Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1331/2020 ~ М-1274/2020 от 17.09.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 ноября 2020 года                                 г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Коваленко О.П.,

при секретаре Канаевой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1331/2020 по иску Саенкова А.Н. к администрации г.о. Самара, ТСЖ «Покровский» об изменении предмета договора о долевом участии в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с названным иском к администрации г.о. Самара, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Саенковым А.Н. и ООО «Волгасоцжилстрой» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Предметом договора является долевое участие в строительстве нежилого помещения по указанному адресу, в доле, составляющей 132,28 кв.м, что соответствует общей площади нежилого помещения, расположенного на 1 этаже. Оплата по договору в сумме 2181767 рублей истцом произведена в полном объеме. Решением № от ДД.ММ.ГГГГ дом введен в эксплуатацию. По окончанию строительства жилому дому присвоен адрес: <адрес>, А. ООО «Волгасоцжилстрой» свои обязательства по передаче дольщику нежилого помещения в указанные сроки не выполнило. Кроме того, застройщиком не были внесены соответствующие изменения в проектную и разрешительную документацию по строительству нежилого помещения, являющегося предметом договора. Нежилое помещение должно быть образовано в результате объединения на этапе строительства двух жилых помещений – <адрес>, расположенных на 1 этаже. Вследствие чего, в законченном строительством жилом доме на 1 этаже вместо нежилого помещения расположены жилые помещения квартиры-№ и №, которые построены и введены в эксплуатацию как жилые помещения. Данный факт подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации». Застройщик ООО «Волгасоцжилстрой» как юридическое лицо было ликвидировано, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре юридических лиц имеется запись. В настоящее время истец не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности на принадлежащие ему жилые помещения. На основании чего истец просит суд считать предметом договора № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в Самарском районе г. Самары – долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в доле, составляющей 61,5 кв.м общей площади, что соответствуют двухкомнатной квартире номер 1, в доле, составляющей 63,4 кв.м общей площади, что соответствует двухкомнатной квартире номер 2, расположенных на 1 этаже. Признать за истцом право собственности на <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м, жилой – 38,4 кв.м, и <адрес>, общей площадью 63,4 кв.м, жилой – 37,1 кв.м,.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в дело привлечено ТСЖ "Покровский".

В судебном заседании представитель истца по доверенности заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчиков администрации г.о. Самара, ТСЖ "Покровский" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела судом надлежащим образом уведомлялись. От администрации г.о. Самара поступил отзыв на иск, согласно которому исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Волгасоцжилстрой» (Застройщик) и Истец (Дольщик) заключили договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, согласно которому Застройщик передает Дольщику объект долевого строительства, который соответствует нежилому помещению общей площадью 132,28 кв.м по адресу: <адрес>, стоимостью 2116480 рублей.

Свои обязательства по договору перед ООО «Волгасоцжилстрой» истец выполнил в полном объеме, что подтверждается представленной суду копиями квитанций к приходному-кассовому ордеру № и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Распоряжением главы администрации Самарского района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № жилому дому был присвоен адрес: <адрес>.

Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Однако истцом не представлены доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Относительно искового требования о признании предмета договора № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в Самарской районе - долевое участие в строительстве указанного жилого дома, доля которого соответствует двухкомнатной <адрес> площадью 61,5 кв.м и двухкомнатной <адрес> площадью 63,4 кв.м, суд приходит к следующему.

Предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ является доля в строительстве жилого дома, которая соответствует нежилому помещению общей площадью 132,28 кв.м по адресу: <адрес>, 1 этаж.

Между тем, Истец просит изменить предмет договора и признать право собственности на жилые помещения.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий договора, предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ является доля, соответствующая нежилому помещению.

Согласно приложению № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что дольщик Саенков А.Н. вносит в кассу ООО «Волгасоцжилстрой» 65287 рублей за строительные материалы и работы, связанные с выполнением перепланировки нежилого помещения, площадью 132,28 кв.м (л.д. 11,12).

Таким образом, из договора и приложений к нему следует, что общая воля сторон была направлена на согласование предмета договора – доли, соответствующей именно нежилому помещению.

Каких-либо дополнений к договору об изменении предмета договора № от ДД.ММ.ГГГГ истец суду не представил.

Согласно техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации", на 1-ом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м, жилой – 38,4 кв.м, и <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м, жилой – 37,1 кв.м.

В соответствии с актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Покровский» на основании договора № передал истцу <адрес>, общей площадью 61,5 кв.м, на основании договора № – <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м.

Между тем, суду не представлен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, сведений о том, с кем данный договор заключен застройщиком, материалы дела не содержит.

Судом установлено, что орган местного самоуправления не принимал решение о соответствии спорных помещений требованиям, предъявляемым к жилому помещению в порядке, предусмотренном Положением "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, и о переводе спорных помещений из нежилых в жилые в порядке, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.

Статья 22 ЖК РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статьей 23 ЖК РФ регламентирован порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, согласно которому перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Таким образом, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода нежилых помещений в жилые, что исключает подмену судебным решением соответствующего решения органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения (Определение Коллегии по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ19-58 от 30.07.2019).

Следовательно, удовлетворение требования истца об изменении договора № от ДД.ММ.ГГГГ является подменой административного порядка перевода нежилого помещения в жилое.

Таким образом, в силу принципа разделения власти на законодательную, исполнительную и судебную, суд не вправе вмешиваться в компетенцию органа местного самоуправления и разрешать в судебном порядке вопрос о переводе нежилого помещения в жилое.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 16, 22, 23, 24 ЖК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования об изменении предмета договора и вытекающие из него требования о признании права собственности на жилые помещения на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, и дальнейший порядок обжалования в случае несогласия с соответствующим решением органа местного самоуправления.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е ШИ Л:

В удовлетворении исковых требований Саенкова А.Н. к администрации г.о. Самара, ТСЖ «Покровский» об изменении предмета договора о долевом участии в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самара в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2020