Решение по делу № 2-89/2011 (2-2990/2010;) ~ М-3830/2010 от 28.10.2010

      К делу № №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2011 года                                                                                                г.Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи:                                Садова Б.Н.

при секретаре:                                                               Бондарь А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трефилова Петра Андриановича к Геленджикскому городскому отделу УФССП по Краснодарскому краю, УФССП по Краснодарскому краю, судебному приставу-исполнителю Геленджикского ГО УФССП по Краснодарскому краю Погосян А.М., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ОАО «Краснодарбыттехника», ЗАО «Бизнес-фактор», Хатко Заире Хазретовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании недействительным договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Трефилов П.А. обратился в суд с иском к Геленджикскому городскому отделу УФССП по Краснодарскому краю, УФССП по Краснодарскому краю, судебному приставу-исполнителю Геленджикского ГО УФССП по Краснодарскому краю Погосян А.М., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ОАО «Краснодарбыттехника», ЗАО «Бизнес-фактор», Хатко Заире Хазретовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований сослался на те обстоятельства, что являлся собственником квартиры № общей площадью 46, 3 кв.м., расположенной по <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 13.07.2006 г.

В рамках исполнительного производства о взыскании с него в пользу Сарыева Д.А. 309 250 руб. судебным приставом-исполнителем Геленджикского городского отдела УФССП Погосян А.М. 03.12.2009 г. был наложен арест на указанную квартиру.

Из письма судебного пристава-исполнителя от 18.10.2010 г. истцу стало известно о возбуждении исполнительного производства, наложении ареста на квартиру и реализации ее ОАО «Краснодарбыттехника».

Квартира продана на торгах за 770 000 руб., оценка ее производилась с нарушением норм Федерального закона от 21.07.1997 г. «Об исполнительном производстве», без выезда на место нахождения объекта недвижимости, без учета того обстоятельства, что данная квартира является для семьи истца единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, стоимость квартиры значительно превышала размер долга по исполнительному документу.

Просит признать торги по продаже спорной квартиры, а также договор купли-продажи квартиры, недействительными.

В судебном заседании истец и его представители по доверенности Трефилова Н.В. и Григорьев В.В. поддержали исковые требования и уточнили их путем предъявления дополнительного требования о признании протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Трефилова П.А., имеющего силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Краснодарбыттехника», поверенного Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и Хатко Заирой Хазретовной, акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с незаконными действиями судебного пристава-исполнителя, недействительными и применении последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ; об исключении из числа собственников на спорную квартиру Хатко Заиры Хазретовны и аннулировании в ЕГРП регистрационной записи о праве собственности Хатко Заиры Хазретовны на квартиру, общей площадью 46,3 кв.м., в том числе жилой площадью 23,1 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> о признании оценки, акта описи и ареста имущества – вышеуказанной квартиры, незаконными, просили удовлетворить исковые требования с учетом их уточнения.

Представитель ответчика – УФССП России по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил в адрес суда возражение на иск, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в возражении.

Представитель ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в удовлетворении исковых требований в части признания торгов недействительными просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель ответчика – ОАО «Краснодарбыттехника» по доверенности Дубских В.Ю. возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика – ЗАО «Бизнес-фактор», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в удовлетворении исковых требований в части оспаривания оценки арестованного имущества просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель ответчика – Хатко З.Х. по доверенности Садовский С.А. возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в удовлетворении исковых требований полагался на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, свидетеля Дауксте Е.Е., исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, Трефилову П.А. принадлежала на праве собственности квартира, общей площадью 46,3 кв.м., в том числе жилой площадью 23,1 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> на основании договора о безвозмездной передаче жилья № от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на которую было зарегистрировано в органе федеральной регистрационной службы ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, решением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Сарыева Дилявера Абдулловича. Данным решением с Трефилова П.А. в пользу Сарыева Д.А. взыскана сумма долга в размере 300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3675 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5575 руб., а всего 309 250 рублей.

В рамках исполнительного производства о взыскании с Трефилова П.А. в пользу Сарыева Д.А. денежной суммы в размере 309 250 руб. судебным приставом-исполнителем Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю Погосян А.М. 03.12.2009 г. был наложен арест на указанную квартиру.

Постановлением судебного пристава исполнителя ГГО УФССП по КК Погосян А.М от ДД.ММ.ГГГГ об участии специалиста в исполнительном производстве для оценки арестованной квартиры был привлечен специалист оценщик ЗАО «Бизнес-фактор» и принят отчет №п от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости имущества (вышеуказанной квартиры)в сумме 754 181 рублей.

По инициативе истца ООО «НовоТех» провело оценку рыночной стоимости вышеуказанной квартиры и составило отчет № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым рыночная стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 314 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом - исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

По мнению суда, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается документом, содержащим сведения доказательственного характера, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции от 30.12.2008г.) стоимость объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

Таким образом, законодательство прямо предусматривает возможность самостоятельного оспаривания сторонами исполнительного производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете.

При таки обстоятельствах, учитывая значительную разницу рыночной стоимости спорной квартиры, установленной оценщиками ЗАО «Бизнес-Фактор» и оценщиками ООО «НовоТех» которая составляет 4 559 819 рублей, а также принимая во внимание то обстоятельство, что 1/3 доля в праве собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продана Трефиловой И.Ф. за 2 700 000 рублей, а так же и то обстоятельство, что оценщик ЗАО «Бизнес-Фактор» в нарушение ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» об ответственности за дачу заведомо ложного отчета или заключения предупрежден не был, у суда имеются основания сомневаться в достоверности отчета, составленного оценщиком ЗАО «Бизнес-Фактор».

Суд учитывает так же довод ответчика, изложенный им в своем отзыве, в соответствии с которым цена объекта определена также и с учетом небольшого срока реализации объекта оценки, что, по мнению суда, повлекло снижение фактической рыночной стоимости спорной квартиры.

При таких обстоятельствах суд считает возможным иск Трефилова П.А. в части признания недостоверной величины рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Геленджике по ул. Приморской, 24 кв. 1 в сумме 754 181 рублей, указанную в отчете №п от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – <адрес> – удовлетворить.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Краснодарбыттехника» - поверенный Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, во исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, продало спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и принадлежащую истцу на праве собственности, Хатко Заире Хазретовне за 770 000 руб., что подтверждается протоколом № о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Трефилова П.А. от ДД.ММ.ГГГГ, имеющего силу договора купли-продажи.

Указанное имущество продано на основании Постановления о передаче арестованного имущества на торги судебного пристава-исполнителя Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт перечисления денежных средств в размере 770 000 руб. со счета ОАО «Краснодарбыттехника» на счет Геленджикского городского отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ произведена передача покупателю Хатко З.Х. квартиры, общей площадью 46,3 кв.м., в том числе жилой площадью 23,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> проданной на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, арестованного по акту описи и ареста от ДД.ММ.ГГГГ

Как подтверждается материалами дела, при проведении торгов по продаже указанной квартиры были нарушены требования закона, предусмотренные ст.446 ГПК РФ, ст.46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 г.

Согласно п.1 ч.1 ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В силу ст.64 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства и иные ценности, находящиеся в наличности либо на счетах и во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, обращается в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения исполнительного документа с учетом взыскания исполнительного сбора и расходов по совершению исполнительных действий.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

В соответствии с ч.5 ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.

Согласно ст.449 ГПК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Указанная квартира, расположенная по адресу: <адрес> является единственным местом фактического проживания и постоянной регистрации для истца и членов его семьи: Трефиловой Н.В., Трефиловой В.П., Дауксте Е.Е., Мардусевич Р.А., что подтверждается данными домовой книги на данную квартиру.

В силу норм ст.446 ГПК РФ спорная квартира не могла быть продана с торгов в рамках исполнительного производства. даноянной регистрациидля истца и членов его семьи: Трефиловой Н.В., Трефиловой В.П., Дауксте Е.Е., Мардусевич Р.А., и имуще

В нарушение ст.46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель Геленджикского городского отдела УФССП по Краснодарскому краю Погосян А.М. при наличии долга по исполнительному листу в размере 309 250 руб. реализовал имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, стоимость которого согласно проведенным торгам составила 770 000 руб., т.е. взыскание на имущество было обращено несоразмерно долгу по исполнительному листу.

Судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника и передаче этого имущества на реализацию нарушены требования закона и неправильно применены ст.447, 448 ГК РФ, регулирующие порядок проведения торгов.

Согласно п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу п.2 ст.448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с нормами действующего законодательства направить заявку и принять участие в торгах может только лицо, надлежаще извещенное об их проведении. Размещение такого извещения является законодательно установленной обязанностью организатора торгов в силу положений п.2 ст.448 ГК РФ, т.к. потенциальным участникам торгов принадлежит право на извещение о проводимых торгах, которое также может быть нарушено неправомерными действиями организатора торгов.

Из материалов дела следует, что организатор торгов разместил такое извещение в газете «Кубанские новости», печатном издании, распространяемом в ином населенном пункте – г.Краснодаре, тогда как имущество, реализуемое на торгах, находится в г.Геленджике, чем создал ситуацию реализации имущества на торгах, в которых приняло участие неоправданно малое количество лиц, по цене, заниженной по сравнению с ее реальной стоимостью.

Суд считает извещение о торгах ненадлежащим, с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения средства массовой информации, не обеспечивших доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов.

Таким образом, исследованные и оцененные, в своей совокупности, доказательства, подтверждают обоснованность исковых требований, в связи с чем правовые основания для удовлетворения иска имеются.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Трефилова Петра Андриановича - удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, 24 кв. 1 в сумме 754 181 рублей, указанную в отчете №п от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленном ЗАО «Бизнес-Фактор».

Признать недействительными: торги по продаже квартиры, расположенной по адресу: г.Геленджик, ул.Приморская, д.24, кв.1; протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Трефилова Петра Андриановича, имеющего силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Краснодарбыттехника», поверенного Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, и Хатко Заирой Хазретовной; акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ

Исключить из числа собственников на вышеуказанную квартиру Хатко Заиру Хазретовну, аннулировав в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о государственной регистрации права собственности Хатко Заиры Хазретовны на квартиру, общей площадью 46,3 кв.м., в том числе жилой площадью 23,1 кв.м., расположенную по адресу: г.Геленджик, ул.Приморская, д.24, кв.1.

Признать акт описи и ареста имущества от ДД.ММ.ГГГГ, составленного судебным приставом-исполнителем Геленджикского городского отдела УФССП Погосян А.М – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> незаконным.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Геленджикский городской суд в течение 10 дней, со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: