Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5965/2015 ~ М-5200/2015 от 16.10.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 декабря 2015 года Кировский районный суд г.Самары в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

С участием адвоката Зенгин А.М.К.,

При секретаре Копыловой Т.Ю.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5965/15 по иску Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Н.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

Встречному иску Наследовой Н.Ф. к Чистохваловой Н.Ф. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Чистохвалова Н.Ф. обратилась в суд к ответчику Наследовой Е.В. с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что в ДД.ММ.ГГГГ года истец, нуждаясь в деньгах, обратилась к ответчику с просьбой предоставить ей денежные средства в займы. Ответчик согласилась, но с условием обеспечения займа залогом 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей истцу. Таким образом, стороны намеривались заключить договор займа, однако между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик якобы купил квартиру у истца. Истец по настоящее время проживает в данной квартире вместе с дочерью, оплачивает коммунальные услуги, не имел, не имеет намерений продавать данную квартиру, которая является ее единственным местом жительством. Указанная квартира фактически в собственность ответчика не передавалась. Ответчик не пользуется данным жилым помещением и не предъявляла претензий о вселении или выселении истца. Доказательством того, что стороны, заключая сделку, предполагали иные отношении, нежели купля-продажа недвижимости, являются договор займа заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть во время заключения сделки, копия расписки о передаче денег ответчика истцу в соответствии с займом. У истца отсутствует экземпляр договора купли-продажи квартиры ответчику, поскольку, заключая сделку, ответчик забрал у истца расписку для получения документов для Управления Росреестра. О наличии такого договора суду предоставляется выписка о правообладателях квартиры из Росреестра. Причиной того, что истец заключал с ответчиком договор купли-продажи вместо договора залога является юридическая неграмотность истца, которой воспользовалась ответчик. На основании ч.2 ст.170 ГК РФ, истец просит суд признать притворной, ничтожной и недействительной сделку заключенной между Чистохваловой Н.Ф. и Наследовой Е.В. по купле - продаже квартиры расположенной по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности сделки: признать отсутствующим право собственности у Наследовой Е.В. на квартиру по адресу <адрес>; аннулировать запись государственной регистрации перехода права по квартире <адрес>, от Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Е.В.; признать наличие договора займа денежных средств между Чистохваловой Н.Ф. и Наследовой Е.В.

Наследова Е.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Чистохваловой Н.Ф. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки мотивируя свои требования тем, что в ДД.ММ.ГГГГ к ФИО5 обратилась Чистохвалова Н.Ф. с просьбой продать квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую ей на праве собственности. При этом ответчик просила, чтобы найти покупателя, который дал бы согласие на ее проживание некоторое время в данной квартире после ее отчуждения, поскольку собирается часть из денег, вырученных от купли- продажи, вернуть долг третьим лицам, а часть денег использовать для приобретения другого жилья. По словам ответчика, квартира находилась в залоге по договору займа. Также Чистохвалова Н.Ф. обязалась в период ее проживания в данной квартире оплачивать все коммунальные услуги. С учетом указанных условий сделки истец продавал квартиру по цене чуть ниже рыночной стоимости. С этой целью ФИО5 обратился к Наследовой Е.В. После просмотра квартиры и обсуждения условий сделки Наследова Е.В. согласилась приобрести спорную квартиру за <данные изъяты> рублей. При этом по условиям договоренности, <данные изъяты> рублей она должна была передать ответчику в качестве задатка до заключения договора купли-продажи. В виду того, что сумма задатка являлась большой и Наследова Е.В. не хотела передавать такую сумму до заключения основного договора купли - продажи, Чистохвалова Н.Ф. предложила оформить передачу данной суммы задатка договором займа мотивировав тем, что договор займа будет предусматривать выплату процентов и это будет служить для Наследовой Е.В. гарантиями того, что основной договор купли- продажи будет заключаться после снятия обременения. С этой целью Чистохвалова Н.Ф. обращалась в юридическую фирму для составления договора займа. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор займа денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей. При этом обе стороны понимали о том, что данной сделкой они подразумевают передачу указанной суммы в качестве задатка по предварительному договору купли - продажи. Иными словами стороны договором залога прикрывали предварительный договор купли - продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. После передачи истцу денег в размере <данные изъяты> рублей, она сняла обременение, наложенное на спорную квартиру, и осведомила Наследову Е.В. о своей готовности заключить основной договор купли продажи спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор купли - продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. При заключении основного договора купли-продажи, Наследовой Е.В. были переданы Чистохваловой Н.Ф. еще денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Таким образом, в совокупности Чистохваловой Н.Ф. по договору купли-продажи были переданы <данные изъяты> рублей. После отчуждения квартиры, Чистохвалова Н.Ф. с согласия Наследовой Е.В. продолжала жить в данной квартире, так как занималась подбором квартиры для приобретения. Также Чистохвалова Н.Ф. поясняла, что она должна вступать в наследство и оформить ипотечный кредит для приобретения нового жилья. Однако с течением времени Чистохвалова Н.Ф. просила продлить срок ее проживания в связи с тем, что якобы существуют некоторые сложности оформлением наследства и на данный момент ей негде жить. Летом 2015 года Наследова Е.В. предъявила претензию к Чистохваловой Н.Ф. в устной форме, о том, что ранее оговоренные сроки проживания истекли и необходимо выселяться, а также сняться с регистрационного учета. Это также было обусловлено тем, Чистохвалова Н.Ф. не оплачивала коммунальные услуги как обещала. Но истец отказалась выселиться и обратилась в суд. Просит суд договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Наследовой Е.В. и Чистохваловой Н.Ф., признать ничтожным ввиду его притворности на основании ч.2 ст.170 ГК РФ, и считать заключенным как предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Чистохвалова Н.Ф. и ее представитель Неверов В.И. исковые требования поддержали в полном объеме, по изложенным в иске основаниям. Чистохвалова Н.Ф. суду пояснила, что у нее тяжело заболела дочь, и для ее лечения были необходимы деньги. На лечение дочери, она решила взять деньги под залог квартиры. В начале ДД.ММ.ГГГГ года, обратилась к знакомому риэлтору ФИО8, попросила найти для нее человека, который может дать деньги под залог квартиры, поскольку так она ранее делала. В ДД.ММ.ГГГГ она брала деньги взаймы под залог, на ДД.ММ.ГГГГ года он был не погашен. Через несколько дней, ФИО8 позвонила, и дала телефон ФИО5, с которым позже состоялась встреча. Встретились около регистрационной палаты на <адрес>. ФИО5 посмотрел документы и согласился дать 1 000 000 рублей под <данные изъяты>% годовых. Через два дня ФИО5 позвонил ей и назначил встречу в <данные изъяты> где познакомил со своей сестрой Наследовой Е.В., пояснив, что они готовы дать деньги, но сделка будет проходить через договор займа и оформление договора купли - продажи квартиры, на что она дала свое согласие, так как ей очень нужны были деньги. В это же день был оформлен договор займа, и была назначена встреча через три дня, для оформления договора купли - продажи, который выступал гарантом возврата денег. Через три дня в регистрационной палате оформили договор купли - продажи. Наследова Е.В. в регистрационной палате передала <данные изъяты> рублей сказав, что она расплатилась за предыдущий залог и за комиссию ФИО5 ФИО5 определил, что из <данные изъяты> рублей, он забирает комиссию в размере <данные изъяты> рублей, остаток <данные изъяты> рублей оформят договором займа. Из указанных денег она получила <данные изъяты> рублей, больше денежных средств она не получала. Остаток был отдан ФИО5 предыдущему займодавцу ФИО9, размер возвращенного долга составлял примерно <данные изъяты> рублей, обременение квартиры снимал ФИО5 по выданной ей доверенности. Впоследствии истец уточнила, что с ФИО9 она не знакома, деньги брала через ее представителя, а вернул остаток долга ФИО9 ФИО5, обременение со спорной квартиры сняла Чистохвалова Н.Ф. лично совместно с представителем ФИО9, доверенности она никому не выдавала. С ответчиком был <данные изъяты> всего выплатила <данные изъяты> рублей. Деньги передавала лично Наследовой Е.В., иногда забирал ФИО5, а также переводила на карту Наследовой Е.В., потом пошли просрочки. Расписки о получении денежных средств, а также чеки о внесении денежных средств на счет ответчика в СБ РФ, не сохранились. В ДД.ММ.ГГГГ года она поехала к Наследовой Е.В., попросила рассчитать сумму ее задолженности. Наследова Е.В. написала, что сумма долга составляет <данные изъяты> рублей. Чтобы вернуть квартиру обратно, стали собирать деньги, собрав необходимую сумму, привезла ответчику, но Наследова Е.В. сказала, что долг составляет <данные изъяты> рублей, после чего с ней перестали разговаривать. Истец обратилась в суд. Она оплачивала коммунальные услуги. С ДД.ММ.ГГГГ года, лицевой счет открыт на ответчика. Ответчик не обращалась к ней, с вопросом об освобождении квартиры. Другого жилого помещения у нее нет, намерений продать квартиру не было, это единственное ее жилье. Заключая договор купли - продажи, полностью поверила ответчику и ФИО5 Ни Наследова Н.Ф., ни ФИО5 никогда не были в ее квартире, они присылали молодого человека, в октябре - ДД.ММ.ГГГГ года, который должен был посмотреть квартиру, этот человек приехал, сфотографировал квартиру. Ключи от квартиры не предавались. На момент продажи, квартира стоила <данные изъяты> рублей. Долг в размере <данные изъяты> рублей, рассчитанный Наследовой Е.В., признает. В судебном заседании пояснила, что при заключении договора купли - продажи она ничего не прикрывала, лишь выполняла условия Наследовой Е.В., так как была готова на любые условия в целях получения денежных средств. Договор купли - продажи подписала не читая, подпись в договоре ее. Просили удовлетворить исковые требования в полном объеме. Встречные исковые требования не признают, поскольку не представлены доказательства притворности сделки договора займа в соответствии со ст.56 ГПК РФ, логической связи нет, это исключает правдоподобность, чтобы прикрыть сделку по предварительному договору купли-продажи, нужно составить договор займа, при этом ничто не мешало заключить предварительный договор купли-продажи, а не договор займа. У сторон не было намерения заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, так как истец не имела намерений продать свою квартиру.

В судебное заседание ответчик Наследова Е.В. не явилась, извещалась судом надлежащим образом, причину не явки суду не сообщила. Ранее, в ходе судебных заседаний, ответчик ФИО11 исковые требования не признала, пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ года ее знакомый ФИО5 предложил купить квартиру истца. На тот момент у нее были денежные средства, которые она хотела вложить в недвижимость. Так как истцу были срочно нужны деньги, и необходимо было снять обременение со спорной квартиры для совершения сделки, ответчик передала ей <данные изъяты> рублей. Залог был в связи с предыдущим займом Чистохваловой Н.Ф. Истец сама консультировалась с юристами в Агентстве недвижимости на <адрес>, как ей лучше оформить документально передачу денежных средств. При получении истцом первого платежа, был оформлен договор займа, второй платеж в размере <данные изъяты> рублей они оформляли в регистрационной палате договором купли - продажи. Договор займа она понимает как предоплату за покупку квартиры. Заключая договор займа, ответчик, таким образом, выразила свое намерение купить квартиру. Так как истцу было необходимо время для того, чтобы найти жилье она попросила ее пожить в квартире. После того как прошло три месяца, у истца деньги закончились, она снова попросила ее пожить в квартире, так как она должна получить наследство и потом съедет. Истец пыталась оформить и ипотеку, но ей отказывали. Считает, что договор заключен, согласно действующим законам, и не подлежит признанию недействительным. Все денежные средства она передавала в счет покупки квартиры. Просила отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности адвокат Зенгин А.М.К. возражала против удовлетворения иска, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Пояснила, что Чистохвалова Н.Ф. получила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей в рамках договора займа и <данные изъяты> рублей при заключении договора купли - продажи. Из материалов дела видно, что к моменту совершения спорной сделки, у истца уже был займ на <данные изъяты> рублей. Видно, что Чистохвалова Н.Ф. понимала, что такое залог, купля- продажа, так как она заключала ранее договор займа с обременением, она понимала, как можно закладывать квартиру, а также ее покупать либо продавать. Наследова Е.В. первоначально передала денежные средства Чистохваловой Е.В. в размере <данные изъяты> рублей, которые по предложению юристов в Агентстве недвижимости решено было оформить как договор займа, хотя данные денежные средства были переданы в целях последующего приобретения спорной квартиры по договору купли-продажи, вторая передача денежных средств в размере <данные изъяты> рублей состоялась в день заключения договора купли-продажи квартиры. Первая часть денежных средств была передана истцу для погашения предыдущего долга и снятия обременения с квартиры, оформление передачу денег по договору займа и прописанные в нем условия указаны по настоянию истца. При передаче денег, расписки не оформлялись, так как это отражено в тексте договора. Просит суд отказать в удовлетворении требований истца, а встречные исковые требования удовлетворить.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Самарской области не явился, извещался судом надлежащим образом, причину не явки суду не сообщил, письменный отзыв на исковое заявление не представил.

Допрошенный в ходе судебных заседаний свидетель ФИО5 пояснил, что стороны знает, неприязненных отношений нет. Истец обратилась к свидетелю с просьбой срочно продать свою квартиру за <данные изъяты> рублей, так как ее квартира находилась в залоге по договору займа, где она оплачивает большие проценты и пени, у нее был долг <данные изъяты> рублей, а также проценты и пени. Сама квартира находится в старом жилом фонде. На момент продажи, стоимость квартиры составляла              <данные изъяты> рублей. С трудом нашли покупателя, так как необходимо была первоначально большая сумма для погашения долга и снятия обременения. Чистохвалова Н.Ф. и Наследова Е.В. встретились в юридической конторе, где ответчик передала истцу <данные изъяты> рублей. Оформили передачу денег по обоюдному согласию договором займа. Истец просила остаться пожить в своей квартире несколько месяцев, так как потом у нее будет наследство, которым она распорядиться и приобретет себе другое жилье. Ответчик согласилась разрешить пожить истцу в квартире. После передачи первых денежных средств, истец сняла обременение с квартиры, и затем был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому Наследова Е.В. передала Чистохваловой Н.Ф. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Деньги передавались в регистрационной палате. Из этих денежных средств Чистохвалова Н.Ф. передала свидетелю денежное вознаграждение - <данные изъяты> рублей. Истец имела намерение именно продать свою квартиру, просила свидетеля подобрать покупателя. Если бы истец сообщила свидетелю, что ей нужен договор займа, он не взялся бы за эту сделку. Бланк договора займа и договора купли-продажи квартиры, скорее всего, изготавливала юридическая контора, куда по собственной инициативе обращалась истец. В регистрационной палате ключи не передавались ответчику, так как истец оставалась проживать. Первые <данные изъяты> рублей получила истица и сама их передавала займодавцу, что бы снять залог, кто был ранее залогодержателем, не помнит. Он не принимал участия в снятии обременения с квартиры.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила, что Чистохвалову Н.Ф. видела несколько раз. В ДД.ММ.ГГГГ она просила свидетеля продать квартиру и купить квартиру. Свидетель продала квартиру истца на <адрес>, купила новую в «<данные изъяты>». Больше они не общались. В ДД.ММ.ГГГГ года Чистохвалова Н.Ф. позвонила свидетелю и попросила найти кредитного брокера, чтобы заложить квартиру. Какая требовалась, сумма не знает. Позвонила знакомым, кто-то дал телефон, который она передала истцу. Через две недели Чистохвалова Н.Ф. перезвонила, сказала, что деньги ей дали, больше они не общались. Наследову Е.В. и ФИО5 не знает. В ДД.ММ.ГГГГ истец по поводу продажи квартиры к ней не обращалась, если бы нужно было продать, свидетель сама продала бы квартиру, но истцу нужен был залог, а залогами она не занимается. Чей номер телефона она передала Чистохваловой Н.Ф., не может сказать. Чистохвалова Н.Ф. хотела заложить квартиру, об этом свидетель говорила своим знакомым при поиске телефона. Для чего нужны были деньги Чистохвалвой Н.Ф., не знает. Истец не говорила, были ли у нее долги или залоги. При покупке квартиры в ДД.ММ.ГГГГ, Чистохвалова Н.Ф. понимала значение договора, она здравый человек.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и Чистохваловой Н.Ф. был заключен договор купли - продажи двухкомнатной квартиры, площадью 56,2 кв.м. по адресу: г, Самара, <адрес> (л.д. 70).

В указанном жилом помещении зарегистрированы: Чистохвалова Н.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО15 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27). В настоящее время лицевой счет на указанное жилое помещение оформлен на имя Наследовой Е.В. (л.д.84).

Согласно представленным в материалы дела квитанциям, Чистохвалова Н.Ф. оплачивает за коммунальные услуги, электроэнергию, газоснабжение, несет бремя содержания спорного жилого помещения (л.д.92-102).

ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанное жилое помещение было наложено обременение - ипотека, основание регистрации - договор залога недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО9, запись прекращена ДД.ММ.ГГГГ на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.168-169).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Чистохваловой Н.Ф. был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога двухкомнатной квартиры, площадью 56,2 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.83-87).

ДД.ММ.ГГГГ между Чистохваловой Н.Ф. (продавец) и Наследовой Е.В. (покупатель) был заключен договор купли - продажи квартиры, площадью 56,20 кв.м. по адресу: <адрес> <адрес>. Указанная квартира продана за <данные изъяты> рублей, которые продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора наличными, полностью. Подписанием настоящего договора продавец подтверждает получение денежных средств. Указанный договор зарегистрирован надлежащим образом (л.д.79-80).

В соответствии с п.5 договора купли-продажи, передача продавцом указанной квартиры и ее принятие покупателем осуществляется путем передачи правоустанавливающих документов на квартиру при подписании настоящего договора, который одновременно является актом приема-передачи. С этого момента обязательства считаются исполненными.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения, двухкомнатной квартиры, по адресу: <адрес> <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей (л.д.104-150).

Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №, правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является Наследова Е.В. (л.д.24).

Согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Наследовой Е.В. (Займодавец) и Чистохваловой Н.Ф. (Заемщик), Займодавец передает на условиях настоящего договора в собственность Заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей для использования на личные нужды, под залог жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а Заемщик обязуется возвратить Займодавцу такую же сумму денег (сумма займа), включая проценты. Указанная сумма займа предоставляется Заемщику на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Возврат полученной суммы займа осуществляется ежемесячно не позднее 12 числа каждого месяца, Заемщик оплачивает сумму процентов из расчета <данные изъяты>% в месяц (л.д.7-8).

Из отчета о движении денежных средств по банковской карте ответчика, следует, что денежные средства от истца за период с августа 2014 года по ноябрь 2015 года не поступали (л.д.164-166).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 2 ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

На основании п.87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Чистохвалова Н.Ф. основывает свои исковые требования на том, что не имела намерений продавать квартиру Наследовой Е.В., а сделка совершена с целью обеспечения заемных обязательств Чистохваловой Н.Ф., то есть с целью залога недвижимого имущества и является притворной.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Чистохваловой Н.Ф. и Наследовой Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный договор является одновременно актом приема-передачи квартиры, по условиям договора, обязательства сторон считаются исполненными. Данный договор лично подписан Чистохваловой Н.Ф., из его содержания прямо и недвусмысленно следует, что она совершает продажу своей квартиры. Чистохвалова Н.Ф. самостоятельно обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Указанное подтверждает, что Чистохвалова Н.Ф. понимала природу совершаемой сделки, осознавала, что совершает продажу своей недвижимости. Более того, в судебном заседании Чистохвалова Н.Ф. пояснила, что при заключении сделки, подписывая договор купли-продажи квартиры, она ничего не прикрывала, понимала, что заключает договор купли-продажи квартиры и была согласна с этим, так как ей необходимы были деньги.

Каких-либо доказательств, за исключением собственных пояснений, свидетельствующих о наличии между сторонами залоговых обязательств, суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ межу истцом и ответчиком был заключен договор займа, согласно которому Чистохвалова Н.Ф. получила в долг от Наследовой Е.В. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Из указанных денежных средств истцом был оплачен долг по предыдущему займу, и, ДД.ММ.ГГГГ было снято обременение со спорного жилого помещения по заявлению ФИО9 и Чистохваловой Н.Ф., что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Указанные действия истца свидетельствуют о том, что ей знаком механизм наложения и снятия обременения на недвижимое имущество, ее действия были направлены на снятие обременения с квартиры для совершения последующей сделки.

Упоминание в договоре займа о залоге квартиры по адресу: <адрес>, не свидетельствует о заключении договора залога недвижимого имущества, ввиду его несоответствия требованиям, предъявляемым к подобного рода договорам.

Судом не принимается во внимание представленная Чистохваловой Н.Ф. копия расписки о получении от Наследовой Е.В. денежных средства в качестве задатка за снятие обременения с квартиры в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 5), так как в расписке отсутствует подпись дата ее составления. Кроме того, указанная расписка не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

В обоснование иска Чистохвалова Н.Ф. также ссылалась на то обстоятельство, что стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи, занижена по сравнению с ее рыночной стоимостью.

Вместе с тем, из текста оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость квартиры была согласована сторонами и полностью оплачена покупателем. Доказательств обратного Чистохвалова Н.Ф. суду не представила. Указание истца на заниженную стоимость квартиры не является основанием для признания сделки притворной и не влечет за собой недействительность сделки по заявленным основаниям.

Из текста договора также видно, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным законом для данного рода договоров, в том числе и по цене договора, которая в силу условий о свободе договора определяется сторонами, что свидетельствует о намерении сторон заключить именно договор купли - продажи квартиры.

Судом установлено, что фактически данный договор купли - продажи состоялся, оснований к признанию его недействительным в ходе судебного разбирательства не установлено.

Из материалов дела следует, что переход права собственности на квартиру к Наследовой Е.В. зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Самарской области.

Сохранение регистрации Чистохваловой Н.Ф. и члена ее семьи в спорном жилом помещении, проживание в нем до настоящего времени по договоренности сторон не может однозначно свидетельствовать о том, что договор купли - продажи является притворной, ничтожной и недействительной сделкой.

Доводы со стороны истца о том, что договор купли-продажи квартиры прикрывал собой договор залога по договору займа, суд считает необоснованными, поскольку они противоречат показаниям свидетеля ФИО5, не доверять которому у суда оснований не имеется, и материалам дела. Договор залога недвижимого имущества, заключенного в обеспечение договора займа, суду не представлен, доказательства внесения денежных средств в счет погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, истцом также не представлены.

Оценив в совокупности представленные доказательства, в том числе, содержание оспариваемого договора, заявлений в регистрирующий орган, пояснения сторон и показания свидетелей, суд считает, что истец осознанно совершала сделку купли-продажи квартиры, понимая значение своих действий и не заблуждаясь относительно тех последствий, которые влечет за собой заключенная ею сделка, не прикрывая какую-либо иную сделку по договору займа с обеспечением залоговым имуществом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Наследова Е.В. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Чистохваловой Н.В. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки на основании ч.2 ст.170 ГК РФ.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть предоставлена расписка заемщика или иной документ удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания ст. 429 ГК РФ, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между Наследовой Е.В. (займодавец) и Чистохваловой Н.Ф. (заемщик) был заключен договор займа денежных средств в размере <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты>), под залог жилого помещения, площадью 56,20кв.м., расположенного по адресу: <адрес> 18 км, <адрес>. Срок возврата займа до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8).

Из пункта 2 данного договора займа следует, что займодавец обязуется предоставить денежную сумму в размере 750 000 рублей заемщику в течении одного дня с момента подписания договора.

Юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

При этом, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной, в связи с чем, признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами.

Таким образом, из толкования договора займа, заключенного между сторонами, следует, что заемные средства были получены в долг Чистохваловой Н.Ф. по договору займа, в связи с чем, суд считает установленным факт передачи Наследовой Е.В. денежных средств Чистохваловой Н.Ф., кроме того, факт заключения договора займа Чистохваловой Н.Ф. и получении денежных средств в судебном заседании не оспаривался. Обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры или иные условия, позволяющие определить относимость договора залога к предварительному договору купли-продажи квартиры, договор займа не содержит. Следовательно, оснований для признания договора займа от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с нормами ч.2 ст.170 ГК РФ недействительным, не имеется.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 170 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Чистохваловой Н.Ф. к Наследовой Н.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Наследовой Н.Ф. к Чистохваловой Н.Ф. о признании недействительным договора займа и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:        М.А.Панкова