Решение по делу № 2-43/2015 (2-2342/2014;) от 10.11.2014

дело № 2-43/2015 принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

07 апреля 2015 года город Ярославль

Ленинский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Рыбиной Н.С.,

при секретаре Кармадоновой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ООО «Управляющая компания «Траст» к Соколовой М.А. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, пени, судебных расходов,

по встречному иску Соколовой М.А. к ООО «Управляющая компания «Траст» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, незаключенным,

у с т а н о в и л :

ООО «Управляющая компания «Траст» обратилось в суд с иском к Соколовой М.А., в котором (с учетом уточнения) просит взыскать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты>, пени за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг в размере <данные изъяты>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Согласно исковому заявлению Соколова М.А. являлась участником долевого строительства многоквартирного <адрес>. По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ Соколова М.А. приняла у застройщика указанного дома ООО «Офисный центр «Вертикаль» <адрес>. В настоящее время ответчик зарегистрировала право собственности на данное жилое помещение. Ответчик длительное время не исполняет обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, за период ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере <данные изъяты>. Управляющая компания в свою очередь несет расходы по содержанию указанного многоквартирного дома. В связи с несвоевременной оплатой жилищно-коммунальных услуг ответчику начислены пени в размере <данные изъяты>.

Соколова М.А. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Управляющая компания «Траст», в котором (с учетом уточнения) просит признать недействительным и незаключенным договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Управляющая компания «Траст» и собственниками помещений многоквартирного <адрес> (встречные требования изложены — л.д. 48-49 т. 1, л.д. 160-162 т.2).

Согласно встречному исковому заявлению Соколова М.А. ни спорного договора управления многоквартирным домом <адрес>, ни протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ не видела, на собрании собственников жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома по отбору управляющей организации не участвовала и о нем не извещалась, договор не заключала. На момент проведения собрания было зарегистрировано право собственности на квартиры в многоквартирном доме только у 12-14 собственников, что составляет 22 % от всей площади многоквартирного дома. Право собственности Соколовой М.А. на <адрес> указанном доме было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор является недействительным, так как не соответствует требованиям закона, собственники многоквартирного дома не уполномочивали кого-либо на заключение данного договора. Спорный договор не содержит существенных условий, а именно, в договоре отсутствует перечень видов работ по управлению многоквартирным домом, не определена цена услуг по договору. Отсутствие существенных условий в спорном договоре свидетельствует о том, что договор не заключен.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений в многоквартирном <адрес> - ООО «Офисный центр Вертикаль», Яблоков В.А., Першина Ю.В., Першин В.А., Козлов А.В., Козлова Е.М., Хохина Г.Х., Богданов С.Н., Чужанова О.Б., Середа Г.И., Потапова М.А., Гончарова Н.В., Александровский В.Р., Сафаров В.С., Грибова И.С., Бажанов А.Г., Менькова Т.Е., Ершов С.В., Дементьева Л.В., Гужков О.Н., Федотов Д.Е., Табанакова Е.В., Балабанова И.А., Лавренова Н.В., Волкова Р.И., Зильберт О.А., Клочихин А.Л., Рождественский А.Ю., Третьяков И.Г., Лемехов А.С., Лемехова М.С., Самылина А.В., Вершинина Е.А., Мотолянец С.А., Морозова М.Е., Уланская Н.Ф., Фокина Т.Г., Титова Г.А., Поз Е.В., Рудь В.В., Алькаев А.В., Багдасарян О.Ю., Березина М.В., Демина С.Н., Кириллова В.А., Минасуев А.Е., Андриянов В.А., Бузук Н.Ю., Сальва А.Г., Лопаткин П.Е., Зарубин П.М., Жегалова Л.А., Кириллова Е.Л.

Представитель истца-ответчика ООО «Управляющая компания «Траст» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представители ответчика на удовлетворении первоначального иска настаивали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

В обоснование своей позиции по данному спору представители ответчика представили письменные отзывы (л.д. 137-138 т.1, л.д. 152 т.2), из которых следует следующее. Предоставление дополнительных документов, подтверждающих несение управляющей компанией расходов, не представляется возможным, так как банковский счет закрыт. Взыскание задолженности с ответчика-истца производится на основании справки о задолженности. Расчет платы за жилищно-коммунальные услуги произведен управляющей компанией правильно и состоит из платы за содержание и ремонт — <данные изъяты> и платы за обслуживание лифта — <данные изъяты>. Протоколом № общего собрания собственником многоквартирного <адрес> выбран способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию. Ответчик-истец Соколова М.А. принимала участие в голосовании по поставленным вопросам повестки дня. Информация о проведении собрания была размещена на доске объявлений в общедоступном месте и доведена до сведения всех собственников жилых и нежилых помещений. В данном собрании и голосовании принял участие 41 собственник, что соответствует 68,2977 % голосов от общего числа голосов и свидетельствует о легитимности проведенного собрания. На основании указанного протокола между собственниками многоквартирного дома в лице председателя совета дома Рудь В.В. и ООО «Управляющая компания «Траст» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор управления многоквартирным домом. Таким образом, спорный договор управления заключен в соответствии с требованиями жилищного законодательства и оснований для признания его недействительным не имеется. Кроме того, ответчиком-истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной. Соколова М.А. о заключении договора управления узнала с даты проведения голосования по вопросам повестки общего собрания собственников многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ. Срок для предъявления требования о признании недействительным договора управления многоквартирного дома истек ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время оспариваемый договор расторгнут, поэтому предмет спора по встречному иску отсутствует.

Ответчик-истец Соколова М.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее интересы представлял представитель.

Представитель ответчика-истца Соколовой М.А. - Бекренев К.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании первоначальный иск не признал, на удовлетворении встречного иска настаивал, дал следующие объяснения. Соколова М.А. является собственником <адрес>. Первоначальный иск заявлен управляющей компанией не обоснованно, так как договор управления является недействительным и незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия для данного вида договора. Фактически услуги по ремонту и содержанию многоквартирного дома управляющей компанией не оказывались, а если оказывались, то должны нестись всеми собственниками пропорционально. Правильных расчетов ответчику-истцу представлено не было, управляющей организацией не доказаны допустимыми доказательствами фактически понесенные расходы. Спорный договор заключен не уполномоченным лицом со стороны собственников дома, собрание собственников многоквартирного дома проведено с нарушениями, поэтому спорный договор является недействительным.

Третьи лица Яблоков В.А., Першина Ю.В., Першин В.А., Козлов А.В., Козлова Е.М., Хохина Г.Х., Богданов С.Н., Чужанова О.Б., Середа Г.И., Потапова М.А., Гончарова Н.В., Александровский В.Р., Сафаров В.С., Грибова И.С., Бажанов А.Г., Менькова Т.Е., Ершов С.В., Дементьева Л.В., Гужков О.Н., Федотов Д.Е., Табанакова Е.В., Балабанова И.А., Лавренова Н.В., Волкова Р.И., Зильберт О.А., Клочихин А.Л., Рождественский А.Ю., Третьяков И.Г., Лемехов А.С., Лемехова М.С., Самылина А.В., Вершинина Е.А., Мотолянец С.А., Морозова М.Е., Уланская Н.Ф., Фокина Т.Г., Титова Г.А., Поз Е.В., Рудь В.В., Алькаев А.В., Багдасарян О.Ю., Березина М.В., Демина С.Н., Кириллова В.А., Минасуев А.Е., Андриянов В.А., Бузук Н.Ю., Лопаткин П.Е., Зарубин П.М., Жегалова Л.А., Кириллова Е.Л., представитель третьего лица ООО «Офисный центр Вертикаль» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Морозовой М.Е. - Тюрин Е.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить по следующим основаниям. На основании решения общего собрания собственников помещений спорного дома от ДД.ММ.ГГГГ был выбран способ управления данным домом путем заключения договора управления с ООО «Управляющая компания «Траст». Общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями закона, так как отсутствовал кворум, был нарушен порядок проведения собрания, поскольку собрание проводилось в форме заочного голосования без проведения общего собрания собственников помещений в очной форме. При этом на общем собрании собственников проект договора управления многоквартирным домом не обсуждался, полномочия на подписание договора от имени собственников помещений многоквартирного дома кому-либо не предоставлялись. К управлению управляющая компания приступила только в ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания «Траст» и ООО «Офисный центр «Вертикаль» было заключено соглашение о компенсации затрат по управлению многоквартирным домом, понесенным ООО «Офисный центр «Вертикаль», в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. Данный договор от имени ООО «Управляющая компания «Траст» подписан Смирновым М.Н., который факт подписания указанного соглашения отрицает. Доказательств фактического несения расходов по содержанию, ремонту жилого помещения истцом-ответчиком не представлено, по расчетам, проведенным представителем третьего лица, собственникам дома выставлялись квитанции с разными тарифами и разными суммами, что противоречит закону.

Третье лицо Сальва А.Г., являющийся собственником <адрес> спорного дома, в судебном заседании просил в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя ответчика-истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в совокупности по правилам, предусмотренным статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

По делу установлено, что Соколова М.А. является собственником <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников жилых и нежилых помещений данного многоквартирного жилого дома в форме заочного голосования, что подтверждается протоколом № (л.д. 53 т.1).

На данном собрании принято решение о заключении договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией — ООО «Управляющая компания «Траст».

Данное решение на момент разрешения данного спора по существу кем-либо не оспорено в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ подписан договор управления многоквартирным домом между ООО «Управляющая компания «Траст» и собственниками дома в лице председателя совета дома Рудь В.В.

Из условий договора следует, что в нем не согласован перечень услуг по управлению многоквартирным домом и цена указанных услуг.

Допустимых доказательств, подтверждающих факт того, что председатель совета дома Рудь В.В. на момент подписания спорного договора управления многоквартирным жилым домом имел полномочия на подписание договора суду в ходе рассмотрения данного спора не представлено.

В протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома также отсутствуют сведения об одобрении собственниками помещений дома заключенного договора.

В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц.

В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация и порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (статья 162 ЖК РФ).

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией не были согласованы перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не согласована цена договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный договор подписан со стороны собственников неуполномоченным лицом.

В силу положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ спорный договор является недействительным, так как совершен с нарушением требований закона, нарушает права собственников дома.

Доводы истца-ответчика о том, что Соколовой М.А. пропущен срок давности для признания спорного договора недействительным, суд считает не обоснованными по следующим основаниям.

С учетом правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности на момент подачи встречного иска — ДД.ММ.ГГГГ — не истек, так как копия данного договора была получена Соколовой М.А. только в суде ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, ранее ДД.ММ.ГГГГ Соколова М.А. в принципе не могла оспаривать данный договор, так как не была с ним ознакомлена.

Убедительных доказательств того, что ответчик-истец Соколова М.А. была ранее ознакомлена с данным договором суду не представлено.

Доводы представителя управляющей компании о том, что оспариваемый договор в настоящее время расторгнут и поэтому отсутствует предмет спора по встречному иску, суд считает не обоснованными. Коль скоро сторонами ставится вопрос о законности взимания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в период действия договора управления, то при признании данного договора недействительным суд полагает, что начисление платы на основании данного договора противоречит закону.

В удовлетворении встречного требования о признании спорного договора незаключенным суд отказывает по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 438 ГК РФ предусмотрено, что сложившиеся между сторонами отношения в отсутствие заключенного письменного договора рассматриваются как договорные.

При этом отсутствие письменного договора не освобождает истцов от обязанности произвести оплату жилищно-коммунальных платежей.

Как установлено судом и следует из материалов дела, управляющая компания фактически оказывала собственникам помещений в указанном доме - жилищно-коммунальные услуги, она заключила договоры с организациями, предоставляющими эти услуги, что подтверждено документально.

По мнению суда, такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению, и у них возникла неопределенность в его исполнении, стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения.

Между тем, фактическое оказание отдельных услуг управляющей компанией материалами дела подтверждается.

Третьи лица собственники помещений в многоквартирном доме, явившиеся в судебное заседание, подтвердили факт оказания отдельных услуг и оплату данных услуг.

Данных о том, что в спорный период собственникам помещений жилищно-коммунальные услуги были оказаны иным лицом, а также о том, что собственники производили оплату за получаемые услуги другим лицам, суду также не представлены. Следовательно, оснований для признания спорного договора управления не заключенным не имеется.

Вместе с тем, допустимых и убедительных доказательств фактического несения всех заявленных затрат по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного <адрес> управляющей компанией не представлено.

Из представленных документов, подтверждающих затраты, не следует какие были понесены затраты застройщиком и ООО «Управляющая компания «Траст», каким образом производилось распределение понесенных затрат между собственниками помещений дома.

Кроме того, из объяснений представителя третьего лица в судебном заседании следует, что общество не производило распределение затрат по управлению домом на ряд собственников помещений многоквартирного жилого дома. Данные доводы стороной истца-ответчика не опровергнуты, суду не представлен расчет распределения затрат на содержание дома между всеми собственниками, сведения об общей площади жилого дома, о площадях, занимаемых собственниками помещений дома, которые позволили бы суду рассчитать долю, приходящуюся на каждого собственниками (в том числе, на ответчика-истца).

Коль скоро суд пришел к выводу о недействительности спорного договора, доказательств фактического несения расходов по содержанию и ремонту дома управляющей компанией не предоставлено, то в удовлетворении первоначального требования к Соколовой М.А. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг должно быть отказано.

В связи с отказом в удовлетворении основного первоначального требования, суд отказывает и в удовлетворении производных требований по первоначальному иску о взыскании пени и судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Управляющая компания «Траст» к Соколовой М.А. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, пени, судебных расходов отказать.

Встречные исковые требования Соколовой М.А. к ООО Управляющая компания «Траст» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, незаключенным удовлетворить частично.

Признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Управляющая компания «Траст» и собственниками помещений многоквартирного жилого <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ярославля.

Судья Н.С.Рыбина