Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2072/2018 ~ М-1205/2018 от 22.02.2018

Дело № 2-2072/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 марта 2018 г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Кузнецовой И.А.

при секретаре Боюс М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Талай Д. В. к Евстафеевой А. В., Кабаниной В. П. о признании договора недействительным,

установил:

Талай Д.В. обратился с исковым заявлением к Евстафеевой А.В., Кабаниной В.П. по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на указанную долю зарегистрировано 09 марта 2011 г. В квартире истец проживает со своими несовершеннолетними детьми, которых <данные изъяты> воспитывает и обеспечивает один. В конце 2013 г. истец познакомился, впоследствии стал сожительствовать и вести совместное хозяйство с Евстафеевой А.В., с которой в дальнейшем планировал заключить брак. В этой связи по договору купли-продажи доли квартиры от 01 августа 2014 г. истец и ответчик Евстафеева А.В. за совместные деньги выкупили 1/2 доли в праве на вышеуказанную квартиру, покупку которой зарегистрировали на ответчика Евстафееву А.В. В начале 2016 г. между истцом и ответчиком Евстафеевой А.В. произошел конфликт, в результате которого ответчик из спорной квартиры выехала. В феврале 2017 г. в адрес истца поступило сопроводительное письмо №14 от 16 февраля 2017 г. от нотариуса Петрозаводского нотариального округа Республики Карелия ААА с приложением заявления Евстафеевой А.В. от 16 февраля 2017 г., в котором она сообщала о предстоящей продаже принадлежащей ей на праве общей долевой собственности 1/2 доли в квартире за цену не менее чем 1000000 руб. При этом названное заявление содержало следующее положение: «Отказ от преимущественного права покупки комнат должен быть нотариально удостоверен». Сведений о порядке расчетов и сроках передачи имущества вышеуказанное предложение не содержало. На поступившее предложение истец нотариусу ответить не успел, поскольку в конце февраля 2017 г. срочно выехал в рабочую командировку <данные изъяты>. Кроме того, положение о нотариально удостоверенном отказе предполагало, что без такого отказа 1/2 доля в праве на квартиру не может быть реализована. Между тем, после получения названного предложения истец по телефону уведомил Евстафееву А.В. о том, что он возражает против реализации доли постороннему лицу и хочет сам приобрести эту долю и выразил готовность к переговорам по покупке спорной доли по приезду из командировки. После этого в период с марта по май 2017 г. истец неоднократно приезжал к Евстафеевой А.В. на работу с предложениями либо выкупить спорную долю в рассрочку, либо обменять ее на трехкомнатную благоустроенную квартиру в <адрес>. От данных предложений ответчик отказалась. 13 августа 2017 г. к истцу в сопровождении двух сотрудников полиции пришла Кабанина В.П., сообщила о покупке у ответчика Евстафеевой А.В. спорной доли и предложила истцу выкупить ее за 1250000 руб. Истец ответил ей, что такой денежной суммой не располагает, тогда Кабанина В.П. обозначила сумму в 1000000 руб. Такой денежной суммой истец также не располагает, в предоставлении кредита банки отказывают, в связи с чем истец сообщил Кабаниной В.П. о невозможности выкупа у нее доли в праве на квартиру, на что Кабанина В.П. пригрозила, что подселит в квартиру «бугая», который будет создавать проблемы истцу и его детям до тех пор, пока истец не выкупит у нее спорную долю. По данному факту, испугавшись за жизнь, здоровье и нравственное состояние детей, истец 08 декабря 2017г. написал заявление в полицию, по результатам рассмотрения которого сотрудниками ОП №2 УМВД России по г. Петрозаводску вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Договор купли-продажи указанной доли нарушил право истца на преимущественный выкуп, повлек для него неблагоприятные последствия в виде угрозы вселения в квартиру, в которой он проживает с двумя несовершеннолетними детьми, посторонних для них лиц. На основании изложенного, ссылаясь на положения абзаца 2 пункта 2 статьи 166, истец просит признать договор купли-продажи 1/2 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный между Евстафеевой А.В. и Кабаниной В.П., недействительным.

Определением судьи о подготовке дела к судебному разбирательству от 22 февраля 2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

В судебном заседании истец Талай Д.В., его представитель Ковалев Д.Д., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчики Евстафеева А.В., Кабанина В.П., их представители по устному заявлению Артемьева О.А. и Маккоева М.И. соответственно в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, заслушав объяснения истца, ответчиков, представителей истца и ответчиков, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданских дел №2-6787/2017, 2-7423/2017, материал об отказе в возбуждении уголовного дела, материалы дела правоустанавливающих документов, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являются Талай Д.В. (1/2 доля в праве общей долевой собственности), Кабаниной В.П. (1/2 доля в праве общей долевой собственности), что подтверждается выписками из ЕГРП от 10 марта 2018 г., предоставленными по запросу суда.

<данные изъяты>.

Из нотариально удостоверенного заявления Евстафеевой А.В. от 16 февраля 2017 г. в адрес истца следует, что она сообщает о предстоящей продаже 1/2 доли в квартире по вышеуказанному адресу, принадлежащей ей на праве собственности, за цену не менее чем 1000000 руб., а также просит сообщить нотариусу нотариального округа г. Петрозаводска Республики Карелия (с указанием адреса и телефона) о своем желании купить указанную долю квартиры или об отказе от покупки, не позднее 30 дней после получения заявления. Указано, что отказ от преимущественного права покупки комнат должен быть нотариально удостоверен.

Указанное заявление было получено Талай Д.В. согласно сайту «Почта России» 07 марта 2017 г., что не оспаривалось истцом в ходе судебного заседания.

Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что по договору купли-продажи квартиры от 01 марта 2011 г., заключенному между ВВВ (продавец) и Талай Д.В., ССС (покупатели), продавец продала и обязуется передать, а покупатели купили и обязуются принять квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, в равную частную общую долевую собственность по 1/2 доле в праве каждый, а именно 1/2 долю в праве Талай Д.В., 1/2 долю в праве ССС Стоимость квартиры определена в 2350000 руб. Государственная регистрация права собственности произведена 09 марта 2011 г.

01 августа 2014 г. ССС (после смены фамилии - Кузнецова) (продавец) и Евстафеева А.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи доли квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать в долевую собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить 1/2 долю квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу. В соответствии с пунктом 3 договора указанная квартира продается за 1138000 руб. Имеется расписка о получении указанных денежных средств. Государственная регистрация права собственности произведена 20 августа 2014 г.

Также в материалах дела правоустанавливающих документов имеется заявление Талай Д.В. от 10 июня 2014 г. в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о том, что ему известно о предстоящей продаже 1/2 доли указанной квартиры, принадлежащей Кузнецовой Т.А., от преимущественного права покупки за 1138000 руб. отказывается, не возражает против продажи вышеуказанной доли квартиры любому лицу.

05 мая 2017 г. между Евстафеевой А.В. (продавец) и Кабаниной В.П. (покупатель) заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи доли квартиры, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец продал в собственность покупателя принадлежащую ей на праве общей равной долевой собственности 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной на втором этаже в жилом доме по адресу: <адрес> за 1000000 руб. Согласно пункту 2.2 договора продавец получил от покупателя наличными 1000000 руб. по подписания настоящего договора, что подтверждается подписью продавца Евстафеевой А.В. Государственная регистрация права собственности произведена 13 мая 2017 г.

08 декабря 2017 г. Талай Д.В. обратился с заявлением к начальнику ОВД г.Петрозаводска с просьбой выявить факт незаконных действий Кабаниной В.П. в связи с совершением договора купли-продажи 1/2 доли вышеуказанной квартиры.

21 января 2018 г. участковым уполномоченным полиции ОП №2 УМВД России по г. Петрозаводску вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В постановлении указано, что в ходе проверки по материалу Кабанина В.П. в своем объяснении пояснила, что купила 1/2 долю спорной квартиры, сделка проводилась у нотариуса, без нарушения закона и ущемления чьих-либо прав.

В силу положений статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи в силу положений статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Как уже было установлено ранее, с момента извещения истца о намерении ответчика Евстафеевой А.В. продать свою долю (07 марта 2017 г.) до момента регистрации права собственности за Кабаниной В.П. (13 мая 2017 г.) прошло более 2 месяцев. Таким образом, Евстафеева А.В. свою обязанность об извещении Талай Д.В. о намерении продать свою долю исполнила надлежащим образом. При этом, истец своим правом на приобретение доли в праве собственности на спорную квартиру в течение месяца не воспользовался. Из материалов дела и пояснений участвующих в деле лиц следует, что у истца как после поступления в его адрес соответствующего извещения Евстафеевой А.В., так и на момент рассмотрения настоящего дела отсутствовали денежные средства для приобретения доли в праве собственности, денежные средства истцом были направлены на приобретение транспортного средства «<данные изъяты>», в предоставлении кредитов, со слов истца, ему отказывали, иное недвижимое имущество (квартира в <адрес>) он до настоящего времени не может продать. Более того, проект договора купли-продажи доли истцом в адрес ответчика не направлялся. Устные указания истца о намерении приобрести спорную долю при отсутствии денежных средств не свидетельствует о нарушении его преимущественного права покупки, напротив, указывают о нарушении прав Евстафеевой А.В. на получение денежных средств при продаже квартиры своевременно и в полном объеме (ответчик Кабанина В.П. передала Евстафеевой А.В. денежные средства до подписания договора купли-продажи, то есть до 05 мая 2017 г.). Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен был в течение месяца приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество.

Так, из разъяснений, данных в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Более того, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления) не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, положения вышеуказанных норм права, представленные по делу доказательства в совокупности, положения части третьей статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о принятии судом решения по заявленным исковым требованиям, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, учитывая, что истец, обращаясь с настоящим исковым об оспаривании сделки в связи с нарушением преимущественного права покупки избрал ненадлежащий способ защиты права, а также то, что указанные истцом неблагоприятные последствия в виде угрозы вселения в квартиру посторонних для них лиц не может служить основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, суд учитывает, что в ходе судебного заседания Кабанина В.П. высказала готовность продать истцу спорную долю в квартире, на момент рассмотрения дела ни Кабанина В.П., ни иные лица в квартиру не вселялись, факт угроз не нашел своего подтверждения в ходе судебного заседания; а также то, что истец может распорядиться принадлежащей ему 1/2 долей в спорной квартире.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Талай Д. В. к Евстафеевой А. В., Кабаниной В. П. о признании договора недействительным оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Кузнецова

Мотивированное решение составлено 26 марта 2018 г.