Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1765/2017 от 29.03.2017

Дело № 2-1765/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 сентября 2017 года                    п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Ежелевой Е.А. при секретаре Витковской Н.А., с участием представителя истца Агранович М.Н., представителя ответчика ООО «Агрофермер» Винокурова Э.В., рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Агапова Михаила Владимировича к ЗАО «Племенной завод Элита», ООО «Агрофермер» о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельного участка и квартиры, по встречному иску ООО «Агрофермер» к Агапову Михаилу Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Агапов М.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Племенной завод Элита», ООО «Агрофермер», в котором после уточнения просит обязать ООО «Агрофермер» заключить с ним договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что в отношении данной квартиры между ним и ЗАО «Племенной завод «Элита» 01 августа 2006 года заключен был договор аренды с правом выкупа на срок до 31 июля 2016 года, в соответствии с которым истец имеет право выкупить указанное жилое помещение на льготных условиях, а именно за 10 % от стоимости квартиры, которая составляет 690 000 рублей; помимо этого, между истцом и ЗАО «Племенной завод Элита» заключен был договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на такой же срок, то есть до 31 июля 2016 года; выполнив свои обязательства надлежащим образом, отработав 10 лет, истец обратился к ответчику ЗАО «Племенной завод Элита» с просьбой «начать процедуру оформления жилого помещения в собственность», на что получил отказ (л.д. 47-52).

ООО «Агрофермер» обратилось в суд с встречным иском к Агапову М.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01 февраля 2011 года в размере 25 258 рублей 06 копеек (л.д. 137-138).

В обоснование встречного иска указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключен был между Агаповым М.В. и ЗАО «Племенной завод Элита» 01 февраля 2011 года на срок 11 месяцев; в дальнейшем данный срок продлялся дополнительными соглашениями от 01 декабря 2012 года, 01 ноября 2013 года, 01 октября 2014 года, 15 мая 2015 года; последний установленный сторонам срок по 31 июля 2016 года истек, но ответчик продолжает пользоваться участком; по договору от 12 мая 2016 года ЗАО «Племенной завод Элита» произвело отчуждение вышеназванного участка в пользу ООО «Агрофермер»; право собственности последнего зарегистрировано 19 мая 2016 года, соответственно в силу ст.ст. 617, 608 ГК РФ ООО «Агрофермер» в настоящее время является арендодателем данного участка; согласно п. 4.1 вышеназванного договора аренды арендатор обязан вносить ежемесячную плату в размере 3000 рублей, однако свои обязательства с мая 2016 года не выполняет, в связи с чем возникла задолженность в размере: 1 258 рублей 06 копеек за май 2016 года (13 дней), 24 000 рублей за июнь 2016 года – январь 2017 года (8 месяцев), а всего 25 258 рублей 06 копеек; указанная сумма подлежит взысканию с ответчика на основании ст.ст. 614, 310 ГК РФ (л.д. 137-138).

Определением суда от 23 мая 2017 года производство по делу в части исковых требований Агапова М.В. к ЗАО «Племенной завод Элита» прекращено в связи с ликвидацией ЗАО «Племенной завод Элита» (л.д. 161).

В судебном заседании представитель истца Агранович М.Н. иск Агапова М.В. и изложенные в нем доводы поддержала в полном объеме; в удовлетворении встречного иска просила отказать по тем основаниям, что Агапов М.В. в силу договора аренды от 01 августа 2016 года и вышеприведенных обстоятельств давно должен был стать собственником земельного участка, соответственно не обязан был выплачивать арендую плату.

Представитель ответчика ООО «Агрофермер» Винокуров Э.В. поддержал встречный иск и изложенные в нем доводы; в удовлетворении иска Агапова М.В. просил отказать, ссылаясь на то, что спорная квартира является самовольной постройкой, ООО «Агрофермер» на каком-либо праве не принадлежит, соответственно в силу ст. 222 ГК РФ не может быть предметом сделки купли-продажи; договор аренды этого помещения с правом выкупа, заключенный между Агаповым М.В. и ЗАО «Племенной завод Элита» 01 августа 2016 года, является недействительной сделкой, поскольку противоречит требованиям закона; кроме того, у Агапова отсутствует право на выкуп данного помещения по льготной цене, поскольку он не отработал в ЗАО «Племенной завод Элита» 10 лет; его стаж на указанном предприятии составил 9 лет 8 месяцев; оснований для безвозмездной передачи Агапову М.В. земельного участка с кадастровым номером № также не имеется.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как видно из материалов дела, между Агаповым М.В. и ЗАО «Племенной завод «Элита» заключен договор аренды жилого помещения с правом выкупа от 04 августа 2006 года и договор аренды земельного участка от 01 февраля 2011 год, по которым ЗАО «Племенной завод Элита» предоставило истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером № и квартиру, расположенные по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, ул. Строительная, д. 1 «а», кв. 2 (л.д. 13-16, 17-18); в настоящее время истец желает выкупить указанное имущество по льготной цене, ссылаясь на условия договора; 17 июня 2016 год он направил в адрес ЗАО «Племенной завод «Элита» заявление с просьбой «начать процедуру оформления жилого помещения в собственность Агапова М.В.» (л.д. 31), на что получил отказ; согласно сведениям ЕГРЮЛ ЗАО «Племенной завод «Элита» ликвидировано 14 февраля 2017 года (л.д. 145).

Из возражений представителя ответчика ООО «Агрофермер» Винокурова Э.В. следует, что спорное помещение в виде квартиры является самовольной постройкой; на балансе у ЗАО «Племенной завод Элита» оно не числилось, в собственности данного предприятия не находилось; также оно не находится в собственности ООО «Агрофермер».

Согласно уведомлениям из Управления Росреестра от 09 сентября 2016 года, 20 апреля 2017 года в ЕГРП сведения о зарегистрированных правах на такой объект как квартира по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д. 33, 132).

Согласно ответу Емельяновского дополнительного офиса Красноярского отделения Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 10 апреля 2017 года в архиве отсутствуют данные о вышеназванном объекте – квартире (л.д. 109).

Согласно выписке из реестра имущества муниципального жилищного фонда администрации Элитовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края от 25 апреля 2017 года вышеназванное жилое помещение (квартира) в данном реестре не числится (л.д. 135).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

По общему правилу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не признается ее собственником. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Оценив собранные по делу доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к выводу, что жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес> является самовольной постройкой; право собственности на нее у ответчика ООО «Агрофермер» отсутствует, в связи с чем он не вправе ею распоряжаться, в том числе продавать кому-либо.

По мнению суда, самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота (правомочие по распоряжению вещью вправе осуществлять только ее собственник). Сделки с самовольной постройкой запрещены, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано в судебном или в ином установленном законом порядке по правилам п. 3 вышеназванной статьи. Последующие сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, являются ничтожными в силу ст. 166 ГК РФ, поскольку отсутствует предмет сделки.

При таком положении у суда отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к заключению ничтожной сделки.

Что касается спорного земельного участка, то суд также не находит законных оснований для его отчуждения в принудительном порядке ответчиком и соответственно лишения ответчика права собственности на него.

Так, статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Понуждение к заключению договора помимо воли сторон является ограничением принципа свободы договора, что в соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из вышеприведенных норм права, характера заявленных истцом требований, представленных в материалы дела доказательств, суд считает, что договор, о заключении которого просит истец, нельзя отнести к числу договоров, который возможно обязать заключить.

При изложенных обстоятельствах суд полагает в удовлетворении данного требования также отказать.

Рассматривая встречный иск, суд исходит из следующего.

Как установлено в судебном заседании, 01 февраля 2011 года между Агаповым М.В. и ЗАО «Племенной завод «Элита» заключен договор аренды земельного участка, по которому ЗАО «Племенной завод Элита» предоставило истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на срок 11 месяцев с правом пролонгации; размер арендной платы составляет 3 000 рублей в месяц; 12 мая 2016 года по договору купли-продажи ЗАО «Племенной завод «Элита» продало данный участок ООО «Агрофермер»; право собственности последнего зарегистрировано 19 мая 2016 года (л.д. 34, 142).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что Агапов М.В. обязанность по оплате арендной платы не исполняет.

Согласно расчету задолженности, представленному ООО «Агрофермер», долг Агапова М.В. по арендным платежам составил: 1 258 рублей 06 копеек за май 2016 года (13 дней), 24 000 рублей за июнь 2016 года – январь 2017 года (8 месяцев), а всего 25 258 рублей 06 копеек.

Данный расчет соответствует условиям заключенного договора аренды, а также положениям действующего законодательства.

Право на взыскание образовавшейся задолженности принадлежит ООО «Агрофермер» в силу ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                 РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Агапова Михаила Владимировича к ООО «Агрофермер» о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях Договора аренды жилого помещения с правом выкупа от 01 августа 2016 года и Договора аренды земельного участка от 01 февраля 2011 года отказать полностью.

Встречный иск ООО «Агрофермер» к Агапову Михаилу Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с Агапова Михаила Владимировича в пользу ООО «Агрофермер» 25 258 (двадцать пять тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 06 копеек в счет уплаты задолженности по договору аренды земельного участка от 01 февраля 2011 года.

Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 14 сентября 2017 года.

Председательствующий: