Решение по делу № 2-47/2014 (2-9792/2013;) ~ М-8889/2013 от 30.09.2013

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

** Ангарский городской суд ... в составе председательствующего судьи Прасоловой Ж.А., при секретаре ФИО11, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО5, ФИО2 к Управлению Федеральной службы судебных приставов по ..., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ..., ФИО6 о признании недействительными состоявшихся торгов, признание недействительным договора купли-продажи арестованного заложенного имущества, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ в обоснование требований указали, что решением ФИО22 городского суда от ** исковые требования Газпромбанка Моргидж Фандинг 1С.А. были удовлетворены, с них взыскана задолженность в пользу банка солидарно в размере 1409762 руб., обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости), а именно, трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... ... .... Судебным приставом-исполнителем ФИО22 городского отдела УФССП по ... заложенное недвижимое имущество передано на реализацию путем проведения открытых торгов. Полагают, что торги проведены с нарушением порядка их проведения. Информация о проведении торгов арестованного имущества истца ФИО5 была опубликована в газете «Областная» от ** № 72, т.е. с нарушением установленного срока – менее чем за 30 дней, что существенно уменьшило возможность участия в торгах потенциальных покупателей и повлияло на формирование цены реализации. Не было опубликования в местной периодической печати. Предмет торгов определен некорректно, так как не позволяет определенно установить имущество, предлагаемое к продаже – квартира является двухкомнатной в результате проведенной перепланировки. На торги выставлялось только имущество ФИО20, тогда как должником является также ФИО2. Постановления о снижении цены от ** не было вручено должникам. Повторные торги состоялись в нарушение закона позднее месячного срока. Кроме того, законом предусмотрено, что торги проводятся по месту нахождения объекта недвижимости, однако торги проводились в ..., в то время как квартира находится в .... Указанные нарушения являются существенными нарушениями правил торгов и должны быть признаны недействительными.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании ФИО5 действуя в своих интересах и в интересах ФИО2 на основании доверенности, поддержала исковые требования и дала пояснения, аналогичные доводам, изложенным в иске с учетом уточнений.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО12, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, поддержал доводы возражений на иск. Письменные возражения приобщены к материалам дела (л.д. 82, 123-125).

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... ФИО13, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск.

Судебный пристав-исполнитель ФИО22 отделения ССП по ... ФИО14 исковые требования не признала и пояснила, что является исполнительным органом. Произведен арест имущества, как указано в решении суда, на 3-х комнатную квартиру. Арест наложен на объект недвижимости, а не долю в имуществе должников. Возбуждено два исполнительных производства, затем они объединены в сводное производство, но предмет торгов один. Арест был наложен без выезда и осмотра предмета залога, т.е. квартиры. Судебным приставом-исполнителем была ФИО9, до этого ФИО8 Исполнительные производства окончены и списаны в архив. Более ничего пояснить не может.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением ФИО22 городского суда ... от ** с ФИО5, ФИО15 в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 1 С.А, (акционерное общество) взыскана задолженность по договору ипотечного займа, обращено взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... ... ..., с определением начальной продажной цены – 1630000 руб., путем реализации с публичных торгов. Решение суда вступило в законную силу, на основании него выданы исполнительные листы, которые предъявлены взыскателем в Ангарский ФИО7 по ....

На основании постановлений судебного пристава-исполнителя ФИО3 ... ФИО16 от ** возбуждены исполнительные производства № 57996/12/02/38, в отношении должника ФИО5 и № 57993/12/02/38в отношении должника ФИО15.

** судебным приставом-исполнителем ФИО3 А.Б. указанная выше квартира была подвергнута аресту.

Таким образом, судебным приставом-исполнителем арест на квартиру наложен ранее, чем возбуждено исполнительное производство, однако в самом постановлении о наложении ареста указано, что данные меры принимаются в рамках возбужденного исполнительного производства.

Затем, постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО3 А.Б. от ** были отложены исполнительные действия по исполнительному производству в отношении должника ФИО5 на срок с ** по ** включительно. Затем постановлением от ** пристава ФИО17 отложены исполнительные действия по данному исполнительному производству на срок с ** по ** включительно.

** постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО4 О.Ш. в рамках исполнительного производства в отношении должника ФИО5 арестованная квартира передана на торги. ** составлен акт передачи документов на объект недвижимости от судебного пристава-исполнителя в Территориальное Управление Росимущества.

Согласно извещению Территориального управления Росимущества в ... № от ** реализация имущества, указанного в заявке на проведение торгов № от ** на сумму 1630000 руб., должник ФИО5, по согласованию с Росимуществом осуществлялась Территориальным управлением Росимущества в ... самостоятельно.

** Территориальное управление Росимущества в ... опубликовало сообщение о реализации спорной квартиры в газете «Областная» № (1076) от ** и проведении аукциона (лот № 14) по продаже заложенного и арестованного имущества ** в 10.00 час..

Согласно протоколу б/н от ** торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.

Письмом от ** № АО-12/6713 Территориальное управление Росимущества в ... уведомило Ангарский отдел ССП о том, что аукцион не состоялся по причине отсутствия заявок.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО4 О.Ш. снижена цена спорного имущества на 15%. Таким образом, цена спорной квартиры составила 1385500 руб.

Вторичные торги в форме аукциона с понижением начальной цены на 15% были назначены на ** в 10.00 час.. Информация о вторичных торгах (лот № 2) была размещена в том же печатном издании за № (1093) от ** (л.д.126).

Заявку на участие в торгах ** в 11.00 час. подал ФИО6, ** в 11.10 час. – ИП ФИО18, заявителями внесены задатки на лицевой счет Территориального управления Росимущества в ....

**4 года проведены торги, по результатам которых победителем торгов признан ФИО6, цена проданного имущества составила 1454775 рублей, что подтверждается протоколом заседания комиссии об определении победителей торгов по продаже заложенного имущества № 70-П от ** (л.д.56).

** между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... в лице исполняющей обязанности руководителя ФИО19 и ФИО6 подписан договор купли-продажи спорного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством Российской Федерации с особенностями, установленными Законом об ипотеке. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся по месту нахождения этого имущества органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений.

В настоящее время функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 ГК РФ и Федеральными законами «Об исполнительном производстве», «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с ч. 3 ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Процедура проведения публичных торгов по принудительной реализации имущества начинается с извещения о них. Извещение о торгах является первым юридически значимым действием во всем механизме торгов, от него во многом зависит легальность всей последующей процедуры их проведения, а главное - ответ на вопрос, достигнут ли торги своей цели.

Публичные торги проводятся в форме открытого аукциона (ч. 3 ст. 87 Федерального закона от ** N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Целью проведения публичных торгов по продаже заложенной недвижимости является получение наиболее высокой цены за нее. Следовательно, извещение о предстоящих торгах направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в целях выявления среди них наилучшего предложения об условиях продажи (наиболее высокой цены).

Согласно ч. 1 ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

В соответствии со ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.

По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано их организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Однако в п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке содержится специальная норма, в которой указаны как минимальный (10 дней), так и максимальный сроки (30 дней) извещения о предстоящих торгах. Ипотечные торги - один из немногих в отечественном законодательстве случаев установления предельных сроков извещения о торгах.

Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Специальные требования к проведению торгов по продаже недвижимого имущества в ходе исполнительного производства, установленные ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», также предусматривают правила извещения потенциальных участников торгов об их проведении.

Согласно п. 3 ст. 30 ФЗ «Об исполнительном производстве» извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации.

Как было указано выше, в силу ч. 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Таким образом, информация о торгах с указанием предусмотренного законом объема информации должна быть не позднее 10 дней до дня проведения торгов размещена в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также на официальном сайте Территориального управления Росимущества в ....

... № 10-ОЗ от ** «О печатном средстве массовой информации, учреждаемом органами государственной власти ... для обнародования (официального опубликования) правовых актов органов государственной власти ..., иной официальной информации» установлено, что для обнародования (официального опубликования) правовых актов органов государственной власти ..., иной официальной информации Законодательным ... и ... учреждается печатное средство массовой информации - общественно-политическая газета «Областная» (ст.3).

Ответчиком - Территориальным управлением Росимущества в ... представлено суду доказательство опубликования ** извещения о проведении первых торгов в газете «Областная», являющейся официальным изданием .... Истцом представлено доказательство опубликования ** в указанном издании извещения о проведении повторных торгов.

Однако доказательств исполнения обязанности о размещении информации о торгах, назначенных на ** в 10.00 час. и 01 августа в 10.00 час., в сети «Интернет» ответчики суду не представили.

Тем самым, суд полагает, что допущенное организатором торгов нарушение, привело к тому, что в торгах приняли участие только два покупателя, потенциальные покупатели не смогли своевременно внести задаток и принять участие в торгах, что затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, в связи с чем, извещение о торгах не может быть признано надлежащим, отвечающим целям публичных торгов и является основанием для признания торгов недействительными.

Кроме того, при проведении торгов были нарушены сроки их проведения, установленные законодательством.

После объявления торгов ** несостоявшимися, залогодержатель располагал периодом времени продолжительностью 10 дней для того, чтобы по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если такое соглашение не достигнуто, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15%.

Таким образом, повторные публичные торги должны были быть назначены на **, а не на **, как это имело место быть.

Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», приказом Федеральной службы судебных приставов от ** № и приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ** № 149, которыми утвержден Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, сделал вывод о том, что передача имущества на реализацию по акту приема-передачи осуществляется после вынесения решения управлением Росимущества о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации. Таким образом, суд полагает, что нарушен двухмесячный срок, установленный для реализации имущества на торгах. Извещение о реализации арестованного имущества Территориальным управлением Росимущества в ... самостоятельно направлено в ССП **. Имущество на реализацию передано по акту **, однако реализовано **, т.е. спустя два месяца.

Допущенные нарушения напрямую затрагивают имущественные права должников в исполнительном производстве – истцов по делу. Ведь продажа заложенного имущества по наиболее высокой цене позволяла истцам максимальным образом рассчитывать на погашение существующей перед залогодержателем задолженности.

Суд находит также заслуживающими внимания доводы истцов о том, что на аукцион ( торги) фактически было выставлено имущество только ФИО5. Спорная квартира, согласно представленным документам, находится в совместной собственности ФИО5 и ФИО2, следовательно, все действия по реализации квартиры должны были проводиться и в отношении должника ФИО2.

В соответствии с положениями Федерального закона «Об исполнительном производстве» исполнительные действия совершаются и меры принудительного исполнения применяются только в отношении должника или его имущества.

Должниками исполнительного производства являлись оба супруга – ФИО5 и ФИО2. В рамках исполнительного производства о взыскании денежных средств с взыскание должно быть обращено и на имущество, которое принадлежит ФИО2.

На основании изученных материалов исполнительного производства, материалов гражданского дела и представленных доказательств суд приходит к выводу, что о нахождении квартиры в совместной собственности супругов было известно и судебному приставу-исполнителю, и взыскателю.

Как следует из материалов исполнительных производств, они не были объединены в сводное производство, как указывала пристав ФИО14 в судебном заседании. Исполнительное производство в отношении ФИО2 содержит только сведения о возбуждении исполнительного производства и об аресте имущества – квартиры, причем как указывалось выше, ранее, чем возбуждено исполнительное производство, что свидетельствует также о нарушениях судебным-приставом-исполнителем действующего законодательства.

Доводы истцов о том, что продана двухкомнатная квартира, а не трехкомнатная квартира, также заслуживают внимания, поскольку состояние объекта по правоустанавливающим документам не соответствует его действительному состоянию на дату заключения договора купли-продажи. Отсутствие действительных сведений о предмете торгов (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса) не позволяет реально сформировать желание у потенциальных покупателей приобрести предмет торгов.

Поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, чем двух, и желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, следует также принять во внимание краткосрочность приема заявок для участия в аукционе, положения статьи 554 Гражданского кодекса об определении предмета в договоре продажи недвижимости, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Указанные нарушения имеют существенное влияние на результат торгов и ущемляют права и законные интересы истцов.

Таким образом, суд полагает, что несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии надлежащим образом обнародованного извещения о торгах, нарушении сроков реализации имущества, но и в неправильном определении предмета подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, что также является основанием для признания торгов недействительными.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным законом для признания недействительными оспоримых сделок.

Истцы являются заинтересованными лицами, как должники, вправе оспаривать торги и сделку, так как допущенные ответчиками при проведении торгов нарушения могли повлиять на формирование цены реализации арестованного имущества.

Поскольку при проведении торгов по продаже принадлежащей должникам квартиры были допущены существенные нарушения установленных законом правил проведения торгов, оспариваемые торги, проведенные **, а также заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры подлежат признанию недействительными.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Правовым последствием недействительности заключенного на торгах договора является приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных данным договором.

Из материалов дела следует, что сторонами договора купли-продажи квартиры общей площадью 55,9 кв. м, кадастровый номер 38-38-02/034/2006-198, расположенной по адресу: ... ... ... квартира от ** являются Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... (продавец) в лице ФИО19 и ФИО6 (покупатель).

Таким образом, признание недействительными торгов по реализации заложенного недвижимого имущества влечет недействительность протокола о результатах торгов от ** и вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества от **. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... обязано возвратить ФИО6 денежные средства, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ** в сумме 1454 775 руб., ФИО6 возвратить полученное по акту недвижимое имущество продавцу.

При этом требования ФИО21 о возложении на ФИО6 обязанности возвратить ФИО5 и ФИО2 квартиры не подлежат удовлетворению.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный порядок и способы защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При таких обстоятельствах, исковые требования о возврате квартиры ФИО21 не могут быть удовлетворены. Кроме того, нарушенное право истцов восстановлено путем признания торгов недействительными.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5, ФИО2 к Управлению Федеральной службы судебных приставов по ..., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ..., ФИО6 о признании недействительными состоявшихся торгов, признание недействительным договора купли-продажи арестованного заложенного имущества, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.

Признать недействительными состоявшиеся ** торги по продаже имущества – квартиры, расположенной по адресу: ... ... ... квартира, принадлежащей ФИО5, ФИО2 на праве общей совместной собственности, оформленные протоколом № 70-АИ о результатах торгов по продаже заложенного имущества от **.

Признать недействительным договор купли-продажи № трехкомнатной квартиры общей площадью 55,9 кв.м, расположенной по адресу: ... 13 ..., кадастровый номер 38-38-02/034/2006-198, заключенный ** между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... и ФИО6.

Возвратить стороны в первоначальное положение.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: ... ... ... квартира и регистрации права совместной собственности ФИО5 и ФИО2 на указанный объект недвижимого имущества.

В удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО2 к ФИО6 о возложении обязанности возвратить квартиру, расположенную по адресу: ... квартира – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, т.е. с **.

СУДЬЯ