Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-513/2013 (2-3752/2012;) от 29.11.2012

Дело № 2-513

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2013 года

Индустриальный районный суд г. Ижевска в составе председательствующего судьи Софиной С.Г.

при секретаре Востриковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казаковой С.В,, Андрушкас А.С., Андрушкас П.С, к ЗАО «Экспресс» о расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Истцы Казакова (Андрушкайте) С.В., Андрушкас А.С., Андрушкас П.С. обратились в суд с исковыми требованиями к ответчику о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Свои требования истцы мотивировали тем, что -Дата- заключили с ответчиком договор купли-продажи 2/3 земельного участка, расположенного по адресу: .... Общая площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с условием договора выкупная цена земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, которая должна быть оплачена в срок до -Дата-.

Стоимость земельного участка истцы не получили. В соответствии с актом приема-передачи от -Дата- во исполнение договора покупатель ЗАО «Экспресс» предоставляет продавцу жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом до момента обращения с иском в суд квартира № во № секции многоквартирного дома не построена и соответственно, не передана истцам.

Ответчик не имел и не имеет проектную документацию на строительство 1 и 2 секции дома, земельный участок для строительства данных секций не сформирован.

На момент заключения договора купли-продажи истцам указанные существенные обстоятельства не были известны. Представители ответчика предоставили ложную информацию о правах, законности и возможности строительства двух секций дома по ....

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением договора ответчиком. Заключение договора причинило истцам ущерб, поскольку земельный участок выбыл из собственности и они лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. На основании ст. 1102, 1104 ГК РФ земельный участок подлежит возврату в собственность истцов.

В судебном заседании истцы Казакова С.В., Андрушкас П.С., Андрушкас А.С. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ЗАО «Экспресс» Шахтарина С.А. представила письменные возражения по исковым требованиям. Согласно данным возражениям между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы УР. Таким образом, данный договор истцами исполнен, земельный участок передан ответчику. Заключенный договор не содержит условий о его расторжении по требованию одной из сторон. Согласно ст. 486 ГК РФ продавец имеет право потребовать оплаты товара и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Истцу не предоставлено законом право требования расторжения договора и возврата переданного по договору. Истцы не представили суду какие-либо доказательства причинения значительного ущерба, как предусмотрено ст. 450 ГК РФ.

Ответчик признан несостоятельным и в отношении него введена процедура конкурсного производства. Поэтому ответчик не вправе принимать какие-либо действия по внеочередному погашению реестровой задолженности. На земельном участке по ... в настоящее время располагается объект незавершенного строительства, а именно 1 секция семисекционного многоквартирного дома по .... Спорный земельный участок находится в залоге у конкурсных кредиторов. Полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Третьи лица Асабин Р.В., Маслова Н.В., Белов А.С., Никитина Л.С., Чернышев А.Г., Карелина Н.В., Шабаева З.Х., Войхеховский В.А., Русских В.М., Лихачев В.И., Айткулов Т.Р., Татаринов А.М., Бугайчук М.В., Даутов Р.М., Калошина Е.В., Скиргайло В.В., Объедков И.А., Пасынков С.А., Колодкин В.А., Чибирев С.В., Шмыкова Н.В., Семенов Л.М., Созонов В.М., Чубатый А.В., Ласков А.И., Горбунов А.В., Гутарева Е.В., Студитских Е.А., Лесняк С.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав пояснения истцов, представителя ответчика, изучив представленные доказательства, полагает, что требования истцов о расторжении договора подлежат удовлетворению.

Судом установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

-Дата- между ЗАО «Экспресс» и Андрушкаете С.В., Андрушкас П.С., Андрушкас А.С. заключен договор купли-продажи земельного участка, а именно: 2/3 земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий собственникам на праве общедолевой собственности.

Стоимость земельного участка стороны определили в размере <данные изъяты> рублей, которая оплачивается в срок до -Дата-.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по УР -Дата-.

В соответствии с данным договором за ЗАО «Экспресс» зарегистрировано право собственности на 2/3 земельного участка по ... с установленным ограничением ипотека в силу закона.

-Дата- истцы обратились к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением договора ответчиком.

Судом учитывается, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Андрушкайте С.В. на праве собственности принадлежала 1/3 доля земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Андрушкас П.С. и Андрушкас А.С. принадлежало по 1/6 доле указанного земельного участка на праве собственности.

Истцы -Дата- заключили договор купли-продажи земельного участка с ответчиком, в соответствии с договором определили его стоимость.

Согласно п. 4.1 договора сумма договора подлежала оплате покупателем в срок до -Дата-. В силу указанного обстоятельства при регистрации права собственности ответчика на указанный объект недвижимости было наложено ограничение в виде ипотеки в силу закона.

Как установлено при рассмотрении дела, ответчик не исполнил свою обязанность по передаче денежных средств продавцу в установленный срок и до настоящего времени.

Разрешая имеющийся между сторонами спор по существу, суд исходит из того, что заключенный договор между истцом и ответчиком в части оплаты приобретенной недвижимости до настоящего времени не исполнен ответчиком. Несмотря на то, что ответчик свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество получил в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике -Дата-, оговоренную в договоре денежную сумму за продаваемое недвижимое имущество, истцам передано не было.

При этом суд отмечает, что в соответствии с передаточным актом к договору купли-продажи, подписанном сторонами -Дата- предусмотрено, что покупатель во исполнение п. 4 договора купли-продажи от -Дата- предоставляет продавцу жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Данный акт не является соглашением об изменении условия договора купли-продажи в части цены объекта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Правила, установленные вышеназванной статьей ГК, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации.

Таким образом, исходя из анализа вышеназванных правовых норм суд полагает, что соглашение сторон об изменении цены договора (порядка оплаты), указанного ими в договоре купли-продажи, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью указанного договора и изменяет содержание и условия стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 17.06.2010 года, действующей на момент регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра УР государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно статьей 14 Закона проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Поскольку в Управлении Федеральной регистрационной службы по УР договор купли-продажи земельного участка был зарегистрирован с указанием стоимости земельного участка 2978400 рублей, а также сроком оплаты данной суммы покупателем до -Дата-, суд исходит из того, что именно данный договор с указанными условиями и был заключен сторонами и зарегистрирован в установленном порядке. Иных соглашений об изменении стоимости недвижимого имущества сторонами не заключалось.

Удовлетворяя иск о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от -Дата- суд приходит к выводу о том, что невыплата ответчиком (покупателем) истцам (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, поскольку данное обстоятельство повлекло для истцов такой ущерб, что истцы в полной мере лишены того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. При этом суд учитывает ТОО обстоятельство, что с момента заключения договора и его регистрации прошло более пят лет, в течении указанного периода времени ответчик не предпринимал каких-либо реальных действия для выплаты стоимости земельного участка истцам, хотя все это время имел возможность пользоваться данным земельным участком. Согласно решения Арбитражного Суда УР от -Дата- ответчик признан несостоятельным. Данное решение свидетельствует о неспособности ответчика исполнить обязательство по оплате приобретенного земельного участка.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.

Судом учитывается, что изменение и расторжение договора в соответствии с п.п.1, 2 ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах требования истцов законны и обоснованны, заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества в силу ст. 307, 309, 310 и 450 ГК РФ подлежит расторжению, полученное по этому договору недвижимое имущество подлежит возврату истцам, возникшее у ответчика право собственности на указанное имущество подлежит прекращению.

Не могут быть приняты во внимание доводы ответчика относительно того, что земельный участок находится в залоге у конкурсных кредиторов, поскольку обременение за данный земельный участок в виде ипотеки относительно залогодержателей – участников долевого строительства является последующим залогом по отношению к ипотеке залогодержателей Андрушкайте С.В., Андрушкас А.С. и Андрушкас П.С.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При подаче искового заявления истцам была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины. В связи с удовлетворением исковых требований истцов с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Казаковой С.В,, Андрушкас А.С., Андрушкас П.С, к ЗАО «Экспресс» о расторжении договора удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи 2/3 земельного участка, расположенного по адресу: ... от -Дата-? заключенный между Казаковой (Андрушкайте) С.В,, Андрушкас А.С., Андрушкас П.С, и ЗАО «Экспресс».

Прекратить право собственности ЗАО «Экспресс» на 2/3 земельного участка, расположенного по адресу: ..., погасить запись о регистрации права собственности.

Признать за Казаковой С.В, право собственности на 1/3 земельного участка по адресу: ....

Признать за Андрушкасом П.С, право собственности на 1/6 земельного участка по адресу: ....

Признать за Андрушкасом А.С. право собственности на 1/6 земельного участка по адресу: ....

Взыскать с ЗАО «Экспресс» госпошлину <данные изъяты> рублей в доход бюджета.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2013 года.

Судья С.Г.Софина