Решение по делу № 2-161/2012 (2-6794/2011;) ~ М-6616/2011 от 18.08.2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.

Одинцовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Сакаль Е.С.

при секретаре Туаевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Полищук Л.М. к обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс «ответчик» о признании права собственности на нежилое помещение;

У с т а н о в и л:

Полищук Л.М. предъявила иск к обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс «ответчик» (далее – Общество) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС. Как основание требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она (Полищук Л.М.) заключила с ответчиком договор № инвестирования строительства корпуса «.....». По условиям договора (пункт 4.1) уплатила денежную сумму 4 500 000 руб. за нежилую площадь 115,8 кв.м. По акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное нежилое помещение было передано истице.

Полищук Л.М. считает, что регистрация права собственности на нежилое помещение № в установленном порядке невозможна в силу того, что земельный участок, на котором велось строительство объекта, Обществу ни на праве собственности, ни на праве аренды не предоставлялся.

Общество, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило, представило письменный отзыв, в котором указало, что не уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и не нарушало условий договора, просило удовлетворить иск в полном объеме.

Представители Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор), Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Управления Архитектуры и градостроительства администрации ... района, Администрации ... района, Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» по Московской области, Администрации сельского поселения ..... о времени и месте судебного заседания извещены, представители, не явились.

В письменных возражениях на иск администрация сельского поселения ..... указала, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку нежилое помещение, по адресу: АДРЕС расположено на землях особо охраняемых территорий и объектов, видом разрешенного использования земельного участка является - «для оздоровительного комплекса», поэтому земельный участок не может использоваться для осуществления хозяйственной деятельности.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией ... района, Обществу было разрешено строительство корпуса двухсекционного 11-ти этажного с 10-ю жилыми этажами, апартаменты, предназначенными для временного жилья отдыхающих.

Предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования строительства корпуса «.....» (пункты 1.1., 1.2) является передача в собственность Полищук Л.М. нежилой площади в размере 115, 8 кв.м на 6-ом этаже, номер №.

Согласно пункту 2.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования строительства корпуса «.....», заключенному между Обществом и Полищук Л.М., на который ссылается истица в обосновании своих требований, договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Однако, статьей 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что государственная регистрация права собственности, договора аренды, договора субаренды Общества на земельный участок площадью 172557 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС отсутствует. Данное обстоятельство также подтверждено в ходе судебного разбирательства представителем Общества.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования строительства корпуса «.....», совершенный между Обществом и Полищук Л.М. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрирован не был.

Статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд приходит к выводу, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования строительства корпуса «.....», совершенный между Обществом и Полищук Л.М., не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть является ничтожным.

Факт передачи со стороны Полищук Л.М. Обществу денежных средств и акт приема – передачи к договору № инвестирования строительства корпуса «.....» от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о совершении сделки по купле – продажи объекта недвижимости, соответственно, договор № от ДД.ММ.ГГГГ является также ничтожным по самостоятельному основанию в силу требований статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Но в этом случае не соблюдены требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По правилам пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке и принадлежащее одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком.

Соответственно сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, являются ничтожными.

Поскольку не имеется государственной регистрации права собственности, аренды, субаренды Общества на земельный участок, Общество не могло совершать сделку по отчуждению нежилого помещения Полищук Л.М., без продажи ей земельного участка, на котором оно расположено (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1, 12 и 13 Федерального закона от 21.06.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно пункта 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Ограничение оборотоспособности земельных участков предусмотрены статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельного кодекса Российской Федерации, федеральными законами.

Пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено ограничение в обороте, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в пределах особо охраняемых природных территорий.

Земельный участок площадью 172557 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС имеет категорию особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования земельного участка - «для оздоровительного комплекса», таким образом, данный земельный участок ограничен в обороте, следовательно, не может быть объектом купли – продажи.

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По изложенным основаниям исковые требования Полищук Л.М. суд находит не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12,194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Полищук Л.М. к обществу с ограниченной ответственностью Жилой комплекс «ответчик» о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Московского областного суда через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: