Решение по делу № 2-912/2017 ~ М-525/2017 от 28.02.2017

Дело № 2-912/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2017 года                     город Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего             Сержантова Д.Е.,     

при секретаре                     Субботиной Е.А.,

с участием истца Максимова В.Ю. и его представителя Карповой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимова В.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» (далее – ООО «ПромИнвест») о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Максимов В.Ю. обратился в суд с иском к ООО «ПромИнвест» о признании права собственности на квартиру общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС

    В обоснование иска указал, что ДАТА между ним и ООО «ПромИнвест» был заключен предварительный договор НОМЕР, по условиям которого застройщик привлекает участника долевого строительства к Финансированию строительства жилого дома на территории квартала жилой застройки по адресу: АДРЕС и обязуется передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства: 2-комнатную квартиру НОМЕР, на 5 этаже, общей проектной площадью ... кв.м с черновой отделкой. Стоимость составила 1 615 175 руб. ООО «ПромИнвест» получило денежную сумму равную стоимости квартиры в размере 1 615 175 руб. ДАТА по акту приема-передачи ему была передана квартира АДРЕС. В указанной квартире был сделан ремонт и он проживает в ней по настоящее время. Неоднократно обращался к ответчику заключить договор долевого участия в строительстве, произвести его регистрацию. Однако ответчик постоянно уклоняется от выполнения своих обязательств.

    Истец Максимов В.Ю. и его представитель истца Карпова Е.В., действующая на основании доверенности от 02 февраля 2017 года (л.д. 5), в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

    Представитель ответчика ООО «ПромИнвест» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом, доказательств уважительности причины своей неявки суду не представил, в связи с чем, суд руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

    Заслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам, в соответствии с завещанием или законом.

    В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч.2 ст.1 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)

    Согласно ч.1 ст.4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из вышеуказанных норм, а также ч.2 чт.27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

    Судом установлено, что ДАТА между ООО «ПромИнвест» и Максимовым В.Ю., был заключен предварительный договор НОМЕР, согласно которого стороны обязуются в срок до ДАТА заключить договор участия в долевом строительстве на следующих условиях: ООО «ПромИнвест» (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Максимову В.Ю. в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру НОМЕР, находящуюся на 5 этаже, общей проектной площадью ... кв.м. по АДРЕС. Стоимость объекта составляет 1 615 175 руб. При этом цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Срок ввода в эксплуатацию – июль 2013 года, застройщик обязан в течение 3 месяцев после завершения строительства передать объект (л.д. 6-7).

ДАТА между ООО «ПромИнвест» и Максимовым В.Ю. также был заключен договор НОМЕР, по которому Максимов В.Ю. передал ООО «ПромИнвест» денежную сумму в размере 1 615 175 руб. (л.д. 9). Факт платы денежных средств подтвержден квитанцией от ДАТА (л.д. 10).

    Постановлением Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – жилого дома НОМЕР (стр. НОМЕР) со встроенными нежилыми помещениями, построенного застройщиком ООО «ПромИнвест», расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС.

ДАТА на основании акта НОМЕР приема-передачи Максимову В.Ю. была передана спорная квартира (л.д. 11).

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС (л.д. 12-13).

Согласно техническому плана квартира, расположенная по вышеуказанному адресу имеет площадь ... кв.м., расположена на 5 этаже.

Как указано в п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений. Если суд установил, что при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Договор хотя и был поименован предварительным договором купли-продажи, предусматривал строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Одновременно с предварительным договором был заключен договор займа денежных средств на сумму, эквивалентную стоимости квартиры, из чего следует, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, судом установлено, что объект недвижимости создан, истцом исполнены обязательства по договору в полном объеме в части оплаты, жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, на основании акта НОМЕР от ДАТА квартира передана Максимову В.Ю., в спорной квартире Максимов В.Ю. проживает по настоящее время, сделал в ней ремонт.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспорены, а кроме того, подтверждаются показаниями свидетеля ФИО, допрошенной в судебном заседании и подтвердившей доводы истца относительно его проживания в спорной квартире, осуществления им ремонтных работ. Данные обстоятельства также подтверждаются и представленными фотографиями.

Поскольку впоследствии застройщик ООО «ПромИнвест» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на спорную квартиру за истцом уклонилось, договор долевого участия с застройщиком не заключался, то при установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что фактически истец Максимов В.Ю. стал участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировал застройщику ООО «ПромИнвест» строительство вышеуказанной квартиры, поэтому возникшие между истцом и ООО «ПромИнвест» правоотношения подпадают под ст. 4 ФЗ N 214 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 года.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ПромИнвест» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сделка об участии Максимова В.Ю. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: АДРЕС, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п. 1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом Максимовым В.Ю. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком ООО «ПромИнвест» правоотношений не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Максимову В.Ю., т.е. признание ООО «ПромИнвест» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру, а значит исковые требования о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, п.4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой Максимов В.Ю. был освобожден при подаче иска в суд, подлежит взысканию с ООО «ПромИнвест» пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 16 275 руб. 88 коп., из расчёта (13 200+(1 615 175-1 000 000)*0,5%) в доход бюджета Миасского городского округа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования Максимова В.Ю. удовлетворить в полном объеме.

    Признать за Максимовым В.Ю. право собственности на квартиру общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест" госпошлину в доход бюджет Миасского городского округа в сумме 16 275 (шестнадцать тысяч двести семьдесят пять) рублей 88 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.

    Председательствующий:                        Сержантов Д.Е.