<***>
66RS0003-01-2019-000602-24 Дело № 2-1283/2019РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(мотивированное решение изготовлено 07.05.2019 года)
г. Екатеринбург 30 апреля 2019 года
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Савельева Ю.В., при секретаре Сидской И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-пост» в интересах Назаровой О.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Эфес» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей «Блок-пост», действуя в интересах Назаровой О.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «УК Эфес» о защите прав потребителя.
В обоснование исковых требований указано, что 03.03.2016 Назарова О.Ф. и Назаров Р.П. заключили с ООО «УК Эфес» договор участия в долевом строительстве № *** У-1. согласно которому ответчик обязался построить и передать участникам объект недвижимости – квартиру № ***, суммарной площадью 52,60 кв.м., состоящую из 2 жилых комнат, вспомогательных помещений, общей проектной площадью 47,40 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 5,20 кв.м., расположенную на 8 этаже. Участники исполнили свое обязательство по оплате стоимости квартиры в сумме 2603700 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 49500 руб.
10.10.2017 между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. Передана квартира № ***, расположенная в жилом доме по адресу: г***, суммарной площадью 51,4 кв.м., состоящую из 2 жилых комнат, вспомогательных помещений, общей проектной площадью 46,2 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 5,2 кв.м.
Истцом было проведено техническое обследование квартиры. по результатам которого общая площадь квартиры составила 45,8 кв.м., площадь балкона – 5.1 кв.м. Суммарная площадь квартиры по данным замеров БТИ оказалась на 1,7 кв.м. меньше оплаченной по договору, или на 3,23%. Претензия истца о выплате суммы в связи с меньшим размером площади квартиры оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит взыскать с ответчика сумму соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в размере 84150 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о возврате суммы за период с 31.12.2018 по 04.03.2019 в размере 84150 руб., убытки в размере 2000 руб, компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф в пользу истца и МОО ЗПП «Блок-пост». Также просит признать недействительными в силу ничтожности п. 2.6 договора участия в долевом строительстве от 03.03.2016 № 59 У-1 в части условия о том, что перерасчет стоимости квартиры производится только при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной, а также признать недействительными в силу ничтожности п. 2.6 договора участия в долевом строительстве от 03.03.2016 № 59 У-1 в части условия о том, что застройщик возвращает излишне полученные средства от участника долевого строительства в течение 60 дней с момента уведомления застройщика участником.
Истец Назарова О.Ф. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, воспользовалась правом на ведение дела через представителя, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании представители истца Кудряков А.В., действующий по доверенности от *** и Садритдинов Д.Н., действующий по доверенности от *** на исковых требованиях настаивали. поддержали все изложенное в исковом заявлении и дополнениях к нему, просили иск удовлетворить. Пояснили суду, что обязанность застройщика имеет гражданско – правовую меру ответственности, и она не может быть ограничена, передача квартиры меньшей площади является недостатком независимо от разницы в площадях. Возражают против сравнительного анализа, приобщенного по ходатайству ответчика. Также ответчик не учел в коридоре вертикальную опору, за счет нее площадь уменьшается. Ремонт в квартире истца действительно проводился, но площадь уменьшилась крайне незначительно, речь идет о миллиметрах.
Определением суда от 18.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Назаров Р.П. (л.д. 94)
Представитель ответчика Никитин Е.Ю., действующий на основании доверенности от *** в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование возражений на иск представил письменный отзыв, доводы которого поддержал. Суду пояснил, что квартира истцам передана с черновой отделкой, замеры БТИ истцом были сделаны после ремонта, проведенного истцом, ими руководствоваться нельзя. Пункты договора 2.6 и 2.7 вполне корректны и законны. Просил отказать в заявленных требованиях.
Представитель третьего лица ООО «Монолит-Строй», Никитин Е.Ю., действующий на основании доверенности от *** возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что площадь квартиры могла измениться даже за счет наклейки обоев, тем более после выравнивания стен.
Третье лицо Назаров Р.П. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны. Третье лицо Назаров Р.П. просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела размещена заблаговременно на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как следует из материалов дела, 03.03.2016 между ООО «Управляющая компания «Эфес» и Назаровым Р.П. и Назаровой О.Ф. заключен договор участия в долевом строительстве № ***1, согласно которому застройщик обязуется не позднее III квартала 2017 года построить 1 очередь многофункционального жилого комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц *** жилой дом с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: ***адрес строительный, кадастровый номер ***, и передать участнику объект недвижимости – квартиру № *** суммарной площадью 52,60 кв.м., состоящую из двух жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 47,40 кв.м. кроме летнего помещения (балкон/лоджия) с коэффициентом 1 – площадью 5,20 кв.м, расположенную на 8 этаже, и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник обязуется направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве и принять квартиру и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 11-13)
Истец свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства по договору выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Управляющая компания «Эфес» от 26.12.2017 № *** (л.д. 14)
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 10.10.2017 ООО «Управляющая компания «Эфес» передало, а Назаров Р.П. и Назарова О.Ф. приняли квартиру № *** по адресу: строительный адрес - ***, суммарной площадью 51,4 кв.м., состоящая из двух жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 46,2 кв.м. кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с коэффициентом 1 –площадью 5,2 кв.м. (л.д. 15)
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Согласно пункту 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади –застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.
Согласно пункту 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.
Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Проанализировав приведенные условия договора, суд не признает положения пункта 2.6 договора ущемляющими права потребителя, так как он не противоречит закону, с учетом положений пункта 2.7 договора исключается преимущество застройщика перед дольщиком, поскольку застройщик также лишается права требовать доплаты при отклонении в большую сторону площади квартиры от проектной до 3 процентов.
Поскольку стороны договора указали конкретные параметры незначительного отклонения от проектной площади в размере не более 3 процентов, данное условие было взаимным для сторон, заявленное истцом требование направлено на установление преимущества дольщика, при том, что в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего поведения, расценить которое как добросовестное в данном спорном случае не представляется возможным. В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия участников гражданских правоотношений предполагаются разумными и добросовестными, не направленными на причинение вреда защитой своих прав.
С учетом принципа свободы договора, подписание сторонами договора означает согласование всех его условий. На понуждение к заключению договора на условиях, предусмотренных им, истцом не указывается. Осведомленность о всех условиях договора не оспаривается. В настоящее время договор исполнен перед ответчиком и принят истцом по акту приема-передачи без каких-либо оговорок и претензий.
Следовательно, передача истцам квартиры меньшей площадью не является недостатком работы (услуги), поскольку в пункте 2.6 договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что положение пункта 2.6 договора не противоречит требованиями правовых норм, в связи с чем не может быть признано недействительным. Соответственно суд отказывает истцу в удовлетворении требований признать недействительными в силу ничтожности п. 2.6 договора участия в долевом строительстве от 03.03.2016 № 59 У-1 в части условия о том, что перерасчет стоимости квартиры производится только при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной, а также признать недействительными в силу ничтожности п. 2.6 договора участия в долевом строительстве от 03.03.2016 № 59 У-1 в части условия о том, что застройщик возвращает излишне полученные средства от участника долевого строительства в течение 60 дней с момента уведомления застройщика участником.
Из договора долевого участия, заключенного с истцами, следует, что квартира передается истцам в так называемой черновой отделке, то есть проводится шпатлевание стен наружных, стены несущие межквартирные, межкомнатные – монолитные без отделки, полы – цементно-песчаная стяжка, межкомнатные перегородки – листы гипсокартона по металлическому профилю в соответствии с проектом, потолки – без дополнительной обработки.
Истцом не оспаривается и следует из материалов дела, что после передачи квартиры в черновом варианте - без отделки, и до проведения замеров БТИ в спорной квартире осуществлялся ремонт на основании договора Назаровых с ООО «Монолит-Строй» от 03.03.2016, стоимость. 320313 руб. и ресурсной сметы. По исполнении договора его сторонами подписан акт приемки выполненных работ от 18.12.2017.
В соответствии с ч. 1 и 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как уже было указано выше, площадь объекта долевого строительства по договору от 03.03.2016 года заявлена как 52,60 кв.м: 47,40 кв.м площадь жилых и вспомогательных помещений и 5,20 кв.м площадь лоджии.
Из материалов дела следует, что 14.09.2017 ООО «Уральское бюро технической инвентаризации» провело замеры площадей всех помещений жилого дома, в результате которых общая площадь квартиры № ***, принадлежащей истцу составила 46,2 кв.м., с учетом площади всех помещений – 51,4 кв.м. Результаты данных замеров и отражены в акте приема-передачи объекта. По акту приема-передачи истцам передан объект площадью 46,2 кв.м – площадь жилых и вспомогательных помещений и 5,2 кв.м – площадь балкона, то есть 51,4 кв.м.
Согласно экспликации площади жилого помещения, составленной Бюро технической инвентаризации 22.11.2018 года, суммарная площадь квартиры, переданной истцу, составляет 45,2 кв.м, в том числе 27,0 кв.м основная площадь и 18,2 кв.м вспомогательная площадь, кроме того, площадь летних помещений с учетом корректирующего коэффициента 2,1 кв.м.
Основное расхождение площадей установлено в п. 5 экспликации в отношении сан.узла, фактическая площадь которого составляет 3,8 кв.м. Данное несоответствие данных подтверждается письмом ЕМУП БТИ 21.01.2019 (л.д. 10)
Таким образом, общая площадь квартиры с учетом корректировки БТИ и без учета площади летнего помещения составила 45,8 кв.м., а с учетом площади летнего помещения – 51,06 кв.м., что составляет 2,93% от суммарной площади квартиры по договору участия в долевом строительстве.
Такая разница с учетом проведенных замеров после проведения ремонта находится в пределах, установленных договором. Поскольку в соответствии с пунктом 2.6 договора перерасчет стоимости квартиры в данном случае не предусмотрен, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств. Брать за основу результаты обмеров, произведенных истцом после проведения ремонта, суд не может. Ходатайство ответчика об исключении технического плана квартиры от 29.11.2018 судом оставлено без рассмотрения.
Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения основных исковых требований о взыскании излишне уплаченной суммы и признании недействительным пункта 2.6 договора долевого участия, суд также отказывает в удовлетворении производных от них исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-пост» в интересах Назаровой О.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Эфес» о защите прав потребителя. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
<***>
<***>
Судья Ю.В. Савельев