Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-844/2021 ~ М-829/2021 от 31.08.2021

Дело №

83RS0№-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2021 года                         город Нарьян-Мар

Нарьян-Марский городской суд Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Яровицыной Д.А.,

при секретаре Вокуевой И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жарикова Алексея Юрьевича к Никифоровой Ирине Львовне о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам, судебных расходов,

установил:

Жариков А.Ю. обратился в суд с иском к Никифоровой И.Л. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам, судебных расходов.

В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>А, <адрес>. В указанном жилом помещении основании заключенного с бывшим собственником жилья – ОАО «Нарьян-Марстрой» договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, проживает Никифорова И.Л. По условиям договора аренды ответчик обязалась оплачивать арендодателю арендную плату, ежемесячный размер которой составляет 12 177 руб. Однако ответчик ненадлежащим образом исполняет возложенные на себя обязательства, в связи с чем, за период с октября 2020 года по август 2021 года образовалась задолженность по арендным платежам в общем размере 133 947 руб., которую и просит взыскать с Никифоровой И.Л. Полагает, что поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора аренды, то просит расторгнуть договор.

В судебное заседание Жариков А.Ю. не явился, доверил представлять свои интересы представителю.

Представитель истца Одишария В.С. заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Никифоровой И.Л. с заявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать. Факт не внесения в спорный период платежей не оспаривала, пояснила, что арендные платежи ею не производились в связи с отсутствием платежных реквизитов истца. Указала на отсутствие у нее задолженность по арендным платежам, в связи с имеющейся переплатой. Сослалась также на то обстоятельство, что в настоящее время ею подано исковое заявление в Арбитражный суд Архангельской области об оспаривании договора купли - продажи спорной квартиры, заключенного между истцом Жариковым А.Ю. и ОАО «Нарьян-Марстрой».

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ).

    Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> принадлежала на праве собственности ОАО «Нарьян-Марстрой».

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Нарьян-Марстрой» и Никифоровой И.Л. был заключен договор аренды жилого помещения, условиям которого ответчику передано во временное возмездное владение и пользование жилое помещение - <адрес> <адрес> в <адрес> плату сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Нарьян-Марстрой» и Никифоровой И.Л. заключено дополнительное соглашение № к договору аренды, по условиям которого ответчик при добросовестном выполнении принятых на себя обязательств, по истечении срока аренды, имеет право выкупить арендуемое жилое помещение или заключить договор долевого участия в строительстве. При этом внесенная арендная плата засчитывается в стоимость приобретаемого жилья. Цена квартиры определена в размере 2 040 900 руб. Обременение жилого помещения в виде аренды, а также дополнительное соглашение зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Нарьян-Марстрой» и Жариковым А.Ю. заключен договор купли – продажи спорной квартиры, право собственности на квартиру зарегистрировано за последним ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу данной нормы, приобретение Жариковым А.Ю. по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, который на основании договора аренды находится в пользовании Никифоровой И.Л. не влечет для последний изменения прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения, тогда как новый собственник в данном случае истец получает все права и обязанности по договору аренды на ранее оговоренных условиях.

На основании п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2.2.8 договора арендатор обязан обеспечить своевременное поступление в установленном порядке арендной платы за пользование жилым.

Арендатор обеспечивает ежемесячное поступление в установленном порядке арендной платы за указанное в п.1.1 жилое помещение (п.3.1).

Пунктом 3.2 договора размер арендной платы установлен в размере 12 177 рублей. Арендная плата вносится не позднее 20 числа каждого месяца (п.3.6 Договора).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2020 года по август 2021 года в размере 133 947 руб., Жариков А.Ю. ссылается на не внесение ответчиком платежей за указанный период.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Нарьян-Марского городского суда от 20.11.2020 по гражданскому делу по иску Жарикова А.Ю. к Никифоровой И.Л. о расторжении договора найма жилого помещения, дополнительного соглашения, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины, судом было установлено, что из заработной платы ответчика за период с 2013 года по октябрь 2016 года произведены удержания арендной платы в общем размере 1 137 000 руб. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Никифоровой И.Л. перечислены Жарикову А.Ю. денежные средства в размере 38 888 руб. в качестве платы по договору аренды. Тогда как, с учетом условий договора за период с момента заключения договора и до разрешения судом гражданского дела №2-965/2020 арендная плата должна была составлять общую сумму 1 120 284 руб.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, исходя из вступившего в законную силу судебного акта по ранее рассмотренному спору следует, что на дату вынесения решения судом 20.11.2020 у Никифоровой И.Л. имела место быть переплата по арендным платежам в общем размере 55 604 руб.

Судом установлено и указанное не оспаривалось сторонами в процессе рассмотрения дела, что Никифоровой И.Л. платежи в счет арендной платы после октября 2020 года по август 2021 года истцу не производила.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, которая, с учетом имеющейся переплаты, возникла, начиная с апреля 2021 года и по август 2021 года составляет 53 989 руб., доказательств наличия задолженности в ином размере вопреки ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что заявленные требования в указанной части подлежат частичному удовлетворении, оснований для взыскания с ответчика задолженности в заявленном истцом размере не имеется.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ответчик, допустив не внесение в установленный договором срок арендной платы в одностороннем порядке отказался от выполнения принятых на себя обязательств по договору аренды, что законом, а также договором, заключенным между сторонами, не предусматривается.

Доказательств погашения денежных средств в полном объеме ответчиком, суду не представлено.

Утверждение ответчика о том, что у нее отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку при ее увольнении из ОАО «Нарьян-Марстрой» ею в кассу предприятия были дополнительно внесены денежные средства в счет будущей оплаты по арендным платежам в примерном размере 300 000 руб. суд находит несостоятельным, поскольку допустимых доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство вопреки ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Довод Никифоровой И.Л. о том, что платежи ею не вносились в связи с отсутствием сведений о платежных реквизитах истца, суд также находит несостоятельным, поскольку указанное опровергается материалами дела. Кроме того, суд учитывает, что ранее Никифоровой И.Л. производился платеж на счет, открытый на имя Жарикова А.Ю.

Разрешая требования о расторжении договора аренды жилого помещения, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

В соответствии с п. 5.2 договора аренды он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях: при использовании жилого помещения в нарушение данного договора; если арендатор умышленно разрушает или по неосторожности портит жилое помещение; если арендатор не внес платежи, указанные в п.3.2 договора, в течение 6 месяцев; если арендатор систематически нарушает обязательства по договору; в случае смерти арендатора.

В качестве обоснования заявленных требований о расторжении договора аренды, Жариков АА.Ю. ссылается на нарушение Никифоровой И.Л. условий договора в части не внесения арендных платежей в течение 6 месяцев.

Вместе с тем, принимая во внимание размер просроченных платежей, срок просрочки, который с учетом установленных обстоятельствах на дату обращения в суд составлял менее 6 месяцев, суд считает, что допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды не может являться существенным и достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Поскольку Жариковым А.Ю. не представлено доказательств наличия перечисленных оснований для расторжения договора найма, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в данной части.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, в пользу Жариковым А.Ю. с ответчика подлежит взысканию в качестве возврата уплаченной государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 1 563 руб. 45 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Жарикова Алексея Юрьевича к Никифоровой Ирине Львовне о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Никифоровой Ирины Львовны в пользу Жарикова Алексея Юрьевича задолженность по арендным платежам в размере 53 989 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 563 руб. 45 коп., всего 55 552 руб. 45 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в суд Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Нарьян-Марский городской суд.

        Председательствующий                                                     Д.А.Яровицына

Мотивированное решение изготовлено 08 ноября 2021 года