Решение по делу № 2-8/2015 (2-4581/2014;) ~ М-4326/2014 от 20.08.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2015 года Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Куркутовой Э.А., при секретаре Габоян К.С., с участием прокурора Халматовой И.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8/2015 по иску ТСА к ПАА о возложении обязанности передать жилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности, признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении, встречному иску ПАА к ТСА о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ТСА в обоснование иска к ПАА указала, что 28.05.2013г. между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... При этом, ПАА до подписания договора получила от неё 1100000 руб., о чем написала расписку. В день заключения договора купли-продажи квартиры, они сдали в отдел УФРС документы для регистрации сделки. Между ними был подписан передаточный акт о передаче квартиры покупателю ТСА Они договорились с ответчиком о том, что ответчик освободит квартиру и передаст ей ключи после регистрации перехода права собственности в ЕГРП на неё. Однако, 07.06.2013г., ответчик обратилась с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации. 07.06.2013г. государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц, 15.06.2013г. ТСА дополнительно сдала чек от 28.05.2013г. об оплате госпошлины. В течение срока приостановления государственной регистрации ответчик свое заявление не отозвала, в связи с чем в государственной регистрации перехода права собственности 08.07.2013г. было отказано. 25.10.2013г. ответчику было направлено уведомление о необходимости совместной явки в УФРС для подачи документов для регистрации перехода права собственности, однако ответчик получив уведомление, отказалась. Более того, ответчик не снялась с регистрационного учета в квартире и продолжает в ней проживать, ключи от квартиры ей не передала. То есть, квартиру ей фактически не передала, хотя получила за квартиру 1100000 руб. Считает, что заключив договор купли-продажи, ответчик прекратила право пользование квартирой, так как она не является членом её семьи, является для неё посторонним человеком, и подлежит выселению из квартиры. В связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру и передачи ей квартиры, просила обязать ПАА передать ТСА квартиру по адресу: ...; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру по адресу: ... от ПАА к истцу ТСА по договору купли-продажи квартиры от 28.05.2013г.; признать за истцом в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на спорную квартиру, признать ПАА прекратившей право собственности и выселить её из квартиры по адресу: ....

Ответчик, не согласившись с иском, предъявила встречный иск к ТСА о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что ей на праве собственности принадлежит 2-х комнатная квартира по адресу: ..., в которой она проживала вдвоем с сыном. Сын был тяжело болен. В 2013г. он уже не мог даже передвигаться по квартире. В мае 2013г. ей врачи сообщили, что необходимо пройти обследование сына, чтобы если не спасти ему жизнь, то хотя бы продлить. Обследование на компьютерных установках являлось дорогостоящим, от 4 до 6000руб. и выше за каждое, плюс расходы на такси, медикаменты и т.д., ей были нужны деньги. Она пенсионер, других доходов не имеет. В газете «Свеча» она увидела объявление, что агентство недвижимости «Т» предлагает кредиты под материнский капитал. Она позвонила по телефону, указанному в газете «Свеча» от 16 мая 2013г. № 19, ей ответила ТСА, которая пообещала ей занять 50000 руб. под залог квартиры. Они договорились, что она предоставит кредит ей 50000 руб. под 5%, то есть она будет выплачивать 2500 руб. в месяц проценты, а через год вернет ей 50000 руб. В качестве гарантии ей необходимо было оформить в залог квартиру.

Т взяла у неё паспорт, документы на квартиру для оформления договора залога. 28.05.2013г. утром, она пришла в УФРС, где по просьбе Т взяла талон к регистратору на 10.00 часов. Она подписала 3 документа, не читая их, т.к у неё не было очков, один глаз не видит полностью, а на втором глазу зрение плюс 6. Кроме того, она полностью доверилась Т, в том числе как специалисту, работавшему в агентстве недвижимости. Как позже выяснилось, она подписала договор купли-продажи квартиры от 28.05.2013г., передаточный акт, а также расписку, где указано, что квартира продана за цену 1 100 000 рублей и что деньги переданы продавцу до подписания договора.

После подписания документов в регистрационной службе, ТСА повезла её в Сбербанк в 7 мкрн., где оформляла кредит. Она подписала уже приготовленные бланки, которые не читала, но ТСА объяснила, что она по ним будет платить ежемесячно по 5% от суммы займа, по 2500 руб.

Вечером ТСА подъехала к её дому, в машине передала ей 50000 руб. Бланки, по которым она должна была платить проценты в банке, она не передала, сказала, что забыла их и передаст позже. Расписку за полученные ею 50000 руб., она не взяла, сказала, что достаточно подписанного договора.

В связи с тем, что ТСА не передала ей бланки, она ей неоднократно звонила, но та перестала отвечать на звонки. Она забеспокоилась и обратилась в коллегию адвокатов, в полицию и в регистрационную службу. Так как она не могла её найти, она написала в регистрационную службу заявление о приостановлении регистрации, о чем им одновременно с ТСА было сообщено по почте. Последняя никак не отреагировала. 08.07.2014г. им обеим было выслано сообщение об отказе в регистрации перехода прав и ей были выданы документы, из которых она узнала, что 28.05.2013г. был составлен договор купли-продажи квартиры, а не договор залога. Но и после сообщения об отказе в госрегистрации ТСА продолжала молчать, и она посчитала, что она признала и согласилась с тем, что была допущена ошибка в оформлении договора купли-продажи вместо договора залога.

Таким образом, договор купли-продажи от 28.05.2013 г. считает недействительным, так как у неё не было намерения продать квартиру и лишить себя с сыном единственного жилья. Цель заключения договора была иной, не продажа квартиры, а получение денежного кредита под залог квартиры. Денег за продажу квартиру она не получала, государственная регистрация перехода права собственности не произведена, квартира ТСА не передавалась, в квартире она продолжает проживать до настоящего времени (с момента оформления оспариваемой сделки прошло полтора года), производит оплату коммунальных услуг, квартплаты, сама осуществляет содержание квартиры, никогда ключей от квартиры ТСА не передавала и не было договоренности об этом. С больным сыном из квартиры она не выписывалась и такого условия при оформлении сделки также не предусматривалось.

При подписании в ФРС документов, которые она не читала, она была уверена, что её квартира будет находится в залоге на период уплаты процентов и суммы взятого кредита. Она была уверена, что оформляет договор залога квартиры, а не её продажу. Если бы она была намерена продать квартиру, то она обратилась бы в агентство недвижимости, в котором квартиру она покупала. ТСА квартиру не осматривала, техпаспорт, домовая книга и ключи от квартиры ей не передавались. Поэтому у неё не было даже тени сомнения, что она подписывает договор залога, а не договор купли-продажи квартиры. Фактическая передача имущества не произошла, сделка не была исполнена. Расписка носит безденежный характер. Расписка составляет печатный текстовый документ, между ними никогда не оговаривалось оформление расписки, так как квартиру она не продавала. Договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке, считает, что право собственности за ней сохраняется. Просила признать договор купли-продажи от 28.05.2013г. недействительным в силу его ничтожности, а сделку притворной.

В уточненном иске дополнительно указала, что подписи в договоре купле-продаже, расписке и передаточном акте выполнены не ПАА, а иным лицом, поэтому просила признать договор купли-продажи от 28.05.2013г. недействительным и по этому основанию.

В судебное заседание ТСА не явилась, извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

В судебном заседании представитель ТСА – ГТЕ, действующая на основании доверенности, иск ТСА поддержала, встречный иск и уточненный иск ПАА не признала. Также поддержала письменные возражения на встречный иск.

В судебном заседании ПАА иск ТСА не признавала, встречный иск поддержала, суду поясняла, что у неё тяжело заболел сын, его отправили на дополнительные снимки в Планету здоровья. Ей нужно было 50000 руб. Пенсия у неё маленькая, кредит ей не дали из-за возраста, денег на лечение сына не было. Она обращалась к родственникам знакомым, но у них не было таких денег. Она стала звонить по объявлениям в газете. Позвонила и договорилась о встрече с женщиной. Ею оказалась ТСА, которая сказала, что сможет дать кредит под залог квартиры. Она сказала, что надо сдать договор для получения денег, сказала, что это залог. Она старый человек, привыкла доверять людям. Потом они поехали в банк, чтобы подписать бланки. Деньги 50000руб. ТСАей передала вечером, потом перестала отвечать на звонки. Она обратилась адвокатам, и по их совету обратилась в полицию и в ФРС для приостановления сделки. Она считала, что подписала договор залога. Намерения продать квартиру у неё не было, это у неё единственное жилье. Она не могла лишить жилья и своего больного сына. После этого, она брала кредит для лечения сына и на его похороны, с кредитами еще не рассчиталась. ТСАквартиру не осматривала, в квартире не была. Она продолжает проживать в квартире.

В судебном заседании представитель истца – АЛН, действующая на основании доверенности, исковые требования и доводы, указанные во встречном первоначальном и уточненном исках поддержала, пояснения дала аналогично изложенным в исках, иск ТСА не признала.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, не явился, извещены надлежаще.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, отказной материал № 26034, допросив свидетеля, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что иск ПАА подлежит удовлетворению, в удовлетворении иска ТСА должно быть отказано, суд с учетом добытых доказательств, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона ( продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Поскольку нормы Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона, то суд, разрешая заявленные требования, руководствуется нормами Гражданского кодекса, действовавшими в период возникновения спорных правоотношений.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Понятие ничтожной сделки содержит ст.168 Гражданского кодекса, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что ПАА является собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от 27.07.2009г. В квартире по указанному адресу, ПАА зарегистрирована с14.09.2009г., также в квартире был зарегистрирован её сын ПСВ с 02.04.2010г., который был выписан по смерти 09.07.2014г. Согласно акту от 29.09.2014г., составленному жилищной организацией, ПАА постоянно проживает в квартире по адресу: ....

Из материалов дела усматривается, что 28.05.2013г. между ПАА (продавец) и ТСА (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... (далее спорная квартира).

Согласно п. 3 договора купли-продажи цена вышеуказанной квартиры составляет 1100000 руб., которые покупатель уплатил продавцу, а продавец принял от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Между сторонами 28.05.2013г. был подписан акт приемки передачи спорной квартиры от продавца к покупателю.

Согласно расписке от 28.05.2013г. ПАА до подписания договора получила от истца 1100000 руб.

В день заключения договора купли-продажи квартиры, стороны сдали в отдел УФРС документы для регистрации перехода права собственности. Однако, 07.06.2013г., ПАА обратилась с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации. 07.06.2013г. государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц, 15.06.2013г. ТСА дополнительно сдала чек от 28.05.2013г. об оплате госпошлины. В течение срока приостановления государственной регистрации ПАА свое заявление не отозвала, в связи с чем, в государственной регистрации перехода права собственности 08.07.2013г. было отказано, о чем УФРС в адрес сторон отправлены соответствующие сообщения.

25.10.2013г. ТСА было направлено ПАА уведомление о необходимости совместной явки в УФРС для подачи документов для регистрации перехода права собственности, на момент рассмотрения дела на регистрацию документы не сданы.

ПАА во встречном иске к ТСА о признании договора купли-продажи недействительным, указала, что между сторонами была заключена притворная сделка, намерения продать квартиру и лишить себя с тяжело больным сыном единственного жилья у неё не было, сделка фактически прикрывала договор залога квартиры в счет обеспечения обязательств по договору займа в сумме 50 000 руб.

Рассматривая встречные требования ПАА суд исходит из следующего.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В силу требований ч. 1 ст. 432 ГК РФ моментом заключения договора считается достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В подтверждение доводов о том, что договор купли-продажи является притворной сделкой, по ходатайству стороны ответчика были допрошены свидетели: в судебном заседании 17.10.2014г. МСА, МЮВ, в судебном заседании 06.02.2015г. ВЛП

Свидетель МЮВ суду пояснила, что ПАА её тетя, в спорной квартире она жила со своим сыном. В Ангарск они переехали из Братска, чтобы быть поближе к ним. Сын у тети был болен, он был лежачий. Тетя лечила его, денег ей не хватало, она каждый месяц занимала у них деньги на лекарства сыну по 1000-2000руб. Так как сын у тети был лежачий, ей приходилось возить его на такси. В мае 2013г. она попросила взять для неё кредит на обследование сына, чтобы потом сына отвезти на лечение в г. Иркутск. Она не смогла для неё взять кредит. Со слов мамы знает, что тете Шуре заняли 50000 руб. Сын у неё умер в феврале-марте 2014г. Они помогали ей хоронить его, занимали ей деньги на похороны, у тети денег не было. Тетя не могла продать квартиру, не могла лишить себя и тяжело больного сына единственного жилья. Ей было некуда уехать, так как в Ангарске проживают все её близкие родственники, других близких родственников нет. Тетя ничего не говорила, что собирается продавать квартиру. У тети не тот возраст, чтобы куда-то уезжать. Из квартиры она никуда не выезжала, вещи не выносила, постоянно живет в квартире. Про продажу квартиры им ничего не говорила, о том что случилось они узнали от адвоката. С мая 2013г. в квартире ничего не изменилось, никаких покупок тетя не делала, у неё не было денег на похороны сына.

Свидетель МСА суду пояснила, что ПАА её сестра. Они с сестрой остались одни, родители их умерли. Сестра жила с сыном, только на её пенсию. Сын болел. Сестра постоянно занимала деньги на лекарства сыну, на продукты. У сына был туберкулез позвоночника. Деньги она занимала постоянно, она занимала ей ежемесячно по 2000-3000руб., которые сестра потом отдавала ей из пенсии. В первой половине 2013г. сестра просила занять ей 50000 руб. на лечение сына. Сын у неё почти не вставал, у него отказали ноги. У неё не было такой суммы, её дочь тоже не могла занять сестре. Сестра обиделась на них. Она приходила к сестре помогать с Сережей, пока сестра искала деньги. Никто такую сумму сестре занять не смог. Она была у сестры в конце мая 2013г., она была расстроенная. Потом ей позвонили и сестра ушла. Через 15-20 минут она вернулась домой с пачкой денег в руках, сказала, что нашелся хороший человек, которые пошел ей навстречу и дал 50000 руб. Она прямо на кровати пересчитала деньги. Сыну она сказала, что взяла деньги под залог квартиры. Под какие проценты она взяла деньги, она не сказала. Сыну сделали обследование, и сестра увезла его в больницу. Она ездила к нему каждый день, возила передачи, покупала лекарства, надеялась, что сын поднимется на ноги. Сын лежал в больнице с июня 2013г. по февраль 2014г. Она по - прежнему просила у неё деньги взаймы, просила деньги у дочери и подруг. Ей давали деньги, но понемногу. На похороны, ей 10000 руб. занимала её подруга, собирали родственники деньги. У неё из своих денег была только пенсия. С мая 2013г. сестра крупных покупок не делала. Она не говорила, что хочет уехать, ей некуда было ехать, у неё нет других родственников. О продаже квартиры сестра ничего не говорила, другого жилья у сестры нет. Она не могла продать квартиру, у неё был больной сын. Сын также не говорил, что сестра собирается продавать квартиру. После того, как сестра узнала, что продала квартиру, она попала в больницу, у неё было два инфаркта. Про то, что сестра продала квартиру, она узнала от адвоката, сестра ей не говорила об этом. К ней сестра не могла переехать с больным сыном, так как у неё квартира однокомнатная. Она часто к ней приходила, ночевала, но не видела, чтобы сестра собирала вещи для переезда. Никто квартиру не смотрел. Сестра не хотела продавать квартиру. Питаться лучше она не стала, платит подруге долги, которые занимала на похороны сына.

Свидетель ВЛП суду пояснила, что живет с ПАА в одном дворе, видит её, когда гуляет с собакой. Когда у ПАА заболел сын, она у неё просила денег в долг 50000 руб. Она могла ей занять через знакомых только под большой процент. Как- то когда она гуляла с собакой, видела, что ПАА вышла из машины, была довольная и сказала, что заняла деньги, теперь вылечит сына. Сказала, что деньги ей дала женщина и не под большие проценты. Речь шла о 50000 руб. Через какое-то время она узнала, что у неё умер сын, что она попала в переделку с квартирой. ПАА была очень доверчивая, её обмануть было дважды два, она всему верила. ПАА как-то попросила, чтобы она продала её норковую шапку. Она шуткой сказала, что продаст за 500 руб., и та поверила. Хотя шапка стоила 2000 руб. или 3000руб. Она продала шапку и отдала ей сумму 2000 или 3000руб. Что ей скажешь, она всему верила. Сын у неё год болел, не работал. Соседи говорили, что денег ПАА не хватает, она занимает у соседей, просила 50000 руб. на операцию сына. Не слышала, чтобы она хотела продать квартиру. ПАА не могла продать квартиру, ей некуда было идти, сыну должны были сделать операцию, куда она его должна была привезти. В квартире у неё ничего не изменилось, квартира без ремонта. ПАА юридически не грамотна, её легко можно было обмануть.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в установленном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценивая показания допрошенных свидетелей, суд находит их достоверными. Несмотря на то, что свидетели Муканины приходятся родственниками ответчику, их показания согласуются с показаниями свидетеля ВЛП, которая родственником не является, является соседкой, заинтересованности её в исходе дела не выявлено, их показания не противоречивы, дополняют друг другу, подтверждаются письменными доказательствами, исследованными судом.

В материалы дела представлена справка о том, что сын ПАА - ПСВ с 18.06.2013г. по 03.02.2014г. находился на лечении в отделении легочного туберкулеза № 3 ГБУЗ Иркутского областного противотуберкулезного диспансера. ПСВ умер 03.03.2014г., что подтверждается свидетельством о смерти 11-СТ № 774825. Данные доказательства подтверждают доводы ответчика и показания свидетелей о том, что сын ПАА был болен, проходил длительное лечение.

На момент совершения сделки и на рассмотрения дела ПАА зарегистрирована в спорной квартире, также на момент совершения сделки в квартире был зарегистрирован её сын.

Тот факт, что после заключения договора купли-продажи спорной квартиры ПАА фактически не передала квартиру ТСА подтверждается показаниями допрошенных свидетелей, а также актом о фактическом проживании.

Как видно из дела правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: ... ПАА, сдав документы на регистрацию перехода права собственности 28.05.2013г., уже через несколько дней 07.06.2013г. обратилась с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации. Ангарским отделом Управления Росреестра по Иркутской области от 07.06.2013г. № 02/029/2013-137 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предложено ТСА представить заявление о прекращении государственной регистрации в связи с добровольным отказом от её проведения.

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документы о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю считаются исполненными после вручения этого имущества покупателю.

Несмотря на подписание сторонами передаточного акта, из представленных доказательств следует, что фактическая передача квартиры от П ТСА С.А. не произведена. Стороны фактических действий по передаче квартиры не произвели, поэтому передаточный акт не соответствует фактическим обстоятельствам дела и его подписание не свидетельствует о фактической передаче квартиры от П ТСА С.А.

Из отказного материала КУСП № 26034 следует, что ПАА обратилась с заявлением к прокурору г. Ангарска, указав, что 30.05.2013г. она по объявлению в городской газете, взяла в долг у ТСА 50000 руб. под 5 % в месяц на лечение сына. Однако Т обманным путем вынудила подписать её договор купли-продажи. Денег по договору купли-продажи она не получала, намерений на продажу квартиры у неё не было. По её заявлению от 07.06.2013г. сделка была приостановлена, а 08.07.2013г. регистрация сделки была прекращена. В Департаменте её заверили, что квартира останется в её собственности, все правоустанавливающие документы были у неё на руках. Она была спокойна пока не получила уведомление от ТСА с требованием переоформления на неё квартиры. Считает её действия мошенническими и просит возбудить в отношении неё уголовное дело. 20.06. 2014г. УУП ОП-1 майором полиции ЖДВ, утвержденным начальником ОП-1 УМВД России по г. Ангарску, вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ТСА, предусмотренного ст. 159.1 УК РФ. Из отказного материала видно, что в ходе проводимой проверки ПАА давала объяснения, аналогичные доводам, изложенным во встречном иске, а также пояснениям в ходе рассмотрения дела.

Допрошенные по делу свидетели подтвердили, что для обследования сына ПАА нужны были деньги, она просила занять 50000 руб. ПАА квартиру не продавала, денег от продажи квартиры не получала, спорная квартира является её единственным местом жительства, а также являлась единственным местом жительства для её больного сына, который был тяжело болен и не ходил. Свидетели подтвердили, что после мая 2013г. ПАА не делала никаких крупных покупок, ремонт в квартире не делала, занимала деньги на похороны сына. Свидетели поясняли, что она очень доверчивая, внушаемая, её легко обмануть, её неоднократно обманывали, а она верила людям.

В материалы дела представлены извлечения из газеты Свеча, в которой имеется объявление о выдаче кредита под материнский капитал, указан номер сотового телефона ЦН «Т».

Оценивая представленные суду доказательства, суд учитывает конкретные действия ПАА, которая уже через несколько дней после сдачи документов в регистрирующий орган, обратилась с заявлением о приостановлении регистрации, обратилась за помощью к адвокатам, из квартиры не выписывалась, сына с регистрационного учета не снимала, из квартиры не выезжала, проживает в квартире до настоящего времени, несет бремя её содержания, неоднократно обращалась с заявлениями в правоохранительные органы, в Прокуратуру, излагая доводы, указанные в иске. Также суд учитывает бездействие ТСА, которая уже после приостановления регистрации сделки, сдавала дополнительные документы и не могла не знать о том, что сделка приостановлена, и в течение установленного срока для регистрации перехода права собственности, так и после отказа в регистрации, длительное время никаких мер к урегулированию данной ситуации не предпринимала.

Суд учитывает, что ПАА, 1937 г.р., является пожилым человеком, в момент совершения сделки ей было 76 лет, юридического образования она не имеет, с 1992 г. находится на пенсии. В период совершения сделки, сын ПАА был тяжело болен, а спорная квартира была единственным местом их жительства. Свидетели подтвердили, что намерения продать квартиру у ПАА и оставить себя и больного сына, которому требовалось длительное лечение без жилья, у ответчика не было. Доказательств того, что ПАА действительно имела намерение продать квартиру суду не представила. Свидетели подтвердили, что самые близкие родственники у ответчика проживают в Ангарске, куда-либо переезжать она не собиралась, вещи для переезда не собирала, к родственниками не просилась, как жила в квартире, так и живет.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Признание притворной сделки ничтожной основывается на том, что у такой сделки отсутствует основание, поскольку стороны вовсе не стремятся к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки. Таким образом, притворная сделка не отвечает признакам гражданско-правовой сделки (ст. 153 ГК).

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Анализируя собранные в ходе судебного разбирательства доказательства в их отдельности и в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что 28.05.2013г. между ПАА (продавец) и ТСА (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, подписан передаточный акт, согласно которых договор исполнен сторонами. Суд полагает, что в рассматриваемой ситуации воля ПАА не была направлена на продажу своей квартиры в собственность ТСА, она была направлена на заключение договора залога квартиры для обеспечения обязательства по договору займа. Сумму займа она получила от ТСА в сумме 50000 руб. на лечение сына. Таким образом, в судебном заседании установлено, что цель ПАА, ради которой была совершена сделка купли-продажи, была иной, нежели той, которая вытекает из природы договора купли-продажи, а именно: ПАА необходимо было получить взаем 50000 руб., ТСА передала ей взаем 50000 руб. под залог квартиры.

В п. 4 договора купли-продажи указано, что покупатель до подписания договора осмотрел квартиру, ознакомился с её техническим состоянием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Квартира считается переданной продавцом и принятой покупателем с момента подписания передаточного акта. На момент подписания договора претензий у покупателя к продавцу по качеству квартиры не имеется.

Поскольку, в силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является передача объекта недвижимости покупателю, суд приходит к выводу, что данный договор считается заключенным только в случае передачи квартиры от ПАА к ТСА

Однако, в судебном заседании нашли подтверждение доводы ПАА о том, что фактически договор купли-продажи квартиры сторонами не исполнен, поскольку при его заключении ПАА преследовала иные цели. Из показаний ПАА, показаний свидетелей следует, что после подписания договора купли-продажи ПАА продолжает проживать и пользоваться спорной квартирой единолично, за собственные средства оплачивает коммунальные услуги, что свидетельствует о том, что стороны фактических действий по передаче квартиры не произвели. Так, в судебном заседании бесспорно установлено, что квартира не была передана покупателю, поскольку после заключения договора она в квартиру не вселялась, не проживала в ней, действий по владению, управлению спорной квартирой, оплате коммунальных услуг, налогов не предпринимала. ПАА после заключения сделки не освободила квартиру, продолжает в ней проживать, значится зарегистрированной по данному адресу, несет бремя содержания квартиры. Поскольку факт передачи жилого помещения от ответчика к истцу в судебном заседании не подтвердился, подписание акта приема-передачи квартиры без фактической передачи во владение покупателя недостаточно для вывода о том, что передача имущества состоялась, суд приходит к выводу о том, что сделка фактически исполнена не была.

Об отсутствии у ответчика намерения продать спорную квартиру свидетельствуют иные обстоятельства по делу: отсутствие у неё иного жилого помещения, болезнь сына, госпитализация сына после совершения сделки, проживание близких родственников в г. Ангарске и отсутствие близких родственников в другом населенном пункте. Кроме того, следует отметить нелогичность заключения договора купли продажи квартиры истцом в период болезни сына и отсутствии иного жилого помещения в собственности, либо в пользовании ответчика и её сына.

Изложенное позволяет суду сделать вывод, что сделка купли-продажи спорной квартиры заключена с пороком воли ПАА, фактически прикрывала договор залога в обеспечение обязательств по договору займа, а следовательно, является притворной сделкой, ничтожной в силу закона.

О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости квартиры. Согласно справке ООО «Агентство недвижимости «Твой дом» б/н от 16.04.2014г., стоимость 2-х комнатных квартир в 60 квартале и близлежащих районах г. Ангарска в удовлетворительном состоянии без уточнения площади (планировки) квартиры и её этажности на апрель 2014г. составляет 1,6-2,0 млн. руб. Доказательств того, что стоимость спорной квартиры на май 2013г. составляла 1100000 руб. суду не представлено.

При этом, несмотря на то, что письменный договор займа суду не представлен, доводы ПАА о получении у ТСА в займы 50000 руб. подтвердили допрошенные свидетели. Также суд учитывает, что на это ПАА неоднократно, ссылалась в своих объяснениях в отделе полиции, проводившем проверку по её заявлению, в Прокуратуру. Суд учитывает указанные действия ПАА, а также её действия, направленные на приостановление регистрации перехода права собственности, которые носили последовательный характер, были совершены сразу после подписания документов. Также суд учитывает показания свидетелей, которые характеризовали ПАА как очень доверчивую, которую легко можно обмануть. При этом суд не может не учитывать и возраст ПАА, а также то обстоятельство, что для получения займа она обратилась по телефону в АН «Т», поэтому считала ТСА сотрудником агентства недвижимости, специалистом в этой области. Она полностью доверилась ей.

Оценив все представленные суду доказательства в их совокупности, суд считает, что расписка от 28.05.2013г. о получении ПАА денежных средств в сумме 1100000 руб. за продажу квартиры носила формальный, безденежный характер. Денежные средства по договору в сумме 1 100 000 рублей ( цена квартиры по договору) ПАА фактически не получала. Свидетели пояснили, что после совершения сделки ПАА никаких крупных покупок не делала, продолжала занимать деньги, до сих пор не отдала деньги в сумме 10000 руб., которые заняла на похороны сына. Не доверять пояснениям ПАА и свидетелям в этой части у суда оснований не имеется. При этом, суд считает, что сама по себе расписка о получении ПАА денежных средств по договору в размере 1100000 руб. не подтверждает доводы истца. Доказательств того, что ПАА фактически получила указанную сумму, каким-либо образом распорядилась ею суду не представлено. Суд учитывает показания свидетелей и действия ПАА, направленные на прекращение регистрации перехода права собственности, обращения с заявлениями в правоохранительные органы, в Прокуратуру, которые в совокупности опровергают доводы ТСА о передаче и получении ответчиком указанной суммы.

Кроме того, судом установлено, что фактически договор купли-продажи сторонами, несмотря на подписание акта приема-передачи не исполнен. Притворная сделка ничтожна. Она не порождает никаких правовых последствий, к ней применяются правила ст. 167 ГК РФ.

Поскольку доказательств того, что ПАА имела намерение продать спорную квартиру, получила денежные средства по договору суду не представлено, поэтому доводы представителя ответчика о том, что договор исполнен сторонами, суд находит несостоятельными.

Полагая, что указанные обстоятельства в судебном заседании установлены, поскольку доказательств реальности совершенной сделки суду не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ПАА о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: ... недействительной, покольку указанная сделка является притворной, а следовательно, она ничтожна. Учитывая, что переход права собственности к ТСА не зарегистрирован, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.

Переход права собственности на часть жилого дома и на земельный участок подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 и пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В силу ст. 551 ч. 3 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация прав проводится на основании заявлению правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Таким образом, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании заключения договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей и т.д.

Из приведенных норм следует, что иск покупателя о государственной регистрации договора продажи имущества и перехода права собственности на имущество подлежит удовлетворению при условии совершения такой сделки в надлежащей форме и исполнения обязательств как продавца по передаче имущества, так и покупателя по уплате за имущество.

Между тем, в соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю считаются исполненными после вручения этого имущества покупателю.

Суду доказательств передачи спорной квартиры от П ТСА С.А. не было представлено. Суд пришел к выводу о том, что передаточный акт не соответствует фактическим обстоятельствам дела и его подписание не свидетельствует о фактической передаче квартиры от П ТСА С.А., сделка фактически сторонами исполнена не была, поэтому несостоявшаяся сделка не порождает за собой никаких прав и обязанностей для сторон.

Учитывая, что суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий с момента ее совершения, не имеется оснований для удовлетворения требований ТСА к ПАА о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, передаче ей спорной квартиры и признании за ней права собственности на спорную квартиру. Также суд считает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о признании ПАА прекратившей право собственности и выселении её из спорной квартиры из квартиры по адресу: ..., поскольку ПАА является собственником квартиры по адресу: ..., сделка купли-продажи признана притворной, не порождающей прав и обязанностей, ПАА в силу ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ принадлежит право владения, пользования и распоряжения спорной квартирой. Оснований прекращения права пользования спорной квартирой у ответчика судом не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что иск ТСА к ПАА не подлежит удовлетворению в полном объеме.

При этом, доказательств того, что ПАА не подписывала договор купли-продажи суду не представлено, проведенная по делу судебная почерковедческая экспертиза доводы ответчика не подтвердила, поэтому оснований считать договор купли-продажи недействительным по данному основанию у суда не имеется.

Учитывая, что ТСА в удовлетворении исков судом было отказано, в силу п. 3 ст.144 ГПК РФ, после вступления в силу решения суда подлежат отмене меры по обеспечению иска, наложенные определением суда от 21.01.2015г., в виде ареста на квартиру по адресу: ....

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ТСА к ПАА о возложении обязанности передать жилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности, признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении - отказать, встречный иск ПАА к ТСА о признании договора купли-продажи недействительным – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 28.05.2013г. квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между ТСА и ПАА недействительным в силу его ничтожности.

После вступления в силу решения суда отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Ангарского городского суда от 21.01.2015г., в виде ареста на квартиру по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с **, через Ангарский городской суд.

СУДЬЯ Э.А.Куркутова