Решение по делу № 2-6054/2016 ~ М-6459/2016 от 31.08.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Коломенского городского суда Московской области Зуйкиной И.М., при секретаре судебного заседания Кургиной П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Мособлстрой»-3 к Цыгляронок Ольге Юрьевне об обязании заключить договор коммерческого найма,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Мособлстрой»-3 обратилось в суд с иском, и просил обязать ответчицу Цыгляронок О.Ю. заключить договор коммерческого найма жилого помещения в следующей редакции:

«Закрытое акционерное общество «Мособлстрой»-3 (ОГРН №, ИНН №, КПП №), расположенное по адресу: <адрес>, в лице Генерального директора общества – ФИО3, действующий на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка РФ Цыгляронок Ольга Юрьевна, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии № № выдан ТП № ОУФМС ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирована по адресу: <адрес>, комн. №,4, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, при совместном упоминании «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование, жилые помещения, находящиеся в собственности Наймодателя, комната №, общей площадью 23,7 кв. м, и № общей площадью 16,9 кв. м, расположенные в здании, по адресу: <адрес> (далее - Помещение), согласно технического паспорта инв. № от ДД.ММ.ГГГГ для временного проживания в нем.

Помещение, передаваемое в найм, выделено красной линией на поэтажном плане, содержащемся в Приложении № к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

1.2.Помещения имеют следующие характеристики;

1.2.1 Жилое помещение №:

- общая полезная площадь – 23,7 кв. м.

- жилая площадь – 17,4 кв.м.

- количество комнат - одна;

- наличие телефона - нет;

- наличие антенны - нет;

- наличие бытовой техники - нет;

- наличие мебели - нет.

1.2.2 Жилое помещение №:

- общая полезная площадь – 16,9 кв. м.

- жилая площадь – 11,1 кв.м.

- количество комнат - одна;

- наличие телефона - нет;

- наличие антенны - нет;

- наличие бытовой техники - нет;

- наличие мебели - нет.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанное, в п. 1.1. настоящего договора Помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, бланк серии №.

1.4. Настоящий договор заключен в соответствии со ст. 671 ГК РФ.

1.5. Основанием для заселения и проживания Нанимателя в жилом помещении, указанном в п. 1.1., является настоящий договор.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

- вносить плату за пользование помещением в сроки и в порядке, установленные настоящим договором;

- использовать переданную в наем помещение в строгом соответствии с его назначением (жилое);

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности жилого помещения, установленного в нем оборудования и имущества;

- не нарушать права и интересы соседей;

- содержать помещение в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;

- переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

- допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;

- при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю;

- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

- при освобождении жилого помещения сдать его Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

-при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение от проживания и регистрации, в том числе от проживания и регистрации членов своей семьи в течении 5 (пяти) календарных дней.

В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены семьи подлежат выселению и снятию с регистрации в судебном порядке;

- информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к исполнению настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными;

- не допускать переустройство и перепланировку Помещения;

- Наниматели жилого помещения несут иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.

2.1.2. Наниматель имеет право:

- с письменного разрешения Наймодателя производить за свой счет улучшения, неотделимые без вреда для помещения. При этом произведенные неотделимые улучшения Нанимателям не возмещаются и становятся собственностью Наймодателя при прекращении настоящего договора.

- вернуть помещение Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за 14 (четырнадцать) календарных дней;

- при исполнении принятых обязательств, преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора найма на новый срок.

2.1.3. Наниматель не вправе:

- передавать помещение в поднаем другим лицам.

2.2. НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

- передать Нанимателю в течение 7 (семи) календарных дней с момента заключения настоящего договора помещение пригодное для проживания в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; Наниматель жилого помещения несёт иные обязанности, предусмотренные законодательством.

- не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании помещением, указанным в п. 1.2 настоящего договора;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества, в котором находится жилое помещение;

- при необходимости осуществлять капитальный ремонт здания, в котором находится жилого помещения;

-информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

-обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;

-принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя.

-Наймодательнесет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

2.2.1. Наймодатель имеет право:

-требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

-требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателя жилищного законодательства и условий настоящего Договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Плата за пользование жилым помещение составляет № рублей № копеек за Помещение в месяц.

3.2. Плата за пользование жилым помещением включает в себя коммунальные услуги, за исключением затрат за потребленную электроэнергию. Потребленная электроэнергия оплачивается Нанимателем самостоятельно поставщику по отдельному лицевому счету.

3.3. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за прожитым месяцем на расчётный счёт: № в ОАО «Сбербанк России» <адрес>, к/с №, БИК № либо в кассу Наймодателя, по адресу: <адрес>;

3.4. Наймодатель имеет право повышать плату по настоящему договору на процент инфляции по данным Госкомстата РФ, но не чаще чем один раз в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1. Наймодатель отвечает перед Нанимателем в случае предъявления последнему претензий со стороны третьих лиц при наличии у них прав на нанимаемое жилое помещение, которые ограничивают или препятствуют пользованию ею и (или) другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора.

4.2. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением помещения, взятого в наем, в порядке, установленном законодательством.

4.3. В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение Наниматель оплачивают Наймодателю пени в размере 0,1 % от не выплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

4.4. В случае несвоевременной передачи Наймодателем Нанимателю нанятой комнаты, Наймодатель уплачивает Нанимателю штраф в размере 0,1% от ежемесячной платы за пользованием помещением за каждый день просрочки.

4.5. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от исполнения своих обязательств по настоящему договору.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года. Договор вступает в силу с момента его подписания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Для заключения настоящего договора Наниматель предъявляет Наймодателю паспорта.

6.2.Заключение настоящего договора не влечет изменение права собственности на помещение.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

7.2. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель, и граждане за действие которых они отвечают – выселению в следующих случаях:

7.2.1. При использовании жилого помещения в нарушение условий настоящего договора;

7.2.2. Если Наниматель и граждане, за действие которых они отвечают умышленно портят или по неосторожности разрушают помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

7.2.3. Если Наниматель нарушает обязательства по договору;

7.2.4. Если Наниматель в течение 2 (двух) месяцев подряд допускает просрочку платежей по настоящему договору, в том числе частичную, не вносит платежи в соответствии с п. 3 настоящего договора.

7.3. Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

8. ФОРС-МАЖОР

8.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые ни одна из сторон не может оказать влияния и за возникновение которых ни одна из сторон не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

9. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

9.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

9.2. В случае не урегулирования сторонами возникших разногласий спор решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Мособлстрой-3» ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия один год (л.д. 12), уточнил заявленные требования (л.д. 67-69) и просил обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма в предоставленной суду редакции с подписанием акта-приема передачи, при уклонении ответчицы от подписания договора коммерческого найма по истечении одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда считать договор подписанным в редакции истца.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что истцу на праве собственности принадлежит 5-этажное здание общежития по адресу: <адрес>, общей площадью 28713,9 кв. м, инв. № на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Ответчица была зарегистрирована и вселена в жилые помещения № и №, по адресу: <адрес> - ДД.ММ.ГГГГ По мнению представителя истца, поскольку ответчица по настоящее время пользуется жилым помещением, не имеет намерения его освобождать, то обязанность заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства по пользованию жилым помещением.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом заседания советов директоров ЗАО «Мособлстрой» -3 издан приказ № об установлении размера платы (платы за найм) за пользование жилыми помещениями, находящиеся в собственности истца. На основании выше указанного приказа, стоимость жилых комнат общей площадью: до 10 кв. м составляет 3000 рублей; от 10 кв. м до 15 кв. м - 5000 рублей; свыше 15 кв. м - 7000 рублей.

Как указал представитель истца ответчица и члены её семьи не имеют права безвозмездного пользования имуществом истца. Безвозмездное пользование имуществом коммерческой организации без её на то согласия в силу статей 50 и 690 Гражданского кодекса РФ невозможно.

Согласно сведениям содержащихся в техническом паспорте, общая площадь помещений: № составляет 23,7 кв. м, из них жилая площадь - 17,4 кв. м, № составляет 16,9 кв. м, из них жилая площадь - 11,1 кв. м. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлен проект договора коммерческого найма, где истец указал размер платы в сумме № рублей. Ответчица не представила в адрес истца подписанный договор коммерческого найма. Представитель просил уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме и обязать ответчика заключить договор коммерческого найма в представленной редакции.

Ответчица Цыгляронок О.Ю. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена (л.д. 73), просила о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 76). С учетом установленных обстоятельств и мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся ответчицы в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Третьи лица Фрай М.В., Фрай В.В. не заявляющие самостоятельных требований, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены (л.д. 73), просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 77, 78). С учетом установленных обстоятельств и мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ

Представитель ответчицы и третьих лиц ФИО4, действующая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия на 3 года (л.д. 75), представила в материалы дела письменные возражения (л.д. 78-80), доводы которых поддержала в судебном заседании, полагает, что истец не вправе заключать договора коммерческого найма, поскольку здание общежития по адресу: <адрес>, является муниципальной собственностью. Также, по мнению представителя, договор купли продажи здания является ничтожной сделкой. Как пояснила представитель ответчицы и третьих лиц, ответчица не согласна с пунктом договора о том, что если истец намерен проводить капитальный ремонт, то ответчица может быть выселена без согласия в другое жилое помещение (л.д. 84).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и дав им оценку, приходит к следующему.

Согласно статье 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту «ГК РФ», договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее по тексту «ЖК РФ», жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Согласно ст. 92 ЖК РФ общежитие является специализированным жилым помещением.

Согласно ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Судом установлено, что ЗАО «Мособлстрой»-3 на праве собственности принадлежит 5-ти этажное здание общей площадью 28713,9 кв. м, по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 13-24). Право собственности истца на указанный объект недвижимости не оспорено. Доказательств, что на момент рассмотрения дела здание общей площадью 28713,9 кв. м, по адресу: <адрес>, принадлежит Администрации городского округа Коломна или иному лицу, ответчицей и третьими лицами не представлено. Как пояснила представитель ответчицы и третьих лиц ФИО4 ими истребована выписка из реестра, из которой следует, что собственником указанного здания является ЗАО «Мособлстрой»-3 (л.д. 84).

Из выписки домовой книги следует, что в указанном здании комнатах № и № с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ответчица Цыгляронок О.Ю., третьи лица Фрай М.В., Фрай В.В. (л.д. 34-36).

В силу положений Закона РСФСР от 04 июля 1991г «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», Указа Президента РФ от 10.01.1993 г. № 8 ФЗ РФ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» и правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными выше номами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающее жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся общежития в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

В связи с этим, включение <адрес> в состав приватизируемого имущества истца не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации ДД.ММ.ГГГГ г.

Однако поскольку ответчица и третьи лица в спорную комнату вселены в ДД.ММ.ГГГГ году, оснований для заключения с ними договора социального найма не имеется.

Материалами дела установлено, что ответчице Цыгляронок О.Ю спорные комнаты № и № были предоставлена в ДД.ММ.ГГГГ г., то есть после заключения договора купли-продажи здания ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34-36).

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения данного гражданского дела, право собственности истца на спорное здание – <адрес>, в <адрес>, не прекращено.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.п. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

На основании ст.672 ГК РФ договор коммерческого найма является возмездным.

Судом установлено и ответчицей не оспорено, что она была зарегистрирована и вселена в жилые помещения № и № ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34-36, 63-65).

Поскольку ответчица до настоящего времени пользуется жилыми помещениями, не имеет намерения их освобождать, то обязанность заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства по пользованию жилым помещением.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом заседания совета директоров ЗАО «Мособлстрой»-3 издан приказ № об установлении размера платы за найм жилых помещений, находящихся в собственности истца. Так, плата за комнату площадью свыше 15 кв. м составляет № рублей (л.д. 25-27).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчица не имеет права безвозмездного пользования имуществом истца. Безвозмездное пользование имуществом коммерческой организации без ее согласия в силу ст. 50 и 690 ГК РФ не допускается.

Согласно сведениям техпаспорта, общая площадь помещений: № составляет 23,7 кв. м, из них жилая площадь - 17,4 кв. м, № составляет 16,9 кв. м, из них жилая площадь - 11,1 кв. м. Данное обстоятельство ответчицей не оспаривалось.

Следовательно, ответчица должна оплачивать истцу плату за данные комнат в размере № руб.

Представителем истца в материалы дела представлен проект договора коммерческого найма (л.д. 28-33).

В силу ст. 55-56 ГПК РФ стороной ответчицы своих предложений по заключению договора коммерческого найма не заявлено.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав представленный договор коммерческого найма, суд полагает проект, соответствующий требованиям ст. ст. 671, 672, 674 ГК РФ.

Доводы ответчицы, что условия договора в части, если истец намерен проводить капитальный ремонт, то ответчица с членами семьи должна переселиться в другое жилое помещение (пункт 2.1. абзац 6), является незаконным, суд читает необоснованными, поскольку не противоречит требованиям п. 2 ст. 681 ГК РФ и ст. 7, ч. 1, 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению, суд обязывает ответчицу заключить договор коммерческого найма – жилых помещений комнат: № общей площадью 23,7 кв. м, жилой площадью 17,4 кв. м № общей площадью 16,9 кв. м, жилой площадью - 11,1 кв. м, в редакции истца, с подписанием акта-приема передачи.

Поскольку судом установлено, что ответчица уклоняется от заключения договора коммерческого найма, подлежат удовлетворению и требования истца, при уклонении Цыгляронок О.Ю. от подписания договора коммерческого найма по истечении одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда считать договор подписанным в редакции ЗАО «Мособлстрой»-3.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Мособлстрой»-3 об обязании заключить договор коммерческого найма, удовлетворить.

Обязать Цыгляронок Ольгу Юрьевну заключить договор коммерческого найма по жилому помещению - комнате № общей площадью 23,7 кв. м, жилой площадью 17,4 кв. м, с Закрытым акционерным обществом «Мособлстрой»-3 в редакции Закрытого акционерного общества «Мособлстрой»-3 с подписанием акта-приема передачи.

При уклонении Цыгляронок Ольги Юрьевны от подписания договора коммерческого найма по истечении одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда считать договор подписанным в редакции Закрытого акционерного общества «Мособлстрой»-3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья

Коломенского городского суда

Московской области И.М. Зуйкина