Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1715/2016 ~ М-772/2016 от 15.02.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12.04.2016 года г. Самара

Кировский районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Бойко В.Б., при секретаре Долинине А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1715/16 по иску Дяйкина В.В. к Треклоковой Н.М., Володину М.А., Володину А.Ф., третьи лица Дяйкина Н.А., Треклоков С.Ю., Управление Росреестра по Самарской области о признании состоявшимся договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и о признании права собственности на долю дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Дяйкин В.В. в иске просил признать состоявшимся договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Дяйкиным В.В. и Треклоковой Н.М.; признать состоявшимся договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Дяйкиным В.В. и Володиным А.Ф., Володиным М.А.; признать за Дяйкиным В.В. право собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы следующим: в 2014 году истец Дяйкин В.В. решил приобрести в собственность жилой дом и земельный участок в <адрес>. От третьих лиц поступило предложение о продаже доли земельного участка и доли жилого дома, расположенных по адресу: г.Самара, Кировский район, <адрес>. Указанный жилой дом является единым строением, одноэтажный деревянный общей площадью <данные изъяты> кв.м. и расположен на едином земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. Ответчица Треклокова Н.М. собственник 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Ответчик Володин А.Ф. владеет и пользуется 1/2 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании выданного нотариусом свидетельства о праве собственности. Ответчик Володин М.А. владеет и пользуется 1/4 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Ответчик Володин М.А. также владеет и пользуется 1/4 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону. По результатам осмотра и переговоров с совладельцами жилого дома и земельного участка были достигнуты условия договора купли-продажи и уплачена покупная стоимость. 22.12.2014 года ответчица Треклокова Н.М. выдала на имя Дяйкиной Н.А. (супруги истца) доверенность с правом продажи и осуществления всех регистрационных действий, в том числе с правом совершить сделку и оформить все договора по своему усмотрению. Доверенность удостоверена нотариусом. 23.12.2014 года ответчица Треклокова Н.М. составила расписку о продаже принадлежащих ей объектов недвижимости. Расписка содержит существенные условия договора купли-продажи. Согласно условиям, изложенным в расписке, Треклокова Н.М. за продажу объектов недвижимости получила денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Однако, до истечения срока действия доверенности стороны так и не заключили договор купли-продажи. 10.09.2015 года между Володиным М.А. и Володиным А.Ф. (продавцами), с одной стороны, и Дяйкиным В.В. (покупателем), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи на приобретение указанных объектов недвижимости и совершения сделки до 01.12.2015 года, то есть после получения ответчиками свидетельства о государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Самарской области. Стороны не обратились в срок в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о переходе прав на отчуждаемые объекты. В январе 2016 года истцу стало известно, что у Треклоковой Н.М. ухудшилось физическое и психическое состояние. В настоящее время она не транспортабельна. Истец считает, что из-за истечения срока действия доверенности, выданной ответчицей Треклаковой Н.М., он (истец) не может обратиться в компетентные органы за осуществлением государственной регистрации перехода прав. Совершить основной договор купли-продажи между истцом и ответчиками Володиными А.Ф., М.А. невозможно, так как выполнить требования ст. 250 ГК РФ не представляется возможным по причине тяжелого физического и психического состояния Треклоковой Н.М. Фактически между истцом и ответчиками в письменной форме достигнуты условия договора купли-продажи, расчет произведен, правоустанавливающие документы переданы ответчиками истцу, была выдана соответствующая доверенность. Однако в настоящее время регистрация договора не может быть произведена по причине болезни Треклоковой Н.М., которая являлась стороной договора. С 2014 года истец постоянно пользуется объектами недвижимости, которые по условиям расписки и предварительного договора купли-продажи приобретены истцом. Каких-либо требований об изъятии указанных объектов не заявлялось. Состоявшийся фактически между истцом и ответчиками договор купли-продажи в установленном законом порядке ответчиками не оспаривался, следовательно, указанные сделки следует признать состоявшимися.

Истец Дяйкин В.В. в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчица Треклокова Н.М. в суд не явилась, извещалась надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, отзыв не предоставила.

Ответчики Володин А.Ф. и Володин М.А. в суд не явились извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. В предварительном судебном заседании от 04.03.2016 года пояснили, что ответчица Треклокова Н.М. находится в тяжелом физическом и психическом состояния Треклоковой Н.М. против иска они не возражали.

Третье лицо Дяйкина Н.А. в суд не явилась, извещалась надлежащим образом.

Третье лицо Треклоков С.Ю. в суд не явился, извещался надлежащим образом. В судебном заседании от 31.03.2016 года пояснил, что ответчица Треклокова Н.М. (мать Треклокова С.Ю.) сама занималась продажей недвижимым имуществом, которое принадлежит ей на праве общей долевой собственности. Она получила <данные изъяты> руб. по сделке.

Суд с учетом мнения истца, на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, которые были извещены о месте и времени судебного заседания.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что согласно доверенности от 22.12.2014 года ответчица Треклокова Н.М. уполномочила Дяйкину Н.А. (супругу истца) продать 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: г. Самара, <адрес> (л.д.8-9). Доверенность удостоверена нотариусом г. Самары Г. 22.12.2014 года по реестру за №.

Право собственности Треклоковой Н.М. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: г.Самара, <адрес>, зарегистрировано в ЕГРП 29.05.2012 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.12-13).

Право собственности Треклоковой Н.М. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: г.Самара, <адрес>, зарегистрировано в ЕГРП 26.02.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.10-11).

Из сообщения временно исполняющего обязанности нотариуса г.Самары Н. - П. (л.д.62) следует, что 30.03.2015 года П., временно исполняющей обязанности нотариуса г. Самары Н., заведено наследственное дело № после умершей ДД.ММ.ГГГГ года Р.. С заявлением о принятии наследства обратился Володин М.А. (сын наследодателя). С заявлением об отказе от наследства обратились: Володин Д.А. (сын наследодателя), Володин А.Ф. (супруг наследодателя). 13.08.2015 года выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имя Володина М.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, <адрес> (л.д.22). 04.09.2015 года выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имя Володина М.А. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, <адрес> (л.д.21). 09.09.2015 года выдано свидетельство о праве собственности на имя Володина Александра Федоровича на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, <адрес> (л.д.20).

Земельный участок по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, <адрес> поставлен на кадастровый учет в 2012 году, присвоен кадастровый номер № (л.д.23-26). Общая площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.

Из ответа Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара следует, что земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами (Ж-1), не относится к территории общего пользования (л.д.67-68).

Из технического паспорта, составленного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 20.10.2006 года, следует, что площадь всех помещений здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе: общая площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м., из неё: жилая площадь <данные изъяты> кв.м., подсобная площадь <данные изъяты> кв.м., площадь помещений вспомогательного использования <данные изъяты> кв.м. (л.д.27-45).

Согласно условиям, изложенным в расписке ответчицы Треклоковой Н.М. от 23.12.2014 года, ответчица получила от истца денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за продаваемые ответчицей жилой дом и земельный участок, принадлежащие Треклоковой Н.М. на праве собственности в соответствующих долях (л.д.72).

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном случае Дяйкиным В.В. и Треклоковой Н.М. при совершении сделки не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В расписке составленной иным лицом от имени ответчицы Треклоковой Н.М. от 23.12.2014 года сказано буквально следующее:, Я Треклокова Н.М. взяла у Дяйкина В.В. деньги в количестве <данные изъяты> руб. за продаваемый мной участок с домом, расположенных по адресу: г. Самара, Кировский район, <адрес> (л.д.72).

На основании ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствие со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (ч.1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч.2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ч.3).

На основании ст.24 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно ч.3 ст.24.1 того же Закона сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.

Треклоковой Н.М. написана расписка, которой в нарушение требований ст. 24 Федерального Закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зафиксировано получение денег за продаваемый участок с домом, в то время как на дату составления расписки (23.12.2014) Треклокова Н.М. обладала правом собственности лишь на 1/4 долю жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: г. Самара, Кировский район, <адрес> (л.д.10), а также одной второй долей земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. по указанному адресу.

Распоряжаться своей долей имущества Треклокова Н.М. могла при выполнении условий о первоочередном праве покупки иными сособственниками имущества.

Судом не может быть признана указанная сделка состоявшейся в силу нарушения закона при ее заключении.

Истцом представлен в суд экземпляр предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от 10.09.2015. Согласно этому договору 10.09.2015 года между ответчиками Володиным М.А. и Володиным А.Ф. (продавцами), с одной стороны, и истцом Дяйкиным В.В. (покупателем), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, которыми владеют и пользуются Володины на основании свидетельств, выданных нотариусом (л.д.70-71).

По условиям предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи должен быть подписан сторонами договора в течение 30 дней с момента государственной регистрации объектов недвижимости.

Стороны не обратились в срок в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о переходе прав на отчуждаемые объекты.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).

Согласно п.9 данного договора основной договор должен быть заключен в срок до 01.12.2015 года (л.д.71)

Указанный договор не исполнен. Обязательства по нему прекращены в силу ч.6 ст. 429 ГК РФ. К тому же этот договор также составлен в нарушение требований ст. 163 ГК РФ ст.24 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в простой письменной форме, в то время как законом установлена для таких сделок нотариальная форма.

Доказательств соблюдения сторонами сделки положения о выполнении условий о первоочередном праве покупки иными сособственниками имущества суду не представлено.

На основании ч.2 ст.218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств нарушения его прав и охраняемых законом интересов кем-либо из лиц, участвующих в деле и собственниками спорного имущества.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Дяйкина В.В. к Треклоковой Н.М., Володину М.А., Володину А.Ф., третьи лица Дяйкина Н.А., Треклоков С.Ю., Управление Росреестра по Самарской области о признании состоявшимся договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и о признании права собственности на долю дома и земельного участка оставить без удовлетворения, отказав в иске в полном объеме заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение составляется в течение 5 дней.

Апелляционные жалоба, представление и приложенные к ним документы представляются с копиями, число которых соответствует числу лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционных жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения, и их копий, количество которых соответствует количеству лиц, участвующих в деле, и вправе ознакомиться с материалами дела, с поступившими жалобами, представлением и поступившими возражениями относительно них. Подавать замечания на протокол судебного заседания.

Мотивированное решение составлено 18.04.2016 года.

Председательствующий судья В.Б. Бойко