ФИО45 Полный круг наследников первой очереди, принявших наследство в установленный законом срок, истцу не известен.

Письменная претензия истца от 13.05.2016 к наследникам ИП Ртищева ФИО46 об исполнении условий заключенных наследодателем предварительных договоров купли-продажи нежилой площади была наследниками проигнорирована.

На основании ст.ст. 418, 429, 445, 1075 Гражданского кодекса РФ истец Лебедев ФИО47. окончательно просит суд обязать Ртищеву ФИО52 Ртищева ФИО53 в лице законного представителя Даншиной ФИО50 Ртищеву ФИО49 Ртищеву ФИО48 заключить с Лебедевым ФИО51. основной договор купли-продажи нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1305 на третьем этаже по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014; а также заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения № 156 площадью 58,5 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1279 на втором этаже по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Огородников ФИО54., ПАО «Сбербанк России», Туманова ФИО56., в лице законного представителя Тумановой ФИО55

Истец Лебедев А. В. в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещался. Ранее в судебном заседании поддержал исковые требования.

В судебном заседании представитель истца Бондина И. Е. поддержала исковые требования, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Пояснила, что факты заключения предварительных договоров и внесения истцом денежных средств ответчиками не оспаривались.

При заключении предварительных договоров стороны исходили из того, что препятствием для заключения основных договоров является то, что помещения обременены ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России». В установленный срок обременение не было снято Ртищевым ФИО57 Поэтому между истцом и Ртищевым ФИО58 было заключено устное соглашение о продлении срока заключения основных договоров до декабря 2015 года. Продавец не уклонялся от заключения договоров купли-продажи нежилых помещений. Поэтому оснований для применения срока исковой давности не имеется.

В настоящее время круг наследников определен. Ответчики продали часть наследственного имущества. Ответчики по существу спора возражений не заявили, их доводы носят формальный характер.

Довод ответчиков о том, что в дополнительном соглашении указан срок заключения договоров – не позднее 10 рабочих дней с момента регистрации прав на недвижимое имущество, несостоятелен, поскольку право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства.

Переданные ему Ртищевым ФИО59 помещения истец не использовал, ключи от указанных помещений хранятся у администрации спортивно-развлекательного комплекса. Помещение на втором этаже спортивно-развлекательного комплекса было видоизменено истцом.

Представитель ответчиков Ртищевой ФИО60 Ртищевой ФИО61 Ртищевой ФИО62. – Конов ФИО63. в судебном заседании иск не признал.

Указал, что ответчики не приняли наследственное имущество, не получили свидетельства о праве на наследство, раздел наследственного имущество не произведен. В суде рассматривается спор об установлении отцовства в отношении Ртищева В. А., влияющий на определение круга наследников. Неясно, кто является надлежащим ответчиком по данному делу.

Заключенные предварительные договоры купли-продажи нежилой площади в установленный срок исполнены небыли. Письменные соглашения о продлении срока заключения основных договоров между ИП Ртищевым В. А. и Лебедевым А. В. не заключались.

Наличие ипотеки не препятствовало к заключению основных договоров купли-продажи нежилых помещений.

Ответчиками заявлено о применении срока исковой давности по требованиям истца о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи нежилых помещений в соответствии с условиями предварительных договоров.

В судебном заседании представитель Даншиной ФИО64. – Бондякова ФИО68 поддержала доводы, изложенные представителем ответчиков Ртищевой ФИО65., Ртищевой ФИО66 Ртищевой ФИО67

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании указал, что кредит, в обеспечении которого спорные помещения были обременены ипотекой, в настоящее время погашен. У банка отсутствуют имущественные интересы в отношении спорных нежилых помещений. Ипотека до настоящего времени не снята. Представитель банка оставил решение по делу на усмотрение суда.

Третьи лица Огородников ФИО69., Туманова ФИО70 являющаяся законным представителем несовершеннолетней Туманова ФИО71 в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о месте и времени проведения судебного заседания извещались.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ульяновской области, третье лицо нотариус г. Ульяновска Браташова ФИО72 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

    Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, материалы гражданских дел №№ 2-2765/16, 2-2925/16, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 12.12.2014 между ИП Ртищевым ФИО73 (Продавец) и Лебедевым ФИО74. (Покупатель) были заключены предварительные договоры купли-продажи нежилой площади без номеров, по условиям которых (п.1.1) стороны обязались в срок, установленный настоящими предварительными договорами, заключить договоры купли-продажи (основные договоры) в отношении следующего недвижимого имущества:

части нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. из группы помещений с кадастровым номером 73:24:041809:1259 на третьем этаже спортивно-развлекательного комплекса по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии;

части нежилого помещения № 77 площадью 56,65 кв. м. из группы помещений с кадастровым номером 73:24:041809:1256 на втором этаже универсального спортивно-развлекательного комплекса по адресу: г. Ульяновск, на пересечении улиц Минаева -Железной Дивизии.

Согласно п. 2.2 предварительных договоров цена части нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. составляет 912 717,40 руб.; цена части нежилого помещения № 77 площадью 56,65 кв. м. составляет 1 155 920 руб.

Покупатель обязался уплатить до заключения основного договора: за часть нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. - в качестве авансового платежа денежные средства в сумме 386 906,64 руб. и при подписании основного договора - 525 810,76 руб.; за часть помещения № 77 площадью 56,65 кв. м. – в качестве авансового платежа денежные средства в сумме 489 538,35 руб. и при подписании основного договора - 666 382,24 руб. (п.п. 3.7.1, 3.7.2 предварительных договоров).

Согласно п. 3.5 предварительных договоров срок заключения основных договоров определен не позднее 30.04.2015.

На момент заключения предварительных договоров нежилые помещения. Являющиеся предметом договоров, были обременены ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России».

Согласно п. 3.1 предварительных договоров Продавец обязался ко дню подписания основных договоров обеспечить снятие с помещений обременений. Кроме того, Продавец обязался произвести действия по постановке помещений на кадастровый учет с присвоением им индивидуальных кадастровых номеров, по получению кадастровых паспортов помещений.

12.12.2014 - в день подписания предварительных договоров купли-продажи нежилой площади, стороны подписали передаточные акты, согласно которым Продавец передал, а Покупатель принял нежилые площади в помещениях № 65 и № 77. Покупателю были переданы ключи от нежилых помещений.

Из пояснений представителя истца следует, что истец фактически не владел и не пользовался переданными ему нежилыми помещениями. Ключи от помещений находятся у администрации спортивно-развлекательного комплекса.

Во исполнение условий предварительных договоров купли-продажи нежилой площади истец 15.12.2014 перечислил ИП Ртищеву ФИО75 через банк денежные средства в сумме 1 076 447 руб., в том числе: за часть помещения № 77 - 489 540 руб., за часть помещения № 65 - 386 907 руб.

Кроме того, 01.12.2015 (в день смерти ИП Ртищева ФИО77.) истец внес в кассу ИП Ртищева ФИО76. денежные средства в сумме 200 000 руб. – по 100 000 руб. за каждое нежилое помещение, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1642 и кассовым чеком.

В результате проведения истцом работ по выделению части помещения № 77 на втором этаже универсального спортивно-развлекательного комплекса образовались помещения № 156 площадью 58,5 кв. м. и № 157, площадью 54 кв. м.

В установленный срок условия предварительных договоров договоры купли-продажи нежилых помещений Продавцом исполнены не были.

Так, свидетельства о праве собственности не нежилые помещения № 156 площадью 58,5 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1279, и № 65, площадью 44,7 кв. м., с кадастровым номером 73:24:041809:1305, были получены Ртищевым ФИО78. лишь 31.08.2015.

Обременение помещений ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России» до настоящего времени не снято.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По мнению суда, в предварительных договорах купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014, заключенных между ИП Ртищевым ФИО80 и Лебедевым ФИО79. не определен предмет купли-продажи, поскольку на момент заключения предварительных договоров раздел принадлежащих продавцу групп нежилых помещений и индивидуализация недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи, не была произведена.

Так, помещение № 156 площадью 58,5 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1279 на втором этаже нежилого здания, расположенного по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на 12.12.2014 образовано не было. Площадь вновь образованного нежимого помещения № 156, на которое претендует истец, отличается от площади части нежилого помещения, указанной в предварительном договоре.

Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, согласно предварительным договорам от 12.12.2014 срок заключения основных договоров – не позднее 30.04.2015.

В установленный срок основные договоры купли-продажи нежилых помещений заключены не были, письменные соглашения о продлении срока предварительных договоров сторонами не заключались. Ни одна из сторон предварительного договора не обратилась к другой стороне с предложением о заключении основного договора.

ИП Ртищев ФИО81. умер 01.12.2015. На момент его смерти установленный законом (ст. 429 ГК РФ) срок для предъявления требования о заключении основных договоров - истек.

В связи с изложенным суд считает обоснованными доводы представителей ответчиков о применении срока исковой давности.

Суд не принимает по внимание представленные истцом дополнительные соглашения от 17.12.2015, заключенные между доверительным управляющим имуществом, оставшимся после смерти Ртищева ФИО82 – Огородниковым ФИО84., в лице его представителя Ртищевой В. В., и истцом Лебедевым ФИО83 поскольку оно заключено после истечения срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Между тем, условия дополнительных соглашений не являются реализацией правомочий собственника имущества, а устанавливают обязанности для наследников имущества умершего Ртищева ФИО85

В связи с изложенным суд считает не подлежащими удовлетворению исковые требования Лебедева ФИО89 к Ртищевой ФИО90 Ртищеву ФИО91 в лице законного представителя Даншиной ФИО86 Ртищевой ФИО87., Ртищевой ФИО88., о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1305 на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014; а также заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 156 площадью 58,5 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1279 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Лебедева ФИО92 к Ртищевой ФИО93, Ртищеву ФИО94, в лице законного представителя Даншиной ФИО95, Ртищевой ФИО96, Ртищевой ФИО97 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 65 площадью 44,7 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1305 на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от 12 декабря 2014 года; договор купли-продажи нежилого помещения № 156 площадью 58,5 кв. м. с кадастровым номером 73:24:041809:1279 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц Минаева - Железной Дивизии, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от 12 декабря 2014 года – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В. И. Рыбалко