Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1193/2012 ~ М-1318/2012 от 15.08.2012

Дело № 2-1193/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ                          22 октября 2012 года

Ленинский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе

председательствующего судьи Климова И.А.,

при секретаре Лолаевой И.С.,

с участием истца Мирошниковой Натальи Анатольевны,

представителя истца Мирошниковой Натальи Анатольевны – Кушнир Сергея Витальевича, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика Танделова Сергея Михайловича,

представителя ответчика Танделова Сергея Михайловича – Афанасьева Игоря Вячеславовича, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика Сокуровой Ирины Александровны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мирошниковой Натальи Анатольевны к Танделову Сергею Михайловичу, Сокуровой Ирине Александровне о признании недействительными договора займа и договора купли-продажи квартиры,

установил:

Мирошникова Н.А. обратилась в суд с иском к Танделову С.М., Сокуровой И.А. о признании недействительными договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Мирошниковой Н.А и Танделовым С.М.

Истец Мирошникова Н.А. иск поддержала и показала, что по просьбе своей знакомой Сокуровой И.А. заключила с Танделовым С.М. на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ договор займа, по условиям которого получила в долг <данные изъяты> рублей с уплатой <данные изъяты> ежемесячно. В обеспечение договора займа был составлен договор залога квартиры № по <адрес>. Деньги по договору займа она не получала, все деньги взяла себе Сокурова И.А., которая обещала рассчитаться с Танделовым С.М., но долг не возвратила. Танделов С.М. потребовал отменить залог квартиры и заключить с ним договор купли-продажи этой же квартиры, чтобы избежать процедуры продажи квартиры с торгов, как заложенного имущества. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, так как никаких правовых последствий после заключения договора купли-продажи не возникло. Танделов С.М. приходил в квартиру 2 раза – перед заключением договора займа и в ДД.ММ.ГГГГ году, чтобы потребовать её выселения из квартиры. После заключения договора купли-продажи она осталась проживать в своей квартире, оплачивает все коммунальные платежи и налоги. В договоре купли-продажи указана заведомо недействительная цена <данные изъяты> рублей, тогда как 3-х комнатная квартира в центре города на момент заключения договора стоила примерно <данные изъяты> рублей, а фактически она никаких денег за продажу квартиры не получила.

В судебном заседании представитель истца Мирошниковой Н.А. – Кушнир С.В. иск поддержал и пояснил, что истцу на праве собственности принадлежала квартира <адрес>. По просьбе Сокуровой И.А. истец Мирошникова Н.А. заключила с Танделовым С.М. договор займа денежных средств на сумму <данные изъяты> рублей, но денежные средства получила Сокурова. По требованию Танделова С.М. между ним и Мирошниковой Н.А. сначала был заключен договор залога квартиры, а затем договор купли-продажи квартиры <адрес>. В настоящее время ответчик Танделов С.М. стал требовать, чтобы Мирошникова Н.А. выселилась из квартиры. Несмотря на подписанный истцом акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Танделов С.М. никаких действий, свидетельствующих о фактическом владении квартиры, не предпринял. Договор купли-продажи является недействительной сделкой.

Ответчик Сокурова И.А. в судебном заседании иск признала и пояснила, что действительно взяла деньги в долг у Танделова С.М. под залог квартиры истца. Мирошникова Н.А. деньги у Танделова С.М. не брала. Танделов С.М. заставил Мирошникову Н.А. отменить договор залога квартиры и заключить договор купли-продажи. Если бы квартира продавалась, как заложенное имущество, то её стоимость была бы значительно выше, чем указано в притворном договоре купли-продажи квартиры. Возвратить долг Танделову С.М. она не может в связи с отсутствием денежных средств.

Ответчик Танделов С.М. в судебном заседании иск не признал и пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ года по договору купли-продажи приобрел у истца квартиру и эта сделка не имеет отношения к договору займа, который был заключен в ДД.ММ.ГГГГ между ним и Мирошниковой. Сделки с Сокуровой И.А. он не заключал, долговые обязательства Сокуровой И.А. перед Мирошниковой Н.А. не имеют к нему отношения. Лицевой счет на квартиру он переделал на своё имя после подачи иска в суд ДД.ММ.ГГГГ, а до этого времени все коммунальные платежи оплачивала Мирошникова Н.А.

Суд отмечает, что в части размера оплаты квартиры по договору купли-продажи Танделов С.М. давал противоречивые показания. Сначала он пояснил, что купил квартиру за <данные изъяты> рублей, а возврат долга Мирошниковой Н.А. по договору займа должен был исполняться самостоятельно. Затем стал утверждать, что стоимость квартиры была определена 1 <данные изъяты> рублей, куда вошла сумма долга по договору займа <данные изъяты> рублей и еще он доплатил <данные изъяты> рублей, а от возврата процентов отказался.

Представитель ответчика Танделова С.М. – Афанасьев И.В. в судебном заседании иск не признал и пояснил, что согласно договора займа от ДД.ММ.ГГГГ Мирошникова Н.А. получила от Танделова С.М. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Поскольку условия возврата займа не были исполнены, то Мирошникова предложила купить свою квартиру за <данные изъяты> рублей. Танделов С.М. согласился, доплатил Мирошниковой Н.А. <данные изъяты> рублей и купил квартиру. Затем показания в части оплаты изменил и стал утверждать, что в стоимость квартиры была включена сумма невозвращенного займа <данные изъяты> рублей и кроме того, Танделов С.М. выплатил <данные изъяты> рублей. Считает, что договор купли-продажи квартиры <адрес> был совершен на законном основании. Стороны подписали акт приема-передачи квартиры, что подтверждает оплату денег. Ответчик Сокурова И.А. не является стороной ни по договору купли-продажи, ни по договору займа. Спорная квартира принадлежит Танделову С.М. на праве собственности, но находится в пользовании истца, поэтому за фактическое проживание в квартире она оплачивает коммунальные услуги.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по РСО-Алания в судебное заседание не явился, был извещен о месте и времени рассмотрения дела. Стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Как указано в ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по РСО-Алания.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ Мирошникова Н.А. являлась собственником трехкомнатной квартиры <адрес>

Из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Мирошникова Н.А. взяла в долг у Танделова С.М. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ с уплатой <данные изъяты> в месяц.

В тот же день, между теми же сторонами был заключен договора залога, по которому истец передала Танделову С.М. в залог принадлежащую ей квартиру <адрес> Предметом залога обеспечивалось исполнение обязательств Мирошниковой Н.А., по договору займа, заключенному с Танделовым С.М. ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии Мирошникова Н.А. и Танделов С.М. отменили договор залога квартиры, и заключили договор купли-продажи этой же квартиры.

Согласно договора купли-продажи, акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Танделов С.М. приобрел у Мирошниковой Н.А. квартиру <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Представленными квитанциями истец Мирошникова Н.А. подтвердила факт оплаты коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени.

В копии лицевого счета на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ указаны Танделов С.М. и Мирошникова Н.А.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Также отсутствуют сведения о заключении каких-либо договоров между Сокуровой И.А. и Танделовым С.М.

Суд считает установленным, что между истцом Мирошниковой Н.А. и ответчиком Танделовым С.М. было заключено три договора – договор займа денежных средств, договор залога квартиры в обеспечение договора займа и договор купли-продажи этой же квартиры.

Разрешая исковые требования о признании недействительным договора займа денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, заключенного между Мирошниковой Н.А. и Танделовым С.М. ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из требований ст.ст. 807-809 ГК РФ, согласно которым по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что он составлен в письменном виде с указанием суммы займа, размера процентов, подлежащих уплате, содержит подписи займодавца и заемщика. Истец подтвердила, что подпись в графе заемщик принадлежит ей.

Обсуждая заявленные требования в части признания недействительным оспариваемого договора займа денежной суммы, суд приходит к выводу, что договор займа соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода договорам, поэтому отсутствуют основания для признания договора займа недействительным.

Довод истца, что она не получала денег по договору займа суд считает голословным и принимает во внимание наличие письменного договора займа.

В судебном заседании установлено, что после заключения договора займа, в обеспечение возврата денежной суммы и исполнения обязательств заемщика был заключен договор залога квартиры <адрес>, определена стоимость залога в размере <данные изъяты> рублей. Договор залога был подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ - в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно ст. 56 ФЗ № 102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Истец Мирошникова Н.А. своевременно не возвратила заёмные средства и не исполнила обязательства по договору займа, что порождало для Танделова С.М. право предъявить в суд иск о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

Однако договор залога был отменен, и для избежания судебной процедуры взыскания долга по договору займа, Мирошникова Н.А. и Танделов С.М. заключили притворный договор купли-продажи квартиры <адрес>.

Фактические действия истца и ответчика Танделова С.М. свидетельствуют о том, что целью заключения договора купли-продажи было возмещение имущественного ущерба, причиненного Танделову С.М. неисполнением договора займа.

С момента заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и до обращения с иском в суд, Танделов С.М., как собственник квартиры, никаких обязательств не исполнял, действий направленных на пользование квартирой как своей собственной не предпринимал, в суд с иском о снятии с регистрационного учета или о выселении Мирошниковой Н.А. не обращался.

Согласно ст.170 ГК РФ - притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Притворность сделки купли-продажи квартиры заключается в том, что она не была направлена на передачу имущества в собственность покупателя, а прикрывала волю участников сделки на погашение договора займа.

Заключение договора купли-продажи квартиры вместо подачи иска в суд о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, соответствовало интересам ответчика Танделова С.М., так как он гарантированно приобретал право собственности на спорную квартиру без проведения процедуры торгов.

В соответствии со ст.167 ГК РФ - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Ответчик Танделов С.М. не представил достоверных сведений об оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи. Из показаний истца Мирошниковой Н.А. и ответчика Сокуровой И.А. следует, что квартира была переоформлена на Танделова С.М. за долги по договору займа и при заключении договора купли-продажи оплата квартиры не производилась. По сообщению нотариуса Владикавказского нотариального округа ФИО10 она удостоверяла договор залога квартиры между сторонами, а затем от Мирошниковой Н.А. ей стало известно о том, что полученные от Танделова С.М. деньги она вернуть не может, в связи с чем собирается передать в собственность заложенную ему квартиру.

Противоречивые показания самого Танделова С.М. и его представителя в судебном заседании о том, за какую цену была приобретена спорная квартира суд расценивает как доказательство того, что при заключении притворного договора купли-продажи, стоимость квартиры покупателем Танделовым С.М. не была оплачена.

Совокупность исследованных доказательств свидетельствует о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Мирошниковой Н.А. и покупателем Танделовым С.М., является притворной сделкой.

Поскольку суд считает необходимым признать договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между продавцом Мирошниковой Н.А. и покупателем Танделовым С.М. недействительным, то в силу закона стороны возвращаются в первоначальное положение – за Мирошниковой Н.А. следует признать право собственности на данную квартиру, а Танделов С.М. вправе предъявить иск о взыскании суммы долга по договору займа.

Определением Ленинского районного суда г.Владикавказа от 21.08.2012 года в порядке обеспечения иска судом наложен арест на спорную квартиру.

В связи с тем, что суд считает необходимым признать договор купли-продажи квартиры недействительным, арест с квартиры подлежит отмене после вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Мирошниковой Натальи Анатольевны к Танделову Сергею Михайловичу, Сокуровой Ирине Александровне о признании недействительными договора займа и договора купли-продажи квартиры – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Мирошниковой Натальей Анатольевной и Танделовым Сергеем Михайловичем.

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Росреестра по РСО-Алания на квартиру <адрес> на имя Танделова Сергея Михайловича, запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Мирошниковой Натальей Анатольевной право собственности на квартиру <адрес>.

В части исковых требований о признании недействительным договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мирошниковой Натальей Анатольевной и Танделовым Сергеем Михайловичем – отказать в связи с необоснованностью.

Обеспечительные меры в виде ареста квартиры <адрес> - отменить по вступлению решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                       Климов И.А.